2-477/18 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июня 2018 года г. Борисоглебск

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи Ишковой А.Ю.,

при секретаре Стрельченко О.В.,

с участием:

истицы - ФИО7,

её представителя - ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО7 к администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области, ФИО9 и ФИО10 о признании действительным договора купли-продажи жилого дома, признании права собственности на жилой дом в реконструированном состоянии, признании права собственности на земельный участок,

установил:

истица обратилась в суд с иском, указывая, что 31 августа 2009 года ФИО9 продал ей принадлежащий ему на праве собственности жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, за 40 000 рублей.

Деньги были переданы ею ФИО9 в полном объеме, однако договор купли-продажи дома оформлен надлежащим образом не был и, соответственно, не был зарегистрирован в органах юстиции.

По сведениям Бюро технической инвентаризации Борисоглебского района Воронежской области названный жилой дом значится на праве собственности за ФИО9 на основании Договора от 22.06.1998 года, реестр №1393, удостоверенного нотариусом Борисоглебского нотариального округа ФИО1

Однако, по утверждению истицы, сделка по купле-продаже жилого дома была исполнена сторонами полностью: ФИО9 передал в ее собственность указанный жилой дом, а она передала ему денежные средства. Из текста оформленного договора усматривается, что он был подписан обеими сторонами сделки, но сведения о продаваемом объекте недвижимости были отражены не полностью, а именно: не были указаны необходимые сведения о площади жилого дома.

Кроме того, истица указывает в иске, что названное домовладение располагается на земельном участке площадью 2200 кв.м., который одновременно с расположенным на нем домовладением после заключения сделки со ФИО9 перешел в ее владение.

С 2009 года она стала проживать в доме, обрабатывает земельный участок.

При подготовке заявления в суд истица выяснила, что решением малого Совета Губаревского сельского Совета Борисоглебского района Воронежской области от 15.09.1992 года земельный участок площадью 2200 кв.м. по 

<

адрес> был передан в собственность ФИО10.

12.11.1992г. ей было выдано свидетельство на право собственности на землю № на земельный участок по 

<

адрес> общей площадью 3400 кв.м., из них в собственность - 2200 кв.м., в котором не полно были отражены сведения об отчестве собственника земельного участка.

В дальнейшем при переходе права собственности на жилой дом к ФИО2, с которым 22.06.1998 года заключил договор ФИО9 о покупке жилого дома № по 

<

адрес>, а потом и к истице, судьба земельного участка не была решена.

ФИО7 указывает, что судьба земельного участка и расположенного на нем строения нераздельна.

В связи с такими обстоятельствами, по мнению ФИО7, необходимо в судебном порядке признать за ней право собственности на земельный участок общей площадью 2200 кв.м., принадлежащий ФИО10, расположенный по адресу: 

<

адрес> а также признать заключенным (действительным) подписанный ею и ФИО9 договор купли-продажи домовладения, так как фактически сделка была исполнена сторонами полностью; также необходимо признать указанный договор недействительным в части отсутствия указания в нем площади жилого дома, переданного ей в собственность ФИО9

Как утверждает истица, после приобретения в собственность указанного домовладения она произвела его реконструкцию, в результате которой общая площадь дома уменьшилась, так как она снесла пришедшую в ветхость литер А1 (жилая комната площадью 11,2 кв.м.), на ее месте построила веранду литер al, не получая при этом необходимого в данном случае согласования с администрацией Борисоглебского городского округа.

В настоящее время оформить разрешающие документы на реконструкцию дома не представляется возможным, так как истица не зарегистрировала право собственности на жилой дом по договору купли-продажи от 31.08.2009г. 

Истица полагает, что поскольку реконструкция жилого дома литер «Ааа1а2» была проведена ею с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, сохранение жилого дома в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, то за ней может быть признано право собственности на указанное домовладение в реконструированном виде.

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 12, 165, 180, 218, 222, 273 ГК РФ, ст.35 Земельного Кодекса РФ истица просит:

- признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 31.08.2009 г., заключенный между нею и ФИО9, заключенным (действительным);

- признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 31.08.2009 г., заключенный между ней и ФИО9, недействительным в части отсутствия указания в нем площади жилого дома и считать, что по указанному договору ФИО9 продал жилой дом общей площадью 45,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, а она - приобрела в собственность жилой дом общей площадью 45,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

- признать свидетельство на право собственности на землю № от 10 февраля 1992 года недействительным в части неполного указания отчества собственника земельного участка и считать переданным в собственность ФИО10 земельный участок общей площадью 2200 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

- признать за ней право собственности на земельный участок общей площадью 2200 кв.м., принадлежащий ФИО10, расположенный по адресу: 

<

адрес>

- признать за ней право собственности на жилой дом литеры «Ааа1а2», общей площадью 34,4 кв.м., в том числе, жилой площадью - 17,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде;

- прекратить право собственности ФИО10 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании ФИО7 заявленные исковые требования поддержала. 

