РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

 

Дело №2-1070/2025

22 декабря 2025 г.

г. ФИО6

Баймакский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Янтилиной Л.М.,

при секретаре Галиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО11 ФИО1 к ФИО14 ФИО1 о взыскании денежных средств, встречному исковому заявлению ФИО14 ФИО1 к ФИО11 ФИО1 о взыскании убытков,

установил:

ФИО11 ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО14 ФИО2 о взыскании денежных средств, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>. ФИО1 указывает, что из условий предварительного договора следует, что стороны принимают на себя обязательства заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи (Основной договор) жилого дома с земельным участком, находящимся по адресу: 

<

адрес>, которые приобретаются покупателем у продавца за цену 7 500 000 рублей. Согласно пункту 5 предварительного договора во исполнение обязательств по заключенному сторонами договора покупатель передает продавцу денежную сумму 300 000 рублей в качестве задатка, который входит в полную стоимость объекта. Окончательный расчёт покупателя с продавцом в сумме 7 200 000 рублей будет произведен за счёт собственных и кредитных средств покупателя в день подписания основного договора купли-продажи и передачи его на государственную регистрацию в органы Росреестра в соответствии с условиями кредитного договора. Согласно пункту 12 предварительного договора в случае отказа регистрирующего органа в регистрации основного договора купли-продажи жилого дома по любому основанию, отказу банка в одобрении займа, не связанному с виновными действиями покупателя, все полученные продавцом от покупателя денежные средства подлежат возврату покупателю. В день заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчику переданы предусмотренные договором денежные средства в сумме 300 000 рублей. В подтверждение получения указанной денежной суммы ответчик расписался под предварительным договором купли-продажи жилого дома, оставшиеся денежные средства в сумме 7200 000 рублей истец намеревался оплатить за счёт кредитных средств, предоставляемых АО «Россельхозбанк» по программе «Ипотека МСХ» (сельская ипотека), где истцу на его заявку на кредит был дан ответ о принятии положительного решения.

При этом земельный участок на момент заключения предварительного договора купли-продажи не находился в собственности ответчика. Между тем, ДД.ММ.ГГГГ вследствие исчерпания лимита, кредитование в АО "Россельхозбанк" по программе "Сельская ипотека" было приостановлено. ДД.ММ.ГГГГ заявка истца на кредит перешла в статус «отказ банка по окончанию срока действия решения». При этом на указанную дату кредитование в АО "Россельхозбанк" по программе "Сельская ипотека" не возобновлялось. В связи с отсутствием у истца иных денежных средств для окончательного расчёта с ответчиком для заключения основного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, истец поставил в известность ответчика о невозможности заключении основного договора вследствие исчерпания у банка лимита кредитования, и просил вернуть сумму 300 000 рублей, которая была передана ответчику при заключении предварительного договора купли-продажи. На что ответчик ответил отказом.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено требование, которым истец просил в течение пяти календарных дней со дня получения настоящего требования возвратить денежные средства в размере 300 000 рублей. Требование ответчиком не получено. Согласно отчету об отслеживании отправления, ДД.ММ.ГГГГ была неудачная попытка вручения. В настоящее время истцу известно, что ответчик продал жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, третьему лицу. ФИО11 указывает, что он вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании суммы в размере 300 000 рублей, поскольку в добровольном порядке ответчик отказывается возвращать денежные средства.

