Дело № 2-1026/2023 года УИД № 34RS0018-01-2023-001067-56

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Калач-на-Дону «23» октября 2023 года

Калачевский районный суд Волгоградской области в составе: председательствующего судьи Евдокимовой С.А.,

при секретаре Гарькавой Д.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области о признании незаконным отказа от 1 сентября 2023 года № 4797 в заключении с ней договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Требования мотивировала тем, что с 3 августа 2023 года является собственником расположенного на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства 18% готовности. Основание правва собственности – заочное решение Калачевского районного суда Волгоградской области от 30 мая 2023 года. Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, был предоставлен ей по договору аренды от 28 сентября 2015 года № 146/15 на срок 3 года. При этом договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра в связи с её юридической неграмотностью. Также участок был размежёван, поставлен на кадастровый учет. Истец продолжает им пользоваться на тех же условиях, ежегодно платит арендную плату, выставляемую ответчиком (арендодателем).

15 августа 2023 года истец обратилась в Администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду сроком на 3 года, для ИЖС, на что получила отказ, поскольку земельный участок предоставлялся ей на 3 года для завершения строительства однократно сроком по 28 сентября 2018 года, при этом документы, подтверждающие наличие на земельном участке принадлежащего ей на праве собственности жилого дома, не представлены. Поэтому заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов не представляется возможным.

Оспаривая данный отказ, ФИО1 ссылалась на то, что право на однократное трехлетнее предоставление земельного участка для завершения строительства ею не было реализовано, сложное материальное положение не позволило завершить строительство в установленный договором срок, участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 18%. Кроме того, Администрацией не заявлено требований об изъятии у нее объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Просит признать незаконным отказ администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области от 1 сентября 2023 года № 4797 в предварительном согласовании предоставления в аренду на 3 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., фактически используемого для ИЖС, расположенного по адресу: 

<

адрес>; обязать ответчика заключить с истцом без проведения торгов договор аренды вышеуказанного земельного участка, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в своё отсутствие, исковые требования поддержала.

Представитель ответчика администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области ФИО2 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать. Считает законным и обоснованным отказ Администрации в предоставлении земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, испрашиваемый земельный участок ранее уже предоставлялся для завершения строительства собственнику объекта, поэтому истица не относится к лицам, которым в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца ФИО1

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, 28 сентября 2015 года между ФИО1 и администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области заключен договор № 146/15 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на период действия с 28 сентября 2015 года по 28 сентября 2018 года, под незавершенным строительством жилого дома.

3 августа 2023 года право ФИО1 на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из приложенных истцом квитанций, чеков по оплате Сбербанк-онлайн, писем Администрации от 31 октября 2022 года, от 14 августа 2019 года, от 22 мая 2023 года, земельный участок с кадастровым номером № продолжал существовать как объект гражданских прав и после истечения 3 лет с момента заключения договора аренды, ответчик выставлял арендную плату, а истец её регулярно оплачивала.

Уведомлений о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка в адрес истицы не поступало.

15 августа 2023 года ФИО1 обратилась с заявлением о предварительном согласовании предоставления ей земельного участка в аренду.

Администрация отказала в удовлетворении заявления, сославшись в своем ответе от 1 сентября 2023 года № 4797 на то, что земельный участок предоставлялся ей на 3 года для завершения строительства однократно, поэтому в соответствии с пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов не представляется возможным.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 34:09:020406:96 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Истец в исковом заявлении ссылалась на наличие уважительных причин, по которым она не успела в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. Указывала, что объект незавершенного строительства был приобретен ею для улучшения жилищных условий ее семьи. В отсутствие договора аренды она лишена возможности завершить строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует семье истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды – удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области от 1 сентября 2023 года № 4797 в предварительном согласовании предоставления в аренду на 3 года ФИО3 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

Обязать администрацию Калачевского муниципального района Волгоградской области заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды вышеуказанного земельного участка, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Волгоградский областной суд в течение месяца, через Калачевский районный суд, со времени изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: