РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2018г. №2-973

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Пресниковой И.А., при секретаре Волковой Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО ПКФ «АФИНА ЛТД», ПАО «М2М Прайвет Банк» о признании права собственности на квартиру, регистрации перехода права собственности, снятии запрета на совершение регистрационных действий, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском о признании права собственности на квартиры, регистрации перехода права собственности, снятии запрета на совершение регистрационных действий, ссылаясь на то, что между истцом ФИО1 был заключен с ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД», а истцом ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. предварительные договоры купли-продажи квартир, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Истцы, по их утверждению, в полном объеме оплатили стоимость данных квартиры, однако договоры купли-продажи с ответчиком не были заключены, хотя квартиры истцам переданы по актам приема-передачи, истцы проживают в спорных жилых помещениях, но произвести государственную регистрацию права собственности на приобретенные жилые помещения не могут из-за возникших между ответчиками судебных споров о взыскании кредиторской задолженности, наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости, поэтому истцы вынуждены были обратиться в суд с указанными исками.

Ответчик представитель ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» в судебное заседание не явился, в письменных заявлениях просит рассмотреть дело в его отсутствие, с исками представитель ответчика согласен, подтверждает исполнение сторонами условий договора купли-продажи.

Представитель государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», - конкурсный управляющий ПАО «М2М Прайвет Банк» с иском не согласился. 

Представить Инспекции Федеральной налоговой службы России № по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, извещен. 

Представитель 3-го лица МОСПИП налоговых органов УФФСП России по Москве в суд не явился, извещен надлежаще, мнение по иску не выразил. 

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что истцом ФИО2 с ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем в простой письменной форме основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: 

<

адрес> количество комнат 2 на 1 этаже жилого дома, стоимость 

<

адрес>А была определена сторонами в размере 

<

данные изъяты>. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ после получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности и вывода ее из залога.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом ФИО1 и ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» также был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны пришли к тому же соглашению о заключении в дальнейшем в простой письменной форме основного договора купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, количество комнат – 1, на 9 этаже жилого дома, стоимостью 

<

данные изъяты> Основной договор стороны должны были заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Истцы оплатили стоимость приобретенных ими квартир, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами. Истец ФИО2 не смогла представить в суд платежный документ на сумму 500000 руб., которую она была обязана внести продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ как следует из текста договора, однако данное обстоятельство не служить основанием для отказа истцу в иске. 

Ответчиком истцу ФИО2 

<

адрес>А была передана в пользование по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., истцу ФИО1 по акту от ДД.ММ.ГГГГ. Истцы проживают в спорных квартирах, несут расходы по ее содержанию, оплачивают коммунальные платежи.

Факт полной оплаты денежных средств за спорные объекты недвижимости представителем ответчика ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» не оспаривается.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Суд, учитывая, что истцами надлежащим образом исполнены свои обязательства по предварительным договорам купли-продажи путем внесения платы за приобретаемые объекты недвижимого имущества в полном объеме, то они вправе были рассчитывать на получение квартир в собственность, а при неисполнении обязательств вправе требовать защиты своих прав, в том числе, и путем предъявления требования о признании права собственности на спорную квартиру.

Как следует из материалов дела и представленных документов, квартиры, о признании права собственности на которые заявлено истцами, как объекты недвижимости созданы в установленном порядке, индивидуализированы в качестве объекта недвижимости, что подтверждается, в том числе и кадастровыми паспортами на спорные жилые помещения. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования истцов о признании права собственности на 

<

адрес> являются законными и обоснованными, следовательно, подлежащими удовлетворению.

Из выписки из ЕГРН следует, что ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация право собственности ответчика ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» на 

<

адрес> в доме по указанному адресу. 

Доводы представителя государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», - конкурсного управляющего ПОА «М2М Прайвет Банк» относительно того, что между сторонами по делу до настоящего времени не заключен основной договор, что предусмотрено 1.5. предварительного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, нельзя признать состоятельными.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Как установлено судом и следует из содержания предварительных договоров купли-продажи квартир ДД.ММ.ГГГГ. несмотря на то, что указанные договоры именуется предварительными, а исполнение обязательств подлежало последующему оформлению путем заключения договоров купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в многоквартирном доме (п. 1.1 договора), о стоимости (п. 1.4 договора), о заключении основного договора, - не позднее трех месяцев с момента получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиры.

Истцами обязательства по внесению денежных сумм исполнены надлежащим образом, что представителями ответчиков не отрицалось. 

Ответчик ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» является собственником спорных квартир, однако свои обязательства, предусмотренные п. 1.5 предварительных договоров по заключению с истцами основного договора не позднее, чем через три месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиры, не выполнил до настоящего времени из-за отзыва лицензии у ПАО «М2М Прайвет Банк».

С учетом положений статей 218, 219 ГК РФ право собственности на объект недвижимости может возникнуть у истцов только после государственной регистрации этого права.

Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

С учетом разъяснений, содержащимися в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, в частности, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика ПАО «М2М Прайвет Банк» о том, что спорные квартиры находятся в залоге у банка, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН, представленные на квартиры и поэтому требования истцов о признании за ними права собственности на квартиры не подлежат удовлетворению.

Из материалов, представленных в дело, следует, что решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик ПАО «М2М Прайвет Банк» признано банкротом, в отношении данной организации было открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на ГК «АСВ». 

Судом установлено, что между ответчиком ПАО «М2М Прайвет Банк» и ФИО3 были заключены несколько кредитных договоров на 

<

данные изъяты>. Между ответчиками и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о переводе долга, в соответствии с которым все права и обязанности по договорам перешли к ООО «ПКФ АФИНА ЛТД». Поскольку кредитные обязательства, предусмотренные указанными выше кредитными договорами перед банком ответчиком также не выполнялись, ответчик ПАО «М2М Прайвет Банк» обратился в суд с иском о взыскании задолженности на общую сумму 

<

данные изъяты>. и обращении взыскания на предмет залога, квартиры, находящиеся в 

<

адрес>, в т.ч. и на спорные квартиры истцов. В обеспечение обязательств по указанным выше кредитным договорам, между ответчиками были подписаны в отношении 

<

адрес> договор от ДД.ММ.ГГГГ., срок, на который установлено ограничение в отношении 

<

адрес>А-с ДД.ММ.ГГГГ., в отношении 

<

адрес> – с ДД.ММ.ГГГГ., что следует из выписок из ЕГРН.

Государственная регистрация ипотеки на квартиры была произведена в отношении 

<

данные изъяты>., т.е. после заключения между истцами и ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» предварительных договоров купли-продажи квартир. Следует отметить, что решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. с ответчика ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» в пользу ООО «М2М Прайвет Банк» взыскана задолженность по кредитным договорам всего в размере 268513342 руб. 30 коп., доказательств отсутствия у ответчика возможности исполнения данного судебного акта представителем банка в суд не представлено.

Исполнительное производство на момент рассмотрения дела не возбуждено, требования ответчика об обращении взыскания на спорные объекты недвижимости не рассмотрены, таким образом, суд полагает, что требования истцов о признании за ними права собственности на приобретенные ими квартиры не нарушает права ответчика, подтвердившего в судебном заседании исполнение сторонами договоров обязательств по выплате стоимости квартир и передаче их истцам. В силу статьи 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества ( за исключением случаев, указанных в п.п.2 п.1 ст.352 и 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Учитывая, что суд признает настоящим решением за истцами право собственности на квартиры, в данном случае государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не производится.

Истцами также заявлены требования о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорных квартир, принятых Межрайонным отделом по исполнению постановлений налогового органа в связи с возбуждением исполнительного производства на основании постановлений ИФНС № по 

<

адрес> о взыскании с ответчика ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» денежных средств, в данном случае суд считает, что истцами избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, данные требования истцов могут быть рассмотрены в ином порядке.

Таким образом, учитывая все обстоятельства данного дела, положения закона, представленные сторонами доказательства, суд находит требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. 

С учетом изложенного и руководствуясь ст.218 ГК РФ, ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 и ФИО2 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на указанную квартиру с внесением соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

В остальной части иска ФИО1 о снятии запрета на совершение регистрационных действий – отказать.

Признать за ФИО2 право собственности на 

<

адрес>. 

Данное решение является основанием для регистрации права собственности ФИО2 на указанную квартиру с внесением изменений в сведения ЕГРН.

В остальной части иска ФИО2 о снятии запрета на совершение регистрационных действий – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение месяца через Дмитровский горсуд.

СУДЬЯ: