Дело № 3а-4/2019

МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 февраля 2019 года город Магадан

Магаданский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Баюры Л.Н.,

при секретаре Родионовой Е.И.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Магаданского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Магаданской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

ФИО3, действуя через своего представителя ФИО1, обратилась в Магаданский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Магаданской области, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Учреждение), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, Управление) об установлении кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 879 кв.м, вид разрешенного использования: под зданием известкового цеха, адрес (местоположение): месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с кадастровым №... в размере его рыночной стоимости равной 204 000 руб. 00 коп. и определенной по состоянию на 4 июня 2012 года.

В обоснование требований указала, что является арендатором названного выше земельного участка. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 19 ноября 2018 года составляет 1 392 494 руб. 22 коп.

Названная кадастровая стоимость определена в соответствии с постановлением администрации Магаданской области от 27 декабря 2012 года № 999-па «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Магаданской области». 

Однако данная кадастровая стоимость объекта не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной, нарушает ее права как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Полагает, что нарушенное право может быть защищено посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «

» (далее - ООО «

») рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым №..., площадью 879 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 4 июня 2012 года составляет 204 000 руб. 00 коп., что в 6 раз ниже кадастровой стоимости, внесенной в реестр объектов недвижимости.

В этой связи просит с учетом уточненных исковых требований установить кадастровую стоимость в отношении спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 июня 2012 года. Одновременно истцом заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Определением судьи Магаданского областного суда от 26 декабря 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное образование «Город Магадан» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана.

В письменных возражениях Правительство Магаданской области просит в иске отказать по мотиву пропуска административным истцом срока на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. При этом сведения, содержащиеся в отчете об оценке земельного участка от 11 декабря 2018 года №..., составленном ООО «

», административным ответчиком не оспариваются.

В письменных возражениях на административный иск ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» указывает, что Учреждение является ненадлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в письменных возражениях оставляет разрешение вопроса по существу заявленных требований на усмотрение суда, поскольку Управление не имеет юридической заинтересованности в исходе дела.

Заинтересованное лицо муниципальное образование «Город Магадан» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана в письменных возражениях полагает, что требования административного истца могут быть удовлетворены судом в случае установления факта соблюдения им установленного процессуальным законом срока на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на дату определения кадастровой стоимости.

Административный истец ФИО3, представитель административного истца Правительства Магаданской области, представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», представитель заинтересованного лица муниципального образования «Город Магадан» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), согласно которой неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении. Просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 июня 2012 года.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу ФИО2 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на административное исковое заявление, согласно которому Управление оставляет разрешение вопроса по существу заявленных требований на усмотрение суда, поскольку не имеет юридической заинтересованности в исходе дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичные положения содержатся в части 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из представленного административным истцом договора аренды земель для несельскохозяйственных нужд от 19 ноября 2004 года № АН№... следует, что ФИО3 является арендатором земельного участка площадью 879 кв.м с кадастровым №..., вид пользования: под здание известкового цеха, расположенного 

<

адрес> (л.д. 84).

Расчет размера арендной платы за землю согласно пункту 3.1 договора аренды и приложения к нему производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности ФИО3 как плательщика арендной платы.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в силу положений части 3 статьи 245 КАС РФ может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года № 28, заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). 

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

На территории Магаданской области постановлением администрации Магаданской области от 27 декабря 2012 года № 999-па утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Магаданской области, в том числе с кадастровым №... (л.д. 28).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью 879 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №... по состоянию на 4 июня 2012 года определена в размере 1 392 494 руб. 22 коп. (л.д. 22). 

Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в реестр объектов недвижимости 9 февраля 2013 года (л.д. 25).

Учитывая периодичность проведения государственной кадастровой оценки, очередной результат определения кадастровой стоимости должен быть внесен в государственный кадастр недвижимости не позднее 9 февраля 2018 года.

Судом установлено, что на момент подачи ФИО3 административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (24 декабря 2018 года) очередные результаты определения кадастровой стоимости, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым №..., в государственный кадастр недвижимости не вносились, что в силу приведенных выше положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации позволяет суду восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах ходатайство истца о восстановлении срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости подлежит удовлетворению, а срок для обращения с настоящим административным иском восстановлению.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзацем 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Если заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо на них не ссылалось.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности определено, что для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно отчету об оценке, составленному ООО «

» 11 декабря 2018 года, рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым №..., площадью 879 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>; вид разрешенного использования: под здание известкового цеха по состоянию на 4 июня 2012 года составляет 204 000 руб. 00 коп. (л.д. 31 оборот).

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца 1 статьи 4, статьи 15, абзаца 4 статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Оценивая отчет об оценке от 11 декабря 2018 года по правилам статей 62, 84 КАС РФ, суд признает данное доказательство достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

Так, отчет об оценке составлен оценщиком ООО «

» С., которая имеет соответствующее образование, пятнадцатилетний стаж работы в оценочной деятельности, является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки», застраховала свою гражданскую ответственность оценщика в САО «

», страховой полис №... сроком действия с 1 января по 31 декабря 2018 года (л.д. 33 оборот).

Отчет об оценке соответствует обязательным требованиям к содержанию отчета об оценке, предусмотренным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, 298, 299, от 25 сентября 2014 года № 611. 

Согласно пункту 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта оценки, которые были получены на основании его визуального осмотра и интервьюирования заказчика.

Кроме этого, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги (три объекта) сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местонахождению, расположению относительно крупных автомагистралей, назначению, общей площади, наличию инженерной инфраструктуры (л.д. 53 оборот). 

Также оценщиком произведена корректировка значений единиц сравнения между объектами-аналогами и объектом оценки (л.д. 54, 54 оборот, 55).

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана оценщиком по состоянию на 4 июня 2012 года, то есть на дату, когда была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (кадастровый №...), результаты которой утверждены постановлением администрации Магаданской области от 27 декабря 2012 года № 999-па.

Итоговая стоимость объекта оценки, определенная методом прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, составила 204 000 руб. 00 коп.

В отчете содержатся ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения, указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 

Оснований сомневаться в рассчитанной оценщиком стоимости объекта недвижимости судом не установлено.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу, что указанная в отчете об оценке от 11 декабря 2018 года итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым №..., площадью 879 кв.м, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>; вид разрешенного использования: под здание известкового цеха, определенная по состоянию на 4 июня 2012 года, в сумме 204 000 руб. 00 коп. является достоверной и применимой для целей изменения установленной кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Принимая во внимание, что доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым №..., и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками вопреки положениям статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ не представлено, исковые требования ФИО3 об установлении в отношении спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, подлежат удовлетворению.

В статье 24.20 Закона об оценочной деятельности закреплено, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости административный истец обратился в суд 24 декабря 2018 года.

Следовательно, новая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Разрешая вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по данному делу, учитывая разъяснения, данные в абзаце 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, суд полагает, что они должны быть отнесены на административного истца, поскольку данное решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 298 КАС РФ, суд 

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО3 об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, поданное 24 декабря 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью 879 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>; вид разрешенного использования: под здание известкового цеха с кадастровым №... в размере его рыночной стоимости равной 204 000 руб. 00 коп. и определенной по состоянию на 4 июня 2012 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым №... подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №... в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Магаданского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 12 февраля 2019 года.

Председательствующий Л.Н. Баюра