Дело №2-13/2021

УИД 16RS0050-01-2020-012719-84

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

пгт. Алексеевское 12 марта 2021 года

Республики Татарстан

Алексеевский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи А.А. Нурмухаметова, при секретаре И.А. Пузыревой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора на основе предварительного договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

Л.Н. Меликидзе обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора на основе предварительного договора купли-продажи. В обоснование иска указала, что ... между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по адресу: РТ, ...Е, ..., кадастровый ..., общей площадью 60,2 кв.м. Стоимость объекта по договору составляет 6 000 000 рублей, что отражено в п.1.2 предварительного договора. В соответствии с п.1.3 предварительного договора, покупатель внес 50 000 рублей задатка, что подтверждается распиской ответчика от 11.08.2020г. Оставшуюся сумму в размере 5 950 000 рублей покупатель должен был передать продавцу в день совершения сделки, .... Однако, в связи с незавершенным ремонтом в квартире, который производил ответчик, срок заключения основного договора был перенесен на ... Связь с ответчиком осуществлялась через риелтора по имени Ляйсан. ... стороны осмотрели объект. После чего прибыли в МФЦ по адресу : ..., ..., где в помещении МФЦ, сторонами были подписан передаточный акт, при этом продавец, ответчик, передал истцу технический паспорт объекта, изготовленный по состоянию на 31.07.2019г., справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам от 14.08.2020г., финансово-лицевым счетом от 10.09.2020г., фото основного договора купли продажи. Истец располагал оставшимися наличными денежными средствами 5950000 рублей и был намерен заключить основной договор купли-продажи квартиры. Предварительный договор расторгнут не был, задаток возвращен не был, истец не отказывался от сделки. Ответчик подписал основной договор купли–продажи от 21.09.2020г. Истец (покупатель) указал продавцу, что в основном договоре купли-продажи сумма стоимости квартиры, не соответствует сумме указанной в предварительном договоре купли-продажи от ... Продавец уменьшил сумму до 3520000 рублей, но при этом устно пояснил, что квартира продается фактически за 6 000 000 рублей. При этом он не представил оснований, которые бы указывали на правомерность снижения стоимости квартиры и изменения условий по предварительному договору купли-продажи квартиры от ..., что существенно нарушает права истца и несет риски для покупателя с точки зрения добросовестности поведения со стороны продавца. Присутствовавшая со стороны продавца, юрист «Центр групп» пояснила, что в основном договоре будет указана сумма 3520000 рублей, что бы продавцу не платить налог в сумме 300 000 рублей. Истец попросила указать в основном договоре купли-продажи фактическую стоимость квартиры в размере 6000000 рублей, как это было указано в предварительном договоре, однако юрист «Центр групп» выхватила у истца договор купли-продажи квартиры и остальные документы с передаточным актом и разорвала их. В связи с неправомерными действиями ответчика (продавца) и юриста, с целью уклонения от уплаты налогов по договору купли-продажи, ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи квартиры с указанием стоимости 6 000 000 рублей. Истец просит обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи указанной квартиры с указанием в основном договоре купли-продажи квартиры фактическую стоимость в размере 6000000 рублей. 

В дальнейшем истец увеличила исковые требования и просила взыскать с ответчика судебные расходы и издержки с учетом услуг представителя в общем размере 67 000 рублей. Кроме того взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы на почтовые переводы 1554 рубля 90 копеек, расходы связанные с арендой квартиры в размере 44 000 рублей, и моральный вред в размере 110 000 рублей.

Представитель истца Л.Н. Меликидзе - ФИО3 в судебном заседании подтвердила исковые требования и просила их удовлетворить. 

Представитель ответчика ФИО2 ФИО4 иск не признала и просила в удовлетворении иска отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно предварительному договору купли-продажи от ... (л.д.14) ФИО2 именуемый в дальнейшем «продавец» и ФИО1 именуемая «покупатель» заключили предварительный договор о том, что договорились в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей продавцу на праве собственности ( кадастровый ...) назначение: жилое помещение, общей площадью 60,2 кв.м., этаж 17, находящийся по адресу: РТ, ..., ....

Согласно п.1.2 данного договора (л.д.14) по соглашению сторон фактическая цена объекта составляет 6 000 000 рублей. Из них 3520000 рублей составляет цена объекта и указывается в основном договоре купли –продажи, 2 480 000 рублей составляют неотделимые улучшения, произведенные в объекте. Указанная цена установлена соглашением сторон настоящего договора, является окончательной и изменениям не подлежит. 

Согласно п.1.3 договора (л.д.14) покупатель осуществляет оплату в следующем порядке: сумма в размере 50 000 рублей оплачивается наличными денежными средствами при подписании сторонами настоящего договора в виде задатка; сумма в размере 5950000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств при подписании основного договора купли-продажи. 

Согласно п.1.5 договора договор купли-продажи объекта указанного в п.1.1. настоящего договора, должен быть заключен сторонами в срок до 11.09.2020г. включительно. 

Согласно расписке ФИО2 от ... (л.д.15) получил от ФИО1 денежную сумму в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей, за продаваемую им квартиру по адресу: РТ, ..., ...Е .... В соответствии с предварительным договором купли-продажи от 11.08.2020г. Вышеуказанные денежные средства получены в полном объеме, претензий не имеет. 

Согласно копии договора купли-продажи квартиры от ..., представленной истцом с материалами дела (л.д.16) он подлежал заключению между ФИО2 именуемым в дальнейшем «продавец» и ФИО1 именуемой «покупатель», квартиры, принадлежащей продавцу на праве собственности (кадастровый ...) назначение: жилое помещение, общей площадью 60,2 кв.м., этаж 17, находящийся по адресу: РТ, ..., ....

Согласно п. 3 данного Договора, цена продаваемой квартиры по указанному адресу составляет 3 520 000 (Три миллиона пятьсот двадцать тысяч) рублей. Указанная цена установлена соглашением сторон настоящего договора, является окончательной и изменениям не подлежит, если иное не будет установлено дополнительным соглашением сторон.

Согласно техническому паспорту на ...Е по ... РТ и финансово – лицевого счета ... (л.д. 20) указанная квартира принадлежит на праве собственности ФИО2

Согласно выписке о состоянии вклада «Сохраняй» счета ....8....0411144 принадлежащего ФИО1 в Сбербанке (л.д.21) по состоянию на ... на счету имеется 2 850 000,00 рублей.

Согласно выписке о состоянии вклада «Сохраняй» счета ....8....0411147 принадлежащего ФИО1 в Сбербанке (л.д. 22)по состоянию на ... на счету имеется 3 1000 000,00 рублей.

Представленной в суд перепиской по Вотсапу (л.д.25-27) между риэлтором Лесян и истцом ... подтверждаются пояснения истца, о том, что сделка по купле-продаже ... по ... РТ назначена на понедельник, то есть .... 

То же самое подтверждается перепиской между ними (л.д.47-61).

Кроме того, договоренность между сторонами об осмотре ...Е по ... РТ между истцом и ответчиком, так же подтверждается аудиозаписью (л.д.87) и видеозаписью (л.д.153), которыми так же подтверждается нахождение истца с ответчиком в указанной квартире перед поездкой в МФЦ для регистрации договора купли-продажи указанной квартиры ....

При таких обстоятельствах, суд полагает, что продление срока подписания основного договора купли-продажи квартиры между сторонами, было обоюдно согласованно на ....

Видеозаписью из МФЦ (л.д.162) подтверждаются пояснения истца о том, что ..., Топонцева В.В. в здании МФЦ разорвала договор купли-продажи ... по ... РТ, в котором стоимость указанной квартиры составляла 3 520 000 рублей.

Этими же доказательствами подтверждаются показания свидетеля ФИО5 (л.д.97-101) который сопровождал истца ФИО6 во время осмотра квартиры и в МФЦ, при заключении договора купли-продажи, и снимал происходящее на телефон. Он подтвердил в судебном заседании, что в предъявленном в МФЦ ФИО2 основном договоре купли-продажи квартиры, стоимость квартиры была указана – 3 520 000 рублей. ФИО2 были представлены две расписки, из которых следовало, что он получил от ФИО6 за проданную ... по ... РТ 3 520 000 рублей, и вторую расписку о получении от нее 2 480 000 рублей, за неотделимые улучшения квартиры. Таким образом следовало, что квартира продается за 3 520 000 рублей, и сумма сделки была занижена на 2 480 000 рублей. Присутствовавшая при этом юрист Топонцева В.В., объяснила, что договор готовила она и что это необходимо, чтобы продавец не попал под налог. После того, как ФИО5 высказал свое мнение, что в настоящий момент присутствует налоговое правонарушение, продавец хочет уклониться таким образом от уплаты налога, Топонцева В.В. выхватила у него договор купли-продажи квартиры, расписки о получении денег и уходя от них, стала их рвать. 

Таким образом, суд не может согласиться с позицией представителя ответчика ФИО2 – ФИО7, что так как ни одна сторона Договора в срок до ... не направила оферту другой стороне предварительного договора с целью заключить основной договор, то срок заключения основного договора не соблюден, и ответчик ФИО2 пригласил истца ... для возврата ему задатка в размере 50 000 рублей.

Как следует из аудиозаписей и видеозаписи при осмотре покупателями ...Е по ... РТ, а так же видеозаписи в МФЦ стороны активно осматривали квартиру и все вместе поехали в МФЦ по адресу: ..., ..., заключать основной договор купли-продажи. Следовательно, никто не отказывался от подписания основного договора. 

