Дело № 2-97/2025

25RS0010-01-2024-005576-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2025 года город Находка

Находкинский городской суд Приморского края в составе: 

председательствующего судьи Черновой М.А.

при секретаре Мичученко Н.А.,

с участием представителя ПАО Сбербанк по доверенности от 13.12.2023 ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 по ордеру от 20.03.2025 адвоката Передери А.Б.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк к ФИО2 о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания, 

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк (далее по тесту – банк) обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований, что между банком и заемщиком ФИО2 был заключен кредитный договор 

<

***> от 31.03.2018, по условиям которого ответчику предоставлен кредит «Приобретение готового жилья» в сумме 4 500 000 рублей под 9,9% годовых на срок 180 месяцев. Кредит предоставлен на цели приобретения объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: 

<

.........> (кадастровый номер 

<

.........>). Заемщик обязалась погашать кредит ежемесячно аннуитентными платежами. За несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает банку неустойку в размере 7,25% от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующий за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору. Во исполнение обязательств по кредитному договору заемщик предоставляют кредитору в залог объект недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: 

<

.........>. Заемщик обязуется застраховать в страховой компании предмет залога от рисков утраты (гибели) на сумму ниже его оценочной стоимости и своевременно (не позднее даты окончания срока действия предыдущего страхового полиса/договора страхования) возобновлять страхование до полного исполнения обязательств по кредитному договору. При возобновлении страхования заемщик обязан предоставить банку страховой полис/договор страхования, а также документы, подтверждающие факт полной оплаты страховой премии не позднее даты окончания срока действия предыдущего страхового полиса/договора страхования. За несовременное страхование/возобновление страхования объекта недвижимости, оформленных в залог, заемщик обязан уплатить неустойку в размере ? процентной ставки, установленной п. 4 кредитного договора, начисляемой на остаток кредита за период, начиная с 31 календарного дня после даты, установленной договором для исполнения обязательств, по дату представления заемщиком документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных обязательств. Срок действия договора страхования предмета залога, заключенного 04.04.2022 со страховой компанией, истек 31.03.2023. Обязанность по предоставлению банку полиса/договора страхования предмета залога, заключенного на новый срок, заемщик до настоящего времени не исполнила. В связи с чем банк начислил заемщику неустойку согласно п. 12 кредитного договора за период с 01.05.2023 по 18.07.2024. В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость предмета залога согласована сторонами в размере 5 328 000 рублей. Согласно п.10 кредитного договора залоговая стоимость предмета залога составляет 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке. Таким образом, на момент заключения кредитного договора залоговая стоимость предмета залога согласована сторонами в размере 4 795 200 рублей. По состоянию на дату подачи искового заявления (18.07.2024) размер полной задолженности составляет 3 863 747 рублей 16 копейки, из них задолженность по неустойке 197 818 рублей 86 копеек, задолженность по процентам по кредиту 206 057 рублей 17 копеек. На основании изложенного банк просит расторгнуть кредитный договор 

<

***> от 31.03.2018, взыскать в пользу банка с ФИО2 задолженность по кредитному договору в сумме 3 897 266 рублей 16 копеек и расходы по оплате государственной пошлины 33 519 рублей, а также обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: 

<

.........> (кадастровый номер 

<

.........>), установить начальную продажную цену предмета залога в размере 4 795 200 рублей.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны ответчика судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы».

После проведения оценочной экспертизы представителем ПАО Сбербанк уточнены заявленные исковые требования в части установления начальной продажной цены объекта залога, в остальной части первоначально заявленные требования оставлены прежними, а именно просили расторгнуть кредитный договор 

<

***> от 31.03.2018, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, взыскать с ответчика в пользу банка задолженность по кредитному договору в сумме 3 897 266 рублей 16 копеек и расходы по оплате государственной пошлины 33 519 рублей; обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: 

<

.........> (кадастровый номер 

<

.........>) путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену предмета залога в размере 6 779 252 рубля 80 копеек.

В судебном заседании представитель банка настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований, просила удовлетворить их в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени о месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, однако конверты вернулись в суд с отметкой истек срок хранения. 

