2 –427 \ 2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

26 июня 2017 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Вахромеевой Е.П. 

с участием представителя ФИО1- ФИО2, представителя ФИО3 - ФИО4

рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании сделки кабальной, недействительной вследствие существенных недостатков,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств.

В обоснование своих требований указал, что 20.12.2013г. между ним и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (офис №1 площадью 57,4 кв.м., офис №4 площадью 52,9 кв.м., расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, и 36/700 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: 

<

...>).

Цена договора - 9 927 000 рублей.

Согласно п.4 Договора покупатель (ФИО3) вносит 3 000 000 рублей при подписании данного договора, оставшуюся сумму - не позднее 01.02.2014г.

ФИО3 оплатил ему 7 752 000 рублей (3 000 000 руб. при подписании договора и 4 752 000 руб. - 24 мая 2014г.).

Таким образом у ответчика имеется задолженность перед ним в сумме 2 175 000 рублей (9 927 000 руб. - 7 752 000 руб.).

До настоящего времени долг перед ним не погашен.

За пользование чужими денежными сре6дствами ответчик должен ему оплатить проценты исходя из ставки рефинансирования 8, 25% годов, то есть 304 884 руб.

Ссылаясь на приведенное ФИО2 просил взыскать с ФИО3 2 479 884 руб., из которых: 2 175 000 руб.- сумма основного долга, 304 884 руб.- проценты за пользование чужими денежными средствами.

ФИО3 в сою очередь обратился в суд с иском к ФИО1 о признании сделки кабальной, недействительной вследствие существенных недостатков. 

В обоснование заявленных встречных исковых требований указал, что сделка являлась кабальной, поскольку он фактически проживаю в ином районе Краснодарского края, ФИО1 введен в заблуждение относительно качества и стоимости офисных помещений, в связи с чем мной подписан договор на крайне невыгодных для меня условиях.

Указанные обстоятельства подтверждаются в том числе тем фактом, что стоимость указанных офисных помещений по результатам проведенной оценки составляет 3 142 000 рублей, что в три раза меньше стоимости, указанной в договоре (т.е. цена объектов в соответствии с условиями договора на 200 % превышает их реальную рыночную стоимость), то есть я в соответствии с условиями договора должен оплатить более, чем 300% их стоимости.

Кроме того, подлежащее передаче имущество не может использоваться в соответствии с его целевым назначением, поскольку сами помещения имеют существенные недостатки и не соответствуют требованиям СНиП к инсоляции помещений, а также требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-Ф3 от 30.12.2009 года в части механической безопасности, пожарной безопасности, безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях, безопасных для здоровья человека условий пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, энергетической эффективности зданий и сооружений, безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

Ссылаясь на приведенное ФИО3 просил:

Признать недействительной сделку: заключенный между ним и ответчиком договор купли-продажи недвижимости:

офиса №1, общей площадью 57,4 кв.м., расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, находящийся по адресу: Российская Федерация Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул.Краснозеленых, д.29/5, оф.1;

18/700 долей земельного участка, общей площадью 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

офиса №4, общей площадью 52,9 кв.м., расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, кадастровый номер: №,. находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул.Краснозеленых, д.29/5, оф.4;

18/700 долей земельного участка, общей площадью 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства; 

Взыскать в его пользу с ответчика денежные средства в сумме 7 752 000 руб.

В судебном заседании представитель ФИО1 требования поддержал, приведя те же доводы. Представитель ФИО3 требования ФИО1 не признала, поддержала встречные требования. Представитель ФИО1 встречные требования не признал.

Проверив материалы дела, суд находит требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, а требования ФИО3 подлежащими удовлетворению. 

Обосновывая заявленные требования ФИО1 сослался на то, что 20.12.2013 года между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли- продажи недвижимого имущества (офисов), цена которых составила 9 927 000 рублей. ФИО3 в пользу ФИО1 выплачены денежные средства в сумме 7 752 000 рублей, оставшиеся денежные средства не выплачены по настоящее время. 17.05.2016 года в адрес ФИО3 им направлена телеграмма с требованием явиться в Управление Росреестра для государственной регистрации договора, чего им сделано не было, таким образом он исполнил все условия договора, однако ФИО3 от заключения сделки уклоняется.

Из материалов дела следует, что 20 декабря 2013 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости:

офиса №1, общей площадью 57,4 кв.м., расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: Российская Федерация Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул.Краснозеленых, д.29/5, оф. 1;

18/700 долей земельного участка, общей площадью 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

офиса №4, общей площадью 52,9 кв.м., расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, кадастровый номер: №, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул.Краснозеленых, д.29/5, оф.4;

18/700 долей земельного участка, общей площадью 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

Доли земельного участка и офисы в соответствии с условиями договора принадлежат ответчику на праве собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие регистрационные записи от 04.10.2013 г. № 23-23- 26/103/2013-316, от 03.10.2013 года №23-23-26/103/2013-314, от 04.10.2013 г. №23-23-26/103/2013-3 15, от 04.10.201 3 г. №23-23-26/103/2013-3 16.

Согласно пункту 4 Договора, указанные офисы и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 700 кв.м., продается за 9 927 000 руб.

В соответствии с п. 10 Договора, до подписания настоящего договора указанные офисы и доли земельного участка в праве общей долевой собственности, никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Материалами дела достоверно установлено, что ФИО1 покупатель был введен в заблуждение, поскольку приведенный пункт договора нарушен, так как длительное время указанные офисные помещения использовались в качестве офиса продаж, в настоящее время там также располагается офис продаж, со слов сотрудников офиса, данное помещение передано на праве аренды, что явно видно из фотоматериалов, приложенный к экспертному заключению о чем будет сказано ниже. 

В соответствии с пунктом 8 Договора, покупатель приобретает право собственности и на офис и доли земельного участка в праве общедолевой собственности на земельный участок с момента подписания Договора (то есть с 20 декабря 2013 года).

В соответствии с частью 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно правовой позиции изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.12.2013 N 162 « Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, 1 1», в соответствии со статьей 179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Вместе с тем наличие этого обстоятельства не является обязательным для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Суд полагает, что ФИО3 при заключении спорной сделки был лишен возