Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и 

21 августа 2017 года г. Жигулевск

Жигулевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего - судьи Никоновой Л.Ф., 

при секретаре Поляковой Д.С., 

с участием:

- представителя истца ФИО1, действующего на основании ДД.ММ.ГГГГ, 

- представителя ответчика – ООО «СтройКомпаниАвто» - в лице конкурсного управляющего ФИО2, действующего на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1302/2017 по иску ФИО3 к ООО «СтройКомпаниАвто» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с указанным выше иском к ООО «СтройКомпаниАвто» в лице конкурсного управляющего ФИО2, с требованием о понуждении ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес> (лит. № №, № №), приобретенные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по 

<

адрес> (л.д. 136).

В ходе рассмотрения дела представители истца ФИО4, ФИО1 требования иска поддержали, сообщив суду следующее. Между истицей и ООО «СтройКомпаниАвто» ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор купли- продажи, по которому истица приобрела объекты недвижимости, а также оборудование, инженерные коммуникации, бетонную площадку и прочее, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Оплата по договору была произведена полностью, что подтверждается квитанцией, протоколом взаимных расчетов. Сделка была одобрена решением учредителей продавца, имущество было передано покупателю по акту от ДД.ММ.ГГГГ, и с того момента истица использует данное имущество для предпринимательской деятельности. В ДД.ММ.ГГГГ истица получила у ОАО «Самараэнерго» разрешение на перераспределение мощностей, в т.ч. на объекты по адресу: 

<

адрес>, с нею был заключен акт о балансовой принадлежности электрических сетей с целью эксплуатации площадки. В ДД.ММ.ГГГГ администрация г. Жигулевска посредством земельного контроля выявила факт использования земельного участка под указанными объектами без оформления, в связи с чем к ФИО3 был предъявлен иск о взыскании неосновательного обогащения. Решением суда признано установленным, что перечисленные объекты находятся во владении ФИО3 ООО «СтройКомпаниАвто» было привлечено к участию в данном деле в качестве третьего лица. Право собственности на спорные объекты недвижимости сразу после совершения сделки за истицей зарегистрировано не было, поскольку она, приобретая недвижимость, рассчитывала оформить права и на земельный участок под строениями и сооружениями, которым продавец владел по праву постоянного пользования. С этой целью ООО «СтройКомпаниАвто» выдавало ФИО3 и ее представителю ФИО4 доверенности на право предъявления иска, однако, в судебном порядке подтвердить право продавца на бессрочное пользование участком не удалось. После чего, в ДД.ММ.ГГГГ, истица обратилась к руководителю ООО «СтройКомпаниАвто» по вопросу регистрации сделки, на что получила ответ от директора общества ФИО5 о невозможности совершения данного действия из-за отсутствия учредительных документов. Считают, что с этого момента подлежит исчислению срок исковой давности по заявленным требованиям. Также сообщили, что ФИО3 обращалась в Арбитражный суд Самарской области об исключении спорных объектов недвижимости из конкурсной массы по делу о банкротстве ответчика, в чем ей было отказано. Кроме того, аналогичный иск (о понуждении к регистрации перехода права собственности) был предъявлен истицей к ответчику в рамках дела о банкротстве, производство по заявлению было прекращено по тем основаниям, что данное требование не подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве. 

Представитель ответчика – конкурсный управляющий ООО «СтройКомпаниАвто» ФИО2 требования иска не признал, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ решением Арбитражного суда Самарской области ООО «СтройКомпаниАвто» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Все имущество, которое принадлежало ООО «СтройКомпаниАвто» на ДД.ММ.ГГГГ, составляет конкурсную массу, в связи с чем считает, что требования истца по неденежным обязательствам должника трансформируются в денежные и подлежат удовлетворению в общем порядке, установленном законодательством о банкротстве. Сделка по продаже спорного имущества истице ответчиком не оспаривалась, имущество находится во владении супруга истицы – ФИО6. Документы по сделке ему (конкурсному управляющему) переданы не были, директор общества сообщил об их утрате в результате ДТП. Кроме того, заявил о применении к заявленным ФИО3 требованиям срока исковой давности. 

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 144, 152), о причинах неявки суд в известность не поставил.