В обоснование заявленных требований ФИО11 ФИО1. указывает, что согласно 4.1 ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно п.1 ст.416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда, обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрело, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В обоснование заявленных требований ФИО11 указывает, что одним из способов обеспечения исполнения обязательства является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии с пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения продавца, установленного пунктом 2 статьи 3X0 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. ФИО11 указывает, что из толкования норм, регулирующих спорные правоотношения, следует, что аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть. ФИО11 указывает, что основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ по независящим oт него причинам, а именно, вследствие исчерпания лимита в АО "Россельхозбанк" по программе "Сельская ипотека", где ему был одобрен кредит. При этом письменное соглашение о задатке между сторонами не заключалось. В силу разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Исходя из того, что предварительным договором установлен срок заключения основного договора купли-продажи - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, между тем, в указанный срок ни истец, ни ответчик с письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи друг к другу не обращались, также ни одна из сторон не обращалась в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению договора купли-продажи и не оспаривала ранее заключенный предварительный договор, то обязательства сторон, предусмотренные предварительном договором купли-продажи с условием задатка от ДД.ММ.ГГГГ прекращены ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, если основной договор не, заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем. ФИО1 указывает, что при таких обстоятельствах, учитывая, что основной договор купли-продажи не был заключен ни по его вине, а соглашение о задатке между сторонами не заключалось, при том, что ни истец, ни ответчик с письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи друг к другу не обращались, как и в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению договора купли-продажи, то сумма 300 000 рублей не может квалифицироваться в качестве задатка, а является авансом по незаключенному основному договору. В этой связи сторона ответчика обязана вернуть денежные средства. ФИО1 просит взыскать с ФИО4 в свою пользу денежные средства в сумме 300 000рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере- 10 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей.

ФИО14 ФИО2. иск не признал полностью, обратился со встречным иском, в котором указывает, что, не признавая исковые требования, заявляет встречное исковое заявление о взыскании убытков понесенных в связи с отказом истца от приобретения недвижимою имущества на основании следующего. ФИО14 ФИО2 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 P.P. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: 

<

адрес>. Согласно пункту 4 предварительного договора стоимость жилого дома с земельным участком была установлена 7 500 000.00 рублей, которая является окончательной и изменению не подлежит. В день подписания предварительного договора во исполнение п.5 предварительного договора ФИО1 P.P. передал ФИО2 задаток в размере 300 000.00 рублей, что также подтверждается распиской ФИО2 в самом предварительном договоре о получении задатка в размере 300 000.00" рублей. Согласно предварительному договору стороны должны были в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи, он со своей стороны заверил в момент подписания предварительного договора, что успеет завершить работы по строительству дома и подготовить документы в данный срок им было сообщено стороне покупателя. ДД.ММ.ГГГГ он сообщил ФИО1, что документы полностью готовы и можно совершить сделку, на что истец попросил его подождать до февраля месяца 2025 года, и он пошел на его условие. ФИО2 указывает, что в феврале 2025 года ФИО1 ещё раз попросил подождать до апреля 2025 года, он также согласился, и только в конце апреля 2025 года ФИО1 сообщил ему, что они не смогут купить данный жилой дом, так как одобряемая им ипотека им не под силу к возврату и оплате ежемесячных платежей.

