УИД38RS0003-01-2023-005532-79

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 февраля 2025 года г. Братск 

Братский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Вершининой О.В.,

при секретаре Глазковой В.А.

с участием истца ФИО2, представителя ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-270/2025 по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная компания–Энергия» о расторжении договора управления многоквартирным домом, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «ЖЭК-Энергия», в котором просит расторгнуть договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, с управляющей организацией ООО «ЖЭК-Энергия». 

В обоснование требований истец указал на то что, он является собственником 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Основанием для обращения за судебной защитой своих гражданских прав по настоящему иску является систематическое нарушение ООО «ЖЭК-Энергия» условий договора управления, несоответствие качества оказываемых услуг санитарным и техническим нормам, создающие угрозу безопасного проживания граждан. В октябре 2021 года УК ООО «ЖЭК-Энергия», не имея на то правовых оснований начало осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, предоставив в органы государственного жилищного надзора ничтожное решение общего собрания собственников. Решением Братского городского суда Иркутской области от 17.08.2022 решение общего собрания собственников МКД № 18, оформленное протоколом от 16.08.2021, было признано недействительным. Апелляционным определением Иркутского областного суда от 21.11.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Прокуратурой г.Братска 22.11.2021 по факту подделки официальных документов (Протокола № 1 от 16.08.2021) для проведения проверки были направлены материалы в ОП № 2 МУ МВД России «Братское», по результатам рассмотрения которых 24.11.2021 было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.1 ст. 327 УК РФ. 10.01.2023 службой государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области было принято решение № 14/23 о прекращении ООО «ЖЭК-Энергия» осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД № 18 с 11.01.2023. Данное решение ответчиком исполнено не было. Органы муниципальной власти общее собрание собственников МКД Южная 18 не организовали. Пользуясь бездействием муниципальной власти, ответчик в 2023 году продолжил попытки внести изменения в реестр лицензий по подложным документам. 13.01.2023 ООО «ЖЭК-Энергия» представило в Службу заявление о внесении изменений в реестр лицензий в Иркутской области в части сведений о МКД № 18, в отношении которого ООО «ЖЭК-Энергия» приступает к осуществлению деятельности по управлению на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД №18, оформленного протоколом от 11.11.2022 № 1. По факту подделки протокола от 11.11.2022 № 1 ОД ОП № 2 МУ МВД России «Братское» возбуждено уголовное дело по ч.1 ст. 327 УК РФ. К деятельности по управлению вышеупомянутым многоквартирным домом ответчик приступил только формально. В действительности, общедомовое имущество МКД Южная 18 находится в ужасающем состоянии: осмотр и текущий ремонт инженерных систем дома не проводятся, в подъездах многолетняя грязь, стены обшарпаны, в местах общего пользования, подвалах обитают и плодятся насекомые (тараканы, клопы) и мелкие грызуны, прилегающая территория не облагораживается и не убирается, регулярно нарушается температурный режим в помещениях. Из вышеизложенного следует, что договор управления общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, фактически не исполняется. 

Истец ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, по доводам, изложенным в иске, дополнительно суду пояснил, что он с 2002 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 13.01.2023 ООО «ЖЭК-ФИО3» представило в Службу заявление о внесении изменений в реестр лицензий в Иркутской области в части сведений о МКД № 18, в отношении которого ООО «ЖЭК-Энергия» приступает к осуществлению деятельности по управлению на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД №18, оформленного протоколом от 11.11.2022 № 1. По факту подделки протокола от 11.11.2022 № 1 ОД ОП № 2 МУ МВД России «Братское» возбуждено уголовное дело по ч.1 ст. 327 УК РФ. Договор управления общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, фактически не исполняется. Решения общего собрания собственников помещений ФИО4 о расторжении с ответчиком договора управления не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «ЖЭК-Энергия» - ФИО1 иск не признал, суду пояснил, что в соответствии с решением Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области от 19.06.2024 № 502/24 управление МКД № 18 осуществляет управляющая организация ООО «ЖЭК-Энергия» на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД № 18, оформленного протоколом от 11.11.2022 № 1. Администрация города Братска открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД № 18 не проводила. В декабре 2024 ответчик направил сообщение в администрацию г.Братска о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД № 18 в очно-заочной форме с решением вопроса, поставленным на голосование. Решение по поставленным вопросам находится на рассмотрении администрации г.Братска. Решение об изменении способа управления МКД, о расторжении с ответчиком договора управления МКД собственниками помещений в МКД № 18 не принималось. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ), договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме (часть 1).

Частью 4 указанной статьи установлено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно части 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно ч. 1.1ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 2.1) соблюдение требований к безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено); 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч.2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

В соответствии со ст. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с п.1 ч.3 ст. 200 ЖК РФ, лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если срок действия лицензии не продлен в порядке, установленном частью 4 статьи 192 настоящего Кодекса, действие лицензии прекращено или она аннулирована в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня: 1) возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса.

В силу ч.5 ст. 200 ЖК РФ, в случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 настоящей статьи срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решения об изменении способа управления многоквартирным домом. 

Судом из материалов дела установлено, что истец ФИО2 является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с решением Братского городского суда Иркутской области от 17.08.2022, вступившим в законную силу 21.11.2022, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, оформленное протоколом № 1 от 18.06.2021 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования, признано недействительным.

Согласно протоколу № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> от 11.11.2022, собственниками указанного многоквартирного дома в качестве управляющей организации многоквартирным домом выбрано ООО «ЖЭК-Энергия».

01.12.2022 между ООО «ЖЭК-Энергия» и общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в лице председателя общего собрания собственников ФИО5, на основании протокола № 1 общего собрания собственников от 11.11.2022, заключили договор управления многоквартирным домом, в соответствии с которым, Управляющая организация обязалась осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. 

Как следует из сообщения прокуратуры г.Братска от 09.01.2024 №1024ж-2021, в ходе проведенной проверки по заявлению ФИО2, прокуратурой г.Братска выявлены факты подделки решений собственников помещений, а также фальсификации протокола № 1 от 11.11.2022, что явилось основанием для подготовки постановления о направлении материалов проверки в орган предварительного расследования для решения вопроса о возбуждении уголовного дела, которое зарегистрировано в КУСП 18.04.2023 за № 6024. 

19.06.2024 Службой государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области вынесено решение № 502/24 о внесении изменений в реестр лицензий Иркутской области в части сведений о многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> в отношении которого ООО «ЖЭК-Энергия» с 01.07.2024 приступает к осуществлению деятельности по управлению на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД № 18, оформленного протоколом от 11.11.2022 № 1. 

В соответствии с сообщением комитета жилищно-коммунального хозяйства № Вн-266/13/25 от 05.02.2025, результат голосования собственников помещений в МКД № 18, оформленный протоколом общего собрания от 11.11.2022 № 1, принят без учета администрации г.Братска в лице комитета по управлению муниципальным имуществом (общая площадь помещений (жилых и нежилых), расположенных в МКД № 18 составляет 4367,78 кв.м., в том числе в собственности администрации г.Братска 859,6 кв.м. (20% от общего числа голосов)).

В соответствии с Порядком проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, утвержденного постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, администрация города Братска открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД № 18 не проводила.

В декабре 2024 управляющей организацией ООО «ЖЭК-Энергия» в администрацию г.Братска направлено сообщение о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД № 18 в очно-заочной форме с решением по вопросам, поставленным на голосование. Решение по поставленным вопросам находится на рассмотрении администрации г.Братска. 

Установив вышеуказанные обстоятельства, разрешая требования ФИО2 о расторжении договора управления многоквартирным домом, суд исходит из того, что с учетом множественности лиц оспариваемого договора со стороны потребителя, для расторжения настоящего договора в одностороннем порядке необходимо волеизъявление на то всех собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Множественность лиц на стороне потребителя услуги в заключенном 01.12.2022 года договоре управления многоквартирным домом, не позволяет истцу единолично отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Из пояснений сторон следует, то решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по 

<

адрес> о расторжении с ответчиком договора управления многоквартирным домом, о выборе иной управляющей организации либо об изменении способа управления многоквартирным домом не принималось

Таким образом, отказ ФИО2 от исполнения договора, заключенного ответчиком ООО «ЖЭК-Энергия» с собственниками помещений в 

<

адрес>, противоречит жилищному законодательству, согласно которому истец не является управомоченным на отказ от договора лицом. 

В силу ч.6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом по своей природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Изменение условий заключенного единого договора управления многоквартирным домом возможно только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании собственников помещений жилого дома при наличии необходимого кворума. Именно общее собрание собственников наделено полномочиями по определению условий договора.

При этом, требований о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, истцом не заявлялось.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований ФИО2, не имеется, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд считает необходимым отказать в полном объеме. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении иска ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная компания–Энергия» о расторжении договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, с управляющей организацией ООО «ЖЭК-Энергия».

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Братский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья О.В. Вершинина

Мотивированное решение суда составлено 20 февраля 2025 года.