№ 3а-69/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации 

27 декабря 2017 г. г.Петрозаводск

Верховный Суд Республики Карелия в составе 

председательствующего судьи Соляникова Р.В.

при секретаре Буш В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям ФИО1 и ФИО2 к Правительству Республики Карелия и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания,

у с т а н о в и л:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания столовой с кадастровым номером (...) расположенного по адресу: (...)

В обоснование заявленных требований указали, что с (.....) ФИО1 являлся собственником указанного здания, которое (.....) продал Г.А.НБ.

Кадастровая стоимость здания в размере (...) определена по состоянию на (.....) по итогам массовой оценки объектов недвижимости, в ходе которой были использованы недостоверные сведения о спорном здании: не было учтено его аварийное состояние, степень его физического износа, отсутствие подключения к сетям теплоснабжения, нахождение в охранных зонах. Кроме того, не был учтен вид целевого использования объекта, являвшегося частью промышленной площадки бывшего завода (...) и представлявшего собой вспомогательное промышленное здание. Отнесение оценщиком объекта оценки к иной группе недвижимости (объект торговли, объект общественного делового назначения) привело к установлению кадастровой стоимости здания в завышенном размере, не сопоставимом с его рыночной стоимостью.

Ссылаясь на то, что такое завышение нарушает их права налогоплательщиков, административные истцы просят в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости здания и установить его кадастровую стоимость в размере рыночной, равной (...)

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Республике Карелия ФИО3 и заинтересованного лица ФГБУ «ФПК Росреестра» ФИО4 разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Административный истец ФИО2, административный ответчик Правительство Республики Карелия, заинтересованные лица Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия и АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

В письменных объяснениях Правительство Республики Карелия и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия указали на предположительный характер суждений истцов о нахождении объекта оценки в аварийном состоянии, АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» - на отсутствие доказательств недостоверности сведений о здании, использовавшихся при проведении государственной кадастровой оценки.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы административного дела и дела правоустанавливающих документов на здание, суд приходит к следующим выводам.

По договору купли-продажи от (.....) ФИО1 приобрел в собственность двухэтажное здание с кадастровым номером (...) постройки, общей площадью (...) кв.м, расположенное по адресу: (...) (государственная регистрация права собственности произведена (.....)).

(.....) указанное здание было отчуждено ФИО1 в собственность ФИО2 (государственная регистрация права собственности осуществлена (.....)).

Исходя из положений п. 1 ст. 402 НК РФ, ст. 1 Закона Республики Карелия от 01.11.2016 № 2058-ЗРК «Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Карелия порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», п. 5 ст. 217.1 НК РФ, результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права административных истцов.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости указанное здание поставлено на кадастровый учет как нежилое, с наименованием – столовая. Его кадастровая стоимость определена на основании постановления Правительства Республики Карелия от 26.09.2012 № 298-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Республики Карелия» по состоянию на 22 ноября 2011 г. в размере (...)., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (.....)

Работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости (за исключением земельных участков) проводились в Республике Карелия с (.....)г. по (.....) на основании государственного контракта от (.....) (...) заключенного между Росреестром и (...) По итогам проведения работ составлен отчет от (.....) (...) Результаты оценки утверждены постановлением Правительства Республики Карелия от 26.09.2012 № 298-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Республики Карелия».

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 248 КАС РФ недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Как следует из отчета об оценке от (...), при его составлении в числе прочих применялись в настоящее время утративший силу федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№1) и федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4), утвержденные приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №256 и от 22.10.2010 № 508.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (п. 6 ФСО № 4).

Согласно п. 18 ФСО№1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки (пп. «в» п. 15 ФСО № 1).

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (п. 19 ФСО № 1).

На основании п. 16 ФСО № 4 при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком (п. 21 ФСО № 4).

Для определения кадастровой стоимости все объекты недвижимости на территории Республики Карелия были разгруппированы в зависимости от назначения и типа объекта.

Как следует из таблицы 3.3.2.05 (номер позиции 2053), здание с кадастровым номером (...) было отнесено к 5 группе «объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения».

Согласно пунктам 2.4.8.1.24, 2.4.8.1.25 отчета об оценке осмотр объекта оценки не проводился; в рамках данных работ оценщиком не проводился анализ наиболее эффективного использования, поскольку при массовой оценке объектов недвижимости определить наиболее эффективное использование для каждого объекта невозможно. Оценка объектов недвижимости проводился из допущения, что наиболее эффективное использование объектов оценки совпадает с текущим использованием.

Также в описании объекта оценки (пункт 3.1 отчета об оценке, стр. 78) указано, что информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, в том числе: данные о физических свойствах объектов оценки, износе, количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, сведения о текущем использовании объектов оценки, а также иные факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, представлена в приложении 3.3.2. «Группировка ОН» к отчету.

Однако в данном приложении применительно к спорному зданию в таблице 3.3.2.05 указаны лишь такие характеристики как назначение здания (нежилое), наименование (столовая), год постройки и ввода в эксплуатацию, этажность, площадь, материал стен и адрес места нахождения.

В п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Согласно выписке из плана приватизации судостроительного завода (...) от (.....) (...) в Перечне основных фондов, переходящих в собственность акционерного общества при приватизации судостроительного завода (...) по состоянию на (.....), было указано здание столовой, (...) года постройки, первоначальной балансовой стоимостью (...) и остаточной стоимостью (...)