ФИО2 указывает, что он для того, чтобы данный жилой дом построить в установленный предварительным договором срок привлек заёмные денежные средства в размере 3000 000 рублей, что подтверждается договором займа между физическими лицами, заключенным между ним, ФИО2, и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ. Данные заёмные денежные средства были получены под 5% в месяц, срок до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 указывает, что в связи с тем, что покупатель ФИО1 P.P. просил его, продавца, отсрочить срок заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома с земельным участком, сначала до конца февраля 2025 года, а после до конца апреля 2025 года и в конце апреля 2025 года и вовсе отказался от совершения сделки, он должен был оплачивать проценты установленные договором займа в размере 150 000.00 рублей в месяц, так как он не имел возможности своевременно осуществить возврат данных заёмных средств в установленный договором займа срок, до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что ФИО1 P.P. просил отсрочить ему срок для оформления основного договора купли-продажи на четыре месяца, он был вынужден оплатить проценты в размере 600 000.00 рублей. Оплата процентов за период с января по апрель 2025 года по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ принесла ему убытки, которые он не намеревался нести,, так как согласно предварительному договору должен был получить денежные средства от продажи жилого дома с земельным участком до ДД.ММ.ГГГГ и возвратить полученные по договору займа денежные средства в размере 3000000,00 рублей. Как следует из пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утра или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков в полном размере означает, что в результате такого возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. ФИО2 указывает, что в связи с доведением данного спора до суда он был вынужден обратиться за юридической помощью к ФИО7, с которым заключен договор возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом данного договора, являлась оказание юридических услуг по консультации, изучению материалов дела, подготовке возражения, подготовке встречного искового заявления о взыскании убытков и представлению интересов в суде первой инстанции. Стоимость услуги была определена п. 3.1 Договора и составила 30 000,00 рублей, факт оплаты подтверждается актом передачи денежных средств от 10. 11. 2025 г. ФИО2 указывает, что согласно п.1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение года, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. ФИО2 указывает, что стоимость оплаченных юридических услуг считает более чем разумной, и подлежащей возмещению в полном объеме. ФИО2 просит взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 понесенные убытки в размере 600 000.00 рублей. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 судебные расходы за оплату государственной пошлины в размере 17 000,00 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000.00 рублей.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО13 поддержали исковые требования к ФИО2 по изложенным причинам. Встречные исковые требования не признали полностью, представив возражение, где указали, что в своем встречном исковом заявлении ответчик указывает, что для строительства жилого дома им привлечены заёмные средства в размере 3000000 рублей по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ответчиком ФИО2 (заёмщик) и ФИО3 (займодавец). По условиям договора за пользование суммой займа заёмщик выплачивает займодавцу проценты из расчёта 5 процентов в месяц от суммы займа. Срок возврата займа - до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик отмечает, что по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ он вынужден был оплатить проценты в размере 600 000 рублей, поскольку ФИО1 P.P. просил отсрочить срок оформления основного договора купли-продажи на четыре месяца. Считает, что оплата процентов за период с января 2025 года по апрель 2025 года по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ принесла ему убытки, которые ответчик не намеревался нести, так как должен был получить денежные средства от продажи жилого дома с земельным участком до ДД.ММ.ГГГГ. На основании изложенного ответчик просит взыскать с истца убытки в размере 600 000 рублей. С доводами ответчика не согласны, считают, что встречное исковое заявление подлежит оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

I. В обоснование встречного искового заявления ответчиком представлен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, согласно положениям части 7 статьи 67 ГПК РФ, суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств. По настоящему делу нельзя считать доказанным обстоятельство о заключении договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку подлинник договора не был представлен суду, как и не представлены в материалы дела подлинники расписок о получении денежных средств. Ответчик в своем встречном исковом заявлении указывает, что для строительства дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, им привлечены заёмные денежные средства в размере 3000 000 рублей по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Считают данный довод необоснованным и несостоятельным, так как из содержания договора займа от ДД.ММ.ГГГГ не указана цель займа, следовательно, нельзя установить взаимосвязь между полученными денежными средствами и строительством жилого дома, расположенному по адресу: 

<

адрес>. Доказательств обратного ответчиком не представлено. Истцом по встречному иску не доказано, что ответчик ФИО1 P.P. является лицом, в результате действий (бездействия) которого возникли убытки в виде уплаты процентов за период с января 2025 года по апрель 2025 года. В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, где под убытками согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ понимается в том числе реальный ущерб - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. Согласно п. 2 ст. 393 ГК РФ возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Как разъяснено в абзаце первом п. 12 постановления Пленума Верховного Суда от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. В данном случае договор займа от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между ФИО2 (заёмщик) и ФИО23 ФИО3 (займодавец), по которому ФИО2 взял на себя обязательство о возвращении суммы займа на условиях и в срок, предусмотренный договором, а истец ФИО1 P.P. стороной по тому же договору займа не являлся, в связи с чем в отсутствие доказательств причинной связи ненадлежащего исполнения заёмщиком ФИО2 принятых на себя обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ и взыскания с ФИО11 ФИО1 убытков в виде уплаченных ФИО2 процентов по договору займа, отсутствуют основания для удовлетворения встречного искового заявления о взыскании убытков с ФИО1 P.P. В обоснование своих доводов указано, что в силу положений п. 3 ст. 1, п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В частности, при исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. По настоящему делу юридически значимым обстоятельством является установление добросовестность каждой из сторон после заключения предварительного договора купли-продажи. Так, между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Согласно пункту 3 Договора жилой дом состоит из 138,2 кв.м., расположен на земельном участке, общей площадью 1107 кв.м. Между тем, как следует из материалов реестрового дела, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, был предоставлен ответчику по договору аренды лишь ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № того же земельного участка, тогда как предварительный договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, из материалов того же реестрового дела следует, что право собственности ФИО2 на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Баймакского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. При таких обстоятельствах нельзя считать, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, поскольку предварительный договор купли-продажи не содержат сведений, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, так как на момент заключения вышеуказанного договора ФИО2 не являлся собственником жилого дома и земельного участка. Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи площадь дома указана в размере 138,2 кв., тогда как согласно выписке из ЕГРН площадь дома составляет 114 кв.м. Учитывая, что предварительный договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ не является сделкой с недвижимостью, а обязательства, предусмотренные данным договором, прекратились в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ, при этом ни одна из сторон не направляла другой требований о заключении договора купли-продажи недвижимости, то с ответчика подлежит взысканию сумма в размере 300 000 рублей, уплаченная им при заключении предварительного договора купли-продажи, а встречное исковое заявление подлежит оставлению без удовлетворения.

