Дело № 2а-5/2024 г. УИД 69RS0033-01-2023-000493-11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Торопец 10 апреля 2024 года

Торопецкий районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Крон И.В.,

при секретаре Степановой Ю.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя административного ответчика администрации Торопецкого муниципального округа Тверской области ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Торопецкого муниципального округа Тверской области, Главе администрации Торопецкого муниципального округа ФИО4, Комитету по управлению имуществом Торопецкого муниципального округа Тверской области о признании незаконным постановления об изменении вида разрешенного использования земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд административным исковым заявлением к Администрации Торопецкого района Тверской области, Главе администрации Торопецкого района ФИО4, Комитету по управлению имуществом Торопецкого района о признании незаконным постановления Администрации Торопецкого района Тверской области № 481 от 30 ноября 2022 года «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Свои требования мотивирует тем, что на основании Договора уступки прав и обязанностей от 13 марта 2023 года, заключенного между ней и ФИО5, она является арендатором земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54, площадью 2 134 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес: 

<

адрес> Данный земельный участок был предоставлен ФИО5 на основании Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4 от 24 марта 2009 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Торопецкого района и ФИО5, срок аренды установлен с 24 марта 2009 года по 23 марта 2058 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка № 02-69/08-3-251378 от 18 декабря 2008 года, являющимся приложением и неотъемлемой частью Договора аренды, составляла 289 886,83 рублей.

Договор аренды заключен на основании результатов аукциона от 24 марта 2009 года.

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды земельный участок с кадастровым номером 69:34:0070479:54 предоставляется в аренду для жилищного строительства и общественного назначения, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54, указанному в кадастровом паспорте земельного участка № 02-69/08-3-251378 от 18 декабря 2008 года.

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды размер арендной платы составляет 870 рублей; расчет арендной платы определяется в приложении к Договору аренды. В соответствии с Расчетом арендной платы, являющимся Приложением к Договору аренды, расчет арендной платы производится по формуле: 2 134 кв.м. (площадь арендуемого земельного участка) * 135,842 (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) * 0,3 % (ставка арендной платы) * 1 (коэффициент инфляции).

Таким образом, размер арендной платы по Договору аренды напрямую зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54.

В июне 2023 года Комитетом по управлению имуществом Торопецкого района Тверской области ей был направлен расчет арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности на 2023 год, в соответствии с которым арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 69:34:0070479:54 за 2023 год (начиная с 19 марта 2023 года) подлежит уплате в размере: -до 15 сентября 2023 года: 110 873 руб., -до 15 ноября 2023 года: 221 746 рублей.

При этом расчет произведен был, исходя из того, что земельный участок имеет вид разрешенного использования "гостиничное обслуживание".

Она обратилась в Комитет по управлению имуществом и администрацию Торопецкого района за разъяснением. Как оказалось, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54 был изменен с вида разрешенного использования "для жилищного строительства и общественного назначения" на вид разрешенного использования "гостиничное обслуживание" на основании Постановления Администрации Торопецкого района Тверской области № 481 от 30 ноября 2022 года "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" (г. Торопец) (за подписью Главы Торопецкого района ФИО4). Ранее о наличии Постановления и изменении вида разрешенного использования ни она, ни ФИО5 осведомлены не были.

Как следует из Постановления, решение принято на основании заявления Комитета по управлению имуществом Торопецкого района. При этом ФИО5 с заявлением об изменении вида разрешенного использования в отношении ЗУ с КН 69:34:0070479:54 не обращалась, с ней указанное решение не согласовывалось и до ее сведения не доводилось, равно, как не доводилось это решение и до ее сведения впоследствии. Таким образом, Постановление издано без учета интересов и выражения воли арендатора.

Считает, что Постановление нарушает ее права, свободы и законные интересы, поскольку влечет существенное увеличение кадастровой стоимости земельного участка, и, как следствие, многократное увеличение размера арендной платы, увеличение его выкупной стоимости и увеличение налоговой нагрузки. В соответствии со сведениями из ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54 с видом разрешенного использования "гостиничное обслуживание" составила 2 608 772,32 рублей, т.е. возросла почти в 10 раз. Таким образом, размер арендной платы за земельный участок значительно возрос именно в связи с изменением кадастровой стоимости.

