Мотивированное 

решение

 изготовлено 

и подписано 29 июля 2024 года

66RS0001-01-2023-006068-92

2-290/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2024 года г. Екатеринбург 

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области 

в составе председательствующего судьи Евграфовой Н.Ю., 

при секретаре Танаевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Регион Строй Комплекс» о признании ничтожным условия договора, расторжении договора, взыскании стоимости квартиры, неустоек, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Регион Строй Комплекс» о признании ничтожным условия договора, расторжении договора, взыскании стоимости квартиры, неустоек, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа.

В обоснование заявленных требований указано, что между ООО «Регион Строй Комплекс» (Застройщик) и ФИО1 (Дольщик) 12.07.2022 был заключен Договор № долевого участия в строительстве многоэтажного. Договор долевого участия был зарегистрирован сторонами в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 13.07.2022 за №.

В соответствии с п. 1.2. Договора долевого участия объектом долевого строительства является однокомнатная квартира №, назначение: жилое, общей площадью 41,03 кв.м., расположенная на 1 этаже во 2 подъезде в многоэтажном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с частью 3 Договора долевого участия «ЦЕНА ДОГОВОРА. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ» - дольщиком ФИО1 за объект долевого строительства было уплачено 6996397 рублей.

26.06.2022 во исполнение Договора долевого участия, Дольщиком был открыт счет погашения № в АО «Альфа-Банк».

12.07.2022 между Дольщиком и АО «Альфа-Банк» был заключен кредитный договор № (далее Кредитный договор).

Согласно разделу «Местонахождение, реквизиты и подписи сторон:» Кредитного договора – текущим счетом ипотечного кредитования Дольщика является счет: № в АО «Альфа-Банк».

Согласно п. 1 Кредитного договора – сумма кредита составляет 5946937 рублей.

Согласно п. 18 Кредитного договора - предмет ипотеки составляет:

Квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>

Договор приобретения, служащий основанием для предмета ипотеки: № от 12.07.2022.

Цена предмета ипотеки по договору приобретения: 6996397 рублей.

12.07.2022 дольщиком был открыт текущий счет № в АО «Альфа-Банк».

12.07.2022 Дольщик ФИО1 с текущего счета № перевела денежные средства в размере 1051960 рублей на счет погашения кредита №, подтверждается соответствующими выписками.

Таким образом, Дольщик ФИО1 в полном объеме и своевременно исполнила обязательства по оплате, установленные Договором долевого участия № от 12.07.2023.

Согласно п. 1.5. Договору долевого участия срок начала строительства 27.12.2017, срок окончания строительства 4 квартал 2022 г., срок передачи объекта долевого строительства Дольщику 31.12.2022.

В силу п. 4.1. Договора долевого участия не менее чем за месяц до наступления, установленного п. 1.5 срока передачи объекта долевого строительства, направить Дольщику уведомление о готовности многоэтажного жилого дома по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. То есть, крайний срок направления сообщения о готовности многоэтажного жилого дома исходя из совокупного толкования п. 1.5 и п. 4.1 Договора долевого участия следует определять датой 31.11.2022.

В указанный крайний срок (31.11.2022) сообщение о готовности многоэтажного жилого дома Застройщиком в адрес Дольщика направлено не было.

К сроку окончания строительства (4 квартал 2022 г.) – объект строительства готов не был, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Застройщиком не получено.

В предусмотренный п. 1.5. Договора долевого участия срок (31.12.2022), объект строительства дольщику ФИО1 передан не был.

Разрешение на ввод объекта строительства (жилой комплекс в 

<

адрес>) в эксплуатацию было выдано Застройщику только 13.02.2023 за №. О готовности объекта к передаче ФИО1 узнала лишь 09.04.2023 от иных дольщиков.

Таким образом, Застройщик ООО «Регион Строй Комплекс» свои обязательства по передаче объекта строительства, в установленный Договором долевого участия № Ц1-П2/94 срок не исполнил, своевременно строительство не завершил, объект строительства не передал. Таким образом, Застройщиком срок передачи объекта долевого строительства, установленный п. 1.5. Договора долевого участия № Ц1-П2/94, нарушен на 3 месяца и 9 дней.

11.04.2023 ФИО1 был осуществлен вылет авиарейсом с места жительства (г. Екатеринбург) в город Сочи, а в последствии переезд в г. Туапсе для осмотра и принятия объекта строительства.