ФИО14 исковые требования ФИО11 не признал, заявил встречные требования, которые поддержал в полном объёме. Также им представлено возражение на исковое заявление ФИО11 В своём возражении ФИО14 указывает, что действительно между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: 

<

адрес>. Во исполнение п.5 данного Договора истец передал ответчику задаток в размере 300 000.00 рублей, что также подтверждается распиской в самом договоре о получении задатка в размере 300000.00 рублей. Согласно предварительному договору они должны были в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи, он со своей стороны заверил в момент подписания предварительного договора, что успеет завершить работу по строительству дома и подготовить документы. В конце декабря 2024 года он сообщил истцу что, документы полностью готовы и, что можно совершить сделку, на что истец попросил его подождать до февраля месяца 2025 года, а он пошел на его условия. В феврале 2025 года истец ещё раз попросил подождать до апреля 2025 года, он также согласился и только в конце апреля 2025 года истец сообщил ему, что они не смогут купить данный жилой дом, так как одобряемая им ипотека им не под силу и оплате ежемесячных платежей. ФИО2 указывает, что ФИО1 в своем иске указывает, что оставшиеся денежные средства в сумме 7 200 000,00 рублей намеревался оплатить за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Россельхозбанк» по программе «Ипотека МСХ» (сельская ипотека), и что ему в последующем в одобрении ипотеки было отказано и ссылаясь на пункт 12 предварительного договора считает, что это является основанием для возврата полученных денежных средств. ФИО2 поясняет, что тем не менее в заключенном между ними предварительном договоре не указывается, что истец произведет оплату оставшейся части денежных средств в счёт ипотеки в АО «Россельхозбанк» по программе «Ипотека МСХ» (сельская ипотека) и кроме того истцом не предоставлены доказательства, что он полностью исчерпал все возможные варианты для оформления ипотеки и, что ему было отказано в его выдаче. ФИО2 указывает, что АО «Россельхозбанк» не единственное кредитное учреждение, которое занимается предоставлением ипотеки. Статьей 1 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2). В силу ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Из возражения ФИО2 следует, что в соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора. В силу требований п.1 ст.380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. На основании же п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. В силу положений ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с ч.3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований. Как видно из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор, в пункте 5 предварительного договора указывается, что покупатель передает продавцу денежную сумме в размере 300 000,00 рублей в качестве задатка, кроме того в самом предварительном договоре имеется расписка продавца о том, что он получает от покупателя денежные средства в размере 300 000,00 рублей в качестве задатка. Кроме того, истцом не представлено доказательства, что после наступления срока для заключения основного договора купли-продажи, он обращался к ответчику с требованием заключить его. ФИО2 просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. ФИО2 пояснил суду, что при личном разговоре с ФИО1 в построенном им доме тот относительно задатка говорил, что согласен, чтобы сумма задатка осталась у него.

ФИО1 отрицал это, указывая, что свои исковые требования поддерживает, считает, что ФИО2 должен вернуть 300000 рублей, которые были переданы в счёт оплаты стоимости жилого дома, указывая, что купля-продажа не состоялась без его вины.

