Дело № 2-2862/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Пенза 18 октября 2017 года

Октябрьский районный суд города Пензы в составе

председательствующего судьи Жогина О.В.,

при секретаре Крюковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что является собственником 2-х комнатной квартиры по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 43 кв.м. Является пенсионером, страдает рядом серьезных хронических заболеваний. Истец распорядился указанной квартирой, продав ее ФИО2 за 1 200 000 руб. по договор купли- продажи от 24.03.2016. Вместе с тем, при подписании оспариваемого договора действительной воли истца на передачу имущества ответчику не было. Данная сделка была совершена на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, чем воспользовалась сторона ответчика, является кабальной. Истец имел задолженность по договору займа от 20.04.2015 на сумму 600 000 руб. с ФИО3, обеспеченному залогом спорной квартиры, а поскольку имел небольшой доход, в целях предотвращения увеличения размера задолженности по договору займа, вынужден был заключить оспариваемую сделку по цене, не соответствующей рыночной стоимости. С учетом уточнения требований просил признать недействительным договор купли-продажи от 24.03.2016 квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключенный между С.С. и З., применить последствия недействительности сделки путем возврата квартиры в его собственность и взыскания с него в пользу ФИО2 денежной суммы в размере 1 200 000 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. 

Ответчик ФИО2, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении иска отказать. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения, устно и в письменных возражениях указав, на отсутствие доказательств заключения договора на невыгодных условиях (цена проданной квартиры от рыночной стоимости существенно не отличалась) при стечении тяжелых обстоятельств. Квартира продана истцом за 1 200 000 руб., которые он передал своему кредитору ФИО3 Сделка совершена сторонами добровольно по обоюдному волеизъявлению. Право собственности ФИО2 на указанную квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05.07.2017. Просила применить к исковым требованиям исковую давность.

Ответчик ФИО3, будучи извещенной надлежаще, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не уведомила.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на иск представитель по доверенности ФИО5 просила рассмотреть дело без участия представителя, разрешение заявленных требований полагала на усмотрение суда.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав пояснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка, на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для признания сделки кабальной необходимо установить, что имело место заключение сделки под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для стороны условиях и наличия действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону № от 29.11.2013 ФИО1 принадлежала квартиру, расположенная по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесена 03.12.2013 запись регистрации № и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 03.12.2013. Право собственности, возникшее у ФИО1 на основании указанного свидетельства, никем не оспаривалось. 

Следовательно, на основании вышеизложенных норм закона с 03.12.2013 собственник квартиры по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 вправе осуществлять в отношении нее любые правомочия собственника, в том числе продать ее или передать в залог. 

20.04.2015 между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор займа, согласно которому заимодавец ФИО3 передает в собственность заемщику ФИО1 денежные средства в размере 600 000 руб., а заемщик обязуется возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить проценты на нее в порядке, определенном в настоящем договоре. Заем предоставляется сроком на 3 (три) месяца. По договоренности сторон за пользование займом заемщик выплачивает заимодавцу проценты из расчета 6 % (шесть процентов) в месяц от суммы займа. Возврат суммы займа и процентов за пользование займом производится заемщиком заимодавцу ежемесячными платежами согласно графика платежей. Общая сумма, подлежащая выплате по договору в течение срока действия при надлежащем исполнении обязательств, составляет 708 000 руб. В случае нарушения возврата денежных средств в указанные сроки, заемщик обязан уплатить заимодавцу неустойку в размере 1 % от суммы задолженности по платежам согласно графика платежей за каждый день просрочки исполнения обязательств.

В целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату займа в срок он предоставляет заимодавцу под залог следующее недвижимое имущество: квартира, состоящая из двух жилых комнат, назначение: жилое, общая площадь 43 кв. м., этаж 5, кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>. Указанная квартира принадлежит на праве собственности заемщику. Обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком каких-либо обязательств по договору займа. Обращение взыскания на предмет залога допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, если каждая просрочка будет превышать срок равный трем рабочим дням.

Указанные условия изложены в п.п. 1,2, 3,4, 9 договора займа от 20.04.2015, который сторонами не оспорен и не оспаривался, недействительным в установленном законом порядке не признан. 

В соответствии с п. 4 договора займа, между ФИО3 и ФИО1 20.04.2015 заключен договор об ипотеке, согласно которому являющаяся предметом залога квартира по адресу: 

<

адрес>, оцененная сторонами в 1 500 000 руб., обеспечивает исполнение обязательств залогодателя (заемщика), возникших на основании договора займа от 20.04.2015, заключенного между ФИО1 и залогодержателем (заимодавцем) ФИО3 

Указанный договор об ипотеке от 20.04.2015 зарегистрирован в Управлении росреестра по Пензенской области, о чем 23.04.2015 сделана запись о регистрации №

Денежные средства в размере 600 000 руб. по договору займа от 20.04.2015 ФИО1 получены от ФИО3, что подтверждено его пояснениями и представленной распиской от 23.04.2015. В счет исполнения обязательств по указанному договору ФИО1 передавал ФИО3 по расписке от 05.06.2015 – 41 040 руб. 