Арендатором земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54 является физическое лицо, при этом вид разрешенного использования "для жилищного строительства и общественного назначения" предполагает использование земельного участка в личных целях, не связанных с коммерческой деятельностью, в то время как вид разрешенного использования "гостиничное обслуживание" предполагает использование земельного участка только в предпринимательских целях. Также стоит учитывать, что для реализации права выкупа необходимо возвести на земельном участке соответствующий виду разрешенного использования объект недвижимости. Стоимость возведения жилого дома в разы меньше стоимости возведения коммерческого объекта.

Таким образом, изменив вид разрешенного использования земельного участка, административные ответчики изменили объем прав, порядок и условия использования и предоставления земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54.

Изменение условий Договора аренды в части изменения вида разрешенного использования, является недопустимым, поскольку заключение Договора аренды земельного участка для других целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка.

Исходя из вышеизложенного, считает, что Постановление является незаконным и нарушает ее права и законные интересы.

Просит суд признать незаконным Постановление 

<

адрес> № 481 от 30 ноября 2022 года "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54, площадью 2 134 кв.м., по адресу ориентира: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного в территориальной зоне Ж-2 - "Зона застройки малоэтажными жилыми домами" с "Для жилищного строительства и общественного назначения" на "гостиничное обслуживание".

Указать в решении, что оно будет самостоятельным основанием для Управления Росреестра по Тверской области для внесения изменения в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54 в части вида разрешенного использования (восстановления сведений о виде разрешенного использования "Для жилищного строительства и общественного назначения").

Определением суда от 1 марта 2024 года произведена замена административных ответчиков:

- Администрации Торопецкого района Тверской области на Администрацию Торопецкого муниципального округа Тверской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 172840 

<

...>);

- Комитета по управлению имуществом Торопецкого района Тверской области на Комитет по управлению имуществом Торопецкого муниципального округа Тверской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 172840 

<

...>);

- Главы Торопецкого района Тверской области ФИО4 на Главу Торопецкого муниципального округа Тверской области ФИО4 (адрес: 172840 

<

...>).

Определением суда от 21 марта 2024 года приняты уточненные основания административного иска, изложенные в письменном заявлении от 21 марта 2024 года. 

Административный истец ФИО1, надлежащим образом уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 административный иск поддержала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что оспариваемое постановление издано без учета интересов и выражения воли арендатора. Постановление нарушает права, свободы и законные интересы истца, поскольку влечет существенное увеличение кадастровой стоимости ЗУ с КН 69:34:0070479:54, и, как следствие, многократное увеличение размера его выкупной стоимости и увеличение налоговой нагрузки. В соответствии со сведениями из ЕГРН, кадастровая стоимость ЗУ с КН 69:34:0070479:54 с видом разрешенного использования "гостиничное обслуживание" составила 2 608 772,32 руб., т.е. возросла почти в 10 раз.

Кроме того, арендатором ЗУ с КН 69:34:0070479:54 является физическое лицо, при этом вид разрешенного использования "для жилищного строительства и общественного назначения" предполагает возможность использования земельного участка в личных целях, не связанных с коммерческой деятельностью, в то время как вид разрешенного использования "гостиничное обслуживание" предполагает использование земельного участка только в предпринимательских целях. Также стоит учитывать, что для реализации права выкупа необходимо возвести на ЗУ с КН 69:34:0070479:54 соответствующий виду разрешенного использования объект недвижимости. Стоимость возведения жилого дома в разы меньше стоимости возведения коммерческого объекта гостиничного назначения. Изменяя вид разрешенного использования, административные ответчики возлагают на арендатора дополнительные обязанности, по сути, в принудительном порядке обязывая вести деятельность, которую арендатор не планировал и не имеет возможности осуществлять.

Таким образом, изменив вид разрешенного использования ЗУ с КН 69:34:0070479:54, административные ответчики изменили объем прав, порядок и условия использования и предоставления ЗУ с КН 69:34:0070479:54.

Кроме того, изменяя вид разрешенного использования земельного участка, административные ответчики злоупотребили своими правами. В частности, как следует из Правил землепользования и застройки городского поселения город Торопец с изменениями на май 2016 года в редакции, утвержденной решением Совета депутатов города Торопца Торопецкого района № 141 от 12.05.2016 г., действующей на момент принятия Постановления, в зоне Ж-2 имеется огромное количество основных видов разрешенного использования, в том числе и более близких по назначению к виду разрешенного использования ЗУ с КН 69:34:0070479:54, указанному в Договоре аренды (например, малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1.), обслуживание жилой застройки (код 2.7). Среди условно разрешенных видов использования имеются виды, которые также соответствуют виду разрешенного использования ЗУ с КН 69:34:0070479:54, указанному в Договоре аренды (Для жилищного строительства и общественного назначения) - "Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)", "Индивидуальные жилые дома с приусадебными участками", "Жилые дома с местом приложения труда" и т.д. В то же время административными ответчиками был избран такой вид разрешенного использования, который не совпадает даже в части с видом разрешенного использования ЗУ с КН 69:34:0070479:54, указанным в Договоре аренды. Таким образом, считаю, что ответчиками намеренно, без надлежащих на то оснований и без учета интересов арендатора был избран вид разрешенного использования, который не соответствовал целям предоставления ЗУ с КН 69:34:0070479:54, указанным как в аукционной документации, так и в Договоре аренды. При этом не учтено административными ответчиками было и то, что при изменении вида разрешенного использования с целью не нарушения прав арендатора, из возможных видов разрешенного использования им мог бы быть избран такой вид разрешенного использования, который не повлек бы столь существенного изменения кадастровой стоимости.

Более того, в соответствии с Постановлением, решение принято на основании Правил землепользования и застройки городского поселения - город Торопец, утвержденных решением Совета депутатов городского поселения г. Торопец № 30 от 25.03.2014 г. В то же время, Правила землепользования и застройки городского поселения - город Торопец, утвержденные решением Совета депутатов городского поселения г. Торопец № 30 от 25.03.2014 г., не предусматривали в зоне Ж-2 такой вид разрешенного использования как "Гостиничное обслуживание" и, более того, на момент принятия Постановления были недействующими, поскольку на момент принятия Постановления действовали Правила землепользования и застройки городского поселения город Торопец с изменениями на май 2016 года в редакции, утвержденной решением Совета депутатов города Торопца Торопецкого района № 141 от 12.05.2016 г.

Утвержденный Постановлением Правительства Тверской области от 30 мая 2020 г. N 250-пп Порядок устанавливает правила определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов. Таким образом, данные нормативно-правовые акты не распространяются на спорные отношения, в том числе не могут влиять на размер арендной платы по Договору аренды, т.к. заключен он был по результатам торгов в форме аукциона. Т.е. основанием для изменения вида разрешенного использования ЗУ с КН 69:34:0070479:54 данные нормативно-правовые акты, вопреки доводам административных ответчиков, быть не могли.

Таким образом, изменение условий Договора аренды в части изменения вида разрешенного использования, является недопустимым, поскольку заключение Договора аренды земельного участка для других целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка.

Внесение изменений в Договор аренды, заключенный путем проведения торгов, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке, является нарушением требований антимонопольного законодательства Российской Федерации, поскольку вносит изменения в условия, согласованные в момент заключения Договора аренды на торгах.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании изложенного, просит удовлетворить административные исковые требования в полном объеме.

Представитель административного ответчика Администрации Торопецкого муниципального округа Тверской области ФИО3 административный иск не признала. В судебном заседании пояснила, что 15 ноября 2022 года в администрацию Торопецкого района поступило заявление Комитета по управлению имуществом Торопецкого района об изменении видов разрешенного использования земельных участков, в том числе об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54 расположенного по адресу 

<

...> с вида разрешенного использования «для жилищного строительства и общественного назначения» на «гостиничное обслуживание».

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в рамках муниципальной услугой в соответствии с Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Изменение вида разрешенного использования земельного участка», утвержденного постановлением администрации Торопецкого района № 493 от 05.07.2012г.

До настоящего времени порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в собственности или распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления не установлен. 

Поскольку заявление поступило от Комитета по управлению имуществом Торопецкого района, который на тот момент осуществлял полномочия по распоряжению земельными участками государственная собственность, на которые не разграничена, в том числе и в отношении указанного земельного участка и выбранный вид разрешенного использования предусмотрен градостроительным регламентом для территориальной зоны Ж-2 в которой находится земельный участок основания для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка у администрации отсутствовали.

Постановление администрации Торопецкого района от 30.11.2022 г. № 481 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» принято в пределах полномочий и на основании действующего законодательства.

Кроме того, Договор уступки прав и обязанностей заключен 13 марта 2023 года, то есть после принятия обжалуемого постановления об изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. В момент принятия постановления администрации Торопецкого района от 30.11.2022 № 481 административный истец не являлся лицом, чьи права могли бы быть нарушены указанным постановлением, и в момент заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержались в Единый государственный реестр недвижимости.

