Гр.дело № 2-4/2019

24RS0059-01-2018-000835-10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

п.Шушенское

Красноярского края 25 апреля 2019 года 

Шушенский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Филимоновой А.Л.,

при секретаре Немцевой И.С., 

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о взыскании стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества – квартиры, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности приведения квартиры в исходное состояние,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере 1063921,20 рублей.

Требования мотивированы тем, что истец 14.09.2012 года по договору купли-продажи приобрел квартиру по адресу: 

<

адрес>. С момента приобретения квартиры истец постоянно проживал в ней и нес бремя расходов на содержание приобретенного имущества. В период с 26.09.2012 года по 08.06.2015 года истцом были осуществлены значительные денежные вложения в ремонтно-строительные работы с целью улучшения жилищных условий в квартире, общая стоимость денежных вложений составила 1010742 рубля. На дату подачи иска стоимость неотделимых улучшений по экспертному заключению ООО «КрасноярскГражданПроектЭкспертиза» составила 1063921,20 рублей. Указанные затраты истец нес поскольку считал квартиру своей собственностью, улучшая жилье, намеревался проживать в нем в дальнейшем. Решением Березовского районного суда Красноярского края от 24.10.2016 года сделка по купле-продаже квартиры от 14.09.2012 года была признана недействительной, а решением Березовского районного суда от 21.05.2018 года удовлетворены исковые требования ФИО2 о выселении истца из квартиры. На устное требование истца о возмещении стоимости неотделимых улучшений или передачи доли в имуществе ответчица ответила отказом.

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Боровику И.И., в котором просит обязать ответчика привести квартиру по адресу: 

<

адрес>, в исходное состояние согласно Техническому паспорту на квартиру от 09.03.1977 года и передать квартиру ФИО2, мотивируя тем, что своего согласия на перепланировку и переоборудование квартиры она как собственник не давала.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом по адресам, указанным его представителем.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, действующий по доверенности, в судебном заседании на удовлетворении заявленных Боровиком И.И. требований настаивал, мотивируя изложенным в иске, в удовлетворении исковых требований ФИО2 просил отказать. Считает, что ФИО3 пострадал от мошеннических действий неустановленных лиц, в результате потратив деньги на квартиру, которую у него истребовали по закону, однако в полицию по факту чьих-либо незаконных действий по продаже квартиры – не обращался. Дополнительно пояснил, что доказательствами об увеличении рыночной стоимости квартиры в связи с произведенным ремонтом не располагает и предоставлять таковые не намерен. Заключение экспертов по результатам судебной строительно-технической и оценочной экспертизы считает недопустимым доказательством ввиду пороков экспертного заключения. Настаивал на дополнительном опросе экспертов, в связи с чем в заседании объявлялся перерыв для организации видеоконференции, однако ФИО1 покинул судебное заседание, отказавшись задавать вопросы экспертам.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании исковые требования Боровика И.И. не признала, на удовлетворении заявленных ею требований настаивала, в квартиру до настоящего времени попасть не может, так как ключи от квартиры ей не переданы, исполнительное производство по выселению Боровика И.И. продолжается. Уточнила, что под приведением квартиры в исходное состояние согласно техническому паспорту подразумевает восстановление бетонных межкомнатных перегородок, которые демонтированы по инициативе и за счет Боровика И.И. без получения разрешений на перепланировку. Пояснила, что косметический ремонт делала в квартире в 2008 или 2009 году, квартира была в нормальном состоянии, расходов на текущий ремонт не требовала, квартира была жилой, пригодной для проживания. Полагает, что ФИО3 сделал чрезмерно дорогой ремонт для своих личных нужд и потребностей, ФИО2 в таких излишествах не нуждается, осуществленную перепланировку читает незаконной, требующей восстановления прежней планировки внутренних помещений в квартире. Считает разумным срок для восстановления первоначальной планировки квартиры 2-3 недели.

