__" http-equiv=Content-Type> 

__

Дело __

25.02.2025г. г.Новосибирск

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Судья Заельцовского районного суда г.Новосибирска Елапов Ю.В. при секретаре Кравец А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело по исковому заявлению Н.С.К. к АО СЗ «Румер», о взыскании расходов по устранению недостатков квартиры по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику, о взыскании расходов по устранению недостатков квартиры по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, указывая на то, что xx.xx.xxxx. между Н.С.К., xx.xx.xxxx года рождения, и АО СЗ «Румер» (ОГРН __, ИНН __) заключен Договор __ участия в долевом строительстве.

Согласно п.1.1 ДДУ __ Застройщик обязуется в срок, предусмотренный настоящим договором своими силами или с привлечением других лиц, построить «многоквартирные средне этажные жилые дома с пристроенными подземными автостоянками с встроенной дошкольного образовательной организацией, автостоянки с эксплуатируемой кровлей, объект обслуживания жилой застройки, газовая котельная под адресу: Новосибирская область, Барышевский сельсовет п.Каинская Заимка», расположенный по адресу: Новосибирская область, Барышевский сельсовет п.Каинская Заимка на земельном участке с кадастровым __

Согласно п.1.2 ДДУ __ объектом долевого строительства является жилое помещение, __ этаж 2, общая площадь 40,12 кв.м., количество __

В силу п.3.1 ДДУ __ срок ввода жилого дома в эксплуатацию установлен не позднее 3 квартала 2022 года.

Согласно п.4.1 ДДУ __ цена договора (цена объекта долевого участия) составляет __ рублей.

В силу п.4.3 ДДУ __ платеж в сумме, указанной в п.4.1 Договора, Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств, в следующем порядке и сроки:

Первый платеж в сумме __ рублей Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств в течении 3 рабочих дней после государственной регистрации настоящего Договора путем перевода денежных средств на специальный счет Эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк» на имя Участника долевого строительства.

Второй платеж в сумме __ рубль 83 копейки в счет оплаты первоначального взноса оплачивается за счёт Бюджетных средств материнского капитала до 20.12.2021г. в безналичном порядке из Пенсионного Фонда РФ на открытый в ПАО «Сбербанк» счет Эскроу, на имя Н.С.К..

Третий платеж в сумме 2 416 118 рублей 17 копеек Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств до 28.02.2022г., путем перевода денежных средств на специальный счет Эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк» на имя Участника долевого строительства.

Истец свои обязательства по оплате стоимости квартир исполнила в полном объеме, что подтверждается выписками из счетов Эскроу, открытых в ПАО «Сбербанк» __ __

В соответствии с п.5.1.3 ДДУ __ Застройщик обязан передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, не позднее срока предусмотренного настоящим договором.

Согласно п.8.1 ДДУ __ Застройщик обязан передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.12.2022г.

Номер государственной регистрации сделки участия в долевом строительстве: __ от 25.11.2021г.

16.11.2018г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору __ участия в долевом строительстве. В соответствии с п.1 дополнительного соглашения п.3.1 основного ДДУ изложен в новой редакции, из которого следует, Застройщик обязуется организовать строительство и ввод объекта строительства в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2023 года. Согласно п.2 дополнительного соглашения, п.8.1 основного ДДУ изложен в новой редакции, из которого следует, что Застройщик обязуется передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.09.2023г.

Номер государственной регистрации сделки дополнительного соглашения: __ от 17.11.2022г.

Кроме того, xx.xx.xxxx. между Н.С.К., xx.xx.xxxx года рождения, и АО СЗ «Румер» (ОГРН __, ИНН __) заключен Договор __ участия в долевом строительстве.

Согласно п.1.1 ДДУ Застройщик обязуется в срок, предусмотренный настоящим договором своими силами или с привлечением других лиц построить «многоквартирные среднеэтажные жилые дома с пристроенными подземными автостоянками с встроенной дошкольного образовательной организацией, автостоянки с эксплуатируемой кровлей, объект обслуживания жилой застройки, газовая котельная под адресу Новосибирская область, Барышевский сельсовет п. Каинская Заимка», расположенный по адресу: Новосибирская область, Барышевский сельсовет п. Каинская Заимка на земельном участке с кадастровым __

Согласно п1.2 ДДУ __ объектом долевого строительства является жилое помещение, __ этаж 2, общая площадь 37,81 кв.м., количество __

В силу п.3.1 ДДУ __ срок ввода жилого дома в эксплуатацию установлен не позднее 3 квартала 2022 года.

