Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при ведении протокола помощником судьи Саяновым А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1628/2020 по административному исковому заявлению фио об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

фио обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, расположенных в 

<

данные изъяты>, равной их рыночной стоимости. 

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно нарушает его (истца) права как плательщика налога.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке на дату его государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенного в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости данных объектов на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, их действительной рыночной стоимости (л.д. 68).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных объектов недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

В судебное заседание административный истец не явился. В суд от представителя административного истца – ФИО1 поступили замечания на экспертное заключение, полагающего недостоверной рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по результатам судебной экспертизы, поскольку при составлении заключения экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, законодательства о государственной экспертной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: 1) не производился осмотр объекта; 2) несоответствие технического плана и указание завышенной площади объекта; 3) несопоставимый выбор аналога.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области в суд поступили письменные пояснения в соответствии с которыми, Министерство оставляет уточненные требования административного истца на усмотрение суда (т. 3 л.д. 192-193).

От представителя административного ответчика – ГБУ МО «ЦКО» в суд поступили замечания на экспертное заключение, полагающего недостоверной рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по результатам судебной экспертизы, поскольку при составлении заключения экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, законодательства о государственной экспертной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: 1) объекты аналоги, примененные в расчетах из архива «РЕАЛТУ» не могут быть использованы в расчетах; 2) необоснованное утверждение об обременении земельного участка правами третьих лиц; 3) допущение методологической ошибки при расчете корректировки на наличие обременений; 4) допущение методологической ошибки при расчете корректировки на местоположение объекта капитального строительства в части определения типа населенного пункта. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с названной нормой одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений 

<

...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки. 

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра физическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии со статьями 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Согласно ст. 402 НК РФ налоговая база для данного налога в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 402 НК РФ. 

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 НК РФ.

Законом Московской области от 18 октября 2014 года № 136/2014-ОЗ установлена единая дата начала применения на территории Московской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 1 января 2015 года.

Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, несоответствие внесенной в Единый государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости здания его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности собственника данного объекта недвижимости.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений 

<

...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка. 

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности физического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО 

<

данные изъяты>).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что фио является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 223,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 2 500 кв.м.; категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: магазин, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 18 ноября 2019 года составляет – 10 543 399,96 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 года составляет – 2 308 150 рублей.

Согласно заключению эксперта № 145/11/2020 от 30 ноября 2020 года ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» фио, которому судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 18 ноября 2019 года составляет – 4 545 264 рублей. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 года составляет – 1 534 781 рублей.

В судебном заседании допрошен эксперт фио, проводивший экспертизу, в материалы дела экспертом представлены письменные пояснения по заданным сторонами вопросам. Из пояснений, данных экспертом в судебном заседании, следует, что замечания к экспертному заключению не нашли своего подтверждения, в судебном заседании эксперт убедительно и подробно опроверг имеющиеся к экспертному заключению замечания, дал необходимые разъяснения своего заключения, его пояснения зафиксированы аудиопротоколом судебного заседания.

Проанализировав представленные экспертом письменные пояснения, заслушав ответы эксперта на вопросы, суд приходит к выводу, что замечания административного истца ГБУ МО «ЦКО» к экспертному заключению не являются обоснованными, не влияют на итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости, в связи с чем, на основании ст. 83 КАС РФ судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца назначении по делу повторной экспертизы. Само по себе несогласие стороны с рыночной стоимостью объектов недвижимости, указанной в экспертном заключении, не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объектов оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов. Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь административным истцом и ГБУ МО «ЦКО» каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Иными лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не оспариваются.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом фио рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могли быть отчужден на открытом рынке по состоянию на дату их оценки, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, требование фио об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление фио об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 223,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 18 ноября 2019 года в размере 4 545 264 (четыре миллиона пятьсот сорок пять тысяч двести шестьдесят четыре) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 2 500 кв.м.; категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: магазин, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, равной его рыночной экспертизы, по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 534 781 (один миллион пятьсот тридцать четыре тысячи семьсот восемьдесят один) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в Московский областной суд – 3 сентября 2020 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2020 года.

Судья Г.В. Вердиян