РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

24 марта 2017 г

Раменский городской суд Московской области 

в составе председательствующего судьи Шендеровой И.П., 

при секретаре Крутовских Ю.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, третьему лицу о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности, -

установил:

Истец- ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, третьему лицу, в котором просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 

<

дата>г между ФИО4 и ФИО5, ничтожным ( притворенным); прекратить право собственности ФИО5 на следующее недвижимое имущество: жилой дом со служебными строениями и сооружениями, кадастровый номер 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> земельный участок площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>; признать за ФИО4 право собственности на указанное недвижимое имущество ( л.д.6-9). В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что в сентябре 2014г между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи с правом обратного выкупа в отношении выше указанного жилого дома и земельных участков. Данная сделка при ее заключении фактически прикрывала собой договор займа на сумму 

<

...>. Ответчик согласился предоставить ей в долг указанную денежную сумму, но оформление данной сделки потребовал провести через договор купли-продажи принадлежащего ей имущества с правом обратного выкупа. По требованию ответчика она заказала и провела оценку стоимости своего недвижимого имущества. Согласно отчету 

<

номер> от 

<

дата> ликвидационная стоимость жилого дома и земельных участков составила 

<

...>. После оформления права собственности за ответчиком, между ней и ответчиком 

<

дата> был заключен договор аренды указанного имущества сроком на 11 месяцев, то есть на срок возврата суммы займа. Согласно п.3.3. договора аренды от 

<

дата> указанные объекты переходят в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором выкупной цены, которая составляет 

<

...>. 

<

дата> она сразу возвратила ответчику сумму займа в размере 

<

...>, оставшаяся сумма займа была погашена следующими платежами: 

<

дата>-

<

...>, 

<

дата>-

<

...>, 

<

дата>-

<

...>, 

<

дата>-

<

...>, 

<

дата>-

<

...>. Указанные обстоятельства подтверждают, что ответчик совершил сделку лишь для прикрытия другой сделки, не желая создавать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной. Полагает, что ответчик обязан вернуть ей все полученное имущество по ничтожной сделке ( л.д. 6-9 т1). В судебном заседании истица и ее представитель доводы иска поддержали. Истица указывала, что нуждалась в деньгах на лечение отца, взять кредит ей не удалось, поэтому она обратилась к ответчику за получением займа.

Ответчик- ФИО5 иск не признал, представил письменные возражения ( л.д. 288-291т1), в которых ссылается на то, что доводы истца об отношениях вытекающих из договора займа не могут быть приняты судом во внимание, ввиду отсутствия в материалах дела договора займа, договора залога, а также расписки в получении займа денежных средств под залог спорного имущества. К договору залога недвижимого имущества применяются правила, указанные в ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)». Согласно ст. 9 указанного ФЗ, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Однако, указанные в законе требования к содержанию договора об ипотеке, не были соблюдены, а из представленных доказательств установить требуемые законом условия, не представляется возможным. Кроме того, согласно ст. 10 указанного ФЗ, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Истец указывает, что производила погашение долга и прикладывает некие квитанции, но данные платежи не имеют никакого отношения к ответчику. Ответчик получил от истца денежную сумму в размере 

<

...> на свой банковский счет, согласно условиям договора аренды, за все время проживания истца и ее семьи по настоящему договору, условия которого были грубо нарушены истцом, что говорит о злоупотреблении истцом правом. Ответчик приобрел в личную собственность спорное недвижимое имущество, что подтверждается договором купли-продажи от 

<

дата>, а также свидетельством о государственной регистрации права. В полном соответствии с условиями договора от 