Согласно п.4.1 ДДУ __ цена договора (цена объекта долевого участия) составляет __ рублей.

В силу п.4.3 ДДУ __ платеж в сумме, указанной в п.4.1 Договора, Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств в следующем порядке и сроки:

Первый платеж в сумме __ 000 рублей Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств в течении 3 рабочих дней после государственной регистрации настоящего Договора путем перевода денежных средств на специальный счет Эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк» на имя Участника долевого строительства.

Второй платеж в сумме __ рублей 00 копеек Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств до 28.02.2022 путем перевода денежных средств на специальный счет Эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк» на имя Участника долевого строительства.

В соответствии с п.5.1.3 ДДУ __ Застройщик обязан передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, не позднее срока предусмотренного настоящим договором.

Согласно п.8.1 ДДУ __ Застройщик обязан передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.12.2022г.

Номер государственной регистрации сделки участия в долевом строительстве: __ от 25.11.2021г.

16.11.2022г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору __ участия в долевом строительстве. В соответствии с п.1 дополнительного соглашения п.3.1 основного ДДУ изложен в новой редакции, из которого следует, Застройщик обязуется организовать строительство и ввод объекта строительства в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2023 года. Согласно п.2 дополнительного соглашения, п.8.1 основного ДДУ изложен в новой редакции, из которого следует, что Застройщик обязуется передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.09.2023г.

Номер государственной регистрации сделки дополнительного соглашения: __ от 17.11.2022г.

15 января 2024 года Застройщик составил 2 односторонних акта о передаче указанных объектов долевого строительства, в связи с невыполнением участником долевого строительства обязанности по приемке объекта долевого строительства, о чем был уведомлен письмом от 23.08.2023г. Фактически указанные письма истец не получала. О составлении односторонних актов истец узнала от ООО «УК Прайм Хаус» 29.05.2024г.

Ей (истцу) указанное уведомление не поступало, уведомлений от оператора почтовой связи истец не получала.

Таким образом, застройщиком в нарушение требования ФЗ №214-ФЗ, односторонние акты о передаче объекта долевого строительства от 15.01.2024г. составлены не законно и необоснованно, соответственно являются недействительными.

25.06.2024г. составлены еще по одному акту о недостатках на каждый объект долевого строительства с участием представителей Н.С.К. и ООО СЗ «Румер», но Застройщик свои обязанности предусмотренные ДДУ по устранению выявленных недостатков до настоящего времени не устранил.

Согласно дополнительным соглашениям к договорам __ и 1-1/2/55 участия в долевом строительстве Застройщик обязуется передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.09.2023, но до настоящего времени Объекты мне не переданы, недоставки, указанные в актах, застройщик не устранил.

Пунктами 10.1 договора __ м п. 10.1 договора __ гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет.

В связи с выявленными в ходе осмотра большого количества строительных недостатков и дефектов она (истец) обратилась в ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» с целью подтверждения наличия выявленных недостатков и определения рыночной стоимости работ и материалов.

Согласно заключению специалиста __ от 08.11.2024г. рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, обнаруженных в квартире, расположенной по адресу: Новосибирская обл., п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __ составляет __ рублей 00 копеек

Согласно заключению специалиста __ от 08.11.2024г. рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, обнаруженных в квартире, расположенной по адресу: Новосибирская обл., п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __ составляет __ рублей 00 копеек.

Кроме того, в связи с передачей односторонних актов о передаче объектов долевого строительства от 15.01.2024г. в УК «Прайм Хаус» на квартиры начали начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг. Общая сумма коммунальных платежей по состоянию на 21.11.2024г. составляет __ рублей 19 копеек.

Учитывая, что гарантийный срок на квартиру не истек, истец просит о взыскании расходов на устранение недостатков в размере, установленным проведенным исследованием в размере __ рублей 00 копеек квартире, расположенной по адресу: Новосибирская область, п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __ и __ рублей 00 копеек квартире, расположенной по адресу: Новосибирская область, п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __

Согласно п. 1 ст. 23 ФЗ __ ФЗ, за нарушение предусмотренных ст.ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Застройщиком допущено нарушение условий договора в части невыполнения требований истца.