02.07.2015 ФИО1 получил от ФИО3 уведомление, что в связи с неисполнением условий договора займа за ним по состоянию на 02.07.2015 образовалась задолженность на 02.07.2015 в размере 39 240 руб., из которых сумма погашения процентов – 36 000 руб., неустойка – 3 240 руб. ФИО3 просила исполнить обязательства по договору займа от 20.04.2015 и погасить задолженность. Кроме того, предупредила, что в случае неисполнения вышеуказанного требования, будет вынуждена обратиться в суд с требованием о взыскании не только суммы задолженности (суммы основного долга, процентов за пользование займом, неустойки), но и судебных издержек (госпошлина, услуги представителя), а также с требованием об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество. В счет исполнения обязательств по указанному договору ФИО1 передавал ФИО3 по расписке 23.07.2015 – 82 800 руб.

После получения указанного уведомления между ФИО1 и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение от 23.07.2015 к договору займа от 20.04.2015, согласно которому стороны договорились о продлении срока договора займа до 23.10.2015. 

24.03.2016 между ФИО1 и ФИО3 было заключено соглашение, согласно которому заемщик выплачивает заемщику задолженность по договору займа от 20.04.2015 в размере 1 200 000 руб. до подписания соглашения, с момента подписания которого стороны взаимных претензий друг к другу не имеют. 

Других документов и иных доказательств относительно обстоятельств заключения и исполнения договора займа от 20.04.2015 и связанных с ними правоотношений сторонами не представлено. 

24.03.2016 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец ФИО1 продал, а покупатель ФИО2 приобрел в собственность квартиру по адресу: 

<

адрес>. Указанная квартира продается за 1 200 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, о чем в дело представлена расписка ФИО1 от 24.03.2016. Договор и расписка подписаны ФИО1, что им не оспаривалось. 

Согласно положениям п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Заявляя требование о признании указанного договора купли-продажи от 24.03.2016 недействительным, ФИО1 утверждает, что совершил оспариваемую сделку на крайне невыгодных для себя условиях, вынужден был подписать договор вследствие тяжелого материального положения, в котором в тот момент находился, необходимости выплатить денежные средства, полученные им в долг от ФИО3, и проценты, начисленные на них, указанная в договоре цена продажи квартиры в 1 200 000 руб. является заниженной почти в два раза, в настоящее время он остался без единственного жилья. 

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда; указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Пензы от 07.07.2016 оставлены без удовлетворения исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора №б/н купли-продажи квартиры от 24.03.2016 по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО2; о признании недействительной расписки от 24 марта 2016 о получении от ФИО2 денежных средств; о признании недействительным соглашения от 24 марта 2016 г., заключенного между ФИО1 и ФИО3; удовлетворен встречный иск ФИО2 к ФИО1, произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 43 кв.м., приобретенную на основании договора купли-продажи от 24 марта 2016 г., заключенного между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2

Как следует из текста указанного решения, ФИО1 заявлялось о том, что он заблуждался относительно природы сделки, с кем она совершается и какие ее существенные условия, полагая, что заключает с ФИО3 соглашение о передаче квартиры в собственность займодавца в счет погашения существующей задолженности по договору займа от 20.03.2015 с получением разницы наличными денежными средствами, а также указывалось, что оспариваемый договор притворяет сделку по обращению взыскания на предмет залога. 

Отказывая в удовлетворении требований ФИО1 суд пришел к выводу, что ФИО1 не представлено доказательств, подтверждающих, что он заблуждался относительно природы сделки, а именно: относительно совокупности свойств сделки, характеризующих ее сущность; а также доказательств отсутствия у него воли на совершение сделки купли-продажи квартиры либо того, что воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования. Также не представлено доказательств того, что стороны, заключая оспариваемый договор, преследовали иные цели, чем предусматривает договор купли-продажи. ФИО1 не доказал, что при совершении сделки по купли-продажи квартиры его воля была направлена на совершение какой-либо другой сделки, в том числе соглашения о реализации заложенного имущества. 

Судом было установлено, что оспариваемый договор купли-продажи содержит все существенные условия, которые определены и изложены в ясной и понятной форме. Договор оформлен простым понятным языком, стандартным шрифтом, доступным для прочтения. Неясностей, неточностей и двузначных формулировок не содержит. Договор купли-продажи не содержит каких-либо условий относительно исполнения обязательств ФИО1 перед ФИО3 по договору займа от 20.03.2015, ФИО3 стороной договора купли-продажи не является, в договоре не упоминается. 

Доказательств заключения между ФИО3 и ФИО2 какого-либо соглашения, вследствие которого была совершена оспариваемая сделка против воли ФИО1, последним не представлено. Как не представлено доказательств того, что сделка совершена под влиянием обмана, насилия, или угрозы.

Суд признал, что ФИО1 не представлено достаточной совокупности допустимых доказательств его состояния при заключении сделки, вследствие которого он мог заблуждаться относительно обстоятельств заключаемой сделки. 

