Дело № 

УИД № 

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<

адрес> 03 февраля 2020 года 

Кировский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего Зинченко Ю.А., при помощнике судьи ФИО5, при секретаре ФИО6, с участием представителей истца ФИО7, ФИО8, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО «ПИК – РЕГИОН» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к АО «ПИК – Регион» о признании права собственности.

В обоснование требований указано, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН» и истцом заключен договор 3МК15/85-2041. По условиям которого истец принимает участие в реализации инвестиционного проекта нового строительства жилого многоквартирного дома и производит инвестирование в строительство объекта в объеме его доли в размере 76,14 рублей кв.м., 

<

адрес> на 6 этаже. 

Однако строительство на стадии первого этажа было прекращено на несколько лет и было завершено лишь в 2011 году. Истец свои обязательства по выплате стоимости инвестировании выполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный объект жилой невидимости, однако решением Управления от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости – 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, Б. ФИО3, 8/1 было отказано. 

Из сообщения об отказе в государственной регистрации следует, что ДД.ММ.ГГГГ было выдано Распоряжение Мэра 

<

адрес> №-р «О разрешении строительства жилых домов в микрорайоне № в Кировском административном округе» и разрешено на ввод в эксплуатацию № о ДД.ММ.ГГГГ, выданного Департаментом строительства Администрации 

<

адрес>. Строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес>, бульвар ФИО3, 

<

адрес>, корпус 1 осуществлялось ЗАО «Стройинвестрегион» (правопреемником которого является ЗАО «ПИК-Регион»). ЗАО «Пик-Регион» привлекло к инвестированию строительства указанного жилого дома ЗАО «ПИК-Западная Сибирь» на основании договора инвестирования строительства жилого дома №ПИК-Р/ЗС-мкрн.5-ж.

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Между тем, данный договор в Управление Росреестра застройщиком на государственную регистрацию не предоставлен, в связи с чем, в регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество за ФИО2 отказано. 

ФИО2 не является стороной договора №ПИК-Р/ЗС-мкрн.5-ж.

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому представить его для регистрации не имеет возможности. 

На основании изложенного, истец просил признать за ним право собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, Бульвар ФИО3, 

<

адрес>, корпус 1, общей площадью 75,9 кв.м. с кадастровым номером 55:36:110101:5493.

Определением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «ПИК-РИЭЛТИ». 

Определением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Министерство строительства, транспорта и дорожного хозяйства 

<

адрес>, Департамент имущественных отношений Администрации 

<

адрес>.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО7 исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что 

Представитель истца по доверенности ФИО8 исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что истец не имеет возможности в ином порядке признать право собственности на данное жилое помещение. С момента передачи квартиры во владение истца, он осуществляет оплату коммунальных услуг и услуг на содержание жилого помещения. Постоянно проживает в данном жилом помещении. 

Представитель ответчика АО «ПИК – Регион», извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд представителей не направил.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по 

<

адрес>, ООО «ПИК-РИЭЛТИ», Министерства строительства, транспорта и дорожного хозяйства 

<

адрес>, Департамента имущественных отношений Администрации 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствии, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства.

Заслушав представителей истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора и условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу части 1 статьи 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН», именуемое в дальнейшем «Инвестор» и ФИО2, именуемый в дальнейшем «Соинвестор» заключили договор.

Согласно п. 1.1. договора Соинвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта нового строительства в 2004-2006 г.г. и ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: 

<

адрес>, микрорайон №, 

<

адрес> (II очередь), 

<

адрес>.

Ориентировочный ввод объекта в эксплуатацию – III квартал 2006 г. 

Согласно п. 1.2. в рамках реализации указанного выше инвестиционного проекта инвестор обязуется произвести инвестирование в строительство объекта в объеме его доли, предварительно определенной в размере 76,14 кв.м. указанная выше доля Соинвестора в объекта соответствует отдельной трехкомнатной 

<

адрес> секции «3», этаж «6».

Согласно п. 1.3. результатом деятельности сторон по настоящему договору является приобретение каждой из сторон права собственности на долю в общей долевой собственности во вновь построенном объекте в порядке и на условиях, предусмотренных договором и действующим законодательством. 

Согласно п. 1.4. инвестор гарантирует, что на дату заключения настоящего договора причисляются Соинвестору доля, указанная в п. 1.2. Договора, никому не отчуждена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. 

Согласно п. 4.1. стороны установили, что исходя из установленной для Соинвестора стоимости инвестирования в строительство одного квадратного метра общей площадью квартиры в размере 12 041 рубль 50 копеек, ориентировочный общий объем инвестиционного вклада Соинвестора в строительстве объекта до обмеров БТИ составляет денежную сумму 916 839 рублей 70 копеек. 