Ответчики: представитель администрации БГО ВО, ФИО9, ФИО10 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Представитель администрации БГО ВО представил заявление с просьбой дело рассмотреть в его отсутствие, против удовлетворения иска не возражает.

Выслушав объяснения истца и её представителя ФИО8, исследовав материалы дела, заслушав показания свидетелей ФИО3 и ФИО4 суд приходит к следующему.

Согласно Уведомлению № от 08.12.2017 года, в Едином государственном реестре недвижимости на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

По данным учета БТИ Борисоглебского района Воронежской области, по состоянию на 08.12.2017 года указанный жилой дом, общей площадью 34,4 кв.м., значился за ФИО9 – 1 ид.д. на основании Договора от 22.06.1998г., р.№ 1393, удостоверенного нотариусом Борисоглебского нотариального округа ФИО1

При этом, согласно указанному договору, ФИО11 продал, а ФИО9 – купли указанный жилой дом, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Бюро технической инвентаризации г. Борисоглебска.

Сведений о наличии или отсутствии запрещений или арестов на объект нет.

Согласно договору купли-продажи от 31 августа 2009 г., условия которого содержатся в представленном суду письменном документе, подписанном ФИО9, ФИО7 и двумя свидетелями: ФИО5 и ФИО6 (л.д.14), ФИО9 продал, а ФИО7 - купила жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании установлено, что указанный договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако, он никем не оспаривается, его условия исполнены сторонами полностью: жилой дом передан во владение ФИО7, ФИО9 в полном объеме получил деньги.

Факт заключения сделки между сторонами по делу и её исполнения подтверждается имеющимися в деле материалами.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, то суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании изложенного следует признать указанный договор от 31.08.2009 года заключенным (действительным).

В судебном заседании также установлено, что в договоре купли-продажи отсутствуют сведения о площади указанного жилого дома.

При этом, согласно договору купли-продажи от 22.06.1998 года, заключенному между ФИО11 и ФИО9, общая площадь жилого дома составляла 45,7 кв.м., в том числе жилая – 29,1 кв.м.

В соответствии со ст.180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части.

Договор исполнен сторонами 31.08.2009 года.

Указанные обстоятельства дают суду основания признать заключенный между ФИО9 и ФИО7 договор купли-продажи от 31.08.2009 г. недействительным в части отсутствия указания площади жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и считать, что указанным договором ФИО7 приобрела у ФИО9 в собственность жилой дом общей площадью 45,7 кв.м., в том числе жилой – 29,1 кв.м.

В судебном заседании также установлено, что земельный участок общей площадью 2200 кв.м. в 

<

адрес>, на котором расположен спорный жилой дом, решением малого Совета Губаревского сельского Совета Борисоглебского района Воронежской области № 49 от 15 сентября 1992 года был бесплатно передан в собственность для ведения личного подсобного хозяйства ФИО10 – правопредшественнице ФИО2.

На основании указанного решения ФИО10 12 ноября 1992 года было выдано Свидетельство на право собственности на землю № на земельный участок площадью 0,22 га по 

<

адрес>, в котором не верно указано отчество ФИО10: вместо правильного - «Корнеевна», указано неверно - «Корнеев».

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Указанное, с учетом положений ст. 180 ГК РФ, дают суду основания признать свидетельство на право собственности на землю № от 12 ноября 1992 года недействительным в части указания отчества ФИО10 и считать.

Согласно данным филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области, в реестре отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на указанный земельный участок.

При заключении 31.08.2009 г. договора купли-продажи жилого дома между ФИО9 и ФИО7 в нем не была отражена судьба земельного участка, на котором он находится. 

В соответствии с требованиями ст. 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Аналогичная норма содержится и в п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в соответствии с которой, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Заключенный 31.08.2009 года между ФИО9 и ФИО7 договор купли-продажи никем не оспаривается. Он сторонами исполнен. 

На основании изложенного за ФИО7 следует признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2200 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, а право собственности ФИО10 на названный земельный участок, установленное свидетельством на право собственности на землю № от 12.11.1992г., прекратить.

В судебном заседании также установлено, что истица произвела в рассматриваемом жилом доме реконструкцию: снесла пришедшую в ветхость литер А1 (жилая комната площадью 11,2 кв.м.), на ее месте построила веранду литер al.

Согласно техническому паспорту от 08.12.2017 года площадь жилого дома литер «А,а,а1,а2», расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 34,4 кв.м., жилая – 17,9 кв.м.