Выслушав пояснения представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1, абзаца 1 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из абзаца 1 статьи 550 Гражданского кодекса РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пунктов 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Исходя из требований абзацев 1, 3 пункта 1 статьи 16 указанного Закона ( в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Аналогичные положения о порядке регистрации права собственности на объекты недвижимости содержатся в действующем Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из разъяснений, данных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СтройКомпаниАвто" (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи №-ОД, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора в числе иного имущества следующие объекты недвижимости, находящиеся по адресу: 

<

адрес>:

- производственный корпус для ремонта и ТО а/м, 

- склад металлический №, 

- склад металлический №, 

- здание мойки, 

Стороны договорились, что продажная цена отчуждаемого имущества составляет 903312 рублей (л.д.25-27), имущество продается с отсрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ ( п. 2.1. договора).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что отчуждаемое имущество передается продавцом покупателю по акту приема – передачи. 

Во исполнение условий договора ФИО3 в течение ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ произвела оплату отчуждаемых объектов недвижимости в полном объеме и приняла их, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, протоколом взаимозачетов № от ДД.ММ.ГГГГ, справкой за подписью директора ООО «СтройКомпаниАвто» ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ и актом приема-передачи к договору купли-продажи (приложение № к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ) - л.д. 27-30.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 подтвердил факт заключения с ФИО3 в ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи в отношении принадлежавших ООО «СтройКомпаниАвто» объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>, исполнения договора покупателем и передачи во владение ФИО3 указанных в договоре объектов. Одновременно свидетелем подтверждено, что представленный в дело ответ на обращение ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости подписан им. ФИО3, действительно, обращалась к нему по вопросу регистрации сделки, однако, он после ДТП утратил учредительные документы, в связи с чем не мог представить их в регистрирующий орган для подачи заявления для регистрации.

Из ответа директора ООО «СтройКомпаниАвто» ФИО5 на требование ФИО3 о прибытии ДД.ММ.ГГГГ для регистрации сделки следует, что у продавца отсутствуют учредительные документы, по получении которых из налоговой инспекции ООО «СтройКомпаниАвто» обязуется исполнить взятые на себя обязательства по государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.75). 

Из предоставленных по запросу суда выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за ООО «СтройКомпаниАвто» (ИНН №) с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес>:

- нежилое здание лит. № ( производственный корпус для ремонта автомобилей) площадью 3399, 9 кв.м, кадастровый №;

- нежилое здание лит. № ( здание мойки) площадью 491 кв.м, кадастровый №;

- нежилое здание лит. №( здание склада №) площадью 136, 3 кв.м, кадастровый №;

- нежилое здание лит. №( здание склада №) площадью 72, 2 кв.м, кадастровый №.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «СтройКомпаниАвто» (ИНН №) признано несостоятельным (банкротом) конкурсным управляющим утвержден ФИО2 (л.д.108-109).

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 отказано в удовлетворении требований об исключении перечисленного выше недвижимого имущества из конкурсной массы ООО «СтройКомпаниАвто». Определение оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от ДД.ММ.ГГГГ. При принятии указанного решения суды пришли к выводу о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты своего права и что отказ в исключении имущества из конкурсной массы не имеет преюдициального значения для обособленного спора по требованию о понуждении должника осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорное недвижимое имущество (л.д.124-133).

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ производство по заявлению ФИО3 о понуждении должника – ООО «СтройКомпаниАвто» к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности по указанной сделке прекращено ввиду того, что заявитель не относится к кругу лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве (л.д.120-123). 

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что заключенный между сторонами договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ совершен в надлежащей форме, его сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, условия договора сторонами исполнены: покупная цена, в т.ч. за объекты недвижимости, покупателем внесена, объекты сделки переданы покупателю. Последнее обстоятельство, кроме представленных в дело документов по сделке и показаний свидетеля ФИО5, объективно подтверждаются следующими доказательствами:

- выдачей ресурсоснабжающей организацией (ОАО «Самараэнерго») ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ разрешения № о перераспределении мощностей, в т.ч. на гаражные боксы по адресу: 

<

адрес>;

