УИД 14RS0035-01-2025-009411-69

Дело №2-6121/2025 №33-3765/2025

Судья Ефимова Л.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Якутск 24 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кузьминой М.А., судей Протодьяконова В.С., Терешкиной Е.Г. при секретаре Алексеевой М.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о защите прав потребителей

по апелляционной жалобе ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Кузьминой М.А., пояснения представителя истцов ФИО3, представителя ответчика ФИО4, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований ссылаясь на то, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 20 января 2022 года № ... общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее – ООО СЗ «ЖСК») обязалось передать истцам объект долевого строительства – квартиру № ... на ******** этаже в жилом доме, расположенном по адресу: .........., общей проектной площадью 49,36 кв.м, стоимостью 6170000 рублей, стоимость 1 кв.м – 125000 рублей. Истцы ФИО1, ФИО2 полностью оплатили стоимость квартиры, однако при сдаче объекта обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры, истцы не согласны с определением застройщиком площади жилого помещения без понижающего коэффициента. Полагают, что у них возникло право требования уменьшения покупной цены на 673750 рублей. Поскольку в удовлетворении претензии истцов ответчиком отказано, просили взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 673750 рублей, компенсацию морального вреда в пользу ФИО1 в размере 50000 рублей, в пользу ФИО2 в размере 30000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, а также судебные расходы в виде расходов по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей, по оплате нотариальных услуг в размере 3800 рублей, по оплате почтовых расходов в размере 650 рублей.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 30 июня 2025 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца привлечены публичное акционерное общество (далее – ПАО) «Сбербанк России», ФИО2

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 06 августа 2025 года ФИО2 исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца в связи со вступлением в процесс в качестве соистца.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 октября 2025 года исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО СЗ «ЖСК» о защите прав потребителей удовлетворены частично. С ООО СЗ «ЖСК» в пользу ФИО1, ФИО2 солидарно взысканы денежные средства в размере 673750 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей, по оплате услуг нотариуса в размере 7600 рублей, по оплате почтовых услуг в размере 650 рублей, а также компенсация морального вреда по 20000 рублей в пользу каждого. В остальной части иска отказано. Также с ООО СЗ «ЖСК» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24475 рублей.

С решением суда не согласился ответчик ООО СЗ «ЖСК», представитель по доверенности которого ФИО4 обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что суд посчитал императивным требование закона о расчете цены договора исключительно исходя из общей приведенной площади (с понижающим коэффициентом 0,3 к площади балкона), тогда как в формулировке закона в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ конкретно указано, что цена договора может быть рассчитана как из общей площади объекта долевого строительства, так и из общей приведенной площади объекта долевого строительства с применением соответствующих цен единиц таких площадей. Судом неправильно применена часть 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в той части, что, посчитав обязательным при определении цены договора применение общей приведенной площади, суд не применил соответствующую цену единицы общей приведенной площади. При этом цена единицы общей площади установлена на основании судебной экспертизы, результаты которой не опровергнуты. Судом также не принято во внимание то, что частью 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ не установлено каких-либо ограничений по порядку изменения, уточнения цены договора по окончанию строительства и такой порядок устанавливается сторонами в самом договоре и уточнение цены договора исходя из общей площади не нарушает права истцов и полностью соответствует принципу свободы договора. В решении суда отсутствует обоснование неправильности оформления застройщиком проектной декларации, при этом не принято во внимание, что общая площадь объекта долевого строительства в договоре определяется проектной документацией, опубликованной проектной декларацией, разрешением на строительство, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Суд не принял к сведению, что для уточнения цены договора берется в расчет отклонение фактической созданной и проектной общей площади. Таким образом, применение общей приведенной и кадастровых площадей не изменяет существа и сути взятой за основу общей проектной площади. Суд не принял во внимание, что затраты на строительство одного квадратного метра общей площади или общей приведенной площади не могут быть разными. Кроме того, в нарушение норм материального права данное дело рассмотрено судом за пределами сроков исковой давности, поскольку договор между сторонами со всеми существенными условиями был заключен 20 января 2022 года, а с претензией истец ФИО1 обратилась к ответчику только 16 мая 2025 года.

