дело № 2-370/2023

10RS0013-01-2023-000215-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2023 г. г.Петрозаводск 

Прионежский районный суд Республики Карелия в составе: председательствующего судьи Панасенко Н.В., 

при секретаре Чупуковой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Прионежского муниципального района, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрации Заозерского сельского поселения о признании права собственности на самовольную постройку,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд по тем основаниям, что хх.хх.хх г. между ним и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., назначение: для индивидуального жилищного строительства. Государственная регистрация договора аренды не произведена. За период с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. истцом оплачена арендная плата в общей сумме ... руб., в указанный период начато строительство жилого дома. В государственной регистрации права на объект незавершенного строительства истцу отказано в связи с тем, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке. Указывая, что объект незавершенного строительства полностью соответствует установленным требованиям и критериям, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан, истец, ссылаясь на положения ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ....

Судом к участию в качестве соответчика привлечена администрация Заозерского сельского поселения. 

В судебном заседании истец, представитель истца ФИО2 заявленные требования поддержали.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Суд, заслушав истца, представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Установлено, что хх.хх.хх г. между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1336 кв.м., расположенного по адресу: ..., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. 

В соответствии с п.2.1 договора срок договора аренды – 4 года 10 месяцев.

Согласно п.3.1 договора аренды арендная плата за земельный участок устанавливается в размере ... руб. в год.

Договор аренды земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке в связи с тем, что срок договора не может быть менее 20 лет.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от хх.хх.хх г. в удовлетворении административного иска Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав незаконными, в том числе уведомления, касающегося регистрации договора с истцом, отказано.

Указанный земельный участок передан ФИО1 по акту приема-передачи хх.хх.хх г. В период с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. истцом на земельном участке построен одноэтажный жилой дом, площадью 77,2 кв.м., строительство дома не завершено.

хх.хх.хх г. на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства (незавершенное строительство) по адресу: ... ГУП РК РГЦ «Недвижимость» изготовлен технический паспорт, инвентарный номер №.

хх.хх.хх г. ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ...

Уведомлением от хх.хх.хх г. Управление сообщило об отказе в государственной регистрации, указав, что представленный в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект, договор аренды № от хх.хх.хх г., не прошел государственную регистрацию.

Сведения Единого государственного реестра недвижимости содержат информацию о земельном участке с кадастровым номером №, площадь 1336 кв.м, местоположение – ..., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Территориальная зона – Ж1.Зона индивидуальной жилой застройки, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Согласно п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п.3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В п.20 Обзора судебной практики делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г. отражена позиция о том, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Поскольку земельный участок был передан в пользование и принят арендатором без замечаний, договор фактически исполнялся, соответственно ФИО1 владеет земельным участком правомерно. 

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно условиям договора аренды от хх.хх.хх г. земельный участок с кадастровым номером № предоставлен истцу для индивидуального жилищного строительства, установлены ограничения в связи с расположением земельного участка в границах второго пояса санитарной зоны охраны источника водоснабжения, предусмотренные ст.ст.27,56 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения».

Таким образом, правовой режим земельного участка и условия договора аренды позволяют возводить на нем объекты индивидуального жилищного строительства.

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С целью установления обстоятельств, свидетельствующих о том, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, судом была назначена строительно-техническая экспертиза. 

Согласно заключению эксперта постройка, расположенная на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ... по конструктивному и объемно-планировочному решению является одноквартирным жилым домом, который не завершен строительством (выполнено 50%), объект находится в исправном техническом состоянии и отвечает градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологческим, пожарным нормам, правилам и регламентам на данной стадии строительства; механическая безопасность здания обеспечена конструктивным решением несущих конструкций фундамента, стен, перекрытий, крыши; отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан вследствие разрушения или потери устойчивости здания или его частей; пожарная безопасность дома обеспечивается устройством подъездных дорог, конструкциями стен, перегородок, перекрытий покрытий, отвечающих требованиям V степени огнестойкости здания, соблюдением противопожарных разрывов от дома до зданий на соседних земельных участках. Эксперт пришел к выводу, что указанная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан на данной стадии строительства; исследуемый объект является безопасным для жизни и здоровья граждан.

Исходя из положений п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ.

ФИО1 осуществляется строительство объекта индивидуального жилого дома, объект имеет признаки самовольной постройки, возведен на земельном участке без регистрации права аренды и в отсутствие разрешительных документов. Вместе с этим, суд учитывает, что жилой дом расположен на земельном участке, находящимся в пользовании у истца на праве аренды, однако по независящим от истца причинам государственная регистрация договора аренды до настоящего времени не произведена, договор аренды не расторгнут. Вид разрешенного использования земельного участка позволяет строительство индивидуального жилого дома. Строительство жилого дома выполнено на 50 процентов, его строительство не завершено, при этом объект имеет признаки самостоятельного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности требований истца. 

В п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Учитывая приведенные разъяснения, суд удовлетворяет исковые требования к администрации Заозерского сельского поселения, на территории которого расположен спорный жилой дом. 

Истец не настаивал на взыскании судебных расходов с ответчика, данные расходы являлись необходимыми и не связаны с оспариванием ответчиком прав истца, суд не взыскивает с ответчика в пользу истца в порядке ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 к администрации Заозерского сельского поселения о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 (паспорт №) на объект незавершенного строительства со степенью готовности 50 процентов, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ....

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Прионежский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В.Панасенко

мотивированное решение изготовлено 28 июля 2023 г.