Дело № 2-1548/2025

УИД № 42RS0007-01-2025-001947-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 02 июля 2025 г.

Ленинский районный суд г. Кемерово 

в составе председательствующего судьи Красниковой М.И.,

при секретаре Киселевой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

КУГИ Кузбасса обратился в суд с иском к ФИО1, в котором истец просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. № 1299 «Об утверждении Правил проведения личных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Требования мотивированы тем, что между КУГИ Кузбасса и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка от **.**,** № ** с кадастровым номером № ** по адресу: ....

Срок действия договора был установлен до **.**,** По истечении указанного срока договор считается расторгнутым (п. 7.2 договора). Таким образом договор аренды считается расторгнутым с **.**,**г.

Письмом от **.**,** Комитет направил арендатору предупреждение о скором истечении срока действия договора аренды и необходимости представить документы, подтверждающие факт окончания строительства. В противном случае объект вершенного строительства будет подлежать изъятию на основании п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно акту проверки соблюдения условий договора аренды **.**,** было выявлено, что на земельном участке расположен одноэтажный дом, подключенный к сети электроснабжения, одноэтажное деревянное строение, деревянный туалет, металлический каркас. Участок частично огорожен, не захламлен, свободная от постройки территория используется для выращивания однолетних культур. Земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования и целью его предоставления. К акту проверки приложены подтверждающие данные выводы фотографии. Для целей строительства выдавалось соответствующее разрешение. Таким образом на земельном участке находится незавершенный строительством объект – одноэтажный дом, однако дом не поставлен на кадастровый учет и на него не зарегистрировано право собственности.

Поскольку действие договора аренды земельного участка от **.**,** № ** в отношении земельного участка с кадастровым номером № ** прекращено с **.**,**г. и на участке располагается объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику, истец считает, что в силу ст. 239.1 ГК РФ данный объект подлежит изъятию для дальнейшей продажи с публичных торгов в соответствии с правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03 декабря 2014 г. № 1299.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании требования не признала, полагала, что срок действия договора установлен до 2025 г., указал, что в этом году строительство будет закончено, остались только отделочные работы. 

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела по существу извещены своевременно и надлежащим образом, сведений об уважительности неявки суду не представлено. Представить Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу представил письменные объяснения, в которых просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Выслушав представителя истца, ответчика, изучив письменные материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, положенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (постановление Правительства РФ от 03 декабря 2014 г. № 1299 «О утверждении Правил проведения личных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором положен этот объект.

Таким органом на территории г. Кемерово в силу закона Кемеровской области от 22 декабря 2014 г. № 128-03 «Об отнесении полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово к полномочиям исполнительного органа государственной власти Кемеровской области отраслевой компетенции в сфере земельных отношений», Распоряжения Коллегии Администрации Кемеровской области 07 октября 2015 г. № 549-р «Об исполнительном органе государственной власти Кемеровской области отраслевой компетенции, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений», постановления Правительства Кемеровской области - Кузбасса от 11 марта 2020 г. № 120 «Об утверждении Положения о Комитете по управлению государственным имуществом Кузбасса» является Комитет.

В соответствии с п.п. 2, 3 постановления Правительства РФ от 03 декабря 2014 г. № 1299 публичные торги по продаже объектов незавершенного строительства проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников.

Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта вершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Положениями п. 21 постановления Правительства РФ от 03 декабря 2014 г. № 1299 предусмотрено, что средства, полученные от продажи на аукционе объекта вершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Аналогичные положения содержит ч. 5 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пп. 3.1 ч. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено понятие «объект капитального строительства», под которым понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Объект незавершенного строительства, как любой объект недвижимости, прочно связанный с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ. В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25).

Для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью регистрировать право собственности на него необязательно (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25).

Кроме того, согласно подпункту «г» пункта 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения об объекте незавершенного строительства, включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер (при наличии), а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование и указание на предельные параметры застройки).

Таким образом изымаемый объект незавершенного строительства в целях продажи его с публичных торгов может не иметь ни кадастровый номер ни зарегистрированные на него права в ЕГРН.

Судом установлено, что на основании заявления ФИО1 от **.**,**г. между КУГИ Кузбасса и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка от **.**,** № ** с кадастровым номером № ** по адресу: ... (л.д. 6-9, 10-1,15-16)

Срок действия договора был установлен до **.**,** По истечении указанного срока договор считается расторгнутым (п. 7.2 договора).

Договор и приложения к договору подписаны без разногласий и оговорок. (л.д. 14)

Земельный участок передан от арендатора арендодателю по акту приема-передачи **.**,** (л.д. 13)

**.**,** администрация г. Кемерово выдала ФИО1 разрешение на строительство объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома по адресу: .... Срок действия разрешения установлен сроком на 10 лет в соответствии с ч. 19 ст. 51 ГрК РФ. (л.д. 21, 52-53)

Согласно акту проверки соблюдения условий договора аренды от **.**,** было выявлено, что на земельном участке расположен одноэтажный дом, подключенный к сети электроснабжения, одноэтажное деревянное строение, деревянный туалет, металлический каркас. Участок частично огорожен, не захламлен, свободная от постройки территория используется для выращивания однолетних культур. Земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования и целью его предоставления. К акту проверки приложены подтверждающие данные выводы фотографии. Для целей строительства выдавалось соответствующее разрешение. Таким образом на земельном участке находится незавершенный строительством объект – одноэтажный дом, однако дом не поставлен на кадастровый учет и на него не зарегистрировано право собственности. (л.д. 17-18, 23-24)

Право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ... в установленном законом порядке за ответчиком н зарегистрировано.

Учитывая срок действия договора аренды земельного участка, договор считается расторгнутым с **.**,**г.

Письмом от **.**,** Комитет направил арендатору предупреждение о скором истечении срока действия договора аренды и необходимости представить документы, подтверждающие факт окончания строительства. В противном случае объект вершенного строительства будет подлежать изъятию на основании п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. (л.д. 25, 26)

Сославшись на истечение срока действия договора, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

В статье 239.1 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей с 01 марта 2015 г., право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01 марта 2015 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу, содержащемуся в пункту 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано обратное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В данном случае обращение с иском в рамках данного дела предполагает продажу объекта незавершенного строительства на публичных торгах, результатом чего является переход права собственности на объект к другому лицу.

Суд, разрешая заявленные требования, считает необходимым отказать в удовлетворении иска об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства, поскольку ФИО1 осуществляет активные действия по завершению строительства объекта, возможность завершения строительства объекта ответчиком не утрачена, на момент рассмотрения настоящего спора у ответчика имеется действующее разрешение на строительство № ** сроком действия до **.**,**, в установленном порядке разрешение на строительство не оспорено; оснований полагать, что данное разрешение выдано с нарушением требований закона, не имеется, что следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого действуют Комитет земельных и имущественных отношений, с размещением на публичном земельном участке объекта недвижимого имущества и необходимостью завершения ответчиком строительства данного объекта. Согласно материалам дела, здание имеет высокую степень готовности, фактически находится на стадии завершения строительства спорного объекта, что не оспаривалось участвующими в процессе лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

Таким образом, применительно к спорным обстоятельствам судом учитывается неопределенность у публичного образования в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, действия органа того же публичного образования об изъятии такого объекта недвижимости при наличии действующего разрешения на строительство являются преждевременными.

Учитывая указанное, а также то, что ответчиком не реализовано право на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, оснований для удовлетворения требований отсутствуют.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Ленинский районный суд г. Кемерово в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Председательствующий подпись М.И. Красникова

Мотивированное решение суда составлено 08 июля 2025 г.