Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 декабря 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца ЗАО «Химсинтез» – ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Самарской области – ФИО2,

представителя заинтересованного лица Администрации г.о. Чапаевск Самарской области - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-871/2017 по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Химсинтез» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Химсинтез» (далее – ЗАО «Химсинтез») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 556 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные и промышленные предприятия III-IV классов вредности, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области».

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка - 25.11.2013 г., его кадастровая стоимость составляет - 21 035 638,28 руб.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке № от 05.04.2017 года, выполненный ООО «Град-Оценка» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составляет - 7 348 176 руб.

Размер арендных платежей зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате арендной платы в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

При этом, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от 14.07.2017 года заявление ЗАО «Химсинтез» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено.

На основании изложенного, административный истец считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Химсинтез» – ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.о. Чапаевск Самарской области - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте слушания дела, о причинах не явки суду не сообщили. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие и, при наличии доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости спорного объекта, в удовлетворении требований отказать. 

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что требования ЗАО «Химсинтез» подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что в пользовании ЗАО «Химсинтез» на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 18.01.2017 г., находится земельный участок с кадастровым номером №, площадью 18 556 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные и промышленные предприятия III-IV классов вредности, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 8 Т.1).

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 25.06.2013 г.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области».

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка - 25.11.2013 г., его кадастровая стоимость составляет - 21 035 638,28 руб.

Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью земельного участка и обратился к независимому оценщику ООО «Град-Оценка» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке № от 05.04.2017 года, выполненного оценщиком ООО «Град-Оценка», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 348 176 руб.

Экспертным заключением № от 26.04.2017 г., выполненным Союзом «Федерация специалистов оценщиков» подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 04.07.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта.

Решением Комиссии № от 14.07.2017 года заявление ЗАО «Химсинтез» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, в связи с тем, что при составлении отчета оценщиком нарушены п. 5 ФСО №3 и п.п. 11, 22 ФСО №7.

После чего, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного отчета об оценке спорного земельного участка, судом по ходатайству заинтересованного лица – Администрации г.о. Чапаевск Самарской области была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости данного земельного участка. Проведение экспертизы поручено ООО «Межрегиональный экспертный центр «Стандарт Оценки», согласно заключению которого № от 20.11.2017 г. по состоянию на 25.11.2013 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 118 064 руб.

Сторонами экспертное заключение не оспорено.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая экспертное заключение ООО «Межрегиональный экспертный центр «Стандарт Оценки» № от 20.11.2017 г. по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объекта оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельного участка не является произвольной, эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. 

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административным истцом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено. 

С учетом изложенного, заключение эксперта ООО «Межрегиональный экспертный центр «Стандарт Оценки» признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенная экспертным заключением, признается достоверной. 

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит определению в соответствии с экспертным заключением в размере 8 118 064 руб., а требования ЗАО «Химсинтез» - частичному удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 04.07.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск Закрытого акционерного общества «Химсинтез» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 556 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные и промышленные предприятия III-IV классов вредности, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 г. в размере 8 118 064 рубля.

Датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 04.07.2017 г.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 11.12.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.