РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 февраля 2018 года г. Тайшет

Тайшетский городской суд Иркутской области в составе: председательствующего Клиновой Е.А., при секретаре Михайловой Н.В., с участием истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО3 о прекращении права аренды ООО «

<

данные изъяты>” на земельный участок, признании прекращенной ипотеки (залога) в виде аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований истец ФИО1 указала, что по договору аренды земельного участка № ОТ ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 

<

данные изъяты> га, расположенный по адресу: 

<

адрес>Б, имеющий кадастровый №, категория: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства многоквартирных жилых домов, принадлежащий ей на праве собственности, передан ею в аренду ООО Строительной компании «

<

данные изъяты>». На указанном земельном участке до ДД.ММ.ГГГГ г. ООО СК «

<

данные изъяты>» жилые дома застроены, однако в эксплуатацию объекты недвижимости не введены, в связи с признанием ООО «

<

данные изъяты>» несостоятельным (банкротом) по решению Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. В ходе открытия процедуры банкротства и введения наблюдения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ в Арбитражный суд 

<

адрес> поступали заявления от кредиторов ООО Строительной компании «

<

данные изъяты>» с требованиями о признании денежных требований обоснованными и включении в реестр кредиторов. В числе таких истцов, значатся ФИО4, ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО3 Таким образом, истец полагает, что именно в ходе конкурсного производства ООО «

<

данные изъяты>» в ДД.ММ.ГГГГ году проведено размежевание земельного участка, на котором осуществлялось строительство объектов недвижимого имущества – долевого строительства, в результате чего земельный участок площадью 

<

данные изъяты> га, распложенный по адресу: 

<

адрес>Б, размежеван. На вновь образованные земельные участки присвоены адреса. Размежеванные участки на основании договора купли-продажи переданы в собственность участникам долевого строительства – ответчикам, с внесением в ЕГРП записей о праве. ДД.ММ.ГГГГ производство по делу о банкротстве ООО СК «

<

данные изъяты>» Арбитражным судом 

<

адрес> прекращено. Арендатор - ООО «

<

данные изъяты>» в настоящее время ликвидирован, обязанности перед дольщиками им выполнены более быть не могут. Кроме того, ООО «

<

данные изъяты>» платежей по договору аренды не производил, о чем прилагается справка конкурсного управляющего. Как указывает истец, узнав о решении Арбитражного суда о признании арендатора несостоятельным, она обратилась с заявлением в Росреестр для регистрации прекращения права собственности оставшегося не размежеванного и незастроенного земельного участка с кадастровым номером № вследствие отказа от права собственности на земельный участок. К тому же, в связи с тем, что в её собственности находится часть не размежеванного и незастроенного объектами долевого строительства земельного участка с кадастровым номером № по 

<

адрес>, на ней лежит бремя содержания имущества, в том числе оплата налога, размер которого, согласно требованию налогового органа от ДД.ММ.ГГГГ за ДД.ММ.ГГГГ год, составил 47609 рублей, что для неё является значительным. Ответом из УФРС кадастра и картографии по 

<

адрес> Братского отдела она уведомлена о том, что регистрация прекращения прав собственности не возможна без предоставления либо двустороннего соглашения о расторжении договора аренды между сторонами, либо вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора аренды и погашении записи в ЕГРП о залоге (ипотеке) за арендатором. Поскольку организации ООО «

<

данные изъяты>» в настоящее время не существует в силу ее ликвидации и внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи об этом, предоставить двухстороннее соглашение о расторжении договора аренды не представляется возможным, так же как и обращение ООО СК «

<

данные изъяты>» в Росреестр о погашении записи об ипотеке на земельный участок. Согласно разделу 5 п. 5.4.4. договора аренды, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях: не использования участка, предоставленного для жилищного строительства или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению, из-за стихийных бедствий или в виду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В настоящее время срок аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, истек. При таких обстоятельствах, и указанных ей рекомендаций, она вынуждена обратиться в суд.

На основании изложенного, истец ФИО1, с учетом уточнения, просила суд признать прекращенным право аренды ООО СК «

<

данные изъяты>» на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; признать прекращенной ипотеку в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования, с учетом их уточнения, поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования признали в полном объеме, указав, что признания иска является добровольным, последствия признания иска им разъяснены и понятны.

Ответчики ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, возражений на исковые требования не представили.

Ответчик администрация Тайшетского муниципального образования «Тайшетское городское поселение» о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направила, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, возражений на исковые требования не представила.

Третье лицо Управление Росреестра по 

<

адрес> о дате, месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило, представило отзыв на исковое заявление, в котором указало, что не имеет материально – правовой заинтересованности по данному делу, с учетом действующего законодательства РФ о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней полагало исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Суд, выслушав доводы истца, возражения ответчиков, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Земельного кодекса собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 236 ГК РФ гражданин может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом, либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имущества без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Согласно п. 2 ст. 53 Земельного кодекса РФ отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью Строительной компанией «

<

данные изъяты>» заключен договор аренды земельного участка № №, согласно которому ФИО1 обязалась предоставить обществу за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>», кадастровый №, площадью 3,1535 га, из земель населенных пунктов, для целей: строительство многоквартирных жилых домов.

Указанный земельный участок принадлежал на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в подтверждение чему представлено свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № №.

В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, площадью 3,1535 га, из земель населенных пунктов, для целей: строительство многоквартирных жилых домов, внесена запись об ограничении – аренде в пользу ООО СК «

<

данные изъяты>» на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1.6. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок аренды – до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № сторонами продлен срок действия договора аренды земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В пункте 1 ст. 12.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливается в пользу залогодержателей – участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика - ООО СК "ВостСибРемСтрой", которое возникло в силу положений специального закона - Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ.

Согласно пункту 9 статьи 13 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 11 ФЗ "Об ипотеке" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Между тем, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ и Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен, либо не желает исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. По мнению суда, в этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу ст. 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве четырех жилых домов заключены застройщиком ООО СК "

<

данные изъяты>" с ответчиками с ДД.ММ.ГГГГ года. В ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена запись об ипотеке права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, площадью 3,1535 га, из земель населенных пунктов, для целей: строительство многоквартирных жилых домов, где залогодержателями являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, а залогодателем - ООО СК "

<

данные изъяты>".

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО СК "

<

данные изъяты>" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство. 

Судом установлено, что обязательства перед участниками долевого строительства застройщиком ООО СК "

<

данные изъяты>" не выполнены, сдача объектов строительства и получение разрешения на их ввод в эксплуатацию в установленные договорами участия в долевом строительстве сроки застройщиком не произведены. В связи с чем, в ходе конкурсного производства в целях восстановления прав – дольщиков в ДД.ММ.ГГГГ году по инициативе арбитражного управляющего ООО СК «

<

данные изъяты>» произведено размежевание земельного участка по адресу: 

<

адрес> Б, с кадастровым №, на котором осуществлено строительство объектов долевого строительства. В результате чего земельным участкам, сформированным после проведенного размежевания земельного участка по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, присвоены адреса 13-ти земельным участкам: №

Из представленной Управлением Росреестра по 

<

адрес> информации от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 38:29:020241:9, на основании её заявления в связи с его преобразованием путем раздела на вышеуказанные земельные участки. На вновь образованные земельные участки осуществлена регистрация перехода права собственности на основании договоров купли-продажи. Так, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ осуществлен переход прав собственности к ФИО9 земельных участков с кадастровыми номерами: №. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ осуществлен переход прав собственности земельных участков с кадастровыми номерами № к ФИО2; с кадастровым номером № – к ФИО7; с кадастровым номером № – к ФИО6; с кадастровым номером № – к ФИО4 и ФИО5 (по 1/2 доли в праве у каждого); с кадастровым номером № – к ФИО3.

Согласно ч. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Как следует из п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки при разделе, объединении, перераспределении.

В соответствии с п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах.

Согласно кадастровой выписке от ДД.ММ.ГГГГ о земельном участке с кадастровым номером №, указанный земельный участок имеет площадь 27535 кв.м. (+/- 58 кв.м.), расположен по адресу: 

<

адрес>, категория земель – из земель населённых пунктов, разрешенное использование – под строительство многоквартирных домов, правообладателем которого является ФИО1 на основании государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании вышеуказанных норм права на данный земельный участок с кадастровым номером № перешли все актуальные записи об обременениях:

- запись об аренде земельного участка, срок, на который установлено ограничение, определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, лицом, на которое установлено ограничение, указано ООО СК «

<

данные изъяты>»;

- запись об ипотеке права аренды земельного участка, срок, на который установлено ограничение, определен с ДД.ММ.ГГГГ не позднее ДД.ММ.ГГГГ, лицами, на которых установлено ограничение, указаны участники долевого строительства.

Таким образом, оценивая имеющиеся по настоящему делу обстоятельства, в частности о том, что аренда земельного участка прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет залога, суд приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Установив фактические обстоятельства дела и применив к правоотношениям сторон вышеуказанные нормы материального права, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме, и считает возможным: признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, с учетом дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО СК «

<

данные изъяты>» и ФИО1, прекращенным; признать прекращенной ипотеку права аренды земельного участка с кадастровым номером №, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ на основании государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом строительстве жилой застройки по адресу: 

<

адрес>Б;

Суд полагает необходимым, в целях восстановления прав истца, указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации факта прекращения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, с учетом дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером № зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ на основании государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом строительстве жилой застройки по адресу: 

<

адрес>Б.

Руководствуясь ст. 39, 173, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, с учетом дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО СК «

<

данные изъяты>» и ФИО1, прекращенным.

Признать прекращенной ипотеку права аренды земельного участка с кадастровым номером № зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ на основании государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом строительстве жилой застройки по адресу: 

<

адрес>Б.

Решение суда является основанием для государственной регистрации факта прекращения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с учетом дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером №, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ на основании государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом строительстве жилой застройки по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Иркутского областного суда через Тайшетский городской суд в течение одного месяца.

Судья: Е.А. Клинова