В частности, суд отметил, что заключение договора купли-продажи квартиры с целью избежать обращения взыскания на квартиру через суд (на что ссылался ФИО1) не свидетельствует о незаконности данной сделки. ФИО1, согласно имевшимся по делу доказательствам (письменные документы, пояснения ответчиков, дело правоустанавливающих документов на квартиру) осознавал, в отношении какого имущества и в чью пользу он совершает сделку, каким способом распоряжается принадлежавшей ему недвижимым имуществом.

Доводы ФИО1, что в силу возраста и состояния здоровья в момент заключения договора он заблуждался относительно правовой природы сделки, полагая, что подписывает соглашение относительно реализации заложенного по договору об ипотеке имущества, не были приняты во внимание судом, поскольку бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных статьями 177, 178 ГК РФ, лежит на истце (ответчике по встречному иску) ФИО1, а им таких доказательств суду представлено не было.

Исходя из содержания оспариваемого договора купли-продажи квартиры (п. 9), ФИО1 подтвердил, что не лишен дееспособности, на момент заключения договора не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют какие-либо обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Судом также было установлено, что договор купли-продажи от 24.03.2016 совершен в установленной законом форме, с согласованием всех существенных условий, подписан сторонами, условия договора изложены прямо, возможности трактовать его двусмысленно не имеется.

Таким образом, заключая спорный договор купли-продажи квартиры, ФИО1 по своему усмотрению реализовал свое право собственников по распоряжению принадлежащим ему имуществом в соответствии со ст. 421 ГК РФ, данных о том, что он не понимал сущность сделки или в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить им не представлено, сведения о недееспособности истца (ответчика по встречному иску) отсутствуют.

Суд указал, что ссылка на то, что спорная квартира является единственным жильем ФИО1, юридического значения при рассмотрении спора о недействительности сделки не имеет. В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц.

Довод ФИО1 о том, что стоимость квартиры явно занижена, не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям ст. ст. 178, 179 ГК РФ. Кроме того, доказательств рыночной стоимости квартиры на момент заключения договора купли-продажи ФИО1 представлено не было. Справка о среднерыночной стоимости квартиры не подтверждает ее реальную цену, так как свидетельствует только о ценах сложившихся на рынке жилья, без действительной оценки объекта недвижимости в соответствии с действующими нормами законодательства РФ об оценке. ФИО1, как продавец и собственник квартиры, сам определяет ее стоимость и цену, по которой намерен продать, при недостижении соглашения по этому условию он вправе не заключать договор. Доказательств, подтверждающих умышленное введение ФИО1 стороной ответчика в заблуждение относительно рыночной стоимости продаваемой квартиры, либо понуждения к заключению оспариваемого договора по заниженной цене, истцом суду представлено не было.

Судом было установлено, что ФИО1 подписал договор от 24.03.2016 купли-продажи квартиры № в доме 

<

адрес> в г.Пензе с намерением продать квартиру ФИО2 по цене и на условиях, оговоренных в договоре; выдал расписку, подтверждающую факт получения им денежных средств от покупателя по договору в полном объеме. Пунктом 10 указанного договора купли-продажи по соглашению сторон определено, что в соответствии со ст. 556 ГГК РФ квартира считается переданной с момента подписания настоящего договора. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи вышеуказанного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

По настоящему гражданскому делу, суд исходит из того, что у истца действительно имелись долговые обязательства, однако не установлено, что такие обстоятельства являются стечением тяжелых жизненных обстоятельств, которые вынудили ФИО1 заключить оспариваемый договор купли-продажи квартиры.

Суд считает, что имевшийся у истца долг мог быть погашен в соответствии с условиями договора займа от 20.04.2015, либо за счет реализации квартиры на торгах по более высокой стоимости, поскольку обязательство перед ФИО3 было обеспечено залогом в ее пользу (залоговая стоимость 1 500 000 руб.). ФИО1 добровольно принял решение о заключении как договора займа от 20.04.2015 с ФИО3, так и договора купли-продажи квартиры от 24.03.2016 с ФИО2 на указанных в них условиях, и при этом, он не был лишен возможности отказаться от заключения как договора займа от 20.04.2015, обратиться к другому заимодавцу, на других условиях, так и оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 24.03.2016, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что сделка купли-продажи им была совершена на крайне невыгодных условиях вследствие стечения неблагоприятных обстоятельств.

Именно ФИО1, являющийся заемщиком по договору займа от 20.04.2015, при заключении последнего должен был действовать добросовестно и разумно, понимать смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими действительными возможностями и оценить их соответствие взятым на себя обязательствам.

Оценивая довод о крайней невыгодности оспариваемой сделки для истца, суд не установил, что квартира была продана по цене ниже среднерыночной, тем более что эти доводы уже были предметом судебного разбирательства, о чем указывалось выше.

Кроме этого, заслуживают внимание доводы стороны ответчика ФИО2 о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с требованиями о недействительности сделки, поскольку согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Как следует из материалов дела, истец с 30.05.2016 оспаривал заключенный с ФИО2 договор купли-продажи квартиры от 24.03.2016 по различным основаниям, заявляя о нарушении своих прав, при этом обратился в суд с настоящим иском 01.09.2017, т.е. за пределами установленного законом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска с учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 173 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца с момента изготовления его в мотивированной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 23 октября 2017 года.