11.04.2023 при непосредственном осмотре объекта строительства, ФИО1 были выявлены многочисленные несоответствия объекта строительства его параметрам, указанным в п. 1.2 Договора, а также существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. В связи с наличием несоответствий и существенных нарушений 11.04.2023 ФИО1 в адрес директора ООО «Регион Строй Комплекс» была составлена претензия/дефектный акт с указанием о невозможности подписания акта приема-передачи объекта строительства до устранения имеющихся нарушений, перечисленных в претензии.

Претензия ФИО1 принята Застройщиком за подписью представителя Застройщика (вывшего директора Застройщика) – ФИО2 осуществляющего передачу объекта дольщику.

В претензии от 11.04.2023 ФИО1 были указаны следующие нарушения, допущенные застройщиком при строительстве:

1) В комнате размер окна не соответствует размеру стены (в проем окна выходит стена, перекрывая просвет, отсутствует подоконник).

2) В кухне проведена труба для слива воды (от дождя или кондиционера), такая труба укрывает просвет окна, а также такие коммуникации внутри жилого помещения не предусмотрены ни одним нормативным актом).

3) Сетка на кухне забита бетоном, отсутствует тяга.

4) Квартира захламлена.

5) Рама окна замазана штукатуркой, рама испорчена, восстановить ее от бетона не представляется возможным.

6) истец была не согласна с установкой металлического ящика у входной двери.

7) Нарушена гидроизоляция окон. Торчит монтажная пена, без гидроизоляционных материалов.

8) В потолке прихожей отверстие. 

Истец просила устранить данные недостатки.

Указанная претензия ФИО1 от 11.04.2023 оставлена Застройщиком без ответа, перечисленные в претензии нарушения Застройщиком в добровольном порядке устранены не были.

После составления претензии от 11.04.2023, ФИО1 посетила интернет портал https://наш.дом.рф, на котором Застройщик публикует документацию связанную с постройкой объекта строительства по Договору долевого участия №

При изучении имеющийся на интернет портале документации: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 13.02.2023, проектной декларации № 23-000774 от 10.04.2023, а также п. 1.2. Договора долевого участия № ФИО1 было установлено, что характеристики объекта строительства, в частности площадь жилых и нежилых помещений изменены, то есть в проектную документацию Застройщиком вносились изменения, а именно: 

Согласно п. 1.2. Договора общая площадь многоэтажного дома 8719,75 кв.м.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 23-51-675-2023 от 13.02.2023:

Общая площадь многоэтажного дома - 9 811 кв.м.

Общая площадь жилых помещений - 7 506, 5 кв.м.

Общая площадь нежилых помещений - 263,8 кв.м.

Количество нежилых помещений - 3 шт. 

Согласно Проектной декларации № 23-000774 от 10.04.2023 

Общая площадь многоэтажного дома - 9 902,95 кв.м. 

Общая площадь жилых помещений - 7 535,13 кв.м.

Общая площадь нежилых помещений - 624,85 кв.м. 

Количество нежилых помещений - 59 шт.

Таким образом, ФИО1 на 11.04.2023 в объекте строительства, подлежащем передаче по Договору долевого участия № были обнаружены существенные нарушения качества, обнаружены расхождения в строительной документации, при этом претензия ФИО1 от 11.04.2023 оставлена без ответа.

Дольщик ФИО1, полагая что ее права нарушены, обратилась в ООО «Зевс» за периодической помощью, заключила с ООО «Зевс» договор на оказание юридических услуг № от 14.04.2023, произвела оплату по договору в размере 50 000 рублей, что подтверждается чеком по операции от 18.04.2023.

Истец через своего представителя неоднократно обращалась с претензиями об устранении недостатков. Однако ответа не получено, недостатки не устранены.

Истец через своего представителя ООО «Зевс» обратилась к Застройщику с письменной претензией (трек номер 35420779021307 с описью вложения).

23.05.2023 представителем ФИО1 ООО «Зевс» в адрес ООО «РегионСтройКомплекс» была направлена письменная претензия, в которой ФИО1 просила:

1) Известить ФИО1 о согласии расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от 12.07.2022.

2) Вернуть ФИО1 денежные средства переданные ООО «Регион Строй Комплекс» по договору № от 12.07.2022 в размере 6 996 397 рублей.

3) Уплатить ФИО1 проценты согласно п. 5.5 договора № от 12.07.2022 в размере 111 942,35 рублей.

4) Уплатить ФИО1 проценты согласно п. 6.3 договора № от 12.07.2022 в размере 1 101 932,53 рублей.

Претензия получена Застройщиком 31.05.2023.