Представитель ответчика ООО СЗ «ЖСК» по доверенности ФИО4 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Истцы ФИО1, ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, их представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании с апелляционной жалобой не согласился, просил в ее удовлетворении отказать, решение суда оставить без изменения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истцов ПАО «Сбербанк России», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщено, ходатайств не заявлено.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно в установленном статьями 14, 15 Федерального закона от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке размещена на сайте Верховного Суда Республики Саха (Якутия) (vs.jak.sudrf.ru раздел «Судебное делопроизводство»).

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным провести судебное заседание при указанной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

По смыслу статей 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не допущены при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО СЗ «ЖСК» является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: ...........

01 апреля 2021 года Окружная администрация города Якутска выдала ООО СЗ «ЖСК» разрешение № ... на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Многоквартирный жилой дом № ... с нежилыми помещениями в № ... квартале города Якутска». 08 декабря 2022 года Окружная администрация города Якутска выдала ООО СЗ «ЖСК» разрешение № ... на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

Между истцами и ООО СЗ «ЖСК» 20 января 2022 года был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома № ..., согласно которому ответчик обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом по адресу: .......... (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства с условным номером № ..., общей площадью 49,36 кв.м, этаж ********, а участники обязуются принять объект долевого строительства и оплатить обусловленную договором цену. Цена договора определена в размере 6170000 рублей (пункт 4.1 договора). Согласно пункту 4.2 договора стоимость одного квадратного метра определена в размере 125000 рублей.

Договором предусмотрена оплата стоимости объекта долевого строительства площадью 49,36 кв.м, в которую входит площадь непосредственно квартиры 19,34 + 20,37 кв.м и площадь балкона 7,43 кв.м без понижающего коэффициента.

Приложением №1 к договору установлены основные характеристики объекта долевого строительства. Проектная общая площадь определена в размере 49,36 кв.м, в том числе: одна комната – 19,34 кв.м, кухня – 12,65 кв.м, коридор – 3,97 кв.м, санузел – 3,75 кв.м, балкон – 7,43 кв.м.

Согласно акту сверки взаиморасчетов от 08 декабря 2022 года разница между фактической общей площадью объекта долевого строительства и проектной общей площадью объекта долевого строительства составила 1,41 кв.м, в связи с чем разница между окончательной ценой договора долевого участия и суммой денежных средств, фактически переплаченных участниками долевого строительства, составляет 176250 рублей, которые ответчик выплатил истцам в полном объеме, что сторонами по делу не оспаривается.

22 декабря 2022 года между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истцы приняли квартиру, расположенную по адресу: .........., без существенных замечаний. Истцам был передан объект долевого участия площадью 47,95 кв.м, в том числе площадь жилых помещений без учета площади балкона 40,24 кв.м, где площадь балкона равняется 7,71 кв.м.

Фактические обмеры истцом по настоящему делу не оспариваются, с методикой обмера площади истцы не согласны в части неприменения понижающего коэффициента.

На указанное жилое помещение зарегистрировано право общей совместной собственности истцов, а также обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 06 августа 2025 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) от 09 сентября 2025 года № ... фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства квартиры № ... в многоквартирном доме по улице .........., дом № ..., с учетом балкона (лоджии) определена площадью 42,34 кв.м, стоимость единицы общей приведенной проектной площади объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве составляет 140498,33 рубля.