Суд полагает, что договор купли-продажи не состоялся только потому, что в основном договоре купли-продажи квартиры от ..., стоимость квартиры уже была указана не 6 000 000 рублей, как в предварительном договоре, а 3 520 000 рублей, и были приготовлены две расписки на суммы 3 520 000 рублей –стоимость квартиры и 2 480 000 рублей, за неотделимые улучшения квартиры, что указывает на то, что ответчик, таким образом получает возможность не платить налог. На это было обращено внимание свидетелем ФИО5, после чего данные договора и расписки были порваны Топонцевой В.В. и продавец отказался от сделки. 

Согласно договору ... от ... (л.д.4-7 том 2) он был заключен между ООО «Универсальное Бюро Экспертных Профессионалов» и ФИО1 об оказании юридических услуг. ООО «Универсальное Бюро Экспертных Профессионалов» - исполнитель в лице директора ФИО8 обязалось оказать юридические услуги ФИО1 –заказчику. 

Согласно Акту сдачи-приемки оказанных услуг по договору ... от ..., составленному ... (л.д.8 том 2) общая стоимость услуг оказанных ООО «Универсальное Бюро Экспертных Профессионалов», ФИО1 составила 67 000 рублей. 

Что касается взыскания судебных расходов, то суд соглашается с тем, что представителем истца был проанализирован правовой статус объекта недвижимости, проведен правовой анализ документов на основании предварительного договора купли-продажи и других документов, который был оценен в 5000 рублей. Был проведен сбор и получение доказательств, представление развернутой позиции по факту нарушения прав покупателя -3000 рублей. Был составлен и подан иск в Приволжский районный суд РТ и ходатайство о принятии обеспечительных мер в тот же суд, оцененный в 15000 рублей. Направлено ходатайство об истребовании и предоставление документальных доказательств в уполномоченные органы, оцененный в 3000 рублей, а всего на сумму 26 000 рублей. 

Суд не может согласиться с взысканием иных сумм указанных в Акте сдачи-приемки оказанных услуг по договору ... от ..., составленному .... 

Так выезд к заказчику на квартиру на осмотр объекта купли-продажи, направление заявлений и жалоб в правоохранительные органы, составление ответа с использованием нормативно-правовой базы на представленное соглашение от ФИО2, не могут быть взысканы с ответчика.

Не могут быть взысканы с ответчика и транспортные расходы истца на обеспечение явки свидетеля ФИО5 в судебное заседание, так как данные расходы документально не подтверждены. 

Не могут быть взысканы с ответчика и расходы на участие представителя исполнителя в судебных процессах, так как ни на одном из процессов, представитель ООО «Универсальное Бюро Экспертных Профессионалов», не участвовал. 

В то же время на отправку телеграммы ФИО2 23.09.2020г. истцом потрачено 420 рублей 66 копеек (л.д.10), за почтовые отправления в адрес Приволжского райсуда г. Казани РТ и ФИО2 истцом уплачено 421,28 рублей (л.д.14), а всего на сумму 841 рублей 28 копеек.

Данная сумма так же подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Что касается взыскания с ответчика в пользу истца 44 000 рублей в виде расходов, связанных с арендой квартиры, суд полагает, что в удовлетворении данного требования следует отказать. В суд не представлено никаких доказательств необходимости снятия истцом ФИО1 в аренду указанной квартиры с ... по ....

Суд не может согласиться с утверждением представителя истца, что ФИО1 была вынуждена снимать квартиру, так как свой дом она продала еще в августе 2020 года. Однако в суд не представлено документальных доказательств того, что действительно ФИО1 продала дом и жить ей было негде.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащее гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом в суд представлено три справки о состоянии здоровья ФИО1 в периоды с сентября 2020 года по январь 2021 года.

Суд полагает, что в данном случае действиями ответчика действительно причинен моральный вред истцу, выразившегося в нравственных страданиях последней. Суд полагает, что компенсацию морального вреда следует оценить в 5000 рублей. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно квитанции от ... (л.д.29-30) истцом уплачена государственная пошлина при подаче иска в суд в размере 300 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично. 

Обязать ответчика ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры расположенной в многоэтажном жилом доме по адресу: РТ, ... ..., кадастровый ..., назначение жилое помещение, общей площадью 60,2 кв.м., принадлежащей ФИО2, стоимостью 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей на условиях, согласованных в Предварительном договоре купли-продажи от ..., а именно, с указанием в основном договоре купли-продажи квартиры фактической стоимостью 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет компенсации морального вреда 5000 (Пять тысяч ) рублей 00 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 26 000 (Двадцать шесть тысяч) рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 841 (Восемьсот сорок один) рубль 28 копеек, и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 (Триста) рублей, а в удовлетворении остальных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Алексеевский районный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения. 

Судья /подпись/ А.А. Нурмухаметов.