В ответ на претензию застройщик отказался от предоставления запрашиваемой информация, указал, что дефекты являются несущественными, отказал в расторжении договора.

Также истец указывает на ничтожность положения Договора долевого участия, поименованные в п. 4.4., 5.1. Договора, поскольку противоречат ч. 4 ст. 7 ФЗ № 214 и ст. 16 Закона «О защите прав потребителей».

Указав вышеперечисленные факты и приведя правовые основания, истец с учетом уточнения исковых требований просила признать п. 4.4 и п. 5.1 Договора участия в долевом строительстве № от 12.07.2022, заключенного между истцом и ответчиком ничтожными, расторгнуть договор № от 12.07.2022, заключенный между истцом и ответчиком, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору в размере 6996397 рублей, перечислив их на счет в АО «Альфа-Банк» в счет погашения кредита, неустойку в размере 202895 рублей, предусмотренную п. 6.2. Договора, неустойку в размере 769603,67 рубля в соответствии с ч. 8 ст. 7 ФЗ № 214 по день фактического исполнения обязательства, проценты в размере 1126419,92 рублей по состоянию на 08.12.2023 в соответствии с ч. 6 ст. 9 ФЗ № 214, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 428732,07 рубля по состоянию на 03.11.2023 по день фактического исполнения обязательства, штраф, компенсацию морального вреда в размере 500000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50000 рублей (том 3 л.д. 85-89).

В судебное заседание истец не явилась, была извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания от нее не поступало. Направила в суд своего представителя, который исковые требования поддержал с учетом уточнений к иску, с учетом возражений на отзыв ответчика, указав, что достаточным основанием для удовлетворения требования о расторжении договора является не устранение ответчиком заявленных недостатков своевременно, полагал, что оснований ля снижения штрафных санкций не имеется (том 3 л.д. 1-2). 

Представитель ответчика, участвующий в судебном заседании через видео-конференц связь, исковые требования не признал в полном объеме, поддержал доводы отзыва на исковое заявление и дополнений к отзыву (том 3 л.д. 14-16, том 2 л.д. 22-23, 88-92). Указал, что недостаток заявленный истцом не подтвердился в ходе проведения судебной экспертизы, все недостатки были устранены ответчиком, однако истец уклонилась от приемки квартиры. Имеется незначительный срок нарушения обязательств по договору по передачи объекта долевого участия. Просил применить положения ст. 333 ГК РФ к штрафным санкциям, поскольку они являются явно несоразмерными последствиям не устроения обязательства, а также полагал, что в спорный период действовал мораторий, установленный Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

Представитель третьего лица ФИО3, участвующий в судебном заседании через видео-конференц связь, просил в иске отказать, поддержал доводы отзыва на исковое заявление, указала, что истец не произвела полную оплату по договору, имеется задолженность перед ФИО3, которая передана по договору Цессии ООО «Регион Строй Комплекс».

Третье лицо Акционерное общество «Альфа-Банк» в судебное заседание своего представителя не направило, было извещено надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие с учетом позиции Банка, указанной в отзыве, согласно которому в случае удовлетворения требований денежные средства должны быть перечислены Банку в счет погашения кредита (том 1 л.д. 162-163).

Третьи лица ППК «Роскадастр» в лице Южного филиала ППК «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, Администрация Туапсинского городского поселения туапсинского района в судебное заседание своих представителей не направили были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания от них не поступало (том 1 л.д 239-240, том 2 л.д. 120-121, том 3 л.д. 67-68, том 3 л.д. 215-218).

От Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края поступили пояснения по делу, согласно которым в Департамент 03.07.2018 поступило извещение ООО «Регион Строй Комплекс» о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом» расположенного по адресу: 

<

адрес> от 02.07.2018 № 1. На основании извещения о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства от 02.07.2018 № 1 Департаментом была разработана программа проведения проверок объекта капитального строительства: «Многоэтажный жилой дом», расположенного по адресу: 

<

адрес>. 13.02.2023 Департаментом было выдано заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации «Жилой комплекс по 

<

адрес>», расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №. В соответствии с частью 2 и 3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Согласно справке ООО «Регион Строй Комплекс» о наличии неисполненных (просроченных) обязательств по договорам участия в долевом строительстве за 2 квартал 2023 года, поступившей в департамент в составе ежеквартальной отчетности ФИО1 не явилась на подписание акта приема-передачи по договору от 12.07.2022 № 1(1-112/94. В Департаменте отсутствует информация о передаче объекта по договору от 12.07.2022 № в одностороннем порядке (том 2 л.д. 146-147).

