Дело № 2-322/19

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

11 февраля 2019 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе: судьи Молотиевского А.Г.,

при секретаре Меркуловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску:

- ФИО1 к ФИО2, ФИО3, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии, о расторжении договора и взыскании средств,

установил:

истец обратилась с иском в суд, изложив в его обоснование следующие обстоятельства.

... г. между истицей и ФИО3 в лице ФИО2, действующей по доверенности, был заключён договор купли - продажи земельного участка.

ФИО2 при заключении договора купли-продажи, истица передала в счёт стоимости земельного участка денежные средства в размере 1050 000 руб. По просьбе ФИО2 в договоре купли-продажи было указано 350000 руб., а за полученные 700 000 руб. ответчик собственноручно написала расписку.

Целью приобретения земельного участка было строительство индивидуального жилого дома.

В соответствии с данным договором продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером № ..., расположенный по адресу РО, ..., свободный от имущественных прав и претензий третьих лиц.

Продавец принимает на себя ответственность за все претензии имущественного характера со стороны третьих лиц в отношении отчуждаемого имущества по основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора.

В мае 2018 года покупателю стало известно, что продавец предоставил ему ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым видом использования.

Так, при согласовании места размещения объекта строительства было установлено на участке проходит газопровод среднего давления, имеющий охранную зону 7 м в обе стороны от оси, в которой запрещается какое-либо строительство.

Кроме того, земельный участок находится на территории объектаархеологического наследия федерального значения – курганный могильник «Реконструктор 4», который состоит на государственной охране.

Истица ранее обращалась с иском в Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону к Комитету по охране объектов культурного наследия Ростовской области об обязании снять ограничение с земельного участка и компенсации морального вреда. Решением суда от ... г. ей было отказано в удовлетворении иска.

Таким образом, приобретенный по договору купли-продажи. земельный участок расположен в охранной зоне газопровода, а также находится на территории объекта археологического наследия федерального значения курганный могильник «Реконструктор IV», в связи с чем его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался, а именно для целей строительства жилого дома. 

... г. в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора купли-продажи, однако до настоящего времени ответ не получен.

На основании изложенного истец просила суд:

- расторгнуть договор купли-продажи от ... г.,

- взыскать с ответчиков 1050000 руб., полученных в счёт стоимости земельного участка с кадастровым номером № ..., расположенного по адресу ..., ....

- взыскать с ответчиков причинённые убытки в размере 100 000 руб., понесенные в связи оплатой услуг представителя в Ленинском районном суде, по оплате межевых работ в размере 6500 руб., судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 300 руб., а также юридические услуги в размере 4 000 руб.

Истец и ее представитель поддержали исковые требования.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 просила отказать в иске по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По смыслу ст. 7 ЗК РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Частью 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Общие основания расторжения договора установлены ч. 2 ст. 450 ГК РФ, из которой следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч. 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из материалов дела и установлены судом в ходе разбирательства дела следующие обстоятельства.

... г. между истицей и ФИО3 в лице ФИО2, действующей по доверенности, был заключён договор купли - продажи земельного участка.

В соответствии с данным договором продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером № ..., расположенный по адресу ..., ..., свободный от имущественных прав и претензий третьих лиц.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч.1 ст. 55 ГПК Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Истец в обоснование иска ссылается на то, что приобретенный участок, ввиду наличия охранной зоны газопровода среднего давления и расположения на его территории объекта археологического наследия, не может быть использован для строительства дома.

Вместе с тем, заявленное в обоснование иска основание – невозможность использования участка для строительства дома своего подтверждения материалами дела не находит.

В сведениях об основных характеристиках объекта согласно выписке из ЕГРН от ... г. не содержится каких-либо ограничений в использовании спорного земельного участка.

Из представленного истцом, в качестве доказательств письма филиала ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону» № ... ... г., не следует, что имеется какое-либо подтверждения наличия газопровода среднего давления на территории спорного земельного участка, а только указывается организация, которой был выполнен монтаж газопровода низкого давления по ... в ....

Газораспределительная сеть, как правило, признается объектом недвижного имущества и, соответственно, проходит реестровый учет. Технический учет газопровода проводится посредством определения координат и протяженности нитки трубопровода. После этого осуществляется его постановка на кадастровый учет как линейного объекта и регистрация права. Охранная зона подземного газопровода низкого давления составляет по 3 метра от оси нитки. На местности территория отчуждения обозначается специальными знаками. Мероприятия по информированию должны проводиться предприятием - собственником газораспределительной сети. Кроме того, собственнику сети надлежит обеспечить внесение сведений о границах охранных зон в Государственный реестр недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН от ... г. газопровод низкого давления расположен на земельном участке с кадастровым номером № ... и не пересекает границы спорного земельного участка.

Кроме того, ответом Комитета по охране объектов культурного наследия ... № ... от ... г. действительно подтверждается, что часть спорного участка находится на территории объекта археологического наследия федерального значения - Курганный могильник «Реконструктор IV», однако комитет по охране объектов культурного наследия ... считает возможным проектирование и проведение земляных, строительных и иных работ на спорном земельном участке, за исключением территории насыпи кургана № ... (объем 150 кв.м.).

На основании указанного, следует, что спорный земельный участок возможно использовать в целях, для которых он приобретался истицей для строительства жилого дома. 

Исходя из анализа приведенных выше норм, для расторжения договора купли-продажи земельного участка покупатель должен доказать факт существенного нарушения продавцом условий договора купли-продажи либо предоставления ему заведомо ложной информации о наличии обременений и ограничений в использовании продаваемого земельного участка.

При заключении договора купли-продажи земельного участка от ... г. продавец, уведомила покупателя о наличии или отсутствии известных ей обременений продаваемого земельного участка, о которых она могла знать на момент заключения договора.

Более того, истицей в материалы дела представлено разрешение на строительство от ... г. на строительство 2хэтажного дома, площадью застройки 160 кв.м, общей площадью 330 кв.м, а также схема планировочной организации земельного участка, которые подтверждают наличие возможности целевого использования земельного участка, приобретенного истицей для строительства дома. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено объективных, допустимых и убедительных доказательств того, что нахождение части территории насыпи кургана № ... размером 150 кв.м, на территории спорного земельного участка, площадью 1 000 кв.м, а также расположение по ... газопровода низкого давления расположенного на земельном участке с кадастровым номером № ..., делает невозможным размещение на спорном земельном участке индивидуального жилого дома и хозяйственных построек, а также использование его в соответствии с разрешенным видом использования.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора и взыскании средств – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Решение изготовлено 12 февраля 2019 года

Судья: ...