УИД 23RS0№-36

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<

адрес>

16 июня 2025 года 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Адлерский районный суд 

<

адрес> края в составе:

председательствующего судьи Машевец С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ТСЖ «Катерина Альпик» об обязании заключить договор и возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ТСЖ «Катерина Альпик», в котором требовал обязать ТСЖ «Катерина Альпик» заключить с ним договор купли-продажи объекта недвижимости – гаража общей площадью 33,9 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, п.г.т. Красная поляна, 

<

адрес> корпус 8, в редакции, представленной истцом, а также взыскать с ТСЖ «Катерина Альпик» убытки в размере 200000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, в подтверждение заявленных требований представила в суд незаверенную копию выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2025-122899011 в отношении нежилого помещения № XI в доме по 

<

адрес> корпус №, а также представителем истца был представлен проект мирового соглашения.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ и в ходатайстве от ДД.ММ.ГГГГ. Против заключения мирового соглашения возражал в связи с тем, что, по мнению ответчика, мировое соглашение выходит за пределы заявленных исковых требований, а также в случае заключения не приводит к отказу истца от исковых требований в полном объеме, а предполагает дальнейшее продолжение спора в судебном порядке.

В соответствии с главой 14.1 ГПК РФ суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора, руководствуясь при этом интересами сторон и задачами судопроизводства.

В связи с тем, что мировое соглашение не было достигнуто сторонами, рассмотрение дела в судебном заседании было продолжено.

Выслушав представителей сторон, изучив доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В обоснование своих требований истец ссылался на договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком на основании решений внеочередного общего собрания собственников корпуса 8 ЖК «Катерина Альпик» по адресу: 

<

адрес> (Протокол №/СОБ-8/2017 от 26.10.2017г.).

По условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик договорились об осуществлении совместной деятельности во исполнение решений указанного выше общего собрания, а именно: ответчик принял на себя обязательство провести техническую инвентаризацию технического помещения XI площадью 77 кв.м цокольного этажа многоквартирного дома по 

<

адрес>, корпус 8 (далее по тексту договора – Объект) с определением помещений: гараж площадью 33,9 кв.м и подсобное помещение площадью 42,1 кв.м; оформить паспорт БТИ Объекта; осуществить постановку Объекта на кадастровый учет; обеспечить необходимый комплект документов для регистрации права собственности на Объект; затем осуществить все необходимые и зависящие от ответчика мероприятия для продажи Объекта и регистрации права истца на этот Объект.

Истец же обязался внести плату в размере 847500 руб. в соответствии с условиями договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи подлежал заключению сторонами после выполнения всех обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ и п. 43 постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В связи с этим суд констатирует, что в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ стороны не сформулировали надлежащим образом предмет договора. Так, обязательства сторон связаны с оформлением технической документации, продажей и регистрацией права собственности на «Объект», который согласно пунктам 1.3.1-1.3.5 договора № от ДД.ММ.ГГГГ является нежилым помещением XI площадью 77 кв.м цокольного этажа многоквартирного дома по 

<

адрес>, корпус 8.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами нежилое помещение XI площадью 77 кв.м цокольного этажа многоквартирного дома по 

<

адрес>, корпус 8 является общим имуществом собственников помещений данного многоквартирного дома в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ, не принадлежит ТСЖ «Катерина Альпик» и не может отчуждаться из состава общего имущества, т.к. общим собранием собственников не принималось решение о его отчуждении.

Как следует из представленных суду документов, объяснений представителей сторон и текста Протокола общего собрания собственников №/СОБ-8/2017 от ДД.ММ.ГГГГ, собственники помещений многоквартирного дома по 

<

адрес>, корпус 8 приняли решение о внесении изменения в паспорт БТИ корпуса 8 по выделению из состава нежилого помещения XI площадью 77 кв.м помещения площадью 33,9 кв.м с назначением гараж и помещения площадью 42,1 кв.м с назначением подсобное помещение для хранения личных вещей собственников корпуса 8. Также на общем собрании было принято решение о выделении ФИО1 в личное пользование технического помещения №XI цокольного этажа площадью 33,9 кв.м с дальнейшим правом выкупа и оформлением права собственности.

Это следует из текста решений по вопросам № и № Протокола общего собрания собственников №/СОБ-8/2017 от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с этим ответчик в своем отзыве на исковое заявление указал, что при оформлении технического паспорта на гараж, выделяемый из состава нежилого помещения XI, выяснилось, что его фактическая площадь составляет 36,5 кв.м. Это сделало невозможным дальнейшее оформление документов на данное помещение для его последующего отчуждения истцу из-за того, что на общем собрании было принято решение о выделении истцу помещения меньшей площади, а именно: 33,9 кв.м. В подтверждение своей позиции представитель ответчика представил в суд технический паспорт выделенного нежилого помещения площадью 36,5 кв.м.

Со своей стороны истец не представил доказательств наличия в доме по 

<

адрес>, корпус 8 на момент рассмотрения судом настоящего дела «технического помещения №XI цокольного этажа площадью 33,9 кв.м с дальнейшим правом выкупа и оформление права собственности», как это было сформулировано в решении по вопросу № в Протоколе общего собрания собственников №/СОБ-8/2017 от ДД.ММ.ГГГГ.

О содействии в собирании и истребовании доказательств истец суд не просил, с заявлением о проведении судебной экспертизы к суду не обращался.