Представитель ответчика по ордеру адвокат Передери А.Б. не согласился со стоимостью спорного объекта недвижимости, указанной в заключении эксперта ООО «Центр судебной экспертизы», ошибочно указав, что экспертизу проводило ООО «Результат». Ссылался на то, что экспертом произведен сравнительный анализ квартир наименьшей площади и цены, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость квартиры ответчика и привели к занижению ее стоимости, просил отложить судебное разбирательство для обращения стороны ответчика в иное экспертное учреждение для получения рецензии.

С учетом мнения представителя истца, руководствуясь положениями статьей 6.1, 35 ГПК РФ о разумности сроков судопроизводства, недопустимости злоупотребления своими процессуальными права, оценив действия стороны ответчика, по ходатайству которой неоднократно откладывалось судебное разбирательство по делу, суд приходит к выводу о рассмотрении дела по существу, поскольку не находит заявленную для отложения судебного заседания причину уважительной.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив юридически значимые по делу обстоятельства, считает, что уточненные исковые требования ПАО Сбербанк подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом и договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что между банком и заемщиком ФИО2 был заключен кредитный договор 

<

***> от 31.03.2018, по условиям которого заемщику предоставлен кредит «Приобретение готового жилья» в сумме 4 500 000 рублей под 9,9% годовых на срок 180 месяцев. Кредит предоставлен на цели приобретения объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: 

<

.........> (кадастровый номер 

<

.........>).

Заемщик обязалась погашать кредит ежемесячно аннуитентными платежами. За несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает банку неустойку в размере 7,25% от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующий за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору.

Во исполнение обязательств по кредитному договору заемщик предоставляют кредитору в залог объект недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: 

<

.........>. Заемщик обязуется застраховать в страховой компании предмет залога от рисков утраты (гибели) на сумму ниже его оценочной стоимости и своевременно (не позднее даты окончания срока действия предыдущего страхового полиса/договора страхования) возобновлять страхование до полного исполнения обязательств по кредитному договору.

За несовременное страхование/возобновление страхования объекта недвижимости, оформленных в залог заемщик обязан уплатить неустойку в размере ? процентной ставки, установленной п. 4 кредитного договора, начисляемой на остаток кредита за период, начиная с 31 календарного дня после даты, установленной договором для исполнения обязательств, по дату представления заемщиком документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных обязательств. Срок действия договора страхования предмета залога, заключенного 04.04.2022 со страховой компанией, истек 31.03.2023. Обязанность по предоставлению банку полиса/договора страхования предмета залога, заключенного на новый срок, заемщик до настоящего времени не исполнила. 

В связи с чем банк начислил заемщику неустойку согласно п. 12 кредитного договора за период с 01.05.2023 по 18.07.2024. В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость предмета залога согласована сторонами в размере 5 328 000 рублей. Согласно п. 10 кредитного договора залоговая стоимость предмета залога составляет 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке. Таким образом, на момент заключения кредитного договора залоговая стоимость предмета залога согласована сторонами в размере 4 795 200 рублей. 

Согласно расчету банка задолженность ответчика по кредитному договору по состоянию на дату подачи иска составляет 3 863 747 рублей 16 копеек, из них задолженность по процентам – 206 057 рублей 17 копеек, просроченная ссудная задолженность - 3 459 871 рубль 13 копеек, неустойки – 197 818 рублей 86 копеек.

Как следует из материалов дела обязательства по кредитному договору надлежащим образом ответчиком не выполнялись, заемщик более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, нарушала сроки внесения обязательных платежей, в связи с чем банк вправе обратить взыскание на предмет залога. Фактически заемщик отказалась от исполнения обязательств и вышла на просрочку в январе 2024 года, которая до настоящего времени не погашена.

В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, 07.06.2024 банк направил в адрес заемщика требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки и расторжении договора в срок до 17.07.2024, однако, мер к погашению суммы задолженности по кредиту и начисленных процентов ответчик не приняла.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Суд признает, что ответчик ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по договору, в связи с чем приходит к выводу о расторжении кредитного договора 

<

***> от 31.03.2018, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2

Поскольку погашение кредита и процентов по нему должно было производиться ответчиком ежемесячно в соответствии с условиями кредитного договора, то при нарушении последней указанных обязательств, согласно условиям договора, ст. 330 ГК РФ, ответчик обязана уплатить неустойку, а на основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ истец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающими процентами.

