Дело № 2-1665/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2018 года г. Саки

Сакский районный суд Республики Крым в составе: 

председательствующего – судьи: Гончарова В.Н., 

при секретаре: Кирютенкове В.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Публичному Акционерному Обществу «УКРСИББАНК», третьи лица: Автономная некоммерческая организация Фонд защиты вкладчиков, Судебный пристав-исполнитель при директоре ФССП России Главном судебном приставе Российской Федерации ФИО2, Федеральная служба судебных приставов Российской Федерации, о понуждении заключить договор купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

В мае 2018 года ФИО1 обратился в суд с иском к Публичному Акционерному Обществу «УКРСИББАНК» (далее ПАО «УкрСиббанк») о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, а именно 4/100 долей в праве собственности на нежилые помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> кадастровый №, распложенного по адресу: 

<

адрес>, что составляет в букве А: помещения № общей площадью 

<

данные изъяты>., стоимостью 6 349 787,10 руб.,

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в т.ч. 4/100 частей объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что составляет в литере А: помещения №№

Согласно пунктов 1.1, 1.2 предварительного договора, стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, существенные условия которого указаны в статье 2 Предварительного договора, в срок до 01.12.2014 года. 

В последующем стороны неоднократно продлевали срок заключения основного договора, заключая договора об изменении и дополнении к Предварительному договору; договором № от ДД.ММ.ГГГГ срок заключения основного договора был установлен до 31.12.2017 года.

Пунктом 2.9 Предварительного договорам Стороны определили цену всех объектов недвижимости, согласно приложения № 1 перечислены 19 объектов недвижимости, в размере 7 420 000 долларов США; пунктом 2.10 определен состав оплаты: задаток – 900 000 долларов США, перечисляется в течение пяти банковских дней с момента подписания предварительного договора; оставшаяся сумма, составляющая 6 520 000 долларов США, перечисляется в течение 3-х банковских дней со дня подписания договора купли-продажи.

Пунктом 2.12 Предварительного договора предусмотрено, что при заключении Договора купли-продажи недвижимого имущества цена договора купли-продажи понижается на сумму, оплаченную покупателем (арендатором) и полученную продавцом (арендодателем) по договору аренды недвижимого имущества №-А, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого продлевался согласно дополнительным соглашениям.

23 мая 2017 года между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества, срок аренды – до 31 декабря 2017 года. 

Во исполнение условий предварительного договора истцом оплачен задаток в сумме 581 044,66 руб.

Размер выплаченной арендной платы по указанным договорам аренды составил 3 375 245,01 руб.

Оставшаяся сумма цены спорного объекта недвижимого имущества в размере 2 393 497,43 руб., подлежит оплате истцом в течение трех банковских дней со дня подписания основного договора купли-продажи.

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями о заключении основного договора купли-продажи указанного объекта недвижимости, однако основной договор, под всяческими предлогами так и не был заключен.

В августе 2018 года истец уточнил исковые требования в порядке ст.40 ГПК РФ. На основании п.4 ст.445 ГК РФ просил обязать ПАТ «УкрСиббанк» заключить с ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с текстом, изложенным в уточненном исковом заявлении. В случае уклонения ответчика от заключения договора считать договор заключенным на вышеуказанных условиях с момента вступления в законную силу решения суда. 

В судебном заседании представители истца ФИО1 – ФИО3, ФИО4 исковые требования подержали, просили иск удовлетворить, пояснили, что договора купли-продажи объектов недвижимого имущества не нарушают права и интересы вкладчиков ПАО «УКРСИББАНК» находящихся на территории Республики Крым, поскольку в соответствии с итогами совещания от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, Федеральной службой судебных приставов, АНО «Фонда защиты вкладчиков», истец, является уполномоченным лицом по исполнению обязательств ПАО «УКРСИББАНК» и имеющим право требовать к указанному банку. ФИО1 оплачено обязательств ПАО «УКРСИББАНК» в размере 21,3 миллиона рублей, и оплата задолженности продолжается. Кроме того, представители истца указывают на то, что ответчику неоднократно направлялся проект основного договора купли-продажи, а также предложения заключить такой договор по средствам электронной почты, что является допустимым доказательством исполнения истцом обязательства по предварительным договорам. 

В судебное заседание представитель ответчика ПАО «УКРСИББАНК» - ФИО5 не явился, извещен надлежаще, направил возражения на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просит отказать. Так, в возражениях на исковое заявление представитель ответчика указывает на то, что обязательства ПАО «УКРСИББАНК» по заключению основных договоров купли-продажи прекратились с истечением срока действия предварительного договора, поскольку до 31.12.2017 года истом в адрес ответчика не направлен проект основного договора и/или предложения заключить такой договор. Кроме того, просил учесть, что в отношении объекта недвижимости указанного в иске, существует запрет регистрации отчуждения, наложенный в ходе исполнительного производства судебных приставом ФССП России по обязательствам ПАО «УКРСИББАНК», а также постановлением суда в рамках расследования уголовного дела № возбужденного в отношении ФИО1 по ст. 196 УК РФ по факту преднамеренного банкротства ПАО «Байкал Банка».

В судебном заседании представитель третьего лица АНО Фонд защиты вкладчиков ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований, просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать. Пояснил, что удовлетворение исковых требований ФИО1 нарушит права и законные интересы вкладчиков ПАО «УКРСИББАНК», поскольку обязательства банка по возврату вкладов вкладчикам в полном объеме не исполнены. Исковое заявление о возложении обязательств на ПАО «УКРСИББАНК» по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости является попыткой скрыть имущество банка.

Представители третьих лиц: Судебный пристав-исполнитель при директоре ФССП России Главном судебном приставе Российской Федерации, Федеральная служба судебных приставов Российской Федерации в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

С учетом мнения представителей истца, представителя третьего лица, суд полагает возможным, в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителей истца, представителя третьего лица, исследовав материалы дела в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на территории Республики Крым, в т.ч. в 

<

адрес>: 4/100 частей объекта недвижимости в литере А: помещения №№, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пунктов 1.1, 1.2 предварительного договора, стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, существенные условия которого указаны в статье 2 Предварительного договора, в срок до 01.12.2014 года. 

В последующем стороны неоднократно продлевали срок заключения основного договора, заключая договора об изменении и дополнении к Предварительному договору: 

ДД.ММ.ГГГГ Договором о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору стороны договорились о том, что продажа каждого объекта недвижимости будет оформляться отдельными договорам, стороны обязывались заключить 23 договора.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору стороны обязывались заключить 22 договора.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору срок заключения договора купли-продажи по спорному объекту установлен – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору срок заключения договора купли-продажи по спорному объекту установлен – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору срок заключения договора купли-продажи по спорному объекту установлен – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору срок заключения договора купли-продажи по спорному объекту установлен – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору срок заключения договора купли-продажи по спорному объекту установлен – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору срок заключения договора купли-продажи по спорному объекту установлен – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору срок заключения договора купли-продажи по спорному объекту установлен – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору срок заключения договора купли-продажи по спорному объекту изменен, установлен новый срок – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору срок заключения договора купли-продажи по спорному объекту установлен – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору срок заключения договора купли-продажи по спорному объекту установлен – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору срок заключения основного договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.9 Предварительного договорам Стороны определили цену всех объектов недвижимости, согласно приложения № перечислены 19 объектов недвижимости, в размере 7 420 000 долларов США; пунктом 2.10 определен состав оплаты: задаток – 900 000 долларов США, перечисляется в течение пяти банковских дней с момента подписания предварительного договора; оставшаяся сумма, составляющая 6 520 000 долларов США, перечисляется в течение 3-х банковских дней со дня подписания договора купли-продажи.

Пунктом 2.12 Предварительного договора предусмотрено, что при заключении Договора купли-продажи недвижимого имущества цена договора купли-продажи понижается на сумму, оплаченную покупателем (арендатором) и полученную продавцом (арендодателем) по договору аренды недвижимого имущества №-А, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого продлевался согласно дополнительным соглашениям.

ДД.ММ.ГГГГ Договором № о внесении изменений и дополнений к Предварительному Договору стороны решили изложить в новой редакции п.2.9, определив цену недвижимого имущества - 311 271 849 рублей; п.2.10 абзац 2, определив оставшуюся сумму по договору 280 896 129 рублей.

23 мая 2017 года между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества, срок аренды – до 31 декабря 2017 года. 

Обосновывая исковые требования, истец ссылался на то, что цена объекта недвижимого имущества, расположенного в 

<

адрес>, определена сторонами в 6 349 787,10 руб.; во исполнение условий предварительного договора истцом оплачен задаток в сумме 581 044, 66 руб.; размер выплаченной арендной платы по указанным договорам аренды составил 3 375 245,01 руб.; оставшаяся сумма цены спорного объекта недвижимого имущества в размере 2 393 497,43 руб., будет оплачена истцом в течение трех банковских дней со дня подписания основного договора купли-продажи; все обязательства истцом, как стороной по предварительному договору исполнены, однако, несмотря на неоднократные обращения истца, ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи.

Суд полагает доводы истца незаконными, необоснованными и противоречащими действующему законодательству Российской Федерации по нескольким позициям.

Согласно п.1 ст. 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В соответствии с п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в которой стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Возражая против иска, представитель ПАО «УкрСиббанк» указывал на то, что истец не представил суду доказательств того, что в срок действия Предварительного договора истцом направлялся проект основного договора и/или предложение заключить такой договор по спорному объекту недвижимости.

Судом принимаются возражения ответчика, поскольку они подтверждаются фактическими обстоятельствами дела: все письма датированы после 31 декабря 2017 года, т.е. после истечения срока действия Предварительного договора; переписка по электронной почте, представленная истцом, велась по вопросам продления срока действия Предварительного договора; отправителями писем по электронной почте являлись лица, полномочия которых не были подтверждены надлежащим образом, а не ФИО1; принадлежность электронных адресов ПАО «УкрСиббанк» материалами дела не подтверждена.

Таким образом, суду не представлено достаточных доказательств нарушения ответчиком условий предварительного договора.

Вместе с тем, следует отметить незаконность и ничтожность Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона от 02 апреля 2014 года № 37-ФЗ «Об особенностях функционирования финансовой системы Республики Крым и города федерального значения Севастополя на переходный период» (далее – Закон № 37-ФЗ) в случае неисполнения банками, действующими на территории Республики Крым и/или на территории города федерального значения Севастополя, обязательств, возникших из действий обособленных структурных подразделений указанных банков, перед кредиторами (вкладчиками) в течение одного и более дней со дня, когда указанные обстоятельства должны быть исполнены, либо в случае невыполнения иных условий, предусмотренных частью 1 статьи 3 Федерального закона, Банк России прекращает деятельность данных обособленных структурных подразделений банков, в порядке ч.5 указанной нормы. 

В связи с неисполнением ответчиком обязательств и в соответствии с Законом № 37-ФЗ, решением Банка России деятельность ПАО «УкрСиббанк» на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя прекращена с 26 мая 2014 года. 

Прекращение деятельности подразделений банков означает запрет осуществления ими на территории Республики Крым и на территории г. Севастополя банковских и иных операций, за исключением операций, связанных с передачей активов и обязательств в порядке, определенном настоящей статьей. 

В соответствии с ч.6 ст.7 Закона № 37-ФЗ, кредитное учреждение на основании договора вправе передать свои активы и обязательства банку, зарегистрированному на территории Республики Крым или на территории г. Севастополя, с уведомлением о факте такой передачи Банка России, а также с предварительного согласия Банка России – кредитной организации.

При таких обстоятельствах, вышеуказанные нормы закона и прекращение деятельности ПАО «УкрСиббанк» с 26 мая 2014 года, препятствовали ответчику свободно и законно распоряжаться правами собственника в пользу кого-либо, в том числе заключать договора (предварительные договора) купли-продажи активов банка. 

Кроме того, в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, если сторонами заключен, поименованный как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущество, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договор установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п.8 Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54).

Заключенный сторонами Предварительный договор от 23 июня 2014 года не содержит сведений или условий, препятствующих переходу права собственности на конкретные объекты недвижимости, принадлежавшие ответчику на момент заключения.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды №-А, предусматривающий выплату арендной платы в счет оплаты стоимости объектов недвижимости, предусмотренной предварительным договором купли – продажи, что противоречит позиции Верховного Суда РФ о том, что предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или вносить платежи за пользование им. Предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально – определенной вещи (определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КН 18-22). 