<

дата> истица получила от ответчика 

<

...>, о чем ею была составлена расписка, согласно которой расчет произведен полностью, истец претензий по оплате не имеет. В соответствии с п.6 указанного договора, соглашение о цене является существенным условием договора. При определении цены договора стороны исходили из принципа свободы договора. В п.12 договора указано, что стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдо выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Волеизъявление сторон сделки полностью соответствовало содержанию сделки, что подтверждается действиями, направленными на выполнение принятых на себя сторонами обязательств, что в свою очередь доказывает реальный характер сделки. При таких обстоятельствах сделка не может считаться мнимой или притворенной. Между сторонами было заключено два договора, преследующих разные цели. Истец объясняла продажу указанных объектов тем, что имеется подходящий вариант за приемлемую цену в виде квартиры, которую ее семья на вырученные от продажи деньги планирует купить и что все условия приобретения квартиры практически согласованы. На период, предшествующий заключению будущее сделки по приобретению семьей истца квартиры и в период, необходимый для завершения отделочных работ в приобретенной квартире, истец просила у ответчика дать возможность пожить в проданном ею на тот момент доме до переезда на новое место жительства, попросила при этом ответчика заключить с ней договор аренды на период проживания, при этом учитывая тот момент, что сделка может по каким-либо причинам сорваться письменно указать в договоре возможность выкупить данные объекты обратно. Такой договор аренды был заключен между сторонами 

<

дата> сроком на 

<

...> месяцев, согласно которому истец обязалась выплачивать ответчику арендную плату в размере 

<

...>. ежемесячно, что соответствует ценам на сдачу подобного жилья на рынке недвижимости. ( л.д. 288-291т1). В судебном заседании представитель ответчика указанные возражения поддержал.

Третье лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии мо Московской области о рассмотрении дела извещено, представитель в судебное заседание не явился.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, дело постановлено рассмотреть в отсутствие не явившегося третьего лица, извещенного о рассмотрении дела.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, полагает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, на основании договора купли-продажи, заключенного 

<

дата> с ФИО1, истица приобрела в собственность следующее недвижимое имущество: 

- жилой дом со служебными строениями и сооружениями, кадастровый номер 

<

номер> расположенный по адресу: 

<

адрес> 

- земельный участок площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

- земельный участок площадью 

<

...> кв.м с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

- земельный участок площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> ( л.д. 64 т1). В установленном порядке право собственности истицы было зарегистрировано в ЕГРП ( л.д. 64 оборот т1). 

<

дата> между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли продажи указанного жилого дома и земельных участков, цена которого составила 

<

...> ( л.д. 55 т1). 

<

дата> на основании указанной сделки право собственности ФИО5 на указанные объекты было зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается представленными выписками ( л.д.12-13 т1).

<

дата>. между сторонами был заключен договор аренды указанного жилого дома и земельных участков на срок 11 месяцев ( л.д.16-17 т1). По условиям указанного договора ФИО4 в аренду переданы ранее принадлежавший ей жилой дом и земельные участки. Согласно п.2.1 договора, арендная плата определена сторонами в размере 

<

...> и уплачивается арендатором ежемесячно до 29 числа текущего месяца, начиная со дня подписания договора. Согласно п.3.3. договора, указанные объекты переходят в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором выкупной цены, которая определяется сторонами в размере 

<

...>, не позднее 5 дней с момента окончания действия настоящего договора. В случае пролонгации настоящего договора, право выкупа объектов у арендатора сохраняется. При этом, арендная плата, размер которой определен п2.1. договора и которая в результате исполнения была уплачена арендатором арендодателю, в выкупную цену не засчитывается. Арендодатель не имеет право продать объекты третьим лицам, в случае оплаты выкупной цены и выполнения денежных обязательств арендатором до истечения срока настоящего договора. В случае неисполнения арендатором обязанностей по оплате настоящего договора более чем на 1 месяц, договор расторгается, и арендатор теряет право выкупа объектов ( л.д.16-17 т1).

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" устанавливает, что к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ, действующего на момент заключения договора, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В ходе рассмотрения дела истица указывала, что она не имела намерений отчуждать свой дом и земельные участки. Фактически заключенный между сторонами договор купли-продажи прикрывал договор займа под залог недвижимого имущества, по условиям которого заем в размере 

<

...> был предоставлен ей на 11 месяцев с ежемесячной уплатой процентов в виде арендной платы в размере 

<

...>. В итоге она должна была вернуть ответчику через 11 месяцев 

<

...>., то есть сумму займа- 

<

...> и 

<

...>- проценты по договору займа. В итоге она выплатила ответчику сумму займа, а арендные платежи нет. 

Оценивая доводы истца о притворности договора купли-продажи, суд учитывает, что ответчиком факт притворности сделки не был признан. Доказательств, подтверждающих, что волеизъявление сторон было направлено не на заключение договора купли-продажи, а иной сделки, истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено. 

