Дело № 2-36/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 мая 2019 года г. Гвардейск

Гвардейский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Татаренковой Н.В.,

при секретаре Дмитренко Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Гвардейского района Калининградской области в интересах муниципального образования «Гвардейский городской округ» и неопределенного круга лиц к ФИО1, Управлению имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», с участием 3-го лица администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, 

у с т а н о в и л :

Прокурор Гвардейского района Калининградской области (далее прокурор) обратился в суд с иском к ФИО1, Управлению имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ», указав, что 31.08.2015 между арендатором ФИО17 и новым арендатором ФИО1 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 29.12.2012, по условиям которого ФИО18 передала ФИО1 право аренды земельного участка площадью 9380 кв.м. с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО1 обратился в администрацию МО «Гвардейский городской округ» с заявлением о предоставлении в собственность указанного арендуемого земельного участка, на котором располагается принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости. 

10.12.2015 Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» с ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Цена указанного земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 62285 рублей.

Хозяйственная постройка с кадастровым номером № площадью 52 кв.м. поставлена на учет 09.10.2015 на основании декларации об объекте недвижимого имущества. Право собственности ФИО1 на хозяйственную постройку с кадастровым номером № зарегистрировано 22.10.2015. 

После приобретения земельного участка с кадастровым номером № в собственность, 22.08.2016 в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, кадастровым инженером ФИО2 по заявке ФИО1 подготовлен акт натурного обследования от 18.01.2016, в результате проведения которого установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № на земельном участке отсутствует, в связи с чем, указанный объект снят с учета 22.01.2016.

В ходе проверки, проведенной прокуратурой района, установлено, что на спорном земельном участке какие-либо нежилые здания, сооружения и хозяйственные постройки не возводились.

При этом каких-либо сведений о том, что для обслуживания указанной хозяйственной постройки площадью 52 кв.м., необходим был весь земельный участок, площадью 9380 кв.м., ФИО1 в администрацию не предоставлено.

Кроме того, спорный земельный участок продан ФИО1 по цене значительно меньшей, как собственнику объекта недвижимости, следовательно, от продажи участка, площадью 9380 кв.м. в бюджет не поступили платежи, в случае выставления участка на торги, в размере не менее 3 000 000 руб., что нарушает права муниципального образования, а так же права неопределенного круга лиц на участие в таких торгах.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № был передан в собственность ФИО1 в нарушение ст. 27 и 39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, заключенный между сторонами в 2015 году договор купли-продажи является недействительным в силу ничтожности.

В соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор, действуя в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц и интересов муниципального образования, просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка площадью 9380 кв.м. с кадастровым номером №, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» и ФИО1 Применить последствия недействительности ничтожной сделки и исключить из ГКН сведения о праве собственности ФИО1 на спорный земельный участок. 

В судебном заседании прокурор Гришин В.М. поддержал исковые требования в полном объеме, дополнив также, что хозяйственная постройка не подпадает под объект недвижимости, поскольку спорная хозяйственная постройка не является зданием или строением, наличие которого давало гражданину право приобрести земельный участок на основании подпункта 6 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Ответчик ФИО1, его представитель адвокат Абдурахманов С.И. в судебном заседании не согласились с исковыми требованиями, пояснив, что прокурор не представил доказательств по нарушению ответчиками требований действующего законодательства РФ, и оснований для признания недействительной сделки купли-продажи земельного участка не имеется. При этом ФИО1 пояснил, что хозяйственную постройку, которая предназначалась для проживания строителей, возводила строительная бригада, которую он нашел по интернету, контакты и связь с указанными работниками утеряна. Со слов рабочих ему известно, что хозяйственная постройка возводилась, ему присылали фотографии указанной постройки, однако сам он на спорный земельный участок не выезжал и постройку не видел, но каких-либо сомнений в том, что хозяйственная постройка возводилась, у него нет. Впоследствии, учитывая, что им было принято решение не начинать строительство дома на указанном земельном участке, он решил разобрать и хозяйственную постройку, чтобы продать материалы из которых она возводилась. Учитывая изложенное, постройка существовала всего несколько месяцев. 

Представитель ответчика Управления имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» - ФИО3, действующая также как представитель 3-го лица администрации МО «Гвардейский городской округ», в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями в полном объеме, пояснив, что у Управления имущественных и земельных отношений нет предусмотренной законом обязанности проверять наличие объекта недвижимости на земельном участке в случае если представлены правоустанавливающие документы на строение (в рассматриваемом случае – свидетельство о регистрации права). Требование прокурора о необходимости предоставления в администрацию обоснования того, что для обслуживания здания площадью 52 кв.м. необходим весь земельный участок площадью 9380 кв.м. также не основаны на действующем законодательстве. 

