РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 августа 2018 Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Матвеевой О.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1367/2018 по административному исковому заявлению ООО «АГРус» об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АГРус» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 094 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под обувной фабрикой, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22.03.2018 года в размере4 374 275 рублей 20 копеек.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником объектов недвижимости: нежилое здание с пристроями (Административное здание) с кадастровым номером №, нежилое здание с пристроями (Здание производственного корпуса) с кадастровым номером №, отдельностоящее нежилое здание с кадастровым номером №, нежилое здание с пристроем (здание производственной котельной) с кадастровым номером №, нежилое здание с пристроями (здание гаража, бытовки) с кадастровым номером №, отдельностоящее нежилое здание (здание проходной) с кадастровым номером 

<

адрес>, отдельностоящее нежилое здание (здание трансформаторной) с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Указанные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 12 094 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под обувной фабрикой, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, собственником которого является муниципальное образование городской округ Сызрань Самарской области. Административный истец в силу ст.39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду без проведения торгов.

Кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца, поскольку кадастровая стоимость влияет на размер выкупной цены земельного участка. 

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. 

Представитель административного истца по доверенности от 17.05.2018 года ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Сызрань Самарской областиа, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв на административный иск, в котором просило дело рассмотреть в их отсутствие, в случае непредоставления дополнительных доказательств достоверности рыночной стоимости земельного участка, возражает против удовлетворения заявленных требований.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили. 

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 12 094 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под обувной фабрикой, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, зарегистрировано за муниципальным образованием городской округ Сызрань Самарской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.03.2018 года. 

На земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, принадлежащие на праве собственности ООО «АГРус», что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФЫ от 30.06.2015 года № 28, лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно Порядку определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Сызрань Самарской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного постановлением Администрации городского округа Сызрань Самарской области от 21.12.2015 года № №, выкупная цена земельных участков рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 22.03.2018 года и составляет 13 586 641 рубль 48 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 29.03.2018 года. 

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 09.06.2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области. 

Решением Комиссии от 22.06.2018 года № № заявление отклонено, поскольку в результате анализа представленных документов выявлено следующее:

1.В соответствии с п.8 ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать описание объекта оценки. На странице 21 отчета оценщик описывает местоположение объекта оценки на карте г.Сызрань как «расположен в районе т.н. Сызранской Луки», при этом такой района на карте г.Сызрани на стр.21 отсутствует. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО № 3.

2. В соответствии с п.22 ФСО № 7 отчет об оценке должен содержать информацию о всех доступных оценщику объектах-аналогах и о правилах их отбора. На странице 45 отчета оценщик указывает на наличие 7 аналогов на рынке г.Сызрани, на странице 64 указывает на отбор 3 аналогов с одинаковой удельной стоимостью. Правила отбора аналогов в отчете отсутствуют. Нарушен п.22 ФСО № 7.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «АГРус» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 04.06.2018 года № №, подготовленный ООО «Эксперт центр». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 22.03.2018 года составила 4 374 275 рублей 20 копеек. 

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 22.03.2018 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

На странице 49 отчета проводится описание Юго-западной оценочной зоны № 5, в которой приведено описание места «Сызранская Лука», но описывая данное положение в городе земельного участка оценщик указывал на ближайшее окружение объекта оценки, а именно на стр.21 описано, что в ближайшем местоположении дачные массивы и отсутствует возможность подключения к отоплению и газоснабжению. Само по себе название местности не влияет на стоимость промышленной земли.

В соответствии с п.22 ФСО № 7 отчет об оценке должен содержать информацию обо всех доступных оценщику объектах-аналогах и о правилах их отбора. На странице 45 отчета оценщик указывает на наличие 7 аналогов на рынке г.Сызрани. Далее на стр.64 указано, что в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значение корректировок. Таким образом, оценщик подобрал 3 аналога в г.Сызрани, значения которых после корректировок максимально близки. Выбор аналогов обоснован. Все аналоги расположены в разных местах, имеют разную площадь и разную дату актуальности информации. Поэтому нельзя сказать, что это один и тот же аналог. Учитывая малое количество предложений по аналогам земельных участков производственного назначения, оценщик выбрал наиболее схожие с объектом оценки 3 участка из 7.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Эксперт центр», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 22.03.2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 22.03.2018 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 01 августа 2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 09 июня 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «АГРус» об установлении кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 094 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под обувной фабрикой, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22.03.2018 года в размере 4 374 275 рублей 20 копеек.

Дата подачи ООО «АГРус» административного иска в суд считать 01 августа 2018 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 09 июня 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 августа 2018 года.

Председательствующий М.А.Панкова