Суд принимает возражения представителя АНО Фонд защиты вкладчиков о ничтожности Предварительного договора, в том числе и по тем основаниям, что он был заключен без ведома Банка России, а также без согласия Фонда, на который возложена обязанность выплаты компенсаций вкладчикам ПАО « УкрСиббанк». 

Согласно статьи 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях установленных законом, - требование о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями 2016 года) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Согласно п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Поскольку объектом спора является 4/100 долей литеры А: общежития, расположенного по 

<

адрес> Крым, нотариальное заключение договора является обязательным как при заключении основного договора, так и предварительного.

Несоблюдение нотариальной формы предварительного договора купли-продажи части объекта недвижимости свидетельствует о ничтожности сделки.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п.1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Федеральным законом от 02 апреля 2014 года № 39-ФЗ «О защите интересов физических лиц, имеющих вклады в банках и обособленных структурных подразделениях банков, зарегистрированных и/или действующих на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя» предусмотрены компенсационные выплаты вкладчикам ПАО «УкрСиббанк», прекратившего свою деятельность на территории Республики Крым и г. Севастополя. 

Как пояснил представитель АНО Фонда защиты вкладчиков, круг лиц вкладчиков не определен, Фонд продолжает прием заявлений об осуществлении компенсационных выплат, что препятствует определению полного и достоверного размера денежных обязательств и задолженности Банка пере вкладчиками и Фондом.

Судом принимаются доводы представителя АНО Фонда защиты вкладчиков о том, что на основании предъявленных исполнительных листов, возбуждены исполнительные производства, впоследствии объединенные в сводное производство №-СД соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя при директоре ФССП России Главном судебном приставе Российской Федерации, Управления по исполнении особо важных исполнительных производств ФИО8

Судом достоверно установлено, что АНО Фонд защиты вкладчиков продолжается работа по истребованию и предъявлению исполнительных документов в отношении ПАО «УкрСиббанк».

Ввиду отсутствия полных и достоверных сведений о перечне активов ПАО «УкрСиббанк» в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, Фондом и судебным приставом – исполнителем принимаются меры по их установлению на территории Республики Крым, с целью обращения взыскания и обеспечения исполнении обязательств перед неопределенным кругом вкладчиков.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая сумма компенсационных выплат вкладчикам «ПАО «УкрСиббанк» составила 91 768 634,40 рублей.

По состоявшимся решениям судов и предъявленным Фондом исполнительным листам судебными – приставами исполнителями возбуждено 98 исполнительных производств на общую сумму 27 656 340,16 рублей, из них окончено фактическим исполнением 74 производств на сумму 22 231 501, 38 рублей, оставшаяся задолженность по сводному производству составляет 434 838,78 рублей. 

Постановлениями судебного пристава - исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ наложены ограничения на регистрационные действия с объектами недвижимого имущества «ПАО «УкрСиббанк», в том числе и на объект недвижимости, расположенный по 

<

адрес> Крым.

Как следует из ответа Федеральной службы приставов от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 проведена сверка находящихся на принудительном исполнении решений судов о взыскании денежных средств с «ПАО «УкрСиббанк» в пользу АНО Фонд защиты вкладчиков, в соответствии с которой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали сведения об исполнении решений судов по делам А84-2628/16, А84-1960/16, А84-1962/16; решения судов по иным дела исполнены; озвучена позиция АНО Фонд защиты вкладчиков о наличии прав требований к «ПАО «УкрСиббанк» на сумму 9 млн. рублей. 

Судом также принимается во внимание то обстоятельство, что в рамках расследования уголовного дела, возбужденного в отношении ФИО1 по ст. 196 УК РФ по факту преднамеренного банкротства ПАО «БайкалБанк» № наложен арест и запрет распоряжения спорным имуществом на период предварительного следствия. 

Вышеуказанные обстоятельства, свидетельствуют о том, что Предварительный договор заключен сторонами с нарушением требований закона, охраняемых законом интересов неопределенного круга лиц, что свидетельствует о ничтожности заключенной сделки и отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска. 

Руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,- 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Сакский районный суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда.

Судья В.Н. Гончаров 

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 16 ноября 2018 года 

Судья В.Н. Гончаров