При этом указанный договор участия в долевом строительстве не содержит положений, допускающих одностороннее изменение его условий.

12.07.2023г. она (истец) в адрес ответчика направила претензию об устранении недостатков, указанных в актах от 25.06.2024г. объекта долевого строительства. Данная претензия оставлена ответчиком без рассмотрения. В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке не исполнил требования истца, с него подлежит взысканию неустойка.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 12.07.2024г. (дата направления претензии ответчику) до 01.08.2024г. (даты направления иска в суд), в размере 1%, что составляет 66800 рублей 00 копеек х 1% х 21 день= 14028 рублей 00 копеек по договору ДДУ __ и 65100 рубль 00 копеек х 1% х 21 день= 13671 рубль 00 копеек по договору ДДУ __

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Согласно п.45 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. 

Размер компенсации морального вреда не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Учитывая долговременный период просрочки передачи квартир, а также стесненные условия, в которых вынужден проживать истец в период ожидания передачи квартир, истцу причинен моральный вред, выразившийся в постоянных волнениях и переживаниях по поводу не предоставления в пользование квартир, которые приобретены на все имеющиеся сбережения.

Так как со стороны ответчика имело место ненадлежащее исполнение договорных обязательств, в соответствии со ст.15 ФЗ __ ФЗ, с учетом степени вины нарушителя и степени нравственных страданий, истец считает необходимо взыскать с ответчика, компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 рублей.

На основании изложенного, истец, уточнив исковые требования, просит суд: Признать односторонний акт от 15.01.2024г., о передаче объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве __ от 22.11.2021г. недействительным.

Признать односторонний акт от 15.01.2024г. о передаче объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве __ от 22.11.2021г. недействительным.

Возложить на Ответчика обязанность внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг ООО «УК Прайм Хаус» с 15.01.2024г. до даты исполнения обязательства по передаче квартир.

Взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы для устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, обнаруженных в квартире, расположенной по адресу: Новосибирская область, п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __ в размере 65 100 рублей 00 копеек.

Взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы для устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, обнаруженных в квартире, расположенной по адресу: Новосибирская область, п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __ в размере 66 800 рублей 00 копеек.

Взыскать с Ответчика в пользу Истца, неустойку за нарушение сроков оплаты расходов на устранение недостатков квартиры, расположенной по адресу: Новосибирская область, п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __ в размере 14028 рублей 00 копеек, а с 02.08.2024 до даты исполнения обязательства по передаче квартиры.

Взыскать с Ответчика в пользу Истца, неустойку за нарушение сроков оплаты расходов на устранение недостатков квартиры, расположенной по адресу: Новосибирская область, п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __ в размере 13 671 рублей 00 копеек, а с 02.08.2024 до даты исполнения обязательства по передаче квартиры.

Взыскать с Ответчика в пользу Истца компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 рублей (л.д.2-5;90-95).

Истец в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена, просила суд рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель истца по доверенности К.А.А., в судебном заседании заявленные уточненные исковые требования на л.д.90-95, поддержала в полном объеме, просила суд иск удовлетворить. 

Представитель ответчика по доверенности К.Е.Я., в судебном заседании заявленные уточненные исковые требования не признала, просила суд в иске отказать.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, считает, что заявленные уточненные исковые требования на л.д.90-95, подлежат удовлетворению частично.

Из обстоятельств дела видно, что 22.11.2021г. между Н.С.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и АО СЗ «Румер» (ОГРН __, ИНН __) заключен Договор __ участия в долевом строительстве (л.д.18-31).

Согласно п.1.1 ДДУ __ Застройщик обязуется в срок, предусмотренный настоящим договором своими силами или с привлечением других лиц, построить «многоквартирные средне этажные жилые дома с пристроенными подземными автостоянками с встроенной дошкольного образовательной организацией, автостоянки с эксплуатируемой кровлей, объект обслуживания жилой застройки, газовая котельная под адресу: Новосибирская область, Барышевский сельсовет п.Каинская Заимка», расположенный по адресу: Новосибирская область, Барышевский сельсовет п.Каинская Заимка на земельном участке с кадастровым __

Согласно п.1.2 ДДУ __ объектом долевого строительства является жилое помещение, __ этаж 2, общая площадь 40,12 кв.м., количество __

В силу п.3.1 ДДУ __ срок ввода жилого дома в эксплуатацию установлен не позднее 3 квартала 2022 года.

Согласно п.4.1 ДДУ __ цена договора (цена объекта долевого участия) составляет 4 400 000 рублей.

В силу п.4.3 ДДУ __ платеж в сумме, указанной в п.4.1 Договора, Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств, в следующем порядке и сроки:

Первый платеж в сумме 1 500 000 рублей Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств в течении 3 рабочих дней после государственной регистрации настоящего Договора путем перевода денежных средств на специальный счет Эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк» на имя Участника долевого строительства.

Второй платеж в сумме 483 881 рубль 83 копейки в счет оплаты первоначального взноса оплачивается за счёт Бюджетных средств материнского капитала до 20.12.2021г. в безналичном порядке из Пенсионного Фонда РФ на открытый в ПАО «Сбербанк» счет Эскроу, на имя Н.С.К..

Третий платеж в сумме 2 416 118 рублей 17 копеек Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств до 28.02.2022г., путем перевода денежных средств на специальный счет Эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк» на имя Участника долевого строительства.

Истец свои обязательства по оплате стоимости квартир исполнила в полном объеме, что подтверждается выписками из счетов Эскроу, открытых в ПАО «Сбербанк» __ 810 8 4405 __ и __ 810 8 4405 __

В соответствии с п.5.1.3 ДДУ __ Застройщик обязан передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, не позднее срока предусмотренного настоящим договором.

Согласно п.8.1 ДДУ __ Застройщик обязан передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.12.2022г.

Номер государственной регистрации сделки участия в долевом строительстве: __ от 25.11.2021г.

16.11.2018г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору __ участия в долевом строительстве. В соответствии с п.1 дополнительного соглашения п.3.1 основного ДДУ изложен в новой редакции, из которого следует, Застройщик обязуется организовать строительство и ввод объекта строительства в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2023 года. Согласно п.2 дополнительного соглашения, п.8.1 основного ДДУ изложен в новой редакции, из которого следует, что Застройщик обязуется передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.09.2023г.

Номер государственной регистрации сделки дополнительного соглашения: __ от 17.11.2022г.

Кроме того, 22.11.2021г. между Н.С.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и АО СЗ «Румер» (ОГРН __, ИНН __) заключен Договор __ участия в долевом строительстве (л.д.36-47).

Согласно п.1.1 ДДУ Застройщик обязуется в срок, предусмотренный настоящим договором своими силами или с привлечением других лиц построить «многоквартирные среднеэтажные жилые дома с пристроенными подземными автостоянками с встроенной дошкольного образовательной организацией, автостоянки с эксплуатируемой кровлей, объект обслуживания жилой застройки, газовая котельная под адресу Новосибирская область, Барышевский сельсовет п. Каинская Заимка», расположенный по адресу: Новосибирская область, Барышевский сельсовет п. Каинская Заимка на земельном участке с кадастровым __

Согласно п1.2 ДДУ __ объектом долевого строительства является жилое помещение, __ этаж 2, общая площадь 37,81 кв.м., количество __

В силу п.3.1 ДДУ __ срок ввода жилого дома в эксплуатацию установлен не позднее 3 квартала 2022 года.

Согласно п.4.1 ДДУ __ цена договора (цена объекта долевого участия) составляет 4 200 000 рублей.

В силу п.4.3 ДДУ __ платеж в сумме, указанной в п.4.1 Договора, Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств в следующем порядке и сроки:

Первый платеж в сумме 1 500 000 рублей Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств в течении 3 рабочих дней после государственной регистрации настоящего Договора путем перевода денежных средств на специальный счет Эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк» на имя Участника долевого строительства.

Второй платеж в сумме 2 700 000 рублей 00 копеек Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств до 28.02.2022 путем перевода денежных средств на специальный счет Эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк» на имя Участника долевого строительства.

В соответствии с п.5.1.3 ДДУ __ Застройщик обязан передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, не позднее срока предусмотренного настоящим договором.

Согласно п.8.1 ДДУ __ Застройщик обязан передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.12.2022г.

