№ 2-42/2020

56RS0032-01-2019-001499-23

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2020 года г. Соль-Илецк

Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области, в составе:

председательствующего судьи Сидоренко Ю.А., 

при секретаре Яшкове А.В.,

с участием истца по первоначальному иску – ФИО1,

представителя истца – ФИО2,

представителя ответчика по первоначальному иску – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО Соль-Илецкого городского округа о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности, 

встречному исковому заявлению администрации МО Соль-Илецкого городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности, заключении основного договора купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд, с вышеназванным иском указав, что в январе 1990 года ей, как работнику ГАОУ НПО «

<

данные изъяты> №», была предоставлена жилая комната в общежитии 

<

данные изъяты> где она проживала с детьми. Впоследствии здание общежития после капитального ремонта и реконструкции стало муниципальным жилым многоквартирным домом с адресом: 

<

адрес>, ее комнате присвоен номер № Все это время она постоянно проживает в квартире, несет расходы по ее содержанию. Считает, что у нее возникло право собственности на указанную квартиру в силу приобретательной давности. Просила суд признать за ней право собственности на 

<

адрес> в 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №.

Определением суда от 17.12.2019 года (в протокольной форме) к производству принят встречный иск администрации МО Соль-Илецкого ГО, в котором истец просил установить свое правопреемство относительно недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности МО Соль-Илецкий городской округ. Взыскать с ответчика задолженность в размере 31 850,48 рублей по предварительному договору купли-продажи от 03.01.2002 года с суммой пени, обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры № по 

<

адрес>.

В судебном заседании истец по первоначальному иску ФИО1, ее представитель ФИО2, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям изложенным в заявлении, против встречных исковых не возражали. 

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО3, возражала против удовлетворения первоначального иска по основаниям, изложенным во встречном иске. Уточнила, что просит обязать ответчика заключить основной договор в течении месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

Третьи лица – ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом по правилам гл. 10 ГПК РФ.

На основании частей 3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ. Согласно пункту 3 данной статьи в случаях и в порядке, предусмотренных названным Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с абзацем первым ст. 236 ГК РФ гражданин может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 15 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать в числе прочего, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что квартира №, расположенная по адресу: 

<

адрес> постановлением от 04.07.2017 г. №-п «О внесении изменений в запись находящуюся в реестре» внесена в реестр муниципального имущества МО Соль-Илецкий городской округ, что подтверждается выпиской из реестра № от 15.11.2019 г.

Вышеназванная квартира стоит на кадастровом учете с 30.08.2018 г., ей присвоен кадастровый №, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.11.2019 г.

ФИО1 зарегистрирована в квартире № по ул. 

<

адрес> с 06.04.2002 года). Совместно с ней зарегистрированы: ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

29.12.2001 года между администрацией Соль-Илецкого района и ФИО1 был заключен договор коммерческого найма жилого помещения в виде отдельной квартиры № в 

<

адрес> на срок три года, по условиям которого ФИО1 имеет право заселить в жилое помещение членов своей семьи (п. 2), обязана ежемесячно производить оплату жилья, коммунальных услуг (п. 3).

Указанный договор не был расторгнут, в связи с чем, в силу закона, считается действующим на прежних условиях.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, договор социального найма между истцом и собственником объекта недвижимого имущества на спорное имущество не заключался.

Проживание ФИО1 в спорном жилом помещении обусловлено заключенным договором коммерческого найма, что является препятствием для возникновения права собственности в силу приобретательной давности, поскольку длительное проживание истца в спорной квартире и пользование ей, сами по себе не могут свидетельствовать о владении объектом недвижимости, как своим собственным, так как истец не могла не знать, что собственником квартиры является администрация МО Соль-Илецкий городской округ, которая от своего права на эту квартиру в установленном порядке не отказывалась, основанием возникновения права пользования квартирой явился договор коммерческого найма.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении заявленных требований. 

В силу ст. 4 Закона Оренбургской области от 06.03.2015 N 3028/833-V-ОЗ (ред. от 12.11.2015) "О преобразовании муниципальных образований, расположенных на территории Соль-Илецкого района Оренбургской области" (принят постановлением Законодательного Собрания Оренбургской области от 25.02.2015 N 3028), органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования Соль-Илецкий городской округ в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления Соль-Илецкого района Оренбургской области, города Соль-Илецка.

Имущество, находящееся в собственности утрачивающих статус муниципальных образований, передается в собственность вновь образованного муниципального образования Соль-Илецкий городской округ в установленном законодательством порядке (ст. 5 Закона Оренбургской области от 06.03.2015 N 3028/833-V-ОЗ).

Учитывая указанные положения Закона Оренбургской области, а также наличие решений № от 27.11.2015 года, № от 28.12.2015 года Совета депутатов МО Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области, суд считает возможным установить правопреемство истца по встречному иску в отношении договора коммерческого найма жилого помещения от 29.12.2001 года и предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 03.01.2002 года, заключенного с ФИО1

03.01.2002 года между администрацией Соль-Илецкого района и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения, по условиям которого квартира предоставляется ФИО1 на условиях коммерческого найма, для последующей покупки путем заключения основного договора купли-продажи. Стоимость объекта определена в 136 400руб.

ФИО1 обязалась произвести оплату 30% стоимости квартиры в течение трех лет:

- 2002 год – 20 920 руб. и 5% от этой суммы,

- 2003 год – 10 000 руб. и 7% от этой суммы,

- 2004 – 10 000 руб. и 12% от этой суммы,

- окончательный расчет до 01.12.2004 года (п. п. 2, 3 договора).

После полной оплаты стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Собственник жилого помещения – администрация МО Соль-Илецкого ГО, в силу положений ст. 209 ГК РФ, заявил требование о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры, на условиях вышеуказанного предварительного договора.

В пунктах 1, 2 и 3 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В данном случае, между сторонами был заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества (существенную ее часть). Такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, сделка купли-продажи квартиры не была совершена по вине покупателя ФИО1, которая не оплатила в предусмотренный предварительным договором срок полную стоимость объекта.

Следовательно, основной договор не мог быть заключен в установленный сторонами срок по вине покупателя.

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Как разъяснено в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

Судом принято во внимание то обстоятельство, что ФИО1 (покупатель) в срок до 01 декабря 2004 года свои обязательства по оплате объекта недвижимости не выполнила, что привело к невозможности заключить договор купли-продажи спорной квартиры.

В связи с чем, истец по встречному иску, действуя в соответствии с положениями п. 2 ст. 328 ГК РФ, воспользовался предусмотренным законом правом на приостановление исполнения своего обязательства, что не является основанием для расторжения договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что спорная квартира находится в пользование у ФИО1 и членов ее семьи, то есть, продавец свои обязательства выполнил по передаче объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Спорный договор заключен в письменной форме, содержит условия, позволяющие установить предмет, другие существенные условия основного договора, и отвечает требованиям, предусмотренным ст. ст. 549, 550, 554, 555, 558 ГК РФ. Указанный договор подписан сторонами и не оспорен ими.

При таких обстоятельствах, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем передачи квартиры в пользование ответчику, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о понуждении к заключению договора.

Срок для заключения договора, указанный представителем истца, суд находит разумным, и достаточным для исполнения.

ФИО1 представлены документы, подтверждающие факт частичного внесения оплат по предварительному договору, суд, не выходя за рамки требований, проверив расчет истца по встречным исковым требованиям, признает его верным, считает необходимым взыскать с ФИО1 заявленную сумму 31 850 руб. 48 коп.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к администрации МО Соль-Илецкого городского округа о признании права собственности на квартиру отказать.

Встречный иск администрации МО Соль-Илецкого городского округа удовлетворить частично.

Признать администрацию муниципального образования Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области правопреемником по договору коммерческого найма от 29.12.2001 года, по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 03.01.2002 года, заключенных с ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области задолженность по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 03.01.2002 года в сумме 31 850 рублей 48 копеек.

ФИО1 обязана в стечении месяца со дня вступления в законную силу решения суда заключить с администрацией муниципального образования Соль-Илецкий городской округ 

<

адрес> договор купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд, через Соль-Илецкий районный суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Сидоренко Ю.А.

Мотивированное решение изготовлено 05.02.2020 г.

Судья Сидоренко Ю.А.