Дело № 2–151/2021 

УИД 59RS0011-01-2020-006622-64

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Березники 03 марта 2021 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Фоменко И.А.,

при секретаре судебного заседания Шальновой Е.Б.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности № от .....,

представителя ответчика администрации г. Березники – ФИО2, действующей на основании доверенности № от .....,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации г. Березники о возложении обязанности изъятия встроенного нежилого помещения для муниципальных нужд и осуществления его выкупа, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в Березниковский городской суд с иском к Администрации г. Березники о возложении обязанности изъятия встроенного нежилого помещения для муниципальных нужд и осуществления его выкупа. В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью ..... кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: ....., кадастровый №. Постановлением администрации от ..... №, многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..... признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с данным решением занимаемый указанным домом земельный участок был изъят для муниципальных нужд. При этом дом был включен в список домов, признанных аварийными (непригодными для проживания) следствии техногенной аварии на руднике .....» в г. Березники, проживающие в нем граждане были включены в список граждан, подлежащих переселению, принадлежащие им жилые помещения были изъяты для муниципальных нужд с предоставлением социальной выплаты. При этом решения об изъятии для муниципальных нужд встроенного жилого помещения в данном доме, принадлежащего истцу на праве собственности, администрацией города не принималось. Просил обязать администрацию г. Березники принять решение об изъятии для муниципальных нужд встроенного нежилого помещения, площадью ..... кв.м., расположенного на первом этаже ....., кадастровый №; осуществить выкуп указанного встроенного помещения по рыночной стоимости в размере ..... руб.

Протокольным определением от ..... представитель истца уточнил исковые требования, снизив размер исковых требований до ..... руб. 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился о дате, месте времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Просил дело рассмотреть в свое отсутствие с участием представителя.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы, изложенные в уточненном иске, поддержал, просил требования удовлетворить.

Представитель ответчика администрации г. Березники ФИО2, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения иска, обосновав доводами, представленными в письменных возражениях.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему. 

Истец ФИО3 с ..... является собственником помещения, площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: ....., кадастровый № (л.д.86-89). 

Постановлением администрации от ..... №, многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..... признан аварийным и подлежащим сносу и включен его в государственную программу «Обеспечение качественным жильем и услугами ЖКХ населения Пермского края» (л.д.97-100). 

Постановлением администрации города Березники Пермского края № от ..... утвержден список домов, признанных аварийными вследствие аварии на руднике ..... в г. Березники, в который включен и многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..... (л.д.101-102).

ФИО3 обратился в ООО «.....» для определения рыночной стоимости встроенного помещения, расположенного по адресу: ......

В соответствии с отчетом № от ..... рыночная стоимость указанного помещения определена в размере ..... руб. (л.д.8-79).

Не согласившись с представленным отчетом, представителем администрации заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с заключением эксперта ООО «.....» № рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере ..... руб. (л.д.119-211).

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу ч. 1 ст. 7 ЖК РФ В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ подлежат применению по аналогии и к нежилым помещениям.

В соответствии с ч. 4 ст.15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2).

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7).

В соответствии со ст. 56.2 "Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений, в том числе органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Согласно ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в том числе, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса (ч. 4 ст. 56.3 ЗК РФ).

В соответствии с ч.1,2 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Установлено, что до настоящего времени соглашение об изъятии и выкупе между сторонами не заключено.

Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Березники в адрес прежнего собственника ДЛА было направлено уведомление о признании дома аварийным и подлежащим сносу (л.д.103).

Обмен документами: направление бывшему собственнику уведомления о признании дома аварийным, сам по себе заключением соглашения о выкупе спорной квартиры не является, поскольку при отчуждении объектов недвижимого имущества законом предусмотрена письменная форма такого договора, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из положений ч.ч.1-3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При предъявлении иска ФИО3 представлено экспертное заключение № от ....., в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения, площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: ....., кадастровый № составляет ..... руб.

Между тем, для определения рыночной стоимости нежилого помещения в рамках дела назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта № рыночная стоимость объекта исследования составляет ..... руб.

При определении рыночной стоимости спорного объекта суд принимает заключение ООО «.....» эксперта ЖЕО №, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, площадью ..... кв.м., расположенного по адресу....., кадастровый № составляет ..... руб.

Между тем, судом установлено, что спорное помещение было приобретено ФИО3 по договору купли-продажи, заключенному ..... с ДЛА за ..... руб. (л.д.5).

На основании части 3 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Статья 32 ЖК РФ была дополнена новой частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Данная норма вступила в силу ...... Федеральный закон N 473-ФЗ не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Таким образом, при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после ....., размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно материалам дела процедура изъятия помещений у собственников в указанном многоквартирном доме не началась.

На момент вступления в силу части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации между сторонами не возникли отношения по изъятию спорной квартиры, поскольку ответчиком решение об изъятии земельного участка и помещений в аварийном жилом доме по адресу: ....., не принято.

При таких обстоятельствах, учитывая длящийся характер жилищных отношений, связанных с признанием дома аварийным, необходимостью направления предложения собственникам помещений аварийного многоквартирного дома произвести его реконструкцию или снос, принятием решения об изъятии земельного участка, на котором расположен данный дом, а в последующем и жилых помещений, определением стоимости изымаемых объектов недвижимости, направления соглашения собственнику помещения об его изъятии, суд применят к спорным правоотношениям положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, определив выплату возмещения за изымаемое помещение в размере его стоимости на момент приобретения ......

Руководствуясь положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в письме Минстроя России от 17 апреля 2020 г. N 15026-МЕ/06 "О переселении граждан из аварийного жилищного фонда", а также разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в абзаце 3 пункта 1 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Установив, что ФИО3 приобрел указанное помещение по договору купли-продажи от ....., а также принимая во внимание, что помещение, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния, суд пришел к выводу, что истец вправе требовать выплаты выкупной цены за принадлежащее ему помещение в размере стоимости его приобретения и об отсутствии оснований для выкупной цены в большем размере.

Таким образом, в связи с длительным неисполнением ответчиком требований ст. 32 ЖК РФ, в том числе по изъятию нежилого помещения, принадлежащего истцу, права истца нарушены и на администрацию города Березники следует возложить обязанность по изъятию нежилого помещения и выплате истцу выкупной стоимости спорного нежилого помещения. Взыскание выкупной цены непригодного для проживания нежилого помещения является способом защиты нарушенного права истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Обязать администрацию города Березники изъять для муниципальных нужд встроенное нежилое помещение, площадью ..... кв.м, с кадастровым номером №, расположенного на 1-м этаже, по адресу: ...... 

Обязать администрацию города Березники заключить с собственником нежилого помещения ФИО3 соглашение о выкупе встроенного нежилого помещения, площадью ..... кв.м, с кадастровым номером №, расположенного на 1-м этаже, по адресу: ....., по цене в размере ..... руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Председательствующий И.А. Фоменко

Мотивированное решение изготовлено ......