УИД 61RS0№-51

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 августа 2025 года г. Батайск 

Батайский городской суд Ростовской области в составе 

председательствующего судьи Каменской М.Г.,

при секретаре Грачевой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2- 1359/2025 по иску Банк ВТБ (ПАО) к ФИО1, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о признании права собственности ответчика на объект долевого строительства, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Банк ВТБ (ПАО) обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании права собственности ответчика на объект долевого строительства, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ и ФИО1 заключен кредитный договор №V634/2005-0018208 на следующих условиях: сумма кредита - 5 205 506 рублей; срок кредита - 362 месяца с даты предоставления кредита; размер процентов за пользование кредитом - 8 процентов годовых; размер аннуитетного платежа-38 196,16 рублей (на дату заключения договора); целевое использование - на приобретение в собственность на основании Договора приобретения Предмета ипотеки.

Объект недвижимости-квартира, расположенная в строящемся доме по адресу: 

<

адрес>

Цена Предмета ипотеки: 7 447 076,00 рублей (п.12.1.2 Кредитного договора).

Согласно п. 21.10 Кредитный договор заключается в форме электронного документа и подписывается усиленными квалифицированными электронными подписями Сторон.

Договор участия в долевом строительстве - Договор об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому застройщик ООО Специализированный застройщик «СтройГарант» привлекает Участника долевого строительства - ФИО1 к финансированию строительства объекта: «Микрорайон жилой застройки по 

<

адрес>; многоквартирный жилой дом по 

<

адрес> (секции 40,41,42)», расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, «

<

адрес>», 

<

адрес> передаваемый Застройщиком Участнику долевого строительства в соответствии с условиями Договора и обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц обеспечить возведение на земельном участке, площадью 10267,00 кв. м, с кадастровым номером 61:46:0010502:2564, расположенного по адресу: 

<

адрес> «

<

адрес>», 

<

адрес>, 10-этажный каркасно-монолитный жилой дом, секция 41 и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства: Квартиру №, расположенную на 8 этаже, количество комнат: 1, общей площадью 39,05 кв.м, а Участник долевого строительства принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство Объекта в порядке и на условиях, предусмотренных Договором и принять Объект долевого строительства в собственность. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекту будет присвоен постоянный почтовый адрес.

Обеспечением исполнения обязательств по Кредитному договору являются: Залог прав требования по ДУДС на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости; залог (ипотека) в силу закона объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией объекта недвижимости в собственность заемщика.

Договор об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером №.

Ипотека в силу закона зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за номером №.

Согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 5 205 506 были перечислены на расчетный счет заемщика, который перевел денежные средства в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. 

Истец свои обязательства по выдаче кредита исполнил в полном объеме, что подтверждается банковским ордером № от ДД.ММ.ГГГГ, а также платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Заемщиком грубо нарушаются условия кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, в части своевременного возврата кредита и процентов за пользованием им.

На основании ст. 330 ГК РФ и в соответствии с п.п. 13.1, 13.2 Кредитного договора, в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты, начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка в размере 0,06 % процента за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением Заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором, Ответчику ДД.ММ.ГГГГ предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. До настоящего времени требование не исполнено.

Задолженность Ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 424 726,91 рублей, в том числе: 5 202 582,12 рублей - задолженность по кредиту; 190 898,04 рублей - начисленные проценты за пользование кредитом; 8 581,38 рублей - пени за неисполнения обязательства по возврату процентов; 22 665,37 рублей - пени за неисполнение обязательства по просроченному долгу.

Объект введен в эксплуатацию на основании Разрешения Управления по архитектуре и градостроительству 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, до настоящего времени право собственности Ответчика на объект долевого строительства не зарегистрирован.

С учетом вышеизложенного, отсутствуют основания для предъявления в суд требований об обращении взыскания на права требования по Договору об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № (в связи с его фактическим исполнением обеими сторонами договора долевого участия в строительстве), что нарушает право Банка на получение исполнения по кредитному обязательству за счет реализации заложенного имущества.

Таким образом, обращение взыскание может быть только на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, корпус 2, 

<

адрес>, для чего необходимо произвести регистрацию права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение.

Согласно отчету независимого оценщика ООО «МЕМФИС» от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке, рыночная стоимость Квартиры составляет 4 150 000 рублей.

Банк считает возможным просить суд установить начальную продажную цену Квартиры в размере 80% от рыночной стоимости, установленной в Отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.- 3 320 000 руб.

Признать за ФИО1 право собственности на объект долевого строительства по Договору об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать за Банком ВТБ (публичное акционерное общество) право залога (ипотеки) (в силу закона) с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Также просят суд взыскать с ФИО1 в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) задолженность по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5424726.91 рублей, в том числе: 5 202 582,12 рублей - задолженность по кредиту; 190 898,04 рублей - начисленные проценты за пользование кредитом; 8 581,38 рублей - пени за неисполнения обязательства по возврату процентов; 22 665,37 рублей - пени за неисполнение обязательства по просроченному долгу, обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную цену квартиры в размере 80% от рыночной стоимости, установленной в Отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 3 320 000 руб.