Представитель ФИО1 ФИО13 показал, что 300000 рублей, уплаченных ФИО1, с учётом обстоятельств, в соответствии с ч.2 ст.380 ГК РФ следует признать авансом. Поскольку срок заключения договора купли-продажи по предварительному договору был установлен до ДД.ММ.ГГГГ Однако, уведомления в адрес ФИО1 о заключении договора купли-продажи не было. Согласно ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. ФИО12 указывает, что, поэтому удержание ФИО2 300000 рублей, переданных ему ФИО1, не законно. ФИО12 указывает, что получение ФИО2 по договору займа средств не влечёт оплату процентов за счёт ФИО1, что доказательств того, что полученные по договору займа средства, были потрачены именно на строительство дома, не представлено. В договоре займа не указана цель займа. ФИО12 указывает, что договор займа был заключен между ФИО2 и ФИО15, что доказательств причинения ФИО1 убытков ФИО2 не представлено. Так же ФИО12 указывает, что на момент заключения предварительного договора, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 не был собственником земельного участка. Договор аренды был заключен ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 указывает, что по предварительному договору не достигнуты согласия по всем условиям договора, что ФИО2 стал собственником жилого дом ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Баймакского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ФИО2 ФИО16 поддерживает мнение ФИО2, с иском ФИО1 не согласен, указывает, что ФИО1 сам называет переданную сумму задатком, что кроме РСХБ есть другие банки, куда мог обратиться ФИО1 в целях получения ипотечного кредита, что ФИО1 отказался от покупки дома, что ФИО2 по его вине проплатил лишние 4 месяца проценты по договору займа, в связи с чем просит отказать ФИО1 в иске, и взыскать причинённые ФИО2 убытки.

Свидетель ФИО8, допрошенный по ходатайству ФИО2, показал, что участвовал в строительстве дома, помогал ФИО2, что был свидетелем разговора ФИО2 и ФИО1 в апреле 2025 года, в ходе которого ФИО1 отказался от покупки, что задаток согласен был оставить ФИО2, что разговор был в новом доме.

ФИО1 не согласился с его показаниями, указывая, что при их разговоре никого не было, что они были одни, что он не отказывался от 300000 рублей. Также ФИО1 пояснил, что ФИО2 говорил, что, если продаст дом за 7500000 рублей, то вернёт полученные 300000 рублей, что ФИО2 продал дом за 7500000 рублей.

Свидетель ФИО5 Д.Х.У. показал, что действительно по договору займа, под расписку, передал 3000000 рублей ФИО2 наличными, который возвращал по частям. Он видел, что шло строительство жилого дома.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 2 ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться простой письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 ст. 434 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 434 ГК РФ, письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор (оферта) принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

На основании п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, указывая, что 300000 рублей передаётся как задаток, но при этом отдельного письменного договора о задатке стороны не заключили.

Согласно п.1 названного договора стороны принимают на себя обязательства заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, находящимся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.2 договора продавец подтверждает, что указанный жилой дом принадлежит ему на праве собственности.

В соответствии с п.3 указанный жилой дом состоит из 138 кв.м. (согласно техническому паспорту), расположен на земельном участке, назначение: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: под ИЖС, общей площадью 1108 кв.м.

Согласно п.4 жилой дом с земельным участком приобретается покупателем у продавца за цену 7500 000 рублей.

В соответствии с п.5 во исполнение обязательства по заключённому сторонами предварительного договора купли-продажи покупатель передаёт продавцу 300000 рублей в качестве задатка. Задаток в размере 300000 входит в полную стоимость объекта. Данным пунктом предусмотрено, что окончательный расчёт покупателя с продавцом в сумме 7200000 рублей будет произведён за счёт собственных и кредитных средств покупателя в день подписания основного договора купли-продажи и передачи его на государственную регистрацию в органы Росреестра в соответствии с условиями кредитного договора.

Согласно п.11 в случае неисполнения обязательств продавцом, он должен вернуть задаток в сумме, указанной в п.5 договора.