По делу была назначена и проведена судебная строительно - техническая экспертиза для определения соответствия реконструированного жилого дома литер «Ааа1а2» строительным и иным нормам и правилам.

Согласно заключению эксперта ФИО12 от 16.05.2018 г., на земельном участке расположен один одноэтажный, индивидуальный жилой дом лит. «Ааа1а2» усадебного типа.

Эксперт установил, что жилой дом ранее был блокированным на два жилых помещения лит. «АА1аа1а2», с печным отоплением – каждое, и самостоятельными наружными входами. Оба жилых помещения сообщались между собой через дверной проём между верандами. Жилой дом был реконструирован в дом индивидуальный, за счёт сноса одного его ветхого жилого помещения лит. «А1а1», общей площадью 11,2 кв.м. В последующем к индивидуальному жилому дому лит. «Ааа2», с западной его стороны, была пристроена вторая веранда лит. «а1» площадью 15,2 кв.м. и в наружных габаритах, не менее требуемых по СНиП. В настоящее время в минимальном составе дома - одна жилая комната № 1 площадью 17,9 кв.м. и кухня № 2 площадью 16,5 кв.м.

Жилой дом - 1- комнатный, не благоустроен и не газифицирован. Отапливается отопительно-варочной печью на твёрдом топливе.

Габариты и площади помещений жилого дома, в том числе вновь пристроенная веранда лит. «а1» соответствуют требованиям строительных норм. Высота потолков помещений дома, которая составляет не менее 2,20 м, принимается фактической.

Экспертом установлено, что в результате реконструкции общая площадь дома составила 34,4 кв.м., в том числе жилая - 17,9 кв.м., а с учётом всех его частей - 64,4 кв.м.

При визуальном осмотре никаких разрушений и деформаций строительных конструкций дома не выявлено.

Эксперт также установил, что возведённая веранда лит. «а1» в соответствии с п.1.14 СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" принимается со степенью огнестойкости отапливаемой части жилого дома лит. «А», а местоположение её возведения не нарушает требования градостроительных норм в части соблюдения норм противопожарных разрывов до строений, расположенных на соседнем земельном участке дома №. Учитывая, что веранда лит. «а1», возведена в створе с северной стеной существующей веранды лит. «а», но по межевой границе с участком дома № без какого - либо от неё отступа, то, в связи с этим, отсутствует возможность обслуживания северной стены указанной веранды. В этом случае таковое размещение веранды лит. «а1» необходимо согласовать с владельцем дома № по улице 

<

данные изъяты>.

На основании изложенного экспертом ФИО12 сделан вывод о том, что жилой дом лит. «А,аа1а2», общей площадью 34,4 кв.м., из них, жилой - 17,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> соответствует строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, предъявляемым нормативными документами к жилым одноквартирным домам в области малоэтажного жилищного строительства.

При этом в судебное заседание истицей представлено письменное заявление владельца дома № по улице 

<

данные изъяты> о согласии на расположение строений на межевой границе.

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

«Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».

Земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, был передан предыдущему собственнику для ведения личного подсобного хозяйства, его целевое назначение допускает строительство индивидуального жилого дома.

Жилой дом в реконструированном состоянии соответствует действующим строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, предъявляемым нормативными документами к жилым одноквартирным домам в области малоэтажного жилищного строительства.

Сведения о том, что сохранение строения нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан у суда отсутствуют.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению заявленные ФИО7 требования о признании права собственности на указанный дом в реконструированном состоянии. 

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО7 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подписанный 31.08.2009 года между ФИО7 и ФИО9, заключенным (действительным).

Признать указанный договор купли-продажи от 31.08.2009г. недействительным в части отсутствия указания площади жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Считать, что по указанному договору в собственность ФИО7 был передан жилой дом, общей площадью 45,7 кв.м., расположенный по адресу

<

адрес>

Признать свидетельство на право собственности на землю № от 12.11.1992 г., выданное на указанный земельный участок, недействительным в части неверного указания отчества правообладателя, и считать, что названным свидетельством установлено право собственности ФИО10 на земельный участок общей площадью 2 200 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО7 право собственности на земельный участок площадью 2200 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, прекратив за ФИО10 право собственности на указанный земельный участок.

Признать за ФИО7 право собственности на жилой дом лит. «Ааа1а2» в реконструированном состоянии, общей площадью 34,4 кв.м., из них, жилой - 17,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения органами технической инвентаризации изменений в техническую документацию на жилой дом.

Решение может быть обжаловано в Воронежский облсуд в течение месяца со времени изготовления мотивированного решения.

Председательствующий