4.2. Финансирование строительства объекта производится Соинвестором путем перечисления на расчетный счет Инвестора указанных в п. 4.1 настоящего договора денежных средств в следующие сроки: 

а) денежную сумму 400 000 рублей 00 копеек Соинвестор выплачивает срок до ДД.ММ.ГГГГ

б) денежную сумму 200 000 рублей 00 копеек Соинвестор выплачивает срок до ДД.ММ.ГГГГ 

в) денежную сумму 316 839 рублей 70 копеек Соинвестор выплачивает срок до ДД.ММ.ГГГГ 9л.д. 7-9).

ДД.ММ.ГГГГ было выдано Распоряжение Мэра 

<

адрес> №-р «О предоставлении земельных участков в микрорайоне № в Кировском административном округе». Согласно которому Министерству строительства и жилищно-коммунального комплекса 

<

адрес> в бессрочное пользование предоставлены земельные участки, относящиеся к категории земель поселений (за счет сноса временных гаражей) для жилищных нужд под строительство жилых домов.

ДД.ММ.ГГГГ было выдано Распоряжение Мэра 

<

адрес> №-р «О разрешении строительства жилых домов в микрорайоне № в Кировском административном округе». Согласно которому Министерству строительства и жилищно-коммунального комплекса 

<

адрес> разрешено строительство жилых домов на земельном участке в микрорайоне № в Кировском административном округе. 

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору №МК15/85-2041 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЗАО «ПИК-РЕГИОН», являющемся правопреемником ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН» на основании решения единственного акционера ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН» от 12.09.2006г., решения № единственного акционера ЗАО «ПИК_РЕГИОН» от ДД.ММ.ГГГГ, договора о присоединении ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН» к ЗАО «ПИК-РЕГИОН», передаточного акта, свидетельства ИФНС по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ серия 50 №, свидетельства ИФНС по 

<

адрес> от 30.11.2006г. серия 55 №, именуемое в дальнейшем «Инвестор», в лице г-ки ФИО1, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО2, статья 4 договора изложена в новой редакции: «4.1. Стороны установили, что исходя из установленного для Соинвестора инвестиционного вклада в строительство одного квадратного метра проектной площади квартиры в размере 11617 рублей 70 копеек, ориентировочный общий объем инвестиционного вклада Соинвестора в строительство объекта до обмеров БТИ составляет денежную сумму 884571 рубль 98 копеек. Общий объем инвестиционного вклада Соинвестора включает в себя инвестиционную стоимость (расходы на строительство) квартиры и стоимость услуг Инвестора по управлению инвестиционным процессом. Стоимость слуг Инвестора по управлению инвестиционным процессом определяется по окончанию строительства Объекта как разница между общим объемом инвестиционного вклада Соинвестора и инвестиционной стоимостью расходами на строительство) квартиры. Стоимость услуг является доходом Инвестора и включает в себя налог на добавленную стоимость. Факт оказания услуг подтверждается актом об исполнении договора, подписываемым сторонами. 

4.2. финансирование строительства объекта производится Соинвестором путем перечисления на расчетный счет Инвестора указанного в п. 4.1. настоящего договора инвестиционного вклада в следующие сроки: 

а) денежную сумму 400 000 рублей 00 копеек Соинвестор оплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

б) денежную сумму 200 000 рублей 00 копеек Соинвестор оплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

в) денежную сумму 60 000 рублей 00 копеек Соинвестор оплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

г) денежную сумму 20 000 рублей 00 копеек Соинвестор оплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

д) денежную сумму 50 000 рублей 00 копеек Соинвестор оплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

е) денежную сумму 150 000 рублей 00 копеек Соинвестор оплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

ж) денежную сумму 4571 рублей 98 копеек Соинвестор оплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

4.3. датой внесения Соинвестором инвестиционного вклада будет являться дата фактического зачисления денежных средств на расчетный счет Инвестора либо расчетный счет третьих лиц, по распоряжению последнего (л.д. 10).

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору №МК15/85-2041 от ДД.ММ.ГГГГ: 

в соответствии с требованиями п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу с ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению словосочетание «общая площадь» в пунктах договора читать как «проектная площадь» в соответствующем падеже. 

пункт 1.2. договора дополнить предложением следующего содержания: «

<

адрес> включает в себя общую площадь квартиры и площадь лоджии/балкона с учетом понижающего коэффициента».

пункт 1.1 статьи 1 договора изложить в новой редакции: 

«По настоящему договору Синвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта нового строительства и ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: 

<

адрес>, микрорайон №, 

<

адрес> - б. ФИО3, 

<

адрес> – 

<

адрес>.

Ориентировочный ввод объекта в эксплуатацию – II квартал 2011 г.»

4. в пункте 1.2 договора заменить номер квартиры «85» (предварительно на номер квартиры «93». 