Представитель третьего лица администрации п.Березовка, представитель Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с системным анализом положений п.2 и п.3 ст. 303 ГК РФ, как добросовестный, так и недобросовестный владелец вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец, кроме того, имеет право требовать от собственника произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

По смыслу ст.303 ГК РФ, под необходимыми затратами понимаются те издержки владельца, которые вызываются необходимостью поддерживать имущество в исправном состоянии, в частности, расходы на содержание имущества.

К необходимым затратам должны быть отнесены затраты по сохранению вещи и по поддержанию ее в нормальном состоянии. Это такие затраты, без которых вещь погибнет или претерпит существенное ухудшение или не может быть использована соответственно по своему хозяйственному назначению.

Пунктом 3 ст.303 ГК РФ предусмотрено, что добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 14.09.2012 года между П, действующим по сфальсифицированной доверенности, якобы от имени ФИО2, и Боровиком И.И. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Данный договор купли-продажи и переход права собственности по нему к Боровику И.И. был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю.

Заочным решением Березовского районного суда Красноярского края от 24 октября 2016 года, вступившим в законную силу 06 декабря 2016 года, договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключенный 14.09.2012 года, признан недействительным, право собственности Боровика И.И. на квартиру прекращено, признано право собственности на квартиру за ФИО2. Право собственности за ФИО2 зарегистрировано вновь 26.03.2018г., что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 92).

Истец ФИО3 указал, что в период владения квартирой осуществил денежные вложения в ремонтно-строительные работы с целью улучшения жилищных условий в квартире. Согласно представленному истцом экспертному заключению №13 от 17.03.2018г., выполненному ООО «КрасноярскГражданПроектЭкспертиза», стоимость улучшений составила 1063921 рубль. Данную сумму ФИО3 просит взыскать с ФИО2.

Из пояснений ФИО2 следует, что квартира по адресу 

<

адрес> была приобретена Боровиком И.И. по цене ниже рыночной на то время (за 1270000 руб., хотя аналогичные квартиры в том же доме в тот период продавались по цене около 1500000 руб.). 

Вложение в ремонт приобретенной квартиры еще одного миллиона рублей согласно экспертному заключению №13 от 17.03.2018г., суд находит неразумными и чрезмерными расходами на ремонт, то есть такими, которые ФИО3 мог понести только в личном интересе, исходя из собственных индивидуальных потребностей.

Доказательств тому, что приобретенная Боровиком И.И. квартира на момент покупки им находилась в состоянии непригодном для проживания, требующей капитального ремонта суду представлено не было. Напротив, свидетель К допрошенная в судебном заседании по поручению Шушенского районного суда поясняла, что состояние квартиры было нормальное, капитальный ремонт не требовался. 

ФИО2 с требованием Боровика И.И. не согласна, просит обязать Боровика И.И. привести квартиру в исходное состояние.

Для правильного разрешения спора по существу с целью установления наличия или отсутствия неотделимых улучшений в жилом помещении определением суда от 24 октября 2018 года по делу была назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр независимой оценки».

В соответствии с экспертным заключением ООО «Центр независимой оценки» квартира по адресу: 

<

адрес>, в период с 14.09.2012 года по 01.06.2018 года подвергалась косметическому и капитальному ремонту, перепланировке. В целом проведенный ремонт можно считать улучшением жилого помещения, до проведения ремонта рыночная стоимость квартиры составляла 1267000 руб., а после проведения ремонта рыночная стоимость квартиры составляет 1645000 руб..

При дополнительном опросе экспертов в судебном заседании эксперт Д пояснил, что отвечая на 4 вопрос (о том, можно ли считать проведенные ремонтные работы улучшением квартиры) подразумевал, что таковой действительно является улучшением квартиры, но при условии, что перепланировка (или переустройство) осуществлены в установленном законом порядке, то есть на это получено разрешение (согласование) органов местного самоуправления.

Сторонам была предоставлена возможность дополнительного опроса экспертов для устранения сомнений и неясностей, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы суду не поступило, альтернативных исследований по поставленным перед экспертами вопросам сторонами по собственной инициативе не предпринималось.

