Дело № 3а-542/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 августа 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н., 

при секретаре Силенок О.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2, действующей на основании доверенностей, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Пермхимоптторг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Пермхимоптторг» (далее – АО «Пермхимоптторг», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания (нежилое здание), кадастровый номер ** количество этажей: 3, в том числе подземных: 0, общая площадь 2759, 1 кв.м, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Индустриальный район ул. Промышленная, д. 147, равной его рыночной стоимости в размере 42704544 рубля по состоянию на 11.04.2019.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного здания в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость установлена актом определения кадастровой стоимости № 85 от 19.04.2019 по состоянию на 11.04.2019 и существенно больше рыночной стоимости спорного нежилого здания на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края) и государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражали против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю и заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены. Кадастровая палата представила письменный отзыв и просьбу о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы и возражения, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, АО «Пермхимоптторг» является собственником объекта недвижимости: здания (нежилое здание), кадастровый номер ** количество этажей: 3, в том числе подземных: 0, общая площадь 2759, 1 кв.м, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Индустриальный район ул. Промышленная, д. 147, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК. В названный Перечень (за № 935) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: 

<

...>.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне. 

Таким образом, поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему объекта.

Кадастровая стоимость спорного объекта составила 83640681, 77 рубль, определена по состоянию на 11.04.2019 актом № 85 от 19.04.2019 государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – ГБУ ПК «ЦТИ ПК»), с учетом статьи 16 Закона о кадастровой оценке и предоставленных Постановлением Правительства Пермского края от 22.03.2017 № 121-п полномочий (п. 4.2 Постановления) полномочий по определению кадастровой стоимости.

Суд исходит из того, что ГБУ ПК «ЦТИ ПК» является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности (и с 01.01.2017 года статьи 16 Закона о кадастровой оценке), административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. 

При этом АО «Пермхимоптторг», реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта в размере рыночной, не оспаривает утвержденные приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 результаты государственной кадастровой оценки, с учетом которой была определена оспариваемая кадастровая стоимость.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. В порядке статьи 16 Закона о кадастровой оценке датой определения кадастровой стоимости в отношении объекта, у которого осуществлено изменение его количественных и (или) качественных характеристик, является день, по состоянию на который осуществлено внесение сведений в ЕГРН. 

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 59:01:4716062:161, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 06.06.2019 № 146/О-19, составленный ООО «Р-Консалтинг». Как следует из отчета об оценке, рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 11.04.2019 составила 42704544 рубля (без учета НДС). 

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. 

Оценщик привел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, рынка купли-продажи, как на первичном рынке, так и вторичном рынке объектов офисной недвижимости, подготовленный специалистами ООО «АЦ «КД-Консалтинг». Проанализировал рынок земли под промышленную застройку. На основании приведенного в отчете анализа средней цены предложения на рынке коммерческой недвижимости по г. Перми и проведенного анализа фактических данных по коммерческим объектам торгово-офисного назначения оценщик определил диапазон цен предложений отдельно стоящих нежилых зданий и нежилых помещений, устоявшийся на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости на территории г. Перми, от 13255,14 руб./кв.м до 64824, 29 руб./кв.м с учетом стоимости земельного участка (стр. 25 отчета об оценке). С учетом местоположения объекта оценки (4 зона престижности коммерческой недвижимости, из 4-х), расположение на удалении от красной линии, его площадь (большая), физическое характеристики (состояние удовлетворительное), оценщик сделал вывод, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 8124, 74 руб./кв.м до 29791, 42 руб./кв.м ниже среднего значения с учетом предполагаемой скидки на торг 10,3% (без учета прав на земельный участок и НДС) (стр. 26 отчета об оценке).

Оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов офисного и свободного назначения, указав, что стоимость объекта зависит от близости к центральной части города, инфраструктуры, транспортной доступности, физического состояния здания. 

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтены стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При определении рыночной стоимости как единого объекта, так и земельного участка использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости не был использован затратный и доходный подходы.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для здания и для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов офисного назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат рыночной стоимости единого объекта в рамках сравнительного подхода 62353149 рублей находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне рыночной стоимости единых объектов аналогичного назначения за 1 кв.м – 22599, 09 рубля, с учетом НДС и стоимости земельного участка.

Проверив доводы административного ответчика о том, что определенная оценщиком рыночная стоимость 1 кв.м единого объекта оценки (22599, 09 руб.), как и цены предложений взятых в качестве объектов-аналогов ниже средней цены предложения на вторичном рынке г. Перми (40363 руб./кв.м) за вычетом скидки на торг, суд находит их безосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми и районам города, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «АЦ «КД-Консалтинг» без учета типа объектов, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. На стр. 18-19 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке, который, по мнению оценщика, не является репрезентативным, так как состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и выводами оценщика о стоимости единого объекта (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО. 

Указание административного ответчика о том, что оценщиком введены корректировки на имеющиеся различия между объектом оценки и аналогами: по местоположению, по физическому состоянию, не свидетельствует о том, что оценщиком подобраны в качестве аналогов объекты не близкие к объекту оценки. Нарушений пункта 22 ФСО № 7 в данной части суд не усматривает, так как оценщик обязан вести корректировки по имеющимся отличиям аналогов к объекту оценки.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки определена без учета прав на земельный участок, без учета налога на добавленную стоимость по состоянию на 01.01.2018 года и составила 42704544 рубля (стр. 66 отчета). 

Изложенное выше, позволяет суду прийти к выводу, что расчеты, выполненные в отчете об оценке, произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018, содержание отчета об оценке, свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету. Изучив отчет, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена, изложенные в отчете выводы не допускают неоднозначного толкования, отвечают критерию проверяемости.

Министерство финансов Российской Федерации и Федеральная налоговая служба в своих письмах за 2018 год обращали внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. При этом Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагала, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества, вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится административный истец, не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено. Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено, ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявлено.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости спорного нежилого здания, установленной в отчете об оценке, в связи с чем заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 28.06.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление акционерного общества «Пермхимоптторг» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (нежилое здание), кадастровый номер ** количество этажей: 3, в том числе подземных: 0, общая площадь 2759, 1 кв.м, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Индустриальный район ул. Промышленная, д. 147, равной его рыночной стоимости в размере 42704544 рубля по состоянию на 11 апреля 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 июня 2019 года. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 6 августа 2019 года.

Судья (подпись)