Частично удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что площадь объекта долевого строительства для определения его цены в договоре долевого участия должна определяться как площадь жилых помещений и площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,3 и соответственно площадь балкона составляет 2,31 кв.м (7,71 кв.м х 0,3), возможность уменьшения стоимости объекта при изменении фактической его площади относительно указанной в договоре предусмотрена также пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве, в связи с чем пришел об обоснованности исковых требований о соразмерном уменьшении цены. Кроме того, установив нарушение прав истцов как потребителей в пределах сроков исковой давности, не усмотрев при этом пропуска данного срока, суд взыскал в пользу истцов компенсацию морального вреда, а также судебные расходы, однако, принимая во внимание, что истец ФИО1 обратилась с требованием о взыскании денежных средств в период действия моратория на взыскание штрафных санкций, отказал во взыскании штрафа.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, полагая, что судом первой инстанции при рассмотрении данного дела правильно определены юридически значимые обстоятельства, дана надлежащая правовая оценка собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы данным Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям данного Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 названного Федерального закона).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (часть 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В силу части 4.1 названной статьи 4 условия договора, предусмотренные частью 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено из материалов дела, проектная декларация по вышеуказанному объекту капитального строительства утверждена и разрешение на строительство дома получено застройщиком в 2021 году, договор участия в долевом строительстве жилого дома между сторонами заключен 20 января 2022 года, таким образом, на момент возникновения отношений действовали и подлежат применению к данным правоотношениям положения нормативных правовых актов, действовавшие на указанный момент.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, вступившей в силу с 01 января 2017 года и действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Таким образом, данной нормой права предусмотрено два способа формирования цены договора: 1) в твердой денежной сумме без привязки к площади и стоимости единицы площади; 2) цена от общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Из проектной документации и договора участия в долевом строительстве жилого дома видно, что застройщиком был выбран способ формирования цены договора, исходя из общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Вместе с тем в силу прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

В силу части 3 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если установлено договором, по своему выбору вправе потребовать застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Правильно установив имеющие значение для дела обстоятельства, принимая во внимание, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, верно применив приведенные правовые нормы и разъяснения, суд пришел к обоснованному выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

Согласно пункту 4.3 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 20 января 2022 года № ... стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмера в отношении объекта долевого строительства и рассчитывается посредством умножения фактической площади объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.2 договора.

Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером.

В силу пункта 4.4 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 20 января 2022 года № ..., если по результатам обмеров объекта долевого строительства фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной общей площади объекта долевого строительства застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в пункте 4.2 договора.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5, для балконов – 0,3.

Таким образом, по настоящему делу цена договора застройщиком в обязательном порядке должна была формироваться исходя из общей приведенной площади помещения, а не из общей площади, как ошибочно полагает ответчик.

Площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента должна составлять 42,55 кв.м (40,24 кв.м + 2,31 (7,71 х 0,3) кв.м), следовательно, стоимость квартиры должна составлять 5318750 рублей, исходя из расчета 42,55 кв.м х 125000 рублей.

Поскольку ответчик с учетом акта сверки взаиморасчетов от 08 декабря 2022 года оплатил истцам стоимость квартиры за переплаченную площадь в размере 176250 рублей, следовательно, размер денежной суммы, подлежащей возвращению ответчиком истцам, составляет 673750 рублей, исходя из следующего расчета: 6170000 рублей – 5318750 рублей – 176250 рублей.

Взыскивая с ответчика подлежащую возвращению истцам денежную сумму, судом первой инстанции обоснованно не применены к данным правоотношениям положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно указанной норме права при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным указанным Федеральным законом.

Данная часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ введена Федеральным законом от 26 декабря 2024 года №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Из содержания пункта 5 статьи 6 названного Федерального закона от 26 декабря 2024 года №482-ФЗ следует, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 года.

В данном случае предметом спора является соразмерное уменьшение цены договора в связи с неправильным расчетом застройщиком цены квадратного метра объекта долевого участия в строительстве.

