ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Административное дело №3а-63/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 29 марта 2018 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в составе:

судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Гуриевой Л.М.

при секретаре Калоевой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с Ограниченной Ответственностью «Союз» к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве третьего лица Управлению Росреестра по РСО-Алания, АМС г.Владикавказа РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с Ограниченной Ответственностью «Союз» обратилось в Верховный Суд РСО-Алания с административным исковым заявлением к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве третьего лица Управлению Росреестра по РСО-Алания, АМС г. Владикавказа РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка земли населенных пунктов вид разрешенного использования для содержания и эксплуатации предприятия общественного питания, площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...» равной его рыночной стоимости по состоянию на ... года в размере ... рублей.

В обоснование заявленных требований ООО «Союз» указало, что является собственником земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена Постановлением Правительства РСО-Алания от ... года №... в размере ... рублей. 

Рыночная стоимость земельного участка согласно отчёту №... от ... года оценщика ИП ФИО1 равна ... рублей.

Учитывая, что ООО «Союз» является собственником данного земельного участка, он является плательщиком земельного налога. 

Административный истец является плательщиком земельного налога в соответствии с требованиями ст.ст. 375, 390 Налогового кодекса РФ и п.5 ст.65 Земельного кодекса РФ. 

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления (заказчик работ) проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (ст.24.13 Закона об оценочной деятельности). Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в настоящее время Постановлением Правительства РСО-Алания №412 28.11.2014 года « Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов РСО-Алания по состоянию на ... года и составляет ... рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка много превышает его рыночную стоимость, что нарушает права ООО «Союз» как собственника земельного участка и плательщика земельного налога. Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29.07.1998 года в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель ООО «Союз». – ФИО2 - уточнил исковые требования административного истца и просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...».

Указал, что ООО «Союз» является собственником указанного земельного участка и ему начисляется земельный налог в завышенном размере в связи с большой кадастровой стоимостью участка. ООО «Союз» вправе в судебном порядке установить кадастровую стоимость своего земельного участка равной его рыночной стоимости, которая согласно заключению судебной оценочной экспертизы, составленному ООО «Стритель», равна ... рублей, что на много меньше утверждённой Постановлением Правительства РСО-Алания №... от ... года кадастровой стоимости его земельного участка (... рублей).

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания – ФИО3 - требования административного истца не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что не согласен с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика ИП ФИО1, так и установленной заключением судебной оценочной экспертизы об оценке рыночной стоимости земельного участка. Рыночную стоимость, указанную в отчёте оценщика и заключении эксперта, представитель ответчика считал заниженной. При этом указал, что не имеет специальных познаний в области оценки рыночной стоимости недвижимости.

Административный истец ООО «Союз»., представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица Управления «Росреестра» по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица АМС г.Владикавказа, РСО-Алания, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанным процессуальным положением, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие неявившихся лиц и их представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, суд находит требования ООО «Союз» подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что административный истец ООО «Союз» является собственником земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для содержания и эксплуатации предприятия общественного питания, расположенного по адресу: ...

Постановлением Правительства РСО-Алания от 28 ноября 2014 года №412 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Северная Осетия-Алания» утверждены результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов РСО- Алания по состоянию на ... года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на ... года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов по муниципальным районам и городским округам РСО-Алания по состоянию на ... года.

Как видно из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ... года и выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от ... года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... земли населённых пунктов, разрешённое использование: для содержания и эксплуатации предприятия общественного питания, расположенного по адресу: ... по состоянию на ... года в размере ... рубля. 

Административный истец в силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца ООО «Союз» как плательщика налога на землю, и ООО «Союз» вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец в досудебном порядке обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером ..., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РСО-Алания, однако решением Комиссии от ... года №... ему отказано в удовлетворении заявления.

Обращение ООО «Союз» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

ООО «Союз» в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, был представлен отчет №... от ... года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП ФИО1

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, как усматривается из отчета, некоторые объекты-аналоги значительно отличаются от объектов оценки и по площади объектом оценки является земельный участок площадью ... кв.м тогда как в целях сравнения продаж в качестве аналогов оценщиком выбраны значительно отличающиеся по площади земельные участки. При этом оценщиком применена незначительная корректировка для объектов-аналогов. Кроме того, как усматривается из приложенных к отчёту объявлений, у оценщика не было достаточной и объективной информации об объектах-аналогах. Каким образом оценщик определял параметры объектов-аналогов, влияющих на их рыночную стоимость (транспортная доступность, развитость инфраструктуры, наличие инженерных коммуникаций), судом не установлено. 

Таким образом, у сторон возникли сомнения в объективности отчета и результатов величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. 

По ходатайству представителя административного истца ООО «Союз» – ФИО2 - судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка на ... года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО «Строитель» ФИО4 составлено заключение №... от ... года, в соответствии с которым наиболее вероятная рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для содержания и эксплуатации предприятия общественного питания, расположенного по адресу: ... равна ... рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков для коммерческого использования для размещения объектов производственно-складского назначения, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов для расчета экспертом были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. 

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Несогласие представителя административного ответчика Правительства РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... расположенного по адресу: ... категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для содержания и эксплуатации предприятия общественного питания, равной его рыночной стоимости на ... года в размере ... рублей. 

Следовательно, административное исковое заявление ООО «Союз» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...», подлежит удовлетворению.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

административное исковое заявление Общества с Ограниченной Ответственностью «Союз» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для содержания и эксплуатации предприятия общественного питания, равной его рыночной стоимости на ... года в размере ...

Датой подачи Общества с Ограниченной Ответственностью «Союз» заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости считать ... года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Гуриева Л.М.