Номер государственной регистрации сделки участия в долевом строительстве: __ от 25.11.2021г.

16.11.2022г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору __ участия в долевом строительстве. В соответствии с п.1 дополнительного соглашения п.3.1 основного ДДУ изложен в новой редакции, из которого следует, Застройщик обязуется организовать строительство и ввод объекта строительства в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2023 года. Согласно п.2 дополнительного соглашения, п.8.1 основного ДДУ изложен в новой редакции, из которого следует, что Застройщик обязуется передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.09.2023г. (л.д.48;49).

Номер государственной регистрации сделки дополнительного соглашения: __ от 17.11.2022г.

15 января 2024 года Застройщик составил 2 односторонних акта о передаче указанных объектов долевого строительства, в связи с невыполнением участником долевого строительства обязанности по приемке объекта долевого строительства, о чем был уведомлен письмом от 23.08.2023г. Фактически указанные письма истец не получала. О составлении односторонних актов истец узнала от ООО «УК Прайм Хаус» 29.05.2024г.

Согласно с п.6 ст.8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года __ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В соответствии с данной нормой закона истцу указанное уведомление не поступало, уведомлений от оператора почтовой связи истец не получала.

Таким образом, застройщиком в нарушение требования ФЗ №214-ФЗ, односторонние акты о передаче объекта долевого строительства от 15.01.2024г. составлены не законно и необоснованно, соответственно являются недействительными, а поэтому в этой части иск подлежит удовлетворению.

В октябре 2023 года истец с участием представителя застройщика производила осмотр квартир, в результате которого были составлены по одному акту о выявленных недостатках на каждую квартиру. Акты составлены в одном экземпляре, их копию истцу, не вручали. Впоследствии данные акты были утрачены Застройщиком. В указанный день истца не уведомляли о завершении строительства, подписать двухсторонний акт не предлагали. О том, что истец якобы не выполняет обязанности по приемке объекта долевого строительства, ничего не говорили и не уведомляли. В последствии Застройщик свои обязанности предусмотренные ДДУ по устранению выявленных недостатков не устранял, на звонки не отвечал.

25.06.2024г. составлены еще по одному акту о недостатках на каждый объект долевого строительства с участием представителей Н.С.К. и ООО СЗ «Румер», но Застройщик свои обязанности предусмотренные ДДУ по устранению выявленных недостатков до настоящего времени не устранил (л.д.55).

Согласно дополнительным соглашениям к договорам __ и 1-1/2/55 участия в долевом строительстве Застройщик обязуется передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.09.2023г., но до настоящего времени Объекты мне не переданы, недоставки, указанные в актах, застройщик не устранил.

Пунктами 10.1 договора __ м п.10.1 договора __ гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет.

В связи с выявленными в ходе осмотра большого количества строительных недостатков и дефектов истец обратилась в ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» с целью подтверждения наличия выявленных недостатков и определения рыночной стоимости работ и материалов (л.д.99-153).

Согласно заключению специалиста __ от 08.11.2024г. рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, обнаруженных в квартире, расположенной по адресу: Новосибирская обл., п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __ составляет 65 100 рублей 00 копеек (л.д.99-125).

Согласно заключению специалиста __ от 08.11.2024г. рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, обнаруженных в квартире, расположенной по адресу: Новосибирская обл., п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __ составляет 66 800 рублей 00 копеек (л.д.126-153).

Кроме того, в связи с передачей односторонних актов о передаче объектов долевого строительства от 15.01.2024г. в УК «Прайм Хаус» на квартиры начали начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг. Общая сумма коммунальных платежей по состоянию на 21.11.2024г. составляет 71 066 рублей 19 копеек.

В соответствии со ст.153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, а также лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

При этом согласно ч.1 ст.12 ФЗ №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст.8 ФЗ №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. Передача объекта долевого строительства осуществляется после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах осуществляется в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 __

Согласно п.п. «а» п.3 данных Правил коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения и проживающим с ним лицам начиная с установленного жилищным законодательством Российской Федерации момента, а именно с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Таким образом, после ввода жилого дома в эксплуатацию и до момента передачи квартир участникам долевого строительства застройщик признается лицом, обязанным оплачивать расходы на содержание жилых помещений и на оплату потребленных коммунальных услуг, а поэтому указанное требование истца, подлежит удовлетворению.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.1 ст.408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу ч.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.7 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. __ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004г. __ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004г. __ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Положениями части 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004г. __ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25.10.2018г. __ часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Таким образом, в случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. 