Представитель истца ФИО1 считает экспертное заключение недопустимым доказательствам ссылаясь на то, что оно не соответствует закону по форме и содержанию, научно не обосновано, считает что эксперты не обладают необходимым уровнем образования для проведения экспертизы, что исследование проведено не полно, ответы противоречивы и не обоснованы.

Вопреки указанным доводам, суд находит представленное экспертное заключение относимым и допустимым доказательством. По мнению суда, в нем содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, эксперты обладают необходимой квалификацией, объем исследовательской части заключения достаточен для формулирования ответов на поставленные вопросы, заключение оформлено по форме и содержанию в соответствии с законом.

Согласно представленной экспертами ведомости объемов работ в квартире произведены монтаж теплого водяного пола, систем канализации, холодного и горячего водоснабжения, произведено устройство каркаса по периметру стен с утеплением и пароизоляцией, межкомнатной арки, каркаса стен ванной комнаты с утеплением и пароизоляцией, звукоизоляция потолка, демонтирован балконный блок, установлены натяжные потолки со светильниками, произведен монтаж окон ПВХ, установлены новые дверные коробки и полотна с наличниками, а также установлена новая входная металлическая дверь. По заключению эксперта ООО «Центр независимой оценки» стоимость ремонта квартиры составила 496537, 20 рублей.

В соответствии с ответом администрации п.Березовка от 09.08.2018г. № 1412 в администрации сведений об обращении Боровика И.И. за предоставлением разрешения на реконструкцию, перепланировку, переустройство квартиры по адресу: 

<

адрес>, не имеется.

По сообщению Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 24.04.2019 № 01-5048 фактическая планировка квартиры по адресу: 

<

адрес> не соответствует поэтажному плану из технического паспорта на многоквартирный дом, а именно: в квартире демонтированы перегородки, разделяющие помещения жилой комнаты, кухни и коридора, а также перегородка между ванной комнатой и туалетной комнатой. Сведения о выдаче решения о согласовании перепланировки квартиры, в соответствии с которыми разрешено проведение работ по перепланировке, в управляющей организации ООО УК «Водмонтаж» отсутствуют.

Доказательств наличия такого разрешения (согласования) на перепланировку ни истцом ФИО3, ни его представителем ФИО1 суду не представлено.

Таким образом, суд пришел к убеждению о том, что работы по перепланировке квартиры 

<

адрес> выполнены без получения согласования органа местного самоуправления, что является нарушением требований ст.26 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со ст.29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п.4).

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п.3 ст.29 ЖК РФ).

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Учитывая, что истцом по первоначальному иску не представлено доказательств того, что работы по перепланировке жилого помещения были выполнены в полном соответствии с требованиями действующих норм и правил, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, чьих-либо прав и законных интересов не нарушают, конструктивную целостность дома не изменяют, а также учитывая то, что сторонами не было заявлено требование о сохранении квартиры в переустроенном (перепланированном) состоянии, суд находит подлежащими удовлетворению требования ФИО2 о возложении на Боровика И.И. обязанности привести квартиру в исходное состояние согласно техническому паспорту зафиксировавшему планировку квартиры, имевшую место на 09.03.1977 года и передачи квартиры собственнику.

Разумным сроком для добровольного выполнения решения суда Боровиком И.И., суд находит срок продолжительностью 3 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Разрешая требования первоначального иска о взыскании стоимости произведенных улучшений жилого помещения, суд, исходя из вышеизложенных обстоятельств, и в силу положений ст.303 ГК РФ, пришел к выводу о том, что ФИО3 имеет установленные законом основания требовать возмещения понесенных затрат на ремонт в квартире ФИО2 частично. 

Суд учитывает, что в период осуществления ремонтных работ за Боровиком И.И. было зарегистрировано право собственности на спорное жилое помещение, считая себя собственником недвижимого имущества, истец произвел ремонтные работы в квартире, полагая, что действует в своих интересах. Однако возмещению подлежат не все понесенные им на ремонт затраты.

В силу частей 1 и 2 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса; правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со статьей 1105 Гражданского кодекса РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

При определении размера подлежащих взысканию с ФИО2 денежных средств в счет возмещения произведенных на улучшение затрат, суд принимает во внимание, что доказательства, подтверждающие необходимость проведения в квартире ремонта в том объеме как он осуществлен Боровиком И.И., иных улучшений для цели ее сохранности, в материалах дела отсутствуют. 