От третьего лица ППК «Роскадастр» в лице Южного филиала ППК «Роскадастр» поступило заявление о рассмотрении дела в отсутсвие представителя третьего лица (том 3 л.д. 65).

Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела и представленные суду доказательства, считает следующее:

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установлено в ч. 1 ст. 7 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Права участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 указанного Закона обязательных требований, предусмотрены в ч. 2 названной статьи, в силу которой участник долевого строительства, вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По смыслу п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в субсидиарном порядке применяется законодательство о защите прав потребителей.

Из п.п. 1, 4 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Также согласно положениям п. 1 Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту ФЗ «О защите прав потребителей»), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В этой связи, суд полагает необходимым применить к данным спорным отношениям положения Закона «О защите прав потребителей».

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между ООО «Регион Строй Комплекс» (Застройщик) и ФИО1 (Дольщик) 12.07.2022 был заключен Договор № № долевого участия в строительстве многоэтажного. Договор долевого участия был зарегистрирован сторонами в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 13.07.2022 за № (том 1 л.д. 25-40).

В соответствии с п. 1.2. Договора долевого участия объектом долевого строительства является однокомнатная квартира №, назначение: жилое, общей площадью 41,03 кв.м., расположенная на 1 этаже во 2 подъезде в многоэтажном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с частью 3 Договора долевого участия «ЦЕНА ДОГОВОРА. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ» - дольщиком ФИО1 за объект долевого строительства было уплачено 6996397 рублей.

26.06.2022 во исполнение Договора долевого участия, Дольщиком был открыт счет погашения № в АО «Альфа-Банк» (том 1 л.д. 43-56).

12.07.2022 между Дольщиком и АО «Альфа-Банк» был заключен кредитный договор № (далее Кредитный договор).

Согласно разделу «Местонахождение, реквизиты и подписи сторон:» Кредитного договора – текущим счетом ипотечного кредитования Дольщика является счет: № в АО «Альфа-Банк».

Согласно п. 1 Кредитного договора – сумма кредита составляет 5946937 рублей.

Согласно п. 18 Кредитного договора - предмет ипотеки составляет:

Квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>

Договор приобретения, служащий основанием для предмета ипотеки: № от 12.07.2022.

Цена предмета ипотеки по договору приобретения: 6996397 рублей.

12.07.2022 дольщиком был открыт текущий счет № в АО «Альфа-Банк».

12.07.2022 Дольщик ФИО1 с текущего счета № перевела денежные средства в размере 1051960 рублей на счет погашения кредита №, подтверждается соответствующими выписками (том 1 л.д. 57-60).

Таким образом, Дольщик ФИО1 в полном объеме исполнила обязательства по оплате, установленные Договором долевого участия № от 12.07.2023.

Согласно п. 1.5. Договору долевого участия срок начала строительства 27.12.2017, срок окончания строительства 4 квартал 2022 г., срок передачи объекта долевого строительства Дольщику 31.12.2022.

В силу п. 4.1. Договора долевого участия не менее чем за месяц до наступления, установленного п. 1.5 срока передачи объекта долевого строительства, направить Дольщику уведомление о готовности многоэтажного жилого дома по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. То есть, крайний срок направления сообщения о готовности многоэтажного жилого дома исходя из совокупного толкования п. 1.5 и п. 4.1 Договора долевого участия следует определять датой 31.11.2022.

В указанный срок сообщение о готовности многоэтажного жилого дома Застройщиком в адрес Дольщика направлено не было, В предусмотренный п. 1.5. Договора долевого участия срок (31.12.2022), объект строительства дольщику ФИО1 передан не был. Доказательств иного ответчиком не представлено.

Более того, разрешение на ввод объекта строительства (жилой комплекс в 

<

адрес>) в эксплуатацию было выдано Застройщику только 13.02.2023 за № (том 1 л.д. 65-67).

Истец указывает в иске, что многоквартирный дом не соответствует проектной документации (том 1 л.д. 68-82).

В соответствии с п. 49, 50 Постановления Правительства РФ от 01.12.2021 № 2161 «Об утверждении общих требований к организации и осуществлению регионального государственного строительного надзора, внесении изменении в постановление Правительства Российской Федерации от 30 нюня 2021 г. № 1087 и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» после завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства органами регионального государственного строительного надзора проводится выездная проверка но основаниям, предусмотренным пунктами 5 или 6 части 1 статьи 57 Федерального закона (далее - итоговая проверка), по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям, указанным в час/и 16 Статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - заключение о соответствии), либо об отказе в выдаче заключения о соответствии.