Из материалов дела усматривается, что истица, будучи собственником недвижимого имущества, в 

<

дата> провела его оценку и 

<

дата> получила отчет по определению рыночной стоимости принадлежащего ей недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес> ( л.д.186-259т1).

<

дата> ФИО4 получила от ФИО5 денежную сумму в размере 

<

...> в качестве аванса продажи ею имущества : трех участков и жилого дома по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выданной ею распиской ( л.д. 294т1). В судебном заседании истица не оспаривала факт получения указанных денежных средств и выдачи указанной расписки.

<

дата> между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли продажи указанного жилого дома и земельных участков, цена которого составила 

<

...> ( л.д. 55 т1). 

<

дата>. ФИО4 выдала доверенность ФИО2, указав в числе правомочий быть ее представителем в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты права: жилой дом со служебными строениями и сооружениями, кадастровый номер 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок площадью 

<

...> кв.м с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> по договору купли-продажи ( л.д. 292т1). Указанная доверенность удостоверена нотариусом г. Москвы ФИО3, реестровый номер 

<

номер> (л.д. 292т1).Доверенность истцом не оспаривается. 

<

дата> на основании договора купли-продажи право собственности ФИО5 на указанные объекты было зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается представленными выписками ( л.д.12-13 т1).

<

дата>. ФИО4 выдала ФИО5 расписку, в которой указала, что получила от него денежную сумму в размере 

<

...> в качестве оплаты за проданное ею имущество по адресу: 

<

адрес>. В расписке ФИО4 указала, что деньги за вышеуказанное имущество получены полностью, претензий к ФИО5 не имеет ( л.д. 293т1). В судебном заседании истица признала факт получения указанных денежных средств и факт выдачи ею указанной расписки.

<

дата>. между сторонами был заключен договор аренды указанного имущества на срок 11 месяцев ( л.д.16-17 т1), которой истицей в установленном порядке не оспорен. 

Хронология указанных событий свидетельствует о том, что договор аренды недвижимого имущества был заключен намного позднее заключения сторонами договора купли-продажи, полного расчета по этой сделке и государственной регистрации перехода права собственности к ФИО5 Все письменные доказательства, исследованные судом, свидетельствуют о том, что денежные средства в размере 

<

...>. были получены истцом в качестве оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, а не по иной сделке. Так из расписок, написанных самой ФИО4 

<

дата>. и 

<

дата>. следует, что денежные средства получены ею от ФИО5 в оплату проданного недвижимого имущества, получены полностью, претензий не имеет ( л.д.293-294т1). 

<

дата>. ФИО4 выдала доверенность ФИО2, указав в числе правомочий быть ее представителем в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество по договору купли-продажи ( л.д. 292т1). Указанная доверенность удостоверена нотариусом г. Москвы ФИО3, реестровый номер 

<

номер> ( л.д. 292т1).Доверенность истцом не оспаривается. В силу ч.5 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Указанные доказательства в совокупности с самим договором купли-продажи свидетельствуют о том, что между сторонами была заключена сделка купли-продажи, а не договор займа. 

Сам по себе факт заключения между сторонами второй сделки- договора аренды от 

<

дата>. (л.д.14-15т1), который истцом не оспаривается, не может свидетельствовать о ничтожности договора купли-продажи, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Будучи титульным собственником спорного недвижимого ФИО5, в силу ст. 209 ГК РФ, был вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в том числе, сдавать его в аренду. 

С учетом исследованных доказательств, суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено надлежащих доказательств, что при заключении договора купли-продажи от 

<

дата>., воля сторон была направлена на заключение договора займа, а не купли-продажи имущества. В связи с чем, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют. 

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, третьему лицу о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 

<

дата>г между ФИО4 и ФИО5, ничтожным ( притворенным), прекращении права собственности ФИО5 на следующее недвижимое имущество: жилой дом со служебными строениями и сооружениями, кадастровый номер 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> земельный участок площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> расположенный по адресу: 

<

адрес>, и признании за ФИО4 права собственности на указанное недвижимое имущество -отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд. 

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 24.03.2017г