Учитывая, что после исполнения Боровиком И.И. решения суда в части приведения квартиры в исходное состояние (путем восстановления демонтированных межкомнатных перегородок) и передачи квартиры ФИО2, последняя не получит возможность пользоваться результатами понесенных Боровиком И.И. затрат на проведенный в квартире ремонт в полном объеме (так как демонтажу будут подлежать арка, подвергнутся деформации натяжные потолки, напольные покрытия ввиду восстановления межкомнатных перегородок, а новая установленная сантехника является отделимыми улучшениями), то взысканию с ФИО2 в пользу Боровика И.И. подлежат только затраты на установку окон ПВХ, входной металлической двери, остекление балкона, включая стоимость самих изделий и материалов.

Затраты на установку окон ПВХ, входной металлической двери, остекление балкона носят оправданный, полезный и разумный характер, их стоимость суд находит объективно справедливой, данные улучшения являются неотделимыми, сохраняются в неизменном виде после приведения квартиры в исходное состояние и переходят в собственность ФИО2 вместе с квартирой, стоимость этих улучшений не превышает размер, на который увеличилась стоимость квартиры в связи с проведенным ремонтом.

Согласно представленным Боровиком И.И. документам расходы за остекление балкона составили 23275 рублей (т.1 л.д. 8-12), за окна - 59743,97 рублей (т.1 л.д. 20-25), за металлическую дверь – 22050 рублей (т.1 л.д. 26-30). Указанные расходы подтверждены документально.

При таких обстоятельствах, исковые требования Боровика И.И. подлежат частичному удовлетворению, с ФИО2 в пользу Боровика И.И. следует взыскать в возмещение затрат, понесенных на неотделимые улучшения квартиры, 105068,97 рублей (23275 + 59743,97 + 22050).

Определением суда от 24 октября 2018 года обязанность по оплате строительно-технической и оценочной экспертизы возложена на стороны поровну. Согласно заявлению генерального директора ООО «Центр независимой оценки» З стоимость проведения экспертизы составила 20000 рублей, оплата за проведение экспертизы не произведена.

В силу п. 1 статьи 96 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать в пользу экспертного учреждения с Боровика И.И. 10000 рублей и с ФИО2 10000 рублей.

ФИО2 заявлено ходатайство о рассрочке уплаты денежной суммы за экспертизу на 3 месяца, суд полагает, что данное ходатайство подлежит удовлетворению.

Определением суда от 05 июня 2018 года приняты меры к обеспечению исковых требований Боровика И.И., наложен арест на квартиру.

В силу ч.1 ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Учитывая, что основания для сохранения мер обеспечения иска по мнению суда отпали, обеспечительные меры в виде ареста квартиры после вступления настоящего решения в законную силу следует отменить.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества – квартиры – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 105068 рублей 97 копеек в возмещение затрат, понесенных на неотделимые улучшения квартиры.

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности приведения квартиры в исходное состояние – удовлетворить. 

Возложить на ФИО3 обязанность восстановить состояние квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, путем восстановления демонтированных межкомнатных перегородок, указанных в Техническом паспорте на квартиру, составленном Березовским отделением Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 09 марта 1977 года, в срок не позднее 3-х месяцев, со дня вступления решения суда в законную силу, и передать квартиру ФИО2 по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Центр независимой оценки» 10000 рублей в оплату проведенной судебной экспертизы.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Центр независимой оценки» 10000 рублей в оплату проведенной судебной экспертизы. Предоставить ФИО2 рассрочку по оплате расходов на проведение экспертизы сроком на 3 месяца со дня вступления решения суда в законную силу. 

Отменить обеспечительные меры в виде ареста квартиры, по адресу 

<

адрес> с даты вступления решения суда в законную силу. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения, путем подачи жалобы через Шушенский районный суд Красноярского края.

Председательствующий А.Л.Филимонова

Мотивированное решение составлено 29 апреля 2019 года.