Учитывая, что постановление администрации Торопецкого района от 30.11.2022 г. № 481 принято в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также что данное решение права и законные интересы административного истца не нарушает, просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Торопецкого муниципального округа Тверской области в судебное заседание не явился. 

Из отзыва на административное исковое заявление следует, что Комитет в соответствии ежегодно осуществляет расчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 69:34:0070479:54. Постановлением Правительства Тверской области от 30 мая 2020 года № 250-пп признано утратившим силу постановление Администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-пп, указанное в п. 3.4. Договора, и утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. 

В соответствии с Порядком, утвержденным Постановлением Правительства Тверской области от 30 мая 2020 года № 250-пп, определение размера арендной платы осуществляется с учетом видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54, указанный в Договоре, «для жилищного строительства и общественного назначения» не соответствует классификатору и не позволяет произвести расчет арендной платы.

Для приведения в соответствие вида разрешенного использования, указанного в договоре, в соответствие с классификатором, с учетом территориальной зоны, в границах которой расположен указанный земельный участок, Комитетом по управлению имуществом Торопецкого района направлено заявление в администрацию Торопецкого района об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54 с «для жилищного строительства и общественного назначения» на «гостиничное обслуживание», код 4.7 в соответствии с классификатором.

По результатам рассмотрения заявления Постановлением администрации Торопецкого района от 30 ноября 2022 года № 481 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54 изменён с «Для жилищного строительства и общественного назначения» на «гостиничное обслуживание».

Указанное постановление принято Администрацией Торопецкого района в пределах предоставленных полномочий и в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Комитет по управлению имуществом Торопецкого района не принимал Постановление администрации Торопецкого района от 30.11.2022 г. № 481 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка», и не наделен полномочиями, в рамках которых оно принято, в связи с чем, Комитет по управлению имуществом Торопецкого района является ненадлежащим ответчиком.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении заявленных требований необходимо отказать. 

Административный ответчик Глава администрации Торопецкого муниципального округа ФИО4, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

В материалах дела имеются письменные возражения от Гдлавы Торопецкого района Тверской области ФИО4, из которых следует, что изменение вида разрешенного использования земельных участков в соответствтт с Градостроительным кодексом относится к вопросам местного значения местной администрации. Администрация является самостоятельным органом местного самоуправления и наделена собственными полномочиями по решению вопросов местного значения, в связи с чем считает, что ответчиком по делу не является.

Заинтересованные лица ФИО5 и представитель Управления Росреестра по Тверской области, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Из письменных возражений Управления Росреестра по тверской области следует, что вид разрешенного использования земельного участка должен быть предусмотрен действующими Правилами землепользования и застройки, установленными для соответствующей территории. 

Изучив стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно Договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4 от 24 марта 2009 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Торопецкого района (арендодатель) и ФИО5 (арендатор), последней передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 69:34:0070479:54, площадью 2 134 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Российская Федерация, 

<

адрес>, ул. А. Невского, з/у 9, срок аренды установлен с 24 марта 2009 года по 23 марта 2058 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка № 02-69/08-3-251378 от 18 декабря 2008 года, являющимся приложением и неотъемлемой частью Договора аренды, составляла 289 886,83 рублей. Договор аренды заключен на основании результатов аукциона от 24 марта 2009 года.

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды земельный участок с кадастровым номером 69:34:0070479:54 был представлен в аренду для жилищного строительства и общественного назначения, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54, указанному в кадастровом паспорте земельного участка № 02-69/08-3-251378 от 18 декабря 2008 года.

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды размер арендной платы составляет 870 рублей; расчет арендной платы определяется в приложении к Договору аренды. В соответствии с Расчетом арендной платы, являющимся Приложением к Договору аренды, расчет арендной платы производится по формуле: 2 134 кв.м. (площадь арендуемого земельного участка) * 135,842 (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) * 0,3 % (ставка арендной платы) * 1 (коэффициент инфляции).

13 марта 2023 года между ФИО5 и ФИО1 (ранее ФИО6) К.А. заключен Договор уступки прав и обязанностей, в силу которого ФИО5 передала в полном объеме ФИО1 (ранее ФИО6) К.А. права и обязанности по Договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4 от 24 марта 2009 года. 

