Копия Дело № 2-307/2024

УИД 74RS0035-01-2024-000437-61

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

село Октябрьское 23 сентября 2024 года

Октябрьский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Приходько В.А.,

при помощнике судьи Загребельной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца ФИО1, гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате указанного недвижимого имущества, в обоснование указав, что 27 октября 2021 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной в селе 

<

адрес>. Согласно п. 3 договора цена квартиры составляет 300000 рублей. 50000 рублей покупатель передала продавцу в день подписания договора, денежные средства в сумме 250000 рублей покупатель обязался выплатить продавцу не позднее 27 января 2022 года. По договоренности сторон, до момента оплаты полной стоимости квартиры, квартира находится в залоге у продавца. В настоящее время квартира находится в собственности продавца, однако оплата по договору от ФИО3 ей до настоящего времени не поступила, в связи с чем просила расторгнуть договор купли-продажи указанного недвижимого имущества и возвратить ей квартиру.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 полностью поддержала заявленные требования, истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, в поступившем в суд заявлении просила суд рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования поддерживает (л.д.144). 

Ответчик ФИО3, третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна (л.д.146).

Суд с учетом мнения стороны считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст.ст.550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно пункту 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала ФИО3 квартиру, расположенную в 

<

адрес>, за 300000 рублей, при этом согласно п.3 договора покупатель передает продавцу 50000 рублей за счет собственных средств в день и до подписания договора, денежную сумму в размере 250000 рублей покупатель обязуется выплатить покупателю в срок не позднее 27 января 2022 года. Стороны договорились, что до момента полной оплаты стоимости квартиры, квартира будет находиться в залоге у продавца (л.д.7-8). Договор подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Росреестра 29 октября 2021 года (л.д.10-11).

Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах следует, что 

<

адрес> кадастровым номером №, общей площадью 40,8 кв.м., расположенная в 

<

адрес> на праве собственности принадлежит ФИО3 с 29 октября 2021 года, зарегистрировано обременение на указанный обременение в виде ипотеки в силу закона со сроком действия с 29 октября 2021 года по 27 января 2022 года (л.д.22-23).

Из справки сельского поселения следует, ответчик ФИО3 проживает в спорной квартире вместе со своим сыном ФИО4 (л.д.32).

В ходе процессуальной проверки по заявлению ФИО2 о мошеннических действиях в отношении принадлежащего ей недвижимого имущества было отказано в возбуждении уголовного дела, ответчик ФИО3 при даче объяснений не отрицала, что расчет с продавцом в размере 250000 рублей не произвела, указав причину отсутствие номера телефона продавца и последующей растраты денежных средств от продажи своей квартиры (л.д.79-80, 120-121). 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО3 действительно не выполнила условие договора и не произвела в установленный договором срок и в течение длительного времени (2 года 8 месяцев) оплату за приобретенное ею недвижимое имущество, что является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение. 

Претензия, направленная истцом 24 мая 2024 года в адрес ответчика ФИО3 оставлена без удовлетворения, доказательств обратного ответчиком суду не представлено (л.д.12, 13). 

Также в суде установлено, что истец принимала и иные меры для исполнения ФИО3 договора купли-продажи квартиры, то есть обращалась в полицию с заявлением о невозврате денежных средств за проданную квартиру, ФИО3 была опрошена в результате проверки, причиной неуплаты назвала растрату денежных средств, впоследствии мер к возврату денежных средств не предприняла до настоящего времени, на протяжении длительного времени, также не смотря на обращение истца в суд, однако продолжает пользоваться квартирой. 

Из буквального толкования положений пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара, продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что ответчик ФИО3 не произвела оплату по договору купли-продажи квартиры от 27.10.2021 в размере 250 000 рублей, ответчик не оспаривала в ходе рассмотрения дела.

Из существа договора купли-продажи квартиры следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Отсутствием оплаты по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества, тем более в течение длительного времени, по мнению суда, были значимым образом нарушены условия заключенной между сторонами сделки, поскольку неоплата покупателем ФИО3 приобретенного ею имущества по договору купли-продажи является существенным нарушением условий договора, при котором вторая сторона - продавец ФИО2 в значительной степени лишается того, на что она вправе был рассчитывать при заключении договора, а именно: на получение крупной суммы денежных средств за проданное недвижимое имущество, что является основанием для расторжения договора купли-продажи.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания абзаца 3 пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 27 октября 2021 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3 относительно спорного недвижимого имущества, подлежит расторжению с возвращением в собственность истца квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, поскольку возврат спорной квартиры продавцу, то есть истцу, на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 Постановления N 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 на указанный объект недвижимости, и государственной регистрации права собственности на этот же объект недвижимости за ФИО2

Из пунктов 2 и 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 4 - 6.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - Постановление N 35) следует, что после расторжения договора происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. Такие обратные обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер (пункт 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Удовлетворение требований о расторжении договора и возврате проданного товара не должно влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца, то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Следовательно, рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя определенное имущество, и, установив основания для возврата проданного товара, суд должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате покупателю уплаченной им за товар стоимости, поскольку сохранение денежных средств у продавца после возврата ему товара означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений. Последнее означает, что при расторжении договора суд по общему правилу должен урегулировать вопрос о возврате уплаченной за товар денежной суммы независимо от предъявления покупателем соответствующего требования (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

Внесенные покупателем до расторжения договора суммы не могут быть квалифицированы как обеспечительный платеж (статья 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку такой платеж носит зачетный характер по отношению как к плате по договору, так и к возможным убыткам, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, и неустойке. Судьба обеспечительного платежа на случай не наступления указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства должна быть решена соглашением сторон (возврат платежа или его зачет в счет договорной платы).

Между тем, переданные в данном случае покупателем продавцу суммы не являются самостоятельным платежом, который может быть зачтен в счет оплаты по договору, а представляют собой саму эту плату, внесенную в соответствии с графиком платежей, и не покрывают по условиям сделки ни убытки, ни неустойку.

Названные суммы также не могут быть квалифицированы ни как штраф за отказ от исполнения договора (пункт 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни как заранее оцененные убытки (статья 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку договор заключен между физическими лицами и не связан с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах суд делает вывод, что основания для удержания продавцом переданных покупателем денежных средств отпали при расторжении договора.

Из материалов дела следует, что размер переданных покупателем денежных средств за спорный объект до момента расторжения договора составляет 50 000 руб., что сторонами оспорено не было.

Учитывая изложенное, при расторжении договора купли-продажи квартиры, в конечном итоге в пользу ФИО3 подлежат возврату денежные средства истцом ФИО2 в сумме 50000 рублей.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В при обращении в суд истцом должна быть оплачена госпошлина в размере 5700 рублей, исходя из требований имущественного характера. 

В силу требований ст.98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 2000 рублей, уплаченная ей при подаче исковых требований, оставшаяся часть подлежит взысканию в доход местного бюджета в размере 3700 рублей.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от 27 октября 2021 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Возвратить в собственность ФИО2 (паспорт №) квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 (паспорт №) на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: 

<

адрес>, и государственной регистрации права собственности на этот же объект недвижимости ФИО2.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей. 

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3700 рублей. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 50000 рублей, уплаченные ей по договору купли-продажи от 27 октября 2021 года. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Октябрьский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Судья В.А.Приходько

Мотивированное решение составлено26 сентября 2024 года.

Судья: В.А.Приходько 

Помощник судьи: Е.В.Загребельная