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, выслушав свидетелей, и дав оценку доказательствам, считает исковые требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Подпункт 6 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусматривает, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления главы МО «Гвардейский район» № от 29.12.2012, ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 9380 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Калининградская область, Гвардейский район, пос. Сокольники, сроком на 15 лет (том 1 л.д. 39).

Во исполнение указанного постановления 29.12.2012 между Управлением имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации МО «Гвардейский район» и ФИО4 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9380 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, срок аренды установлен до 28.12.2027.

31.08.2015 между арендатором ФИО4 и новым арендатором ФИО1 было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 29.12.2012, по условиям которого ФИО4 передает, а ФИО1 принимает на себя права и обязанности арендатора ФИО4 и становится стороной (арендатором) по договору аренды земельного участка от 29.12.2012 № № из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 9380 кв.м. (том 1 л.д. 12-13, 48-49).

09.10.2015 от ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО5 поступило заявление в Управление Росреестра о регистрации права собственности на объект недвижимости – здание по адресу: 

<

адрес>, площадью 52 кв.м., назначение – нежилое здание (том 1 л.д. 139-141, 210).

Из декларации об объекте недвижимого имущества от 08.10.2015, приложенной к заявлению о регистрации права собственности, хозяйственная постройка, расположенная на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 52,0 кв.м., 2015 года постройки, подключена к центральному электричеству, водопровод автономный, отопление автономное, канализация автономная и т.д. (том 1 л.д. 214-215).

Из свидетельства о государственной регистрации права от 22.10.2015 следует, что за ФИО1 зарегистрировано право собственности на хозяйственную постройку площадью 52 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № (том 1 л.д. 146).

10.12.2015 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым, Управление имущественных и земельных отношений передало в собственность ФИО1, а последний принял и оплатил земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 9380 кв.м. Договором предусмотрено, что на земельном участке находится жилой дом, принадлежащий покупателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на хозяйственную постройку от 22.10.2015. Кадастровая стоимость земельного участка 3114253,80 рублей. Цена земельного участка составляет 62285 рублей (том 1 л.д. 15-18).

Интересы ФИО1 при заключении договора купли-продажи земельного участка представлял ФИО5 по доверенности от 08.10.2015 (том 1 л.д. 14).

Согласно акту обследования от 18.01.2016, составленному кадастровым инженером ФИО24 по заказу ФИО1, подтвержден факт отсутствия на земельном участке с кадастровым номером №, нежилого здания (хозяйственной постройки), общей площадью 52,0 кв.м., принадлежащего на праве собственности ФИО1 Данный объект подлежит снятию с кадастрового учета в связи с его отсутствием (том 1 л.д. 19).

19.01.2016 ФИО1 обратился в Росреестр с заявлением о снятии с государственного учета объекта недвижимости с кадастровым номером № в связи с прекращением его существования (том 1 л.д. 219).

12.02.2019 ст. следователем отделения по Гвардейскому району СО МО МВД России «Гвардейский» было возбуждено уголовное дело в отношении неустановленного лица по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, в связи с тем, что неустановленное лицо, действуя в интересах ФИО1, путем обмана приобрело право собственности на земельный участок (том 1 л.д. 236).

Из акта административного обследования земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, составленного специалистом Гвардейского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, следует, что объекты недвижимости, в том числе разрушенные строения, объекты незавершенного строительства на земельном участке не обнаружены. На земельном участке наблюдается травостой и зарастание древесно-кустарниковой растительностью. Ограждение и межевые знаки отсутствуют (том 1 л.д. 24-28).

В ходе осмотра спорного земельного участка в ходе судебного заседания, также не установлено наличие разрушенных строений, фундаментов и т.д. на земельном участке с кадастровым номером №. 

В судебном заседании были допрошены свидетели.

Так, свидетель ФИО19 (бывший арендатор спорного земельного участка) пояснила, что арендовала земельный участок в пос. Сокольники Гвардейского района в 2012 году для того, чтобы им пользовался сын, который впоследствии отказался от пользования этим участком, в связи с чем, ФИО4 оформила переуступку права аренды земельного участка в 2015 году. Сама она на земельный участок не выезжала, его не осматривала, никаких построек на земельном участке ни она, ни её сын не возводили. Возводил ли какие-либо постройки ФИО1 ей неизвестно.

Допрошенный свидетель ФИО20 представляющий интересы ФИО6 при оформлении договора купли-продажи спорного земельного участка, в судебном заседании пояснил, что несколько лет назад к нему обратился ФИО1 с просьбой помочь оформить земельный участок, так как он (свидетель) периодически оказывает такие услуги. ФИО21 действовал в интересах ФИО1 по доверенности, декларацию он подписал, но заполнял декларацию не он, уже заполненную декларацию ему предоставил ФИО7, на земельный участок свидетель не выезжал, где он находится ему неизвестно. Было ли на земельном участке строение свидетелю неизвестно. 