(.....) здание столовой с балансовой стоимостью (...) было изъято судебным приставом-исполнителем у должника (...) и передано на принудительную реализацию. Согласно заявке на проведение торгов от (.....) минимальная начальная цена здания составила (...) арестованное имущество было уценено на 25 процентов, его стоимость составила (...) По итогам проведенных торгов (.....) здание было продано (...) за (...)

Из плана-справки ГУП РК «РГЦ Недвижимость» от (.....) усматривается, что по результатам инвентаризации и обследования в натуре, произведенных (...) степень износа здания столовой составляла 44 процента.

По договору мены от (.....) правообладателем спорного здания стало (...). Распоряжением Министерства государственной собственности Республики Карелия от (.....) (...) здание было изъято из хозяйственного ведения (...) и закреплено на праве оперативного управления за (...)

Как сообщило суду (...) в (...) на момент передачи здания на баланс учреждения степень его износа составляла 44процента, подключение к коммуникациям отсутствовало, техническое состояние здания не позволяло его использовать, к эксплуатации оно было непригодно, в связи с чем в деятельности учреждения не использовалось.

Данные сведения подтверждаются также информацией, внесенной в подготовленный в (...) ГУП РК «РГЦ Недвижимость» технический паспорт здания, согласно которому здание не используется, степень его износа составляет 44процента, в фундаменте имеются трещины, в стенах – выпадение камней в карнизе, на чердачных перегородках – следы протекания, межэтажные перегородки поражены гнилью, шиферное покрытие крыши имеет нарушения креплений, на полах имеется гниль, прогибы и просадка, оконные проемы перекошены.

По сообщению теплоснабжающей организации (...) по состоянию на (.....) здание было отключено от электро-, тепло- и водоснабжения.

В связи с включением спорного здания в прогнозный план приватизации государственного имущества Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок направил учредителю (...) сообщение о нахождении здания в крайне неудовлетворительном состоянии, на что лечебное учреждение также сообщало, что уже в (...) здание имело технические характеристики, почти на половину ухудшающие его эксплуатационную пригодность, а денежные средства на ремонт, реконструкцию и поддержание технического состояния здания не выделялись. С (...) лечебное учреждение предпринимало попытки изъятия здания из оперативного управления по причине невозможности его эксплуатации.

(.....) (...) Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок принято распоряжение об условиях приватизации спорного здания, согласно которым цена его первоначального предложения для продажи на торгах составила (...)

Указанная стоимость была определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости здания (.....), подготовленного оценщиком (...)

Из данного отчета усматривается, что (.....) спорное здание было осмотрено оценщиком, выявившим, что здание не используется, коммуникации не функционируют, его состояние определено как неудовлетворительное, требующее проведения ремонта, в подтверждение чего в отчете приведены соответствующие фотографические материалы.

Согласно заключению (...) по итогам выполненного в (...) технического обследования здания техническое состояние деревянных перекрытий, стропильной системы, кровли, элементов заполнения проемов, полов и отделочных слоев оценено как аварийное; инженерные системы отключены, повреждены или демонтированы, остатки инженерных систем полностью нефункциональны. 

Совокупность приведенных выше доказательств, в условиях отсутствия доказательств обратного, позволяет суду прийти к выводу, что по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки ((.....)) спорное здание находилось в ненадлежащем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии, которое исключало возможность его использования по назначению, указанному в техническом паспорте и государственном кадастре недвижимости (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости), что не было учтено при определении его кадастровой стоимости.

Кроме того, как следует из вышеприведенных разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, нахождение объекта оценки в границах санитарно-защитных зон также должно учитываться как условие, влияющее на стоимость объекта.

Постановлением Главы Петрозаводского городского округа от (.....) (.....) утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером (...) с видом разрешенного использования – для реконструкции здания бывшей столовой завода (...) под наркологический диспансер. Согласно данному плану земельный участок, на котором расположено спорное здание, находится в водоохраной зоне Онежского озера и санитарно-защитной зоне (...)

Указанное обстоятельство также не учтено при определении кадастровой стоимости, равно как и не приведено обоснования того, что нахождение здания в данной зоне не влияет на результат оценки.

При пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта (п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В обоснование заявленных требований административными истцами представлен отчет (...) от (.....), согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на (.....) составляет (...)

В обоснование своих выводов оценщик привел объективные данные, мотивировал применение методов исследований, принятые за основу стандарты оценки. В отчете содержится информация, необходимая для достоверного определения стоимости объекта оценки. Источники информации указаны.

Суд полагает, что отчет оценщика (.....) отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки. Противоречий в выводах оценщика не имеется.

Со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц сомнений в правильности выводов оценщика не приведено, ходатайств о проведении по делу экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 403 НК РФ изменение кадастровой стоимости объекта имущества вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

В связи с недостоверностью сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с (.....) – даты внесения сведений об оспариваемой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

На основании ст. 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и ст. 2420 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление судом кадастровой стоимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административные исковые заявления удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость здания с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...), в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Установить по состоянию на (.....) кадастровую стоимость здания с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...), в размере его рыночной стоимости, равной (...) на период с (.....) и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.В.Соляников 

Мотивированное решение изготовлено 

в порядке ч. 2 ст. 177 КАС РФ 09 января 2018 г.