Переход прав и обязанностей Договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4 от 24 марта 2009 года от ФИО5 и ФИО1 (ранее ФИО6) К.А. зарегистрирован в установленном порядке, на регистрацию представлен Договор, в котором вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54 указан "для жилищного строительства и общественного назначения".

Председатель Комитета по управлению имуществом Торопецкого района Тверской области ФИО7 10 ноября 2022 года обратилась к Главе Торопецкого района ФИО4 с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54 с вида разрешенного использования "для жилищного строительства и общественного назначения" на вид разрешенного использования "гостиничное обслуживание". 

Постановлением Администрации Торопецкого района Тверской области № 481 от 30 ноября 2022 года "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" за подписью Главы Торопецкого района ФИО4, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54 изменен с вида разрешенного использования "для жилищного строительства и общественного назначения" на вид разрешенного использования "гостиничное обслуживание".

С учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка, Комитетом по управлению имуществом Торопецкого района Тверской области произведен новый расчет арендной платы земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54, в соответствии с которым арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 69:34:0070479:54 за 2023 год (начиная с 19 марта 2023 года) подлежит уплате в размере: -до 15 сентября 2023 года: 110 873 руб., -до 15 ноября 2023 года: 221 746 рублей.

Сведений о том, что арендатор земельного участка ФИО5 или ФИО1 к которой перешли все права и обязанности по Договору аренды земельного участка, были уведомлены о принятии Постановления № 481 от 30 ноября 2022 года "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", материала дела не содержат. 

Следовательно, не доверять административному истцу о том, что о наличии оспариваемого Постановления № 481 от 30 ноября 2022 года "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", она узнала в конце июня 2023 года, когда обратилась за разъяснениями в Комитет по управлению имуществом и администрацию, оснований не имеется, поскольку доводы административного истца не опровергнуты. 

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч.ч.2 и 3 ст.36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст.ст.1,7,42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Пунктом 1 ст.7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п.7 ст.1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст.30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами ст.ст.34,35 Градостроительного кодекса.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч.1 ст.37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса, п.2 ст.7 Земельного кодекса). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном ст.39 Градостроительного кодекса порядке (ч.6 ст.37 Градостроительного кодекса).

В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (ч.ч.3,5 ст.37 Градостроительного кодекса).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (ч.5 ст.8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (в настоящее время классификатор, утвержденный Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412).

При этом, согласно ч.11 ст.34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Данная правовая позиция отражена в «Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Согласно имеющимся в материалах дела документам земельный участок с кадастровым номером 69:34:0070479:54 поставлен на кадастровый учет 17 декабря 2008 года, то есть до утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков. 

Следовательно, ссылки административных ответчиков на определение видов разрешенного использования на основании классификатора видов разрешенного использования земельных участков, судом отклоняются, поскольку они противоречат действующему законодательству, согласно которому разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. 

Пунктом 17 ст.39.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 25 июня 2013 года № ВАС-1756/13, следует, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Как следует из буквального (дословного) содержания Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4 от 24 марта 2009 года, земельный участок предоставлен в долгосрочную аренду для «жилищного строительства и общественного назначения".

При этом вид разрешенного использования земельного участка является одной из характеристик земельного участка (объекта права) и определяет объем соответствующих прав, порядок и условия использования земельного участка. Изменение вида разрешенного использования земельного участка соответственно изменяет порядок и условия использования конкретного земельного участка, в том числе порядок и условия предоставления такого земельного участка на каком-либо праве.

Учитывая, что между сторонами существуют обязательственные отношения, в рамках которых стороны определили вид использования арендуемого земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только с соблюдением предусмотренного действующим законодательством порядка изменения условий действующего договора аренды, установленного гражданским законодательством.

Арендодатель как публичный собственник, действующий в рамках специальных процедур распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, не имел права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду для определенных целей, в рамках действующего договора аренды.

В соответствии с п.1 ст.615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

В соответствии с положениями ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. 

Согласно ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Административный истец ФИО1, приняв на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка, выразила свое согласие на его использование в соответствии с установленным видом разрешенного использования «для жилищного строительства и общественного назначения".

В связи с наличием договорных отношений, изменение собственником использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. 

До настоящего времени изменений в Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4 от 24 марта 2009 года не вносилось, каких-либо дополнительных соглашений к Договору аренды в части изменения предмета договора между сторонами договора не заключалось. 

Более того, между видом разрешенного использования земельного участка «для жилищного строительства и общественного назначения» и «гостиничное обслуживание» имеется существенная разница при использовании земельного участка физическим лицом. 