- решением Жигулевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, которым с ФИО3 в пользу администрации г.о. Жигулевск взыскано неосновательное обогащение, состоящее из использования земельного участка по адресу: 

<

адрес>, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Из текста решения усматривается, что земельный участок ФИО3 использовала, владея спорными по настоящему делу объектами недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ. ООО «СтройКомпаниАвто», будучи привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, данный факт подтверждало (л.д.35-40), 

- ответов МИ ФНС России № 15 по Самарской области на запрос суда, из которого следует, что за ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ. ООО «СтройКомпаниАвто» представляло в налоговый орган декларации по налогу на имущество с нулевыми показателями по уплате налога в бюджет, в ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ декларации не представлялись. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общество не имело задолженности по уплате налога на имущество. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеется задолженности по уплате налога на имущество, образовавшаяся в связи с представлением ДД.ММ.ГГГГ налоговой декларации за период ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ (л.д.150). В ходе рассмотрения дела представитель ответчика – конкурсный управляющий ФИО2 сообщил, что декларация представлена в налоговый орган им после получения информации о зарегистрированных правах ответчика на спорное имущество. 

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не оспорен и недействительным не признавался, в связи с чем суд приходит к выводу о действительности договора и согласованности сторонами всех его условий.

В то же время судом установлено, что со стороны продавца имело место уклонение от регистрации сделки, последовавшее на соответствующее обращение покупателя от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем требования иска судом в соответствии с п. 2 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ признаются подлежащими удовлетворению. 

При разрешении спора суд не принимает доводов конкурсного управляющего ООО «СтройКомпаниАвто» о том, что обязательства должника по регистрации сделки в данном случае трансформируются в денежные обязательства, подлежащие удовлетворению в общем порядке, поскольку на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 63 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику, а материалов дела следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества между ООО «СтройКомпаниАвто» и ФИО3 заключен ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день произведена передача имущества по акту приема – передачи, а банкротом продавец признан только в ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, сделка по договору купли-продажи недвижимого имущества совершена и обязанность по ее регистрации в регистрирующем органе возникла до введения процедуры банкротства Арбитражным судом.

Разрешая заявление ответчика о применении к заявленным требованиям срока исковой давности, суд оснований для его удовлетворения не находит в связи со следующим.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) срок исковой давности, установленный пунктом 4 статьи 165 ГК РФ (один год), применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу этого Закона (1 сентября 2013 года). Поэтому положения пункта 4 статьи 165 ГК РФ применяются к требованиям о признании действительной сделки, при совершении которой не была соблюдена необходимая нотариальная форма, и о государственной регистрации сделки, если принятие исполнения стороной сделки, нотариальное удостоверение которой не было осуществлено, или, соответственно, совершение сделки, не прошедшей государственную регистрацию, имели место после 1 сентября 2013 года ( п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу приведенного разъяснения, по сделкам, совершенным до 1 сентября 2013 года, на требования о государственной регистрации сделки распространяется общий срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 196 ГК РФ (три года). 

Срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). В рассматриваемом споре об уклонении ответчика от государственной регистрации сделки истцу стало известно после ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств обратного суду не предъявлено. Обращение в суд с настоящим иском последовало ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем оснований для признания срока пропущенным не имеется. 

Кроме того, учитывая, что сделка сторонами исполнена, продавец, фактически исполнявший сделку до ее необходимой государственной регистрации, в силу разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию покупателя о ее государственной регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «СтройКомпаниАвто» к ФИО3 на основании договора купли-продажи №-ОД, заключенного указанными лицами в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ, на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес>:

- нежилое здание лит. № ( производственный корпус для ремонта автомобилей) площадью 3399, 9 кв.м, кадастровый №;

- нежилое здание лит. № ( здание мойки) площадью 491 кв.м, кадастровый №;

- нежилое здание лит. №( здание склада №) площадью 136, 3 кв.м, кадастровый №;

- нежилое здание лит. №( здание склада №) площадью 72, 2 кв.м, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи жалобы в Жигулевский городской суд.

Судья Жигулевского городского суда Л.Ф.Никонова

Настоящее решение в окончательной форме изготовлено 25 августа 2017 года.

Судья Жигулевского городского суда Л.Ф.Никонова