Так в Департамент 03.07.2018 поступило извещение ООО «Регион Строй Комплекс» о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом» расположенного по адресу: 

<

адрес> от 02.07.2018 № 1. На основании извещения о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства от 02.07.2018 № 1 Департаментом была разработана программа проведения проверок объекта капитального строительства: «Многоэтажный жилой дом», расположенного по адресу: 

<

адрес>. 13.02.2023 Департаментом было выдано заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации «Жилой комплекс по 

<

адрес>», расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка 23:51:0102002:261. В соответствии с частью 2 и 3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: 352800, 

<

адрес>. 5/7, 13.02.2023 был введён в эксплуатацию. Данные обстоятельства подтверждаются разрешением на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома № 23-51-675-2023 от 13.02.2023, что не оспаривается истцом.

Таким образом, многоквартирный дом, расположенный но адресу: 

<

адрес>, построен, в отношении него органом государственного строительного надзора осуществлена выездная проверка, а также экспертиза проектной документации, предметом которой в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации являлась оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности н безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженершах изыскании, но результатам которой ООО «Регион Строй Комплекс» выдано заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ, номер дела 46-469, которое никем не оспорено; 13.02.2023 многоквартирный дом, расположенный по адресу: 352800, 

<

адрес>, введён в эксплуатацию.

Ввиду изложенного, суд отклоняет доводы иска о несоответствии многоквартирного дома проекту.

Однако, Застройщик ООО «Регион Строй Комплекс» свои обязательства по передаче объекта строительства, в установленный Договором долевого участия № № срок не исполнил, своевременно строительство не завершил, объект строительства не передал. 

Таким образом, Застройщиком срок передачи объекта долевого строительства, установленный п. 1.5. Договора долевого участия № №, нарушен.

11.04.2023 при непосредственном осмотре объекта строительства, ФИО1 были выявлены несоответствия объекта строительства его параметрам, указанным в п. 1.2 Договора, а также существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (том 1 л.д. 63-64). 

В связи с наличием несоответствий и существенных нарушений 11.04.2023 ФИО1 в адрес директора ООО «Регион Строй Комплекс» была составлена претензия/дефектный акт с указанием о невозможности подписания акта приема-передачи объекта строительства до устранения имеющихся нарушений, перечисленных в претензии.

Претензия ФИО1 принята Застройщиком за подписью представителя Застройщика (вывшего директора Застройщика) – ФИО2 осуществляющего передачу объекта дольщику.

В претензии от 11.04.2023 ФИО1 были указаны следующие нарушения, допущенные застройщиком при строительстве:

1) В комнате размер окна не соответствует размеру стены (в проем окна выходит стена, перекрывая просвет, отсутствует подоконник).

2) В кухне проведена труба для слива воды (от дождя или кондиционера), такая труба укрывает просвет окна, а также такие коммуникации внутри жилого помещения не предусмотрены ни одним нормативным актом).

3) Сетка на кухне забита бетоном, отсутствует тяга.

4) Квартира захламлена.

5) Рама окна замазана штукатуркой, рама испорчена, восстановить ее от бетона не представляется возможным.

6) истец была не согласна с установкой металлического ящика у входной двери.

7) Нарушена гидроизоляция окон. Торчит монтажная пена, без гидроизоляционных материалов.

8) В потолке прихожей отверстие. 

Истец просила устранить данные недостатки.

Истец через своего представителя неоднократно обращалась с претензиями об устранении недостатков. Однако ответа не получено, недостатки не устранены.

Истец через своего представителя ООО «Зевс» обратилась к Застройщику с письменной претензией (трек номер 35420779021307 с описью вложения).

23.05.2023 представителем ФИО1 ООО «Зевс» в адрес ООО «Регион Строй Комплекс» была направлена письменная претензия, в которой ФИО1 просила:

1) Известить ФИО1 о согласии расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от 12.07.2022.

2) Вернуть ФИО1 денежные средства переданные ООО «Регион Строй Комплекс» по договору № от 12.07.2022 в размере 6 996 397 рублей.

3) Уплатить ФИО1 проценты согласно п. 5.5 договора № № от 12.07.2022 в размере 111 942,35 рублей.

4) Уплатить ФИО1 проценты согласно п. 6.3 договора № № от 12.07.2022 в размере 1 101 932,53 рублей.

Претензия получена Застройщиком 31.05.2023.

В ответ на претензию застройщик указал, что дефекты являются несущественными, отказал в расторжении договора.

В соответствии с Актом осмотра от 10.11.2023 с участием представителей застройщика, подрядчика, управляющей компании и экспертов установлено, что заявленных истцом дефектов не имеется на дату осмотра (том 3 л.д. 18-19),

Ответчиком представлено также Техническое заключение ООО «Земдело» № по установлению соответствия объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры №, расположенной на первом этаже во втором подъезде многоквартирного дома, по адресу: 

<

адрес>, требованиям к качеству объекта в соответствии с Договором долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома (том 3 л.д. 19-32).

Согласно выводам специалиста при проведении экспертного осмотра и сопоставлении технических характеристик, содержащихся в Приложении №1 к Договору № долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 12.07.2022г., объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры № расположенной на первом этаже во втором подъезде многоквартирного дома, по адресу: 

<

адрес>, установлено: качество и параметры соответствуют условиям Договора №Ц1-П2/94 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 12.07.2022г., требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

На момент проведения осмотра, претензионные вопросы дольщика, являющегося по Договору № долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 12.07.2022, к Застройщику, при фактическом осмотре объекта долевого строительства однокомнатной квартиры №, расположенной на первом этаже во втором подъезде многоквартирного дома, по адресу 

<

адрес>, к техническим дефектам - не обнаружены.

На момент проведения экспертного осмотра неустранимые технические нарушения требований к качеству, препятствующих эксплуатации объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры № расположенной на первом этаже во втором подъезде многоквартирного дома, по адресу: 

<

адрес> Секция 1, но назначению, противоречащие Договору № долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 12.07.2022 - отсутствуют, жилое помещение может эксплуатироваться по своему назначению, соответствует требованиям строительных норм и правил санитарно-эпидемиологическим требованиям, своим техническим состоянием, архитектурно-планировочными, и конструктивными особенностями угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

В соответствии с частью 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 данной статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 этой статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Частью 5 этой же статьи предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Из приведенных положений закона следует, что на застройщике лежит обязанность в предусмотренный договором срок передать участнику долевого строительства соответствующий обязательным требованиям объект долевого строительства, для чего застройщик заблаговременно в установленный законом срок обязан известить участника долевого строительства о готовности этого объекта к передаче и предупредить о последствиях уклонения от его принятия.

Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения названного выше сообщения застройщика.

При уклонении участником долевого строительства от принятия объекта в названный выше срок застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи готового объекта долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

В то же время, при принятии объекта долевого строительства участник вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, установленным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания акта приема-передачи до выполнения застройщиком его требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 данного закона (безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов на устранение недостатков).

Основания для одностороннего отказа участником долевого строительства от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства установлены частью 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Кроме того, требования об устранении недостатков в переданном ему объекте участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в течение гарантийного срока и после передачи объекта долевого строительства.

Реализация названных выше прав и исполнение указанных выше обязанностей должно осуществляться с учетом общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности (пункты 3 и 4 статьи 1, статья 10).

Исходя из разъяснений, содержащихся в подпункте «а» пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», подлежащих применению по аналогии, неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования (подпункт «б» пункта 13).

В подпунктах «г» и «д» пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 разъяснено, что исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 данного закона, следует понимать в том числе недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию; недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.

Таким образом для вывода о наличии в квартире существенного недостатка суду необходимо установить, что стоимость устранения недостатков является несоразмерной, недостатки являются неустранимыми, в товаре неоднократно (более одного раза) выявлялись различные недостатки, каждый из которых в отдельности приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара по назначению, либо что в товаре имеется один и тот же недостаток, который повторяется после проведения мероприятий по его устранению.

Не согласившись с представленным ответчиком техническим заключением истец обратился с ходатайством о назначении судебной строительно-технической экспертизы для проверки качества объекта долевого участия и его соответствия договору.

Согласно Заключению эксперта А.Н. ФИО4 ООО «Центр Независимых Экспертиз» № 005/24 эксперт пришел к следующим выводам (том 3 л.д 158-191): 

Объект долевого строительства (однокомнатной квартиры №, назначение: жилое, общей площадью 41.03 кв.м., расположенной на 1м этаже в 1м подъезде в многоэтажном жилом доме по адресу: 

<

адрес>) соответствует качеству и параметрам, техническим характеристикам объекта долевого строительства (однокомнатной квартиры №).