Кроме того, просят взыскать с ФИО1 в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 81 973 рублей.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседании надлежащим образом. Просил суд рассматривать дело в отсутствие их представителя.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом по последнему известному суду месту жительства. 

Однако судебная корреспонденция неоднократно возвращалась в адрес суда с указанием «истек срок хранения».

В соответствии со ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Порядок доставки (вручения) почтовых отправлений регламентирован Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи». Приказом Минкомсвязи России от 13.02.2018 № 61, вступившим в законную силу 09.04.2018, были внесены изменения в Правила касаемо порядка доставки (вручения) почтовых отправлений разряда «Судебное», в силу которых при неявке адресата за такими почтовыми отправлениями в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются вторичные извещения. В силу пункта 34 Правил почтовые отправления разряда «судебное» при невозможности вручения их адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней. Не полученные адресатами почтовые отправления из разряда «судебное» возвращаются в суд. При этом, обязанность вручения под расписку вторичного извещения при неявке адресатами за почтовым отправлением и почтовым переводом после доставки первичного извещения исключена из правил оказания услуг почтовой связи.

Если участник дела в течение срока хранения заказной корреспонденции, равного семи дням, не явился без уважительных причин за получением судебной корреспонденции по приглашению органа почтовой связи, то суд вправе признать такое лицо извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин, лишивших ответчика возможности являться за судебными уведомлениями в отделение связи, не представлено.

При таких обстоятельствах неявку за получением заказного письма и судебным извещением следует считать отказом от получения судебного извещения, а неблагоприятные последствия, в связи с не получением судебных уведомлений, в силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ должно нести само лицо.

Таким образом, учитывая все обстоятельства, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Третье лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, в судебное заседание не явилась, неоднократно извещалась судом надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.д., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 14 ст. 7 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» документы, необходимые для заключения договора потребительского кредита (займа) в соответствии с настоящей статьей, включая индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа) и заявление о предоставлении потребительского кредита (займа), могут быть подписаны сторонами с использованием аналога собственноручной подписи способом, подтверждающим ее принадлежность сторонам в соответствии с требованиями федеральных законов, и направлены с использованием информационно телекоммуникационных сетей, в том числе сети "Интернет". Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает обязанности сторон использовать при заключении договора в электронной форме какие-либо конкретные информационные технологии и (или) технические устройства. Таким образом, виды применяемых информационных технологий и (или) технических устройств должны определяться сторонами самостоятельно.

Согласно п. 1 ст.2 Федерального закона от 06.04.2011 №63-ФЗ «Об электронной подписи» электронная подпись - информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию.

По смыслу статьи 4 указанного закона принципами использования электронной подписи являются: право участников электронного взаимодействия использовать электронную подпись любого вида по своему усмотрению, если требование об использовании конкретного вида электронной подписи в соответствии с целями её использования не предусмотрено федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами либо соглашением между участниками электронного взаимодействия; недопустимость признания электронной подписи и (или) подписанного ею электронного документа не имеющими юридической силы только на основании того, что такая электронная подпись создана не собственноручно, а с использованием средств электронной подписи для автоматического создания и (или) автоматической проверки электронных подписей в информационной системе.

В соответствии с п. 1 ст.3 Федерального закона от 06.04.2011 №63-ФЗ «Об электронной подписи» порядок использования электронной подписи в корпоративной информационной системе может устанавливаться оператором этой системы или соглашением между участниками электронного взаимодействия в ней.

При заключении договора в электронной форме допускается использование любых технологий и технических устройств, обеспечивающих создание документа в цифровом виде.

Статьей 5 Федерального закона "Об электронной подписи" предусмотрено, что видами электронных подписей, отношения в области использования которых регулируются настоящим Федеральным законом, являются простая электронная подпись и усиленная электронная подпись. Различаются усиленная неквалифицированная электронная подпись (далее неквалифицированная электронная подпись) и усиленная квалифицированная электронная подпись (далее - квалифицированная электронная подпись).

Простой электронной подписью является электронная подпись, которая посредством использования кодов, паролей или иных средств подтверждает факт формирования электронной подписи определенным лицом.

Как следует из положений ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (правила, регулирующие отношения по договору займа), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Статья 810 ГК РФ предусматривает, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

Согласно ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе- потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО1 заключен кредитный договор №), согласно условиям которого сумма кредита составляет 5205506 рублей, на срок 362 месяца под 8 процентов годовых, размер ежемесячного платежа (аннуитетного) согласно графику платежей 38 196,16 рублей.

Согласно индивидуальным условиям кредита, его целевым назначением является приобретение в собственность путем участия в долевом строительстве квартиры с условным номером объекта № по адресу: 

<

адрес>.

Обеспечением исполнения обязательств по Кредитному договору являются залог (ипотека) прав требования по Договору приобретения на период до оформления права собственности Заемщика на Предмет ипотеки; залог (ипотека) в силу закона предмета ипотеки, который оформляется одновременно с регистрацией права собственности Заемщика на Предмет ипотеки.

