Дело № 2-3033/2019 10 июня 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Малышевой О.С.,

при секретаре Демидовой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания ИКС», Обществу с ограниченной ответственностью «Загородная, 9» о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Строительная компания ИКС», ООО «Загородная, 9» о признании сделки недействительной.

Требования мотивированы тем, что между истцом и ООО «Загородная, 9» заключен договор залога недвижимого имущества (ипотека) от 24.03.2016. Договор залога заключен сторонами в обеспечение исполнения обязательств ООО «Строительная компания ИКС» перед ООО «Загородная, 9» по договору аренды 01.01.2015 и дополнительных соглашений к нему. Предметом залога являются жилой дом и земельный участок. Условия заключенного договора залога нарушают требования действующего законодательства и свидетельствуют о его недействительности. К таким обстоятельствам истец относит то обстоятельство, что он не является должником по основному обязательству, а также отсутствие в договоре залога указания на оценку земельного участка, которая должна быть проведена с соблюдением требований ст. 67 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направила в суд своего представителя по доверенности ФИО2, которая после объявленного судом перерыва в судебное заседание не вернулась.

Ответчик направил в суд своих представителей по доверенности ФИО3, ФИО4, которые в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали ввиду их необоснованности, поддержали доводы ранее представленного отзыва на исковое заявление.

Ответчик ООО «Строительная компания ИКС» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в силу ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), при этом сведений о причинах своей неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявлял, представителя в суд не направил.

С учетом изложенного, суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав участников процесса, и оценив представленные сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должна применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что 01.01.2015 между ООО «Загородная, 9» (арендодатель) и ООО «Строительная компания ИКС» (арендатор) был заключен договор аренды № ЗГД-0023/14.

Соглашением от 29.02.2016 договор аренды № ЗГД-0023/14 от 01.01.2015 расторгнут.

24.03.2016 между ООО «Загородная, 9» (кредитор) и ООО «Строительная компания ИКС» (должник) заключено соглашение о погашении задолженности по договору аренды № ЗГД-0023/14 от 01.01.2015, из которого следует, что должник признал наличие задолженности перед кредитором по договору аренды № ЗГД-0023/14 от 01.01.2015 в размере 2 012 080,62 рублей и обязался ее погасить в размере 1 000 000 рублей в срок до 30.04.2016, в размере 1 012 080,62 рублей в срок до 31.05.2016.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.06.2016 к соглашению о погашении задолженности по договору аренды № ЗГД-0023/14 от 01.01.2015 продлены сроки погашения образовавшейся задолженности должником.

22.12.2015 между ООО «Загородная, 9» (кредитор) и ФИО1 (поручитель), ООО «Строительная компания ИКС» (должник) заключен договор поручительства № ЗГД-0085/15, из которого следует, что поручитель обязался отвечать по обязательствам должника перед кредитором по всем обязательствам последнего, вытекающим из договора аренды № ЗГД-0023/14 от 01.01.2015 (основного договора) (в том числе дополнительных соглашений к нему) в солидарном порядке.

24.03.2016 между ООО «Загородная, 9» (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества (ипотека) № ЗГД – 0026/16.

Предметом договора является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве частной собственности недвижимого имущества: земельного участка, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: Республика Калерия, Лахденпохский район, п. Вятиккя, западная часть кадастрового квартала К№

<

№>, кадастровый (или условный номер) 

<

№>; жилого дома площадью 229,9 кв.м, расположенного по адресу: Республика Калерия, Лахденпохский район, п. Вятиккя, кадастровый (или условный номер) 

<

№> (п. 1.1., 1.2.1, 1.2.2 договора залога).

В соответствии с п.1.3 договора залога общая залоговая стоимость предмета ипотеки по соглашению сторон составляет 2 012 080,64 рублей.

В силу п. 2.1 договора залога предметом ипотеки обеспечивается исполнение обязательств, возникших на основании договора аренды № ЗГД-0023/14 от 01.01.2015, а также соглашения от 24.03.2016 о погашении задолженности по договору аренды № ЗГД-0023/14 от 01.01.2015, заключенных между ООО «Загородная, 9» и ООО «Строительная компания ИКС».