Данный объект соответствует требованиям технических регламентов и градостроительных регламентов, строительным нормам и правилам проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

Все замечания устранены и не препятствуют дальнейшему выполнению чистовой отделки помещений квартиры истцом ФИО1, согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ – потолков, стен, полов, монтажа сантехприборов, разводки ГВС, ХВС, канализации, слаботочных систем, электромонтажных работ, подключение газового оборудования, после чего возможно проживание на данном объекте.

Все виды работ необходимые для устранения выявленных строитель- ных недостатков выполнены застройщиком, Обществом с ограниченной ответственностью «Регион Строй Комплекс» и никаким образом не отразится на затратах истца ФИО1

Суд приходит к выводу о том, что в основу определения наличия производственных недостатков квартиры должно быть положено именно Заключение судебной экспертизы ООО «Центр Независимых экспертиз», поскольку оно достаточно мотивировано, составлено в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации», в нем приведено описание проведенных исследований, мотивированы выводы о причинах появления недостатков. Стороны выводы заключения не оспаривали. При этом, данное заключение согласуется с техническим заключением, представленным ответчиком.

Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы сторонами не заявлялось, выводы заключения не оспаривались.

В силу части 1 статьи 9 Федеральный закон об участии в долевом строительстве, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Само по себе нарушение срока сдачи объекта и передачи его дольщику не является безусловным основанием для расторжения договора. ДД.ММ.ГГГГ истец являлся на приемку квартиры, однако не принял ее и просил безвозмездно устранить недостатки.

При этом истцом указывается, что основанием для расторжения договора является несвоевременное исправление недостатков, указанных в дефектной ведомости.

Суд отмечает, что наличие при приемке объекта долевого участия ДД.ММ.ГГГГ существенных, неустранимых недостатков не подтверждено, доказательств в силу ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Более того, как подтвердили выводы заключения судебной экспертизы все выявленные в дефектной ведомости недостатки устранены застройщиком, каких-либо недостатков на момент осмотра квартиры не установлено.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения.

Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

Таким образом, истцом не доказано существенное нарушение обязательств ответчиком в части срока передачи предварительно оплаченной квартиры, в части срок устранения недостатков.

Доводы представителя истца о том, что ответчик не довел о истца информацию о передаче объекта, являются голословными, не подтверждены какими-либо доказательствами, представителем ответчика данный факт отрицается.

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора в судебном порядке по заявленному истцом основанию судебная коллегия не находит. 

Соответственно не подлежат удовлетворению иные производные требования о взыскании уплаченной по договору суммы по договору, убытков, неустойки за нарушение срока возврата денежных средств, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

По требованию о признании недействительным условий договора суд считает следующее:

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Включение в условия договора положений, прямо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, не может считаться нарушением императивных норм.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

В силу п. 4.4. Договора № Ц1-П2/94 участия в долевом строительстве многоэтажного дома от 12.07.2022, дольщик вправе отказаться от принятия Объекта и подписания Акта приема-передачи только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту, связанные с существенными недостатками, которые делают Объект непригодным для предусмотренного настоящим договора использования по назначению. Под существенными недостатками Стороны понимают отступление от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации, и иных обязательных требований.

Согласно п. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Оспариваемый пункт договора противоречит вышеназванным положениям Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительству, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории; а также проектной документации.

Общим положениям о качестве товаром и услуг противоречит п. 5.1. Договора № Ц1-П2/94 участия в долевом строительстве многоэтажного дома от 12.07.2022 в части указания, что свидетельством надлежащего качества Объекта и соответчик его условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов и проектов и проектной документации, а также иным обязательным требованиям является Разрешение на ввод в эксплуатацию Жилого лома, полученное Застройщиком в установленном законом порядке.

По требованию о взыскании договорной неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия суд считает следующее:

Согласно положениям ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно положениям ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Между тем, истец заявляя требования о взыскании неустойки руководствуется положением Договора № участия в долевом строительстве многоэтажного дома от 12.07.2022.

Так, в силу п. 6.2. Договора в случае нарушения, предусмотренного договором срока передачи Дольщику Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки Рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если Дольщиком является гражданин неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Истец заявляет неустойку за период с 01.01.2023 (окончание срока передачи объекта) по 27.02.203 (направление ответчиком извещения о готовности объекта).

Срок передачи объекта был до 31.12.2022 (включительно).

Таким образом, период просрочки с 01.01.2023 по 27.02.2023 составил 58 дней.