Заслуживают внимание доводы административного истца о том, что оспариваемое постановление принято на основании Правил землепользования и застройки городского поселения – город Торопец, утвержденных решением Совета депутатов городского поселения г.Торопец № 30 от 25 марта 2014 года. Однако, в Правилах землепользования и застройки городского поселения – город Торопец, утвержденных решением Совета депутатов городского поселения г.Торопец № 30 от 25 марта 2014 года основной вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание» отсутствует. В оспариваемом постановлении ссылки на то, что оно принято на основании Правилах землепользования и застройки городского поселения – город Торопец, утвержденных решением Совета депутатов городского поселения г.Торопец № 30 от 25 марта 2014 года с учетом изменений на май 2016 года, не имеется. 

Изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54, повлекло изменение его кадастровой стоимости, значительное увеличение размера арендной платы. 

В отсутствие доказательств внесения в установленном законом порядке изменений в договор аренды с согласованием иного вида разрешенного использования земельного участка, Комитетом по управлению имуществом Торопецкого района Тверской области применена при определении размера арендной платы нормативная ставка, предусмотренная для иного вида разрешенного использования, не согласованного в договоре аренды.

Поскольку Постановление администрации Торопецкого района Тверской области № 481 от 30 ноября 2022 года негативным образом повлияло на использование земельного участка физическим лицом, размер кадастровой стоимости земельного участка, арендную плату, суд считает доказанным нарушение оспариваемым постановлением прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, действия административных ответчиков – администрации Торопецкого муниципального округа Тверской области, принявшей оспариваемое постановление и Комитета по управлению имуществом администрации Торопецкого муниципального округа Тверской области, способствовавшего принятию оспариваемого постановления, были направлены на одностороннее изменение договорных обязательств в отсутствие на то предусмотренных законом или договором оснований. 

Учитывая изложенное в совокупности, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу, что Постановление от 30 ноября 2022 года № 481 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54, принято с нарушением действующего законодательства, следовательно, оспариваемое постановление является незаконным и необоснованным, нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с чем, считает заявленный административный иск к администрации Торопецкого муниципального округа Тверской области и Комитету по управлению имуществом Торопецкого муниципального округа Тверской области подлежащим удовлетворению.

Суд считает необходимым обязать Администрацию Торопецкого муниципального округа Тверской области устранить допущенное нарушение прав административного истца, в течение месяца со дня вступления решения в законную силу повторно принять решение по заявлению Комитета по управлению имуществом Торопецкого района Тверской области от 10 ноября 2022 года № 758 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54.

Суд не находит оснований для удовлетворения административного иска к административному ответчику Главе Торопецкого муниципального округа Тверской области ФИО4.

Решением Думы Торопецкого муниципального округа Тверской области № 46 от 18 декабря 2023 года прекращены полномочия Главы Торопецкого района Тверской области в связи со вступлением в должность Главы Торопецкого муниципального округа Тверской области.

18 декабря 2023 года Дума Торопецкого муниципального округа Тверской области приняла Решение № 45 об избрании Главой Торопецкого муниципального округа Тверской области ФИО4.

Суд считает, что каких-либо решений административным ответчиком – Главой администрации Торопецкого муниципального округа Тверской области ФИО4, нарушающих права и законные интересы административного истца, принято не было. 

Руководствуясь ст.ст.175-180, 227 КАС РФ,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 к Администрации Торопецкого муниципального округа Тверской области и Комитету по управлению имуществом Торопецкого муниципального округа Тверской области удовлетворить.

Признать Постановление Администрации Торопецкого района Тверской области № 481 от 30 ноября 2022 года "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54, площадью 2 134 кв.м., по адресу ориентира: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного в территориальной зоне Ж-2 - "Зона застройки малоэтажными жилыми домами" с "Для жилищного строительства и общественного назначения" на "гостиничное обслуживание", незаконным.

Обязать Администрацию Торопецкого муниципального округа Тверской области устранить допущенное нарушение прав административного истца, повторно в течение месяца со дня вступления решения в законную силу, принять решение по заявлению Комитета по управлению имуществом Торопецкого района Тверской области от 10 ноября 2022 года № 758 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:34:0070479:54.

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Главе администрации Торопецкого муниципального округа Тверской области ФИО4, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Торопецкий районный суд Тверской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 22 апреля 2024 года. 

Председательствующий И.В. Крон