Дело №а-233/2022 

УИД 76OS0№-25

Мотивированное 

решение

 изготовлено 24 июня 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                        14 июня 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административных истцов ФИО2, действующей на основании доверенностей (до перерыва),

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3, ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Административные истцы в лице представителя по доверенности ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением. С учетом последующего уточнения требований просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , Телегинский сельский округ, д. Цеденево, категория: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения складских помещений», площадью 29 487 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 8 645 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве общей долевой собственности административным истцам. Установленная в отношении данного объекта по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета №5040422-ЗУ оценщика, занимающегося частной практикой, ФИО6 Завышение кадастровой стоимости земельного участка влечет за собой пропорциональное увеличение земельного налога. Права и законные интересы административных истцов в данном случае нарушены.

Судом изменен процессуальный статус ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с административного ответчика на заинтересованное лицо; администрация Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Административные истцы ФИО3, ФИО4 надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Представитель административных истцов по доверенности ФИО2 в судебном заседании участвовала (до перерыва), исковые требования поддержала. Дала объяснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. По мнению автора отзыва, представленный административными истцами отчет оценки рыночной стоимости объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», департамент финансов Ярославской области, ФИО7, администрация Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, не явились и своих представителей не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО2 (до перерыва), допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО9 исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Статьей 66 Земельного кодекса РФ закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административные истцы являются сособственниками земельного участка площадью 29 487 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (ФИО3 – 5/16 долей, ФИО4 – 5/16 долей, ФИО7 – 6/16 долей). Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 4 апреля 2022 года. 

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 21 505 458,84 рублей (п/п №390616).

Положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района от 22 ноября 2018 года №48 «Об установлении земельного налога на территории Карабихского сельского поселения»). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителей возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО3 и ФИО4 в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладают правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего им на праве собственности.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административными истцами в обоснование заявленных требований был представлен отчет №5040422-ЗУ от 4 апреля 2022 года оценщика, занимающегося частной практикой, ФИО10 согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 8 045 000 рублей. В связи с замечаниями административного ответчика отчет был уточнен, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка определена в размере 8 645 000 рублей. 

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО11 к отчету, дает основания суду для вывода о том, что отчет в уточненной редакции является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО12 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости. 

Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Заявляя возражения относительно отчета оценщика ФИО13 департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что в нарушение пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» оценщик описывает не весь объем доступных рыночных данных и, следовательно, использует в расчетах рыночной стоимости объекта оценки лишь часть объектов-аналогов, вводя тем самым пользователя отчета в заблуждение относительно реальных рыночных данных на земельные участки в выбранном сегменте на дату оценки. Между тем, на дату оценки на рынке представлены и иные аналоги, показывающие иной диапазон цен на земельные участки (предложение № 1 - , кадастровый номер №; предложение № 2 - , кадастровый номер №; предложение №3 - , кадастровый номер № и иные аналоги - , кадастровый номер №; , кадастровый номер №; применение в расчетах представленных аналогов привело бы к иному результату оценки. Кроме того, административным ответчиком приведены замечания относительно объекта-аналога №1 ().

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611. 

В пункте 10 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Выбор аналогов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки.

Исходя из пояснений оценщика ФИО5, предлагаемые департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области объекты не были учтены при анализе рынка ввиду их несопоставимости с объектом оценки по площади (предложение №3), по категории земель (предложение №1). Кроме того, объекты невозможно проверить, так как не открывается ссылка (предложение №2). Кроме того, объявления датированы 2017 г. (предложение №1), 2016 г. (предложение №2) и 2015 г. (предложение №3). Доказательств об обратном материалы дела не содержат. Сведений о том, как использование указанных предложений повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости спорного земельного участка, административным ответчиком не представлено.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщик, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения.

Исходя из пояснений оценщика ФИО5, им проведен анализ расчетов применительно предлагаемого административным ответчиком объекта-аналога () и использованного в уточненном отчете объекта-аналога №1 (). По объекту административного ответчика общее количество корректировок по модулю, с учетом корректировки на торг/без учета корректировки на торг, составит 62,71% / 44,7%. По объекту-аналогу №1 () общее количество корректировок по модулю с учетом корректировки на торг/без учета корректировки на торг составит 52% / 33,7%.

В возражениях на отчет приведены доводы о неправомерности использования в расчетах рыночной стоимости объекта оценки объекта-аналога №1, поскольку на нем расположены объекты недвижимости.

Оценщиком указано, что данный земельный участок был отобран в качестве аналога, так как показал наибольшую сопоставимость с объектом оценки. Кроме того, объявления о его продаже и данные публичной кадастровой карты России не подтверждают размещение на земельном участке объектов капитального строительства. 

Иная характеристика тех же доказательств специалистами административного ответчика федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь, требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина. 

На основании изложенного, оснований для исключения из расчетов объекта-аналога №1, не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете оценщика ФИО5 в указанной части.

Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика, занимающегося частной практикой, ФИО5, административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений оценщиком требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к самой методике расчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования, не установлено. Таким образом, оценка рыночной стоимости спорного объекта выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной. В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка подлежит установлению в размере, определенном уточненным отчетом №5040422-ЗУ оценщика, занимающегося частной практикой, ФИО5

Поскольку административные истцы обладают правом заявления требования о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего им объекта недвижимости, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административных истцов с настоящим административным иском в суд – 15 апреля 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: категория: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения складских помещений», площадью 29 487 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 8 645 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 15 апреля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                           И.Г. Сингатулина