Таким образом, с учетом того, что жилое помещение должно было быть передано истцу не позднее 31.12.2022, объект к передаче был готов только 27.02.2023, суд находит убедительными доводы иска о нарушении ответчиком обязательств по договору об участии в долевом строительстве квартиры, что бесспорно привело к нарушению прав истца, установленных законом и договором.

Таким образом, ответчик нарушил срок передачи объекта и должен оплатить неустойку, предусмотренную законодательством.

В силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

При описанных выше обстоятельствах суд не находит оснований для вывода об отсутствии вины в действиях ответчика в связи с нарушением срока передачи объекта долевого участия.

В соответствии с п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Обстоятельств освобождения ответчика от ответственности суд не усматривает.

Между тем, согласно абз. 6 п.п. 1 п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года составила 7,5%.

Таким образом, поскольку неустойка была начислена именно за данный период, то расчет неустойки является следующим: за период с 01.01.2023 по 27.02.2024 размер подлежащий взысканию неустойки составляет 202895,52 рублей, исходя из расчета 6996397 рублей х 58 х 2 х 1/300 х 7,5 %.

Представитель ответчика, выражая несогласие с требованием о взыскании неустойки, также указал на ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства, последствия неисполнения обязательства явно несоразмерны заявленной сумме, произведена оплата неустойки в неоспариваемой сумме.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации. 

С учетом всех установленных по делу обстоятельств, а также, что ответчик принимал меры к передаче истцу объекта, суд считает возможным снизить размер неустойки до 100 000 рублей.

При этом положения моратория, освобождающего от ответственности за нарушение срока за спорный период суд не принимает, поскольку руководствуется положением договора на согласованных между сторонами условиях.

По требованию о взыскании морального вреда суд считает следующее: 

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд соглашается с доводами истца о том, что ей причинен моральный вред, который подлежит компенсации. При этом суд учитывает, что в силу Закона РФ «О защите прав потребителей», для удовлетворения требования истца о компенсации морального вреда достаточно установить нарушение прав потребителя. 

Принимая во внимание степень вины причинителя морального вреда, обстоятельства дела и наступившие последствия, степень нравственных страданий истца, суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (продавца, исполнителя) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Указанный штраф в силу п.46 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28.06.2012 № 17 взыскивается в пользу потребителя. 

В судебном заседании установлено, что истец обращался к ответчику за добровольным урегулированием требований, что усматривается из копии представленной в материалы дела претензии. Доказательств добровольного урегулирования спора ответчиком в суд не представлено, а потому суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф. 

Исходя из расчета присужденной судом суммы, размер штрафа составляет 55000 рублей.

Указанный размер штрафа является соразмерным последствиям неисполнения ответчиком его обязательств, истец длительное время не могла пользоваться объектом долевого участия.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

При этом, в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно.

На основании вышеизложенного, суд предоставляет отсрочку исполнения решения в части взыскании неустойки и штрафа до 31.12.2024.

Статья 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом заявлены ко взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 50000 рублей. Оплата расходов подтверждена договором и распиской.

Применяя принципы разумности и справедливости, учитывая то обстоятельство, что размер возмещения стороне расходов должен быть соотносим с объемом и важностью защищаемого права, с учетом количества судебных заседаний и частичного удовлетворения требований иска, суд считает возможным взыскать расходы на оплату юридических услуг в размере 30000 рублей.

Сторонам был разъяснен предмет и бремя доказывания, предоставлялось время для собирания и предоставления доказательств в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации им не представлено.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В связи с изложенным, с ответчика необходимо взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3800 рублей, из расчета 42546,03 рублей (по требованиям имущественного характера) – 3500 рублей (госпошлина оплаченная истцами) + 300 рублей (по требованиям неимущественного характера). 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 12, 55, 56, 57, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Регион Строй Комплекс» о признании ничтожным условия договора, расторжении договора, взыскании стоимости квартиры, неустоек, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа удовлетворить частично. 

Признать ничтожными п. 4.4. и п. 5.1. Договора № участия в долевом строительстве многоэтажного дома от 12.07.2022, заключенного между ФИО1 и ООО «Регион Строй Комплекс».

Взыскать с ООО «Регион Строй Комплекс» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) договорную неустойку за нарушение срока передачи объекта в размере 100000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 55000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей.

В оставшейся части исковые требования оставить без удовлетворения.

Отсрочить исполнение решения суда в части взыскания с ООО «Регион Строй Комплекс» (ИНН 

<

***>) неустойки и штрафа до 31.12.2024. 

Взыскать с ООО «Регион Строй Комплекс» (ИНН 

<

***>) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3800 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: Н.Ю. Евграфова