Согласно п. 2.3 договор залога стороны признают, что у ООО «Строительная компания ИКС» имеется перед залогодержателем задолженность по договору аренды в размере 2 012 080,62 рублей, которую ООО «Строительная компания ИКС» обязуется погасить в срок до 31.05.2016 в следующим порядке в размере 1 000 000 рублей в срок до 30.04.2016, в размере 1 012 080,62 рублей в срок до 31.05.2016 (п. 2.4 договора)

В соответствии с п.п. 2.1, 2.3, 2.4 дополнительного соглашения № 1 к договору залога недвижимого имущества (ипотека) от 24.03.2016 № ЗГД – 0026/16, заключенным между ООО «Загородная, 9» и ФИО1, определено, что предметом ипотеки обеспечивается исполнение обязательств, возникших на основании договора аренды № ЗГД-0023/14 от 01.01.2015, а также соглашения от 24.03.2016 о погашении задолженности по договору аренды № ЗГД-0023/14 от 01.01.2015, а также дополнительного соглашения от 01.06.2016 № 1 к соглашению от 24.06.2016 о погашении задолженности по договору аренды № ЗГД-0023/14 от 01.01.2015, заключенных между ООО «Загородная, 9» и ООО «Строительная компания ИКС». Стороны признают, что у ООО «Строительная компания ИКС» имеется перед залогодержателем задолженность по договору аренды в размере 2 012 080,62 рублей, которую ООО «Строительная компания ИКС» обязуется погасить в срок до 31.07.2016 в следующим порядке в размере 1 000 000 рублей в срок до 30.06.2016, в размере 1 012 080,62 рублей в срок до 31.07.2016

Из материалов регистрационного дела, выписок из Единого государственного реестра недвижимости, следует, что произведена государственная регистрация ипотеки земельного участка и жилого дома по адресу: Республика Калерия, Лахденпохский район, п. Вятиккя, принадлежащих истцу, в пользу ООО «Загородная, 9» на основании договора залога недвижимого имущества (ипотека) т 24.03.2016 № ЗГД – 0026/16 и дополнительного соглашения от 01.06.2016 к договору залога недвижимого имущества (ипотека) т 24.03.2016 № ЗГД – 0026/16 

Согласно ст. 8 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 340 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Согласно п. 5 п. 1 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Согласно указанной ст. 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. 

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

На основании ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. 

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в настоящем Федеральном законе, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 г. N 367-ФЗ, то есть после 01.07.2014.

Начиная с этой даты государственной регистрации подлежит лишь сама ипотека (ч. ч. 1, 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Часть 2 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определяет, что ипотека обременения имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Основания для проведения обязательной профессиональной оценки объектов оценки устанавливает ст. 8 Федерального закона от 2.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указывая, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Договором залога недвижимого имущества (ипотека) от 24.03.2016 № ЗГД – 0026/16 и дополнительным соглашением от 01.06.2016 к нему предусмотрены все существенные условия, в том числе предмет, его оценка, существо обязательства, которое обеспечивается предметом ипотеки, размер и срок исполнения обязательства, а также с учетом требований п. 5 ст. 9 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрены условия, позволяющие определить размеры соответствующих платежей.

Оценка земельного участка и жилого дома, указанная в спорном договоре об ипотеке, является оценкой, которую стороны согласовали между собой по предмету ипотеки, несоблюдение участниками договора ипотеки требований п. 1 ст. 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не влияет на заключенность договора ипотеки, поскольку нормы Федеральных законов "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "Об оценочной деятельности" не содержат положений об обязательности проведения оценки земельного участка профессиональным оценщиком при заключении договора залога, в соответствии с п. 3 ст. 9 названного Закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

При этом истец не представил доказательств того, что определение залоговой стоимости предмета ипотеки было проведено с пороком воли с его стороны, как и не ссылался на иные обстоятельства, дающие основания подвергать указанную стоимость, согласованную сторонами при заключении договора, сомнению. 

Представленное истцом доказательство об иной оценке земельного участка и жилого дома не влекут удовлетворения требований истца только из-за разницы стоимости данных объектов, обусловленной иной датой оценки и уровня цен при отсутствии иных доказательств, отвечающим критериям относимости и допустимости.

Доводы истца о том, что он не является должником по основному обязательству, не имеют правового значения, поскольку согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как предусмотрено п. 1 ст. 334 ГКРФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются положения ГК Российской Федерации о поручительстве.

Таким образом, из приведенных выше положений закона следует, что по своей правовой природе залог имущества основан на добровольном волеизъявлении лица отвечать перед кредитором другого лица за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

При таких обстоятельствах доводы истца о несоблюдении существенных условий, предусмотренных гражданским законодательством, при заключении договора ипотеки суд признает несостоятельными, в связи с чем полагает необходимым отказать истцу в удовлетворении заявленного иска. 

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания ИКС», Обществу с ограниченной ответственностью «Загородная, 9» о признании сделки недействительной отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Малышева О.С. 

Мотивированное решение изготовлено 11.06.2019.