Согласно п.12 указанного договора в случае отказа регистрирующего органа в регистрации основного договора купли-продажи жилого дома по любому основанию, отказу банка в одобрении займа, не связанному с виновными действиями покупателя, все полученные продавцом от покупателя денежные средства подлежат возврату покупателю.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО2 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи. ФИО1 в счёт оплаты дома и земельного участка передал 300000 рублей, оставшуюся часть в сумме 7200 000 рублей должен был передать при заключении основного договора купли-продажи. В последствие договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 не был заключён. ФИО10 было отказано в выдаче ипотечного кредита. Следовательно, наступили последствия, предусмотренные в п.12 предварительного договора. ФИО2 продал дом с земельным участком другому лицу за 7500000 рублей, то есть оговоренную ранее с ФИО1 сумму 7500000 рублей он смог получить при реализации дома с земельным участком другому лицу.

В соответствии с п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. В п. 26 постановления также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока. Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 27, п. 28 постановления). Пунктом 1 предварительного договора предусмотрено, что основной договор будет заключен сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ В установленный договором срок основной договор купли-продажи квартиры не был заключен. Между тем, ФИО2 не представлено доказательств того, что он обращался надлежащим образом к ФИО1 с предложением о заключении основного договора купли-продажи. Проект основного договора с предложением подписать его и обратиться в регистрирующий орган не был направлен. Таким образом, стороны, заключив предварительный договор купли-продажи с условием заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, обоюдно не предприняли действий для его заключения, так как ни одна из сторон не обратилась к другой с письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи, что свидетельствует об утрате интереса сторон в его заключении, следовательно, обязательства, указанные содержащего элементы предварительного договора, прекратились на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ. При таких обстоятельствах, соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих обязательств нельзя признать правомерным, переданная истцом ответчику денежная сумма в силу положений п. 3 ст. 380 ГК РФ не может расцениваться как задаток, а представляет собой аванс, уплаченный до исполнения договора. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть. Задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей. Указание в договоре на уплату указанной суммы подтверждает лишь факт передачи денежной суммы, которую согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими их этого последствиями. Поскольку предусмотренные предварительным договором купли-продажи обязательства сторон были прекращены в результате бездействия сторон по заключению основного договора в предусмотренный договором срок, в связи, с чем оснований для удержания полученной суммы у ответчика не имеется. Виновных действий со стороны ФИО1, позволяющих ФИО2 в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ оставить у себя полученные денежные средства, судом не установлено. Таким образом, ответчик должен возвратить истцу переданные денежные средства в размере 300 000 рублей.

Суд находит, что встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 не подлежат удовлетворению. Само по себе получение ФИО2 денежных средств у ФИО9У. по договору займа не влечёт обязательства выплаты процентов за счёт ФИО1 Договор займа был заключен между ФИО9У. и ФИО2 ФИО1 не был стороной по указанному договору. ФИО2 ни до, ни после ДД.ММ.ГГГГ не обращался к ФИО1 с уведомлением о необходимости заключения договора купли-продажи. ФИО1 не был предупреждён о возможности обращения к нему с требованием возмещения убытков, состоящих из процентов по договору займа. В итоге ФИО2 продал указанный дом с земельным участком за планируемую сумму, то за 7500000 рублей. Оснований возлагать компенсацию уплаченных ФИО2 процентов по договора займа на ФИО1, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Суд находит, что переданная ФИО2 сумма 300000 рублей в счёт предстоящей покупки, подлежит возврату в полном объёме, расходы по оплате госпошлины подлежат возмещению полностью, расходы по оплате услуг представителя частично, в сумме 20000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО14 ФИО2 в пользу ФИО11 ФИО1 денежные средства в сумме 300000 рублей, расходы по оплате госпошлины 10000 рублей, расходы по оплате услуг представителя – 20000 рублей, всего 330000 рублей.

Исковые требования ФИО14 ФИО2 к ФИО11 ФИО1 о взыскании убытков в размере 600000 рублей, судебных расходов по оплате госпошлины – 17000 рублей, расходов на оплату услуг представителя- 300000 рублей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Баймакский районный суд Республики Башкортостан.

Судья: Янтилина Л.М.