№2а-126/2021

55RS0008-01-2021-000148-70

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24.03.2021 г. с. Азово Омской области

Азовский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Иордан Н.А., при секретаре Демьяновой Е.В., при помощнике судьи Логиновой Ю.А., которая осуществляла подготовку и организацию судебного процесса, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконными действия по регистрации обременения в виде договора аренды от .... в отношении земельного участка № и исключении данных сведений из Единого государственного реестра недвижимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконными действия по регистрации обременения в виде договора аренды от .... в отношении земельного участка № и исключении данных сведений из Единого государственного реестра недвижимости, указывая на то, что .... в отношении земельного участка .... зарегистрировано обременение в виде аренды со сроком действия с .... по .... на основании договора аренды от .... в пользу Ч Однако считают, что государственная регистрация произведена незаконно, поскольку договор аренды от .... является ничтожным в силу того, что .... собрание собственников земельного участка в установленном порядке не проводилось. При этом Управлению Росреестра по Омской области было достоверно известно о данном обстоятельстве, поскольку .... предоставлялся указанный договор на регистрацию, однако уведомлением от .... № в связи с многочисленными нарушениями регистрация приостановлена, а затем отказано в осуществлении регистрационных действий. Учитывая, что в .... препятствия к совершению регистрационных действий не устранены, то и в .... г. указанные обстоятельства не могли быть Ч исправлены. Просят признать незаконными действия, совершенные .... Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... по регистрации обременения в отношении земельного участка №, договора аренды от .... в пользу Ч, номер государственной регистрации ...., и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации .... в отношении земельного участка №.

В судебное заседание представители административных истцов Граф Л.В. и ФИО3, действующие на основании доверенности, на заявленных требованиях настаивают.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Омской области ФИО4, действующий на основании доверенности, и одновременно представляющий интересы Азовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области исковые требования не признает.

Привлеченный в качестве заинтересованного лица Ч, в том числе как индивидуальный предприниматель, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Представитель администрации Сосновского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района Омской области Б полагается на усмотрение суда.

Выслушав доводы лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ к основаниям для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. 

Статьей 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

Из материалов дела следует, что .... Ч обратился через филиал БУ .... «Многофункциональный центр предоставления государственных услуг ....» «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг ....» с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером .....

При этом для государственной регистрации заявителем представлены: договор аренды земельного участка от ...., акт приема-передачи от ...., выписка из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером .... от .....

Пунктом 5 части 11 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются, в том числе, на основании проекта межевания земельных участков, утвержденного решением общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения либо утвержденного собственником земельной доли или земельных долей.

В силу пункта 6 статьи 47 названного Федерального закона основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли и к которым должны быть приложены:

1) заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, проект межевания земельного участка, утвержденный решением общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением случая, если ранее этот проект межевания был представлен в орган регистрации прав);

2) проект межевания земельного участка, утвержденный решением собственника земельной доли или земельных долей, и заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

При подаче документов для государственной регистрации Ч представлена выписка из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ...., подписанная главой Сосновского сельского поселения Азовского немецкого национального района Омской области, свидетельствующая об избрании на общем собрании уполномоченным лицом П, который наделен полномочиями по заключению договора аренды от имени сособственников земельного участка. Однако данная выписка не является протоколом общего собрания собственников.

Одновременно следует отметить, что .... в Азовский районный суд Омской области обращались К и П с иском: обязать главу администрации Сосновского сельского поселения подписать протокол общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером .... от .... Решением суда от .... заявленные требования в данной части были удовлетворены. В то время как апелляционным определением Омского областного суда от .... решение Азовского районного суда от .... отменено, в исковых требованиях, заявленных к главе Сосновского сельского поселения, об обязании подписать протокол общего собрания от .... отказано.

Тем самым, копия протокола общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером .... от ...., заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, для государственной регистрации прав не истребовалась и не представлялась в нарушение указанной нормы. (п. 6 ст. 47 Закона 218-ФЗ)

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании части 1 статьи 9 Федерального закона от .... N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Министерство экономического развития Российской Федерации в ответе от 29.10.2015 N 20-исх/15529-МС/15 указало, что статья 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц вне зависимости от оснований поступления его в общую долевую собственность. При этом данный земельный участок согласно статье 9 Закона об обороте должен пройти государственный кадастровый учет, то есть должен быть сформирован и иметь утвержденные границы. 

Основываясь на приведенных выше положениях, суд полагает, что подобный подход реализует в полной мере, как права сторон договора, так третьих лиц в целях определенности передаваемого в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Из протокола общего собрания от .... следует, что при принятии решения о передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером .... площадь соответствовала .... га. Одновременно в представленном на регистрацию .... договоре аренды от .... площадь соответствует ....м. В выписке из ЕГРН от .... площадь данного участка составляет ....м.

Земельный участок с кадастровым номером .... как при решении вопроса о передаче его в аренду, так и при рассмотрении настоящего дела не отмежеван, его границы в установленном порядке не определены. 

Кроме того, из протокола собрания от .... следует, что правообладателями земельного участка с кадастровым номером .... свои права на данный участок являются 84 человека, в то время как земельная доля каждого составляла 7 га, и другие собственники земельного участка, составляющих большинство, не устанавливались.

Тем самым, спорный земельный участок ввиду отсутствия его границ, неопределенности его местоположения и состава участников долевой собственности, не может являться предметом гражданского оборота в связи с невозможностью сторон определить существенные условия договора - площадь, местоположение, границы, состав арендодателей.

Статьями 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации и ее последующего прекращения. В частности, соответствии с частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2); если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3); представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны (пункт 6); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В пункте 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В силу пп. 221-223 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278, государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет, в том числе: 1) соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; 2) наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт; 3) соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН. В случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает: 3) наличие существенных условий сделки.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... от ...., представленный Ч для регистрации ...., ранее являлся предметом обращения в Управление Росреестра по Омской области для регистрации прав обременения.

Так, .... П, действующий как уполномоченный участников общей долевой собственности на заключение договоров аренды, обратился в Азовский отдел Управления Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером .... от .....

Уведомлением от .... государственная регистрация договора аренды от .... указанного земельного участка приостановлена до снятия запрета об обременении.

.... П обращается с заявлением в Азовский отдел Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером .... .... в срок до .... 

.... отказано в приостановлении в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым ...., поскольку П не представлены документы, в случае, если обратилось уполномоченное лицо. 

.... с заявлением в Азовский отдел Управления Росреестра по Омской области обращается Ч, как арендатор, о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером .... от .... в срок до .... 

Уведомлением от .... приостановлена государственная регистрация на срок до .... 

.... вновь обращается Ч с кадастровым номером .... от .... о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером .... от .....

.... Ч обратился с заявлением о возврате ранее предоставленных документов без проведения государственной регистрации с кадастровым номером .... от .... 

.... прекращена государственная регистрация аренды на объект недвижимости.

.... Ч обращается с заявлением о возобновлении ранее приостановленной по заявлению государственной регистрации.

.... отказано в государственной регистрации прав в виду отсутствия в протоколе собрания подписи уполномоченного лица органа местного самоуправления поселения по месту расположения земельного участка.

Перечисленные выше документы и договор аренды от ...., предоставляемый заявителями на момент обращения в Азовский отдел Управления Росреестра по Омской области, направлен по запросу суда межмуниципальным отделом по Азовскому и Одесскому районам Управления Росреестра .... и изучен в рамках гражданского ....

Из чего следует, что указанный договор аренды от .... при первоначальной его подаче в 2016 г. для государственной регистрации имеется в Управлении Росреестра по Омской области.

Также договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... от .... представлен Ч для регистрации .....

Следует отметить, что споры по земельному участку с кадастровым номером .... в том числе по заключенным договорам аренды после ...., неоднократно рассматривались Азовским районным судом ...., где Управление Росреестра по Омской области привлекалось в качестве третьего лица.

Предоставленный .... Ч договор аренды от .... для государственной регистрации существенно отличается от договора аренды от ...., предоставленного для государственный регистрации в Управление Росреестра по Омской области в ....

Так, в договорах различается площадь земельного участка, передаваемая в аренду К(Ф)Х Ч, арендная плата, сроки оплаты по договору аренды, момент вступления договора в силу. Кроме того, договор аренды, предоставленный для регистрации в 2016 г. содержит 5.7 пунктов, в то время как договор, предоставленный для государственной регистрации в 2020 г. – 7.11 пунктов, также в договорах содержатся различные оттиски печатей.

Из вышеизложенного следует, что один из представленных Ч договоров аренды от .... не является подлинным и сведения, содержащиеся в нем, недостоверны.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Пунктом 219 Административного регламента предусмотрено, что государственный регистратор при проведении правовой экспертизы представленных документов на предмет их подлинности или достоверности содержащихся в них сведений обязан в том числе удостовериться в том, что:

1) в реестровом деле, открытом как на объект недвижимости, права на который заявлены на государственную регистрацию, так и на иной объект недвижимости, отсутствуют документы, содержащие сведения (данные), аналогичные (идентичные) имеющимся в представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документах сведениям (данным), но не соответствующие им (когда такие сведения либо являются неизменными, либо их изменение, осуществляемое в установленном законодательством Российской Федерации порядке, должно подтверждаться документами).

Пунктом 218 Административного регламента предусмотрено, что при проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных п. 6 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений (часть 9 статьи 29 Закона о регистрации).

У государственного регистратора имелось достаточно оснований при проведении правовой экспертизы сличить предоставленные договоры аренды от ...., один из которых находится в реестровом деле (ст. 11 Федерального закона от .... N 218-ФЗ).

Исходя из положений ч. 2 ст. 227 КАС РФ основанием для удовлетворения заявления о признании незаконным решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, является наличие совокупности двух необходимых условий: несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативному правовому акту и нарушение прав, свобод и законных интересов заявителя.

Тем самым, государственный регистратор, осуществляя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в виде аренды, в нарушение п. 216 Административного регламента не убедился в подлинности представленного договора аренды от 08.01.2016г., не установил соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН (площадь земельного участка, наличие границ).

Наличие обременения спорного земельного участка правом аренды в пользу арендатора меньшей площади как указано в представленном на регистрацию договоре аренды, чем она фактически является и отсутствие надлежащим образом определенных границ, а также различие существенных условий арендной платы в договоре аренды, момента вступления договора аренды в силу будет принципиально нарушать права и законные интересы арендодателей и порождать коллизии в использовании земельного участка.

При таких обстоятельствах заявленные требования административных истцов подлежат удовлетворению.

Ссылка представителя административного ответчика о неверно избранном способом защите следует соотнести с доводами представителей ответчиков о пропуске срока исковой давности по оспариванию договора аренды. Кроме того, суд полагает, что административный истец вправе самостоятельно избирать способ защиты своего права, который в данном случае не противоречит законодательству.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконными действия, совершенные .... Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области по регистрации обременения в отношении земельного участка №, договора аренды от .... в пользу Ч, номер государственной регистрации ...., и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации .... об обременении в виде аренды в отношении земельного участка №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Н.А.Иордан