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Так, при приемке квартиры, истцом обнаружены недостатки помещений, перечисленные в акте осмотра от 25.06.2024г. (л.д.55).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

Факта необоснованного уклонения истца, от принятия квартиры надлежащего качества судом не установлено.

Суд учитывает положения материального закона, определяющего порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующих право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве с учетом условий договора.

Как указала истец, её отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 названного закона, до сегодняшнего дня, строительные недостатки в квартире истца не устранены, доказательств обратного, ответчиком суду не представлено, а поэтому, требование истца, о взыскании расходов по устранению недостатков квартир истца по договору участия в долевом строительстве, подлежит удовлетворению.

В судебном заседании представитель ответчика не оспаривала заявленные истцом суммы (их размер) необходимые для устранения недостатков квартир истца. 

Ходатайство о проведении судебной экспертизы по этому вопросу не заявляла.

Истец в исковом заявлении указывает, ч то с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 12.07.2024г. (дата направления претензии ответчику) до 01.08.2024г. (даты направления иска в суд), в размере 1%, что составляет __ рублей 00 копеек х 1% х 21 день= __ рублей 00 копеек по договору ДДУ __ и __ рубль 00 копеек х 1% х 21 день= __ рубль 00 копеек по договору ДДУ __

Суд считает, что в указанном требовании о взыскании неустойки следует отказать. 

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024г. __ "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" введён мораторий на неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период с 22.03.2024г. (дня вступления в силу указанного постановления до 30 июня 2025г. включительно.

Таким образом, период неустойки, заявленный истцом с 12.07.2024г. по 01.08.2024г., полностью поглощается периодом действия моратория с 22.03.2024г. до 30 июня 2025г. включительно.

В силу ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст.15 ФЗ №2300-1 ФЗ, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд, в соответствии с требованиями ст.151 ГК РФ, учитывает степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства, степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

При этом согласно п.45 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Учитывая долговременный период просрочки передачи квартир, а также стесненные условия, в которых вынужден проживать истец в период ожидания передачи квартир, истцу причинен моральный вред, выразившийся в постоянных волнениях и переживаниях по поводу непредоставления в пользование квартир, которые приобретены на все имеющиеся сбережения.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика, компенсации морального вреда в размере __ рублей.

Суд, учитывая степень нравственных страданий истца, виновные действия ответчика, их последствия, возможность устранить выявленные недостатки, считает разумным и возможным, определить размер компенсации морального вреда в сумме __ рулей.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, по правилам ч.3 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в размере __ рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать односторонний акт от 15.01.2024г., о передаче объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве __ от 22.11.2021г. между АО СЗ «Румер» и Н.С.К., недействительным.

Признать односторонний акт от 15.01.2024г. о передаче объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве __ от 22.11.2021г. между АО СЗ «Румер» и Н.С.К., недействительным.

Возложить на АО СЗ «Румер» обязанность внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг ООО «УК Прайм Хаус» с 15.01.2024г. до даты исполнения обязательства по передаче квартир истцу Н.С.К..

Взыскать с АО СЗ «Румер» в пользу Н.С.К., расходы для устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, обнаруженных в квартире, расположенной по адресу: Новосибирская область, п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __ в размере __ рублей 00 копеек.

Взыскать с АО СЗ «Румер» в пользу Н.С.К., расходы для устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, обнаруженных в квартире, расположенной по адресу: Новосибирская область, п.Каинская Заимка, ... озеро, __ __ в размере __ рублей 00 копеек.

Взыскать с АО СЗ «Румер» в пользу Н.С.К., компенсацию морального вреда в размере __ рублей.

Взыскать с АО СЗ «Румер» в пользу Н.С.К., штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, размер штрафа составляет 6 845 рублей.

В остальной части иска отказать.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ №1916 от 26.12.2024г., предоставить отсрочку исполнения решения суда до 30.06.2025г. (включительно).

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке, в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Судья подпись Ю.В. Елапов 

Мотивированное решение суда изготовлено 04.03.2025г.

__ в Заельцовском районном суде г.Новосибирска