Напротив, представитель истца представил суду копию выписки из ЕГРН, в соответствии с которой нежилое помещение № XI в доме по 

<

адрес> корпус № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеет площадь 77 кв.м. Что также не оспаривалось представителем ответчика.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В связи с тем, что нежилое помещение № XI в доме по 

<

адрес> корпус № является общим имуществом собственников помещений в доме, то при его отчуждении подлежит применению ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Однако решения о реконструкции дома общим собранием не принималось, сведения о проведении реконструкции дома в материалы дела не представлены.

Договор № от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает только проведение технической инвентаризации Объекта, но не проведение его реконструкции.

ТСЖ «Катерина Альпик» не является собственником общего имущества в доме и не уполномочено его отчуждать без решения общего собрания собственников.

Несоответствие площади фактически имеющегося помещения и площади, указанной в протоколе общего собрания и предполагаемой к отчуждению, свидетельствует о том, что общее собрание не принимало решение об отчуждении истцу помещения № XI площадью 77 кв.м, и у товарищества собственников жилья отсутствуют основания его отчуждать.

При таких обстоятельствах с учетом собранных по делу доказательств суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения спора на кадастровый учет не поставлено и в ЕГРН не зарегистрировано нежилое помещение №XI цокольного этажа дома по 

<

адрес> корпус 8 площадью 33,9 кв.м, в отношении которого в Протоколе общего собрания собственников №/СОБ-8/2017 от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о выделении его истцу.

Это обстоятельство также подтверждается тем, что в проекте договора купли-продажи гаража от ДД.ММ.ГГГГ, который был представлены истцом в суд в виде приложения к досудебной претензии, а не в виде отдельного документа, отсутствуют сведения о кадастровом номере подлежащего отчуждению помещения.

Как установлено ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 554 Гражданского кодекса РФ императивно установлено, что в договоре о продаже недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН.

Таким образом, заключение договора купли-продажи в отношении объекта недвижимого имущества, запись о котором отсутствует в ЕГРН, не соответствует ст. 554 Гражданского кодекса РФ и ч. 4 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с изложенным требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. невозможно понудить ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, сведения о котором не внесены в ЕГРН согласно нормам Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со ст. ст. 1, 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества данный объект недвижимого имущества должен стоять на кадастровом учете. Только в этом случае будет выполняться требование об указании в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, как того требует ст. 554 Гражданского кодекса РФ.

Более того, в ходе рассмотрения дела не было доказано фактическое наличие в доме по 

<

адрес> корпус 8 «технического помещения №XI цокольного этажа площадью 33,9 кв.м», как это указано в решении по вопросу № в Протоколе общего собрания собственников №/СОБ-8/2017 от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах заключение договора является невозможным в связи с отсутствием предмета договора.

Утверждения представителя истца о нарушении ответчиком неких обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ не имеют значения для рассмотрения настоящего дела и не подлежат выяснению, т.к. в соответствии со ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. А требования истца сводятся к понуждению заключить договор и взысканию убытков.

Также суд считает заслуживающим внимания довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по делу.

В соответствии с п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Из анализа заключенного сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он имеет признаки договора возмездного оказания услуг, договора о совместной деятельности, договора пользования недвижимым имуществом и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если в предварительном договоре не определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Следовательно, основной договор купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренный договором № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежал заключению не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из искового заявления досудебная претензия с проектом договора купли-продажи была направлена истцом ответчику только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. уже за пределами общего срока исковой давности.

Ответ по претензию истца ТСЖ «Катерина Альпик» исх. № от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет толковать его как признание долга ответчиком в смысле ст. 203 Гражданского кодекса РФ, т.к. в соответствии с п. 20, 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» ответ был дан уже после истечения срока, а потому он в принципе не может считаться основанием для перерыва течения срока исковой давности. Кроме того, данный ответ предусматривал не признание долга, а содержал предложение заключить новый договор или внести изменения в ранее заключенный договор с существенным изменением обязательств сторон без гарантии положительного решения вопроса об оформлении купли-продажи недвижимого имущества. При этом сторонами соглашение об изменении ранее заключенного договора или о заключении нового договора так и не было достигнуто.

С учетом указанных обстоятельств и на основании ст. 199 Гражданского кодекса РФ по заявлению ответчика суд применяет последствия пропуска истцом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В части заявленных истцом ко взысканию убытков в размере 200000 рублей суд приходит к следующему заключению.

Статьей 15 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии с п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Однако в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ и п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № истец не доказал факт причинения ему каких-либо убытков ответчиком и не привел расчет и обоснование заявленной суммы убытков, не указал, в чем конкретно заключаются его убытки, чтобы можно было проверить факт их причинения и определить размер. Это дает основания полагать, что сумма убытков определена истцом произвольно и не имеет объективных оснований.

При этом в исковом заявлении истец связывал свои требования о возмещении убытков только с уклонением ответчика от заключения с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества.

С учетом признания судом требований о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества необоснованными и не подлежащими удовлетворению заявленные истцом требования о взыскании убытков в связи с незаключением договора купли-продажи между сторонами также удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца и не подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного руководствуясь статьями. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина РФ 

<

...>, выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по 

<

адрес>) к ТСЖ «Катерина Альпик» (ИНН 

<

***>) - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам 

<

адрес>вого суда через Адлерский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.Ю. Машевец