Допрошенные свидетели ФИО22 пояснили, что они проживают в 

<

адрес>, их опрашивал сотрудник полиции, спрашивал о том, имелись ли постройки на земельном участке, расположенном за домами свидетелей. Никаких построек на указываемом земельном участке не было. Этот участок частично просматривается с федеральной дороги Калининград – Гвардейск, частично с их территории, но со стороны дороги на пос. Сокольники земельный участок просматривается полностью, и никаких строений на нем свидетели не видели, в том числе в 2015 – 2016 годах.

Допрошенная в качестве свидетеля кадастровый инженер ФИО23 в судебном заседании пояснила, что по роду своей деятельности по заявке ФИО1 она выезжала на спорный земельный участок, установила, что на нем отсутствует какое-либо строение, что и зафиксировала. Выезжала одна, месторасположение земельного участка устанавливала по публичной карте. 

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. 

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 9380 кв.м., в 2015 и 2016 годах, в том числе, в период заключения Управлением имущественных и земельных отношений с ФИО1 договора купли-продажи земельного участка 10.12.2015, отсутствовала хозяйственная постройка с кадастровым номером № площадью 52,0 кв.м., что подтверждается совокупностью изложенных выше доказательств. 

Поскольку договор купли-продажи земельного участка заключен на основании подпункта 6 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, а именно в связи с наличием у ФИО1 в собственности расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, которого фактически не существовало на момент сделки, оспариваемый договор купли-продажи не соответствует требованиям закона и является ничтожным. 

Отсутствие строения в настоящее время (данное обстоятельство стороной ответчиков не оспаривалось), а также существование строения площадью 52,0 кв.м. по документам только на протяжении трех месяцев (с 08.10.2015 по 18.01.2016), свидетельствует также о получении земельного участка не для эксплуатации возведенного объекта, а для иных целей, не дающих преимущественного права на получение участка в собственность по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимости (по льготной цене).

Кроме того, никаких доказательств, что для обслуживания строения площадью 52,0 кв.м. необходим весь земельный участок площадью 9380 кв.м. ответчиками не представлено. 

Более того, из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса РФ следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости. 

По смыслу данной нормы, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения и сооружения являются объектами капитального строительства.

Особенностью хозяйственных построек является то, что они не могут быть использованы в качестве здания, сооружения, поскольку для их возведения не требуется получение разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Данные объекты носят временный характер. 

Хозяйственное строение - это вспомогательный (не самостоятельный) отдельно стоящий, или пристроенный объект недвижимости хозяйственно-бытового назначения: сарай для содержания скота и птицы; сарай (бытовка) для хранения хозяйственного инвентаря; хозяйственный навес, навес для автомобилей; гараж; баня, уборная; летняя кухня; теплица; погреб и т.п. капитальные и некапитальные постройки.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 не были представлены допустимые достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие тот факт, что зарегистрированная им на спорном земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, хозяйственная постройка, являлась самостоятельным объектом недвижимости. Сам по себе факт наличия на земельном участке нежилой хозяйственной постройки не порождает право ответчика на приобретение земельного участка в собственность, поскольку хозяйственные постройки, являющиеся временными объектами, не имеют самостоятельного функционального значения, так как носят вспомогательный характер и не отвечают первоначальным целям предоставления земельных участков.

Прокурором подано заявление в защиту муниципального образования и интересов неопределенного круга лиц, поскольку предоставление земельного участка в собственность ответчика по льготной цене в отсутствие законного основания влечет нарушение интересов муниципального образования, поскольку в бюджет поступила меньшая сумма в связи с расчетом цены земельного участка с учетом нахождения на нем здания, а также интересы неопределенного круга лиц, поскольку ответчик не имел преимущественного права перед другими гражданами на получение спорного земельного участка в собственность по льготной цене под несуществующее строение.

На основании изложенного, учитывая, что у Управления имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» не имелось оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка с ФИО1 в связи с наличием у последнего в собственности расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, исковые требования прокурора о признании недействительным в силу ничтожности договора № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 10.12.2015, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 9380 кв.м. – подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования прокурора Гвардейского района Калининградской области удовлетворить.

Признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 10.12.2015, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 9380 кв.м., заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» и ФИО1.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 9380 кв.м.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 9380 кв.м., в государственную собственность, передав его Управлению имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации МО «Гвардейский городской округ».

Взыскать с Управления имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации МО «Гвардейский городской округ» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 10.12.2015, в размере 62285 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Гвардейский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Дата изготовления мотивированного решения – 13.05.2019. 

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья Н.В.Татаренкова