Договор участия в долевом строительстве № ... с установлением стоимости объекта долевого участия без учета понижающего коэффициента был заключен между сторонами 20 января 2022 года, в связи с чем право истцов на соразмерное уменьшение цены договора и обязанность ответчика по выплате денежных средств возникли по данному делу до 01 января 2025 года, поскольку решение суда по данному делу по иску о взыскании денежных средств (соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства) имеет подтверждающий и процессуальный характер, тогда как право на указанное возмещение в денежном эквиваленте как у участника долевого строительства возникло у истцов с момента заключения договора.

Из положений Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 (в редакции от 19 июня 2025 года) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» следует, что неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 01 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действия указанного моратория, то указанный в иске штраф взысканию с застройщика не подлежит, в связи с чем суд обоснованно пришел к выводу об отказе в его взыскании.

Доводы жалобы о том, что определение в договоре участия в долевом строительстве цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без понижающего коэффициента, является неправомерным, что влечет ничтожность заключенного между сторонами договора об участии в долевом строительстве жилого дома, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные.

В данном случае в общую площадь жилого помещения входит балкон, следовательно, применение понижающего коэффициента при определении цены объекта долевого строительства (цены договора) в данном случае являлось обязательным в силу закона. Поэтому отсутствие указания об этом в самом договоре участия в долевом строительстве не влечет ничтожность всего договора на основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), осуществив правовую экспертизу документов, зарегистрировало договор долевого участия в строительстве жилого дома от 20 января 2022 года № ....

Обязанность по оплате цены договора участником долевого строительства исполнена, объект долевого строительства передан истцу. Таким образом, в настоящее время договор исполнен обеими сторонами.

Доводы ответчика об изменении судом условий договора в отсутствие заявленных истцами требований об изменении договора и в отсутствие установленного судом существенного нарушения договора судебной коллегией отклоняются как необоснованные, поскольку условия договора, несмотря на действие принципа свободы договора, должны соответствовать императивным нормам закона, действующим на день его заключения. Из текста договора долевого участия в строительстве и других материалов дела не следует, что застройщиком при заключении данного договора истцам разъяснено, что в цену договора включены какие-либо услуги застройщика или его расходы, связанные с проектной декларацией. Неправильное составление и оформление застройщиком проектной декларации не может умалять права участников долевого строительства, являющихся в этих правоотношениях потребителями и более экономически и юридически слабой стороной.

Судебная коллегия отмечает, что условия договора, несмотря на действие принципа свободы договора, должны соответствовать императивным нормам закона, действующим на день его заключения. Из текста договора долевого участия в строительстве и других материалов дела не следует, что застройщиком при заключении данного договора истцам разъяснено, что в цену договора включены какие-либо услуги застройщика или его расходы, связанные с проектной декларацией. Неправильное составление и оформление застройщиком проектной декларации не может умалять права участников долевого строительства, являющихся в этих правоотношениях потребителями и более экономически и юридически слабой стороной.

Доводы жалобы ответчика в части пропуска истцами срока исковой давности судебной коллегией отклоняются ввиду следующего.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что о нарушении своих прав истцу стало известно и могло стать известным лишь после получения объекта долевого строительства от застройщика по акту приема-передачи квартиры – 22 декабря 2022 года.

Из текста договора долевого участия в строительстве и других материалов дела не следует, что застройщиком при заключении данного договора истцу разъяснено, что в цену договора включены какие-либо услуги застройщика или его расходы, связанные с проектной декларацией. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 08 декабря 2022 года, квартира передана истцу 22 декабря 2022 года.

Согласно пункту 4.3 договора долевого строительства от 20 января 2022 года № ... стороны договорились, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмеров в отношении объекта долевого строительства. При уточнении цены договора стороны подписывают акты сверки взаиморасчетов.

Следовательно, результаты обмера могли включать в себя, в том числе, и применение понижающего коэффициента в соответствии с требованием Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, судом верно установлено, что истцами срок исковой давности по данному делу не пропущен.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы, поскольку несогласие истца с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений судом норм процессуального права, являющихся в соответствии положениями части четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не установлено.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 октября 2025 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

Определение изготовлено 29 декабря 2025 года.