РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 февраля 2024 года с. Началово

Приволжский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Шульги Т.В., при секретаре Кайбалиевой Э.У., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-73/2024 по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование указал, что ему по договору от ДД.ММ.ГГГГ №-а на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 168 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> из состава земель поселений для строительства торгово-остановочного комплекса. В 2022 году строительство объекта нежилого здания – магазин площадью 116,9 кв.м. завершено. В связи с отъездом исполнителя проектировщика МБУ МО «Приволжский район» Приволжское БТИ» в зону проведения СВО, уложиться в согласовании проектной документации в установленный законом срок не представилось возможным при условии начала строительства вышеуказанного магазина. Таким образом, на момент продления договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, спорный объект уже был возведен, что исключало возможность получения разрешения на строительство. 

Письмом Администрации от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было сообщено, что в виду наличия на земельном участке объекта капитального строительства выдача разрешения на строительство не возможна, как и невозможно получение разрешения на ввод данного объекта.

В связи с чем истец вынужден обратиться в суд с вышеуказанным иском, в котором просил суд признать за ним право собственности на нежилое здание – магазин, площадью 116,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, доверил представлять интересы ФИО2

Представитель истца ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила возражение на иск, в котором указала, что истец осуществил строительство спорного объекта при отсутствии полученного в установленном законом порядке разрешения уполномоченного органа местного самоуправления на строительство. Кроме того, возведение истцом нежилого здания – магазина на земельном участке, предоставляемом для строительства остановочного комплекса, нарушает охраняемые законом права третьих лиц. 

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, в соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области был заключен договор №-А аренды земельного участка, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> предоставлялся истцу сроком до ДД.ММ.ГГГГ для строительства торгово-остановочного комплекса.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земель несельскохозяйственного назначения №-А от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды земель несельскохозяйственного назначения №-А от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что строительство объекта завершено, общая площадь объекта составила 116,9 кв.м. 

По завершении строительства спорного объекта, истец обратился в администрацию муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на которое получен отказ, разъяснено право на признание права собственности на объект капитального строительства в судебном порядке.

Таким образом, на данный момент возможность у истца зарегистрировать право собственности на возведенный объект недвижимости в административном порядке отсутствует.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Исходя из положений ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из судебных решений, установивших гражданские права и обязанности. Право собственности граждан при наличии достаточных оснований может быть установлено судебным актом.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ и п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101- О и от 27.09.2016 N 1748-0 также указал, что п. 3 ст. 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (ч. 3) и 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п.20. Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

При этом в силу пункта 2 статьи 39.1, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства). 

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной. 

Таким образом, по смыслу ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения объекта капитального строительства.

Истец возвел спорный объект - магазин на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства торгово-остановочного комплекса.

Из материалов дела усматривается тождественность вида разрешенного использования рассматриваемого земельного участка «Для строительства торгово-остановочного комплекса» содержанию кода 4.9.1 «Объекты дорожного сервиса» Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 23.06.2022), предусматривающий размещение магазинов сопутствующей торговли, а также иных объектов в качестве объектов дорожного сервиса (коды 4.1.1.1 - 4.9.1.4).

Суд учитывает, что согласно градостроительному плану земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес> расположен в территориальной зоне №О1. Зона размещения объектов социального, коммунально-бытового, делового, общественного и коммерческого назначения, где возможно размещение магазинов (объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.), вспомогательный вид разрешенного использования – объекты транспортной инфраструктуры. 

Объект недвижимого имущества имеет высокую степень готовности, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц (смежных землепользователей), не создает угрозу для жизни и здоровья людей, что подтверждается следующими доказательствами:

- техническим заключением о состоянии строительных конструкций нежилого здания по адресу: 

<

адрес> выполненного ООО КС-Студия, в соответствии с которым техническое состояние основных строительных конструкций нежилого здания на момент обследования оценивается как работоспособная и не угрожает жизни и здоровью граждан. Здание может эксплуатироваться по назначению без проведения дополнительных работ по усилению или укреплению несущих конструкций;

- экспертным заключением ФБЗУ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области», которым возможно размещение магазина автозапчастей при условии соблюдения требований СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»;

- актом экспертизы по обеспечению пожарной безопасности нежилого здания магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выполненного ООО «АрхПроектСервис», в соответствии с которым возведение спорного объекта произведено в соответствии с требованиями действующего законодательства по пожарной безопасности.

На прилегающей территории установлены лавочки, предназначенные для планируемой остановки общественного транспорта.

Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

В ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Астраханский центр экспертизы».

Согласно выводам экспертизы, строительное состояние самовольно возведенного нежилого здания – магазина, по адресу расположения: 

<

адрес> характеризуется как объект с высокой степенью готовности. Не выполнены работы по внутренней отделке и внешнего благоустройства. Завершение данных работ технически возможно и целесообразно. Спорный объект соответствует требованиям нормативно-технической документации, действующим на территории РФ: строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным, за исключением превышения одного параметра, установленного Правилами (процент застройки от площади земельного участка). Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу его эксплуатации, а также жизни и здоровью граждан.

Площадь торгового зала – 16,9 кв.м. соответствует виду разрешенного использования объектов недвижимости, расположенных на земельном участке в территориальной зоне (О1).

Вместе с тем эксперт установил, что площадь застройки исследуемого объекта – 132,3 кв.м., что составляет 78% от площади земельного участка – 168,0 кв.м., что превышает показатель максимального процента застройки – 70 %, указанного в перечне параметров застройки на земельном участке в территориальной зоне (О1). 

Суд принимает во внимание, что указанное в заключении эксперта превышение процента застройки не является существенным нарушением, поскольку не повлекло негативных последствий, не противоречит приложению Б СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», где при подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания, поскольку, как установил эксперт, здание отвечает всем строительным и иным нормам, противопожарные разрывы между зданием и существующим рядом удовлетворяют требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требование к объемно-планировочным и конструктивным решениям», не выходит за пределы предоставленного для его строительства земельного участка.

Таким образом, представленными доказательствами подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку.

В действиях истца судом не установлены признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061 по делу № А63-18015/2020, следует, что по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка, отклонение от предельных параметров допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения истца, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.

Оценив в совокупности представленные доказательства, принимая во внимание, что возведенный спорный объект соответствует целевому назначению земельного участка, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом предпринимались меры по легализации самовольно возведенной постройки, то есть материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, суд приходит к выводу о признания за истцом права собственности на магазин.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к администрации муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание – магазин площадью 116,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 01 марта 2024 года.

Судья Т.В. Шульга