5. долей ФИО2 в построенном доме по адресу: 

<

адрес>, Бульвар ФИО3, 

<

адрес>, корпус 1 (

<

адрес>, микрорайон №, 

<

адрес> – б. ФИО3, 

<

адрес> – 

<

адрес>) в 

<

адрес>, по данным ФГУП «Российский государственнй центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – федеральное БТИ» Омский филиал является 

<

адрес>, состоящая из трех комнат общей плоадью с учетом лоджий, балконов (с коэф.) 79,90 кв.м., расположенная на 5-отэтаже. 

6. фактическое увеличение проектной площади построенной квартиры составляет 3,76 кв.м. В соответствии с условиями договора, Соинвестор обязан внести дополнительный инвестиционный взнос в размере 43 682,55 руб. 55 коп. (л.д. 11).

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом строительства Администрации 

<

адрес> выдано Министерству строительства и жилищно-коммунального комплекса 

<

адрес> разрешение на ввод в эксплуатацию №, построенного объекта капитального строительства: 10-этажного 146-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: бульвар ФИО3, 

<

адрес>, корпус 1, кировский административный округ, 

<

адрес>, 644112 (строительный адресу: жилой 

<

адрес> микрорайоне № (2-я очередь) кировского административного округа 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ПИК –РЕГИОН», являющегося правопреемником ООО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН», в лице ООО «ПИК_РИЭЛТИ» и ФИО2 был подписан акт об исполнении договора МК 15/85-2041 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12), по которому ФИО2 была передана во владение 

<

адрес> корпус 1 по 

<

адрес> в 

<

адрес>, площадью 76,20 кв.м., также в данном акте отражено, что ФИО2 исполнил свою обязанность по внесению инвестиционного вклада в строительство МКД в сумме 884 571 руб.(л.д.12).

Согласно пункту 3.1 указанного договора, в течении 6 месяцев со дня утверждения в установленном порядке акта государственной (приемночной) комиссии о приемке объекта в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения Соинвестором своих обязательств по настоящему договора, последнему передается пакет документов (составление которого входит в полномочия Инвестора) для оформления права собственности на квартиру, состоящую из трех комнат, № (предварительно) ориентировочной общей площадью 76,14 кв.м., расположенную в секции «3» объекта на «6» этаже.

<

адрес> квартиры, приходящейся на долю Соинвесторав объекте, уточняется в соответствии с экспликацией, выданной БТИ.

Оформление имущественных прав сторон на объект производится в установленном действующим законодательством порядке после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств сторон по настоящему договору (пункт 3.3 договора).

Каждая из сторон договора несет все расходы по оформлению права собственности на свою долю в объекте (пункт 3.4 договора). 

Заявляя настоящие требования, истец указывает, что он не может зарегистрировать право собственности на квартиру, ввиду того, что ответчик не представил необходимые документы для регистрации.

Из сообщения об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-55/205/007/2017-4490 следует, что ДД.ММ.ГГГГ было выдано Распоряжение Мэра 

<

адрес> №-р «О разрешении строительства жилых домов в микрорайоне № в Кировском административном округе» и разрешено на ввод в эксплуатацию № о ДД.ММ.ГГГГ, выданного Департаментом строительства Администрации 

<

адрес>. Строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес>, бульвар ФИО3, 

<

адрес>, корпус 1 осуществлялось ЗАО «Стройинвестрегион» (правопреемником которого является ЗАО «ПИК-Регион»). ЗАО «Пик-Регион» привлекло к инвестированию строительства указанного жилого дома ЗАО «ПИК-Западная Сибирь» на основании договора инвестирования строительства жилого дома №ПИК-Р/ЗС-мкрн.5-ж.

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Между тем, данный договор в Управление Росреестра застройщиком на государственную регистрацию не предоставлен, в связи с чем, в регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество за ФИО2 отказано (л.д. 17-18). 

Согласно данному уведомлению, в соответствии с записями ЕГРН, земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды. Следовательно, а данном случае, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст.219 ГК РФ, может возникнуть только у застройщика, имеющего право на земельный участок.

Кроме того, отмечено, что в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом, а именно за ЗАО «ПИК-Регион». В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору), возможно будет произвести государственную регистрацию перехода права собственности за покупателем – ФИО2 

В силу статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено положениями части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 2 статьи 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

По мнению суда, не оформление ответчиком право собственности на возведенный объект, не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и ограничении прав истца, как собственника жилого помещения.

С учетом изложенного, исковые требования, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, Бульвар ФИО3, 

<

адрес>, корпус 1, общей площадью 75,9 кв.м. с кадастровым номером 55:36:110101:5493. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ю.А. Зинченко

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Копия верна

Решение (определение) не вступил (о) в законную силу

«____» _________________ 20 г.

УИД 55RS0№-26

Подлинный документ подшит в материалах дела 2-303/2020 (2-6711/2019;) ~ М-6769/2019

хранящегося в Кировском районном суде 

<

адрес>

Судья __________________________Зинченко Ю.А. 

подпись

Секретарь_______________________

подпись