Таким образом, в соответствии со ст. 811 ГК РФ и условиями кредитного договора, общая сумма задолженности по кредитному договору составляет 3 863 747 рублей 16 копеек и подлежит взысканию в пользу банка с ответчика ФИО2

На основании статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями установленными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 ФЗ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 1 статьи 54.1 названного закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно пункту 5 указанной статьи, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Суд, установив нарушение заемщиком сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, а также размер подлежащей взысканию задолженности по вышеуказанному договору, обеспеченному залогом имущества, считает, что имеются правовые основания для обращения взыскания на заложенное имущество – жилое помещение – квартиру по 

<

.........>, путем их продажи с публичных торгов.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Из изложенного следует, что начальная продажная цена имущества, вопрос об обращении взыскания на которое заявлен в иске, является обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения спора об обращении взыскания на заложенное имущество, обязанность суда при обращении взыскания на заложенное имущество указать его начальную продажную цену прямо предусмотрена действующим законодательством и данная цена должна определяться исходя из действительной, рыночной стоимости имущества.

Согласно частям 1, 2 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Определением суда от 25.02.2025 по ходатайству представителя ответчика ФИО2 назначено проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы». 

Согласно заключению эксперта от 18.02.2025 № 22-01/25 рыночная стоимость принадлежащего на праве собственности ФИО2 жилого помещения – квартиры, площадью 

<

.........>, расположенной по адресу: 

<

.........>, на дату проведения оценки 01.02.2025, составляет 8 474 066 рублей. 

Назначенная судом экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 79, 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта выполнено исходя из положений статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. При этом доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не имеется. Из заключения эксперта усматривается, что экспертиза проведена в отношении конкретного объекта, в котором производился осмотр, исходя из характеристики эксперт указывает, что в данной квартире требуется замена отделочных материалов, в связи с чем в расчете указано, что помимо сравнительного подхода, был использован затратный подход, доходный подход, согласование результатов и только потом выведена оценка стоимости конкретного имущества, являющегося предметом судебного разбирательства.

Довод представителя ответчика о несогласии с проведенной оценкой необоснован и направлен на оспаривание указанной в экспертном заключении стоимости жилого помещения.

Учитывая изложенное, суд полагает обоснованным определить начальную продажную цену предмета ипотеки – жилого дома и земельного участка, установив его начальную продажную стоимость в размере 80% от рыночной стоимости, что составляет 6 779 252 рубля 80 копеек. 

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований банка и обращении взыскание на предмет залога – квартиры, площадью 

<

.........>, расположенного по адресу: 

<

.........>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость предметов залога в размере 6 779 252 рубля 80 копеек.

Кроме того, в пользу банка также подлежат возмещению понесенные им судебные расходы. Общий порядок распределения судебных расходов регулируется главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 88 ч. 1 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении в суд истцом была уплачена государственная пошлина в сумме 33 519 рублей. Учитывая, что необходимость обращения в суд была вызвана неисполнением ответчиком кредитных обязательств, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО2 указанной суммы государственной пошлины в заявленном размере 33 519 рублей. 

Для правильного разрешения спора, судом по ходатайству представителя ответчика назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы». В материалы дела было представлено экспертное заключение, которое было признано допустимым доказательством по делу.

Расходы по проведению судебной экспертизы были возложены на ФИО2, однако, до настоящего времени оплата эксперту в полном объеме ею не произведена. С заключением эксперта ООО «Центр судебной экспертизы» в суд направлено заявление о возмещении стоимости экспертизы, в связи с чем, суд приходит к выводу, что оплату расходов судебной экспертизы в оставшейся сумме 19 000 рублей надлежит возложить на ответчика ФИО2

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка к ФИО2 о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания - удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор 

<

***> от 31.03.2018, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГ. года рождения, в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка, ИНН 

<

***>, задолженность по кредитному договору 

<

***> от 31.03.2018 в размере 3 863 747 рублей 16 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины – 33 519 рублей, всего 3 897 266 рублей 16 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога - квартиру (кадастровый номер 

<

.........>), расположенную по адресу: 

<

.........> путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 6 779 252 рубля 80 копеек. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Центр судебной экспертизы» расходы по оплате судебной экспертизы 19 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Находкинский городской суд.

Судья М.А. Чернова

решение в мотивированном виде

принято 08.04.2025