Предмет ипотеки приобретается у Застройщика по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, залогодателем является -ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения о регистрации ипотеки в силу закона, номер государственной регистрации №, сведения о залоге: залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в пользу залогодержателя Банк «ВТБ» (ПАО)

Согласно п. 21.10 Кредитный договор заключается в форме электронного документа и подписывается усиленными квалифицированными электронными подписями Сторон.

Судом установлено, что денежные средства по кредитному договору 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 205 506 руб. были перечислены на расчетный счет заемщика, который перевел денежные средства в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. 

Истец свои обязательства по выдаче кредита исполнил в полном объеме, что подтверждается банковским ордером № от ДД.ММ.ГГГГ, а также платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, заемщиком грубо нарушаются условия кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, в части своевременного возврата кредита и процентов за пользованием им.

На основании ст. 330 ГК РФ и в соответствии с п.п. 13.1, 13.2 Кредитного договора, в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты, начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка в размере 0,06 % процента за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением Заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором, Ответчику ДД.ММ.ГГГГ предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. До настоящего времени требование не исполнено.

Как следует из предоставленного истцом расчета, задолженность Ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 424 726,91 рублей, в том числе: 5 202 582,12 рублей - задолженность по кредиту; 190 898,04 рублей - начисленные проценты за пользование кредитом; 8 581,38 рублей - пени за неисполнения обязательства по возврату процентов; 22 665,37 рублей - пени за неисполнение обязательства по просроченному долгу.

Судом проверен данный расчет и признан арифметически верным и соответствующим условиям договора.

Ответчиком не представлено суду доказательств в подтверждение своих возможных возражений на заявленные исковые требования. 

Учитывая изложенное, а также факт нарушения заемщиком существенного условия договора о порядке погашения задолженности, требование банка о взыскании суммы задолженности, процентов и неустойки подлежит удовлетворению в полном объеме, так как обосновано и подтверждено материалами дела.

Судом установлено, что согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № дом по адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 12 указанного Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с положениями ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу пункта 4.7 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенного с ФИО1, при регистрации права собственности Участника долевого строительства (Заемщика) на объект недвижимости одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) в пользу Банка, возникающий на основании закона.

Согласно ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в реестре отсутствуют сведения о правообладателе недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, до настоящего времени право собственности Ответчика на объект долевого строительства не зарегистрирован.

В соответствии с положениями ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Учитывая, что ответчик уклоняется от исполнения обязательства по Кредитному договору, как в части предоставления в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Банка одновременно с представлением документов на государственную регистрацию права собственности на Квартиру, так и в части исполнения обязательства по погашению кредита, суд полагает возможным исковые требования о признании за ФИО1 право собственности на объект долевого строительства по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № - квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес> а также признании за Банком ВТБ (ПАО) право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства - квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

При этом в ст. 348 ГК РФ указано, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 1 Федерального Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает все требования залогодержателя к залогодателю в том объеме, который он будет иметь к моменту удовлетворения требований залогодержателя, включая, но, не ограничиваясь, уплату залогодержателю основной суммы займа по договору займа полностью, предусмотренной договором об ипотеке, а также суммы возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств все неустойки, штрафные санкции, а также возмещение судебных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и необходимых расходов залогодержателя по реализации заложенного имущества.

Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При этом в данном случае помимо специального закона, действуют общие нормы гражданского законодательства.

Таким образом, суд полагает исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежащими удовлетворению, поскольку установлено, что обеспеченное залогом обязательство ответчиком не исполняется.

Из содержания пп. 4 п. 2 ст. 54 указанного Закона следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. 

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Согласно отчету об оценке квартиры № 106-2025 рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес> составляет 4150 000 руб.

При таких обстоятельствах, применив положения ст. 350 ГК РФ, ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке», суд устанавливает начальную продажную цену квартиры в размере 3320000 рублей (80% рыночной стоимости) и способ реализации имущества - путем продажи с публичных торгов.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей;

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В данном случае истцом уплачена государственная пошлина за подачу иска в сумме 81 973 руб., которая подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Банк ВТБ (ПАО) к ФИО1 о признании права собственности ответчика на объект долевого строительства, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность по Кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме 5424726,91 рублей, в том числе: 5202582,12 рублей - задолженность по основному долгу; 190898,04 рублей - задолженность по начисленным процентам; 3 8581,38 рублей - задолженность по пени за неисполнение обязательств по возврату процентов; 22665,37 рублей - задолженность по пени за неисполнение обязательств по просроченному долгу.

Взыскать с ФИО1 в пользу Банка ВТБ (ПАО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 81 973 рублей.

Признать за ФИО1 право собственности на объект долевого строительства по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №- квартиру №, общей площадью 37,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>

Признать за Банком ВТБ (ПАО) право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства - 

<

адрес>, общей площадью 37,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> корпус 2.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности за ФИО1 на квартиру №, общей площадью 37,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> и ипотеки (в силу закона) в пользу Банк ВТБ (ПАО) с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства - №, общей площадью 37,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>..

Обратить взыскание на квартиру №, общей площадью 37,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену залога в размере 3 320 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд 

<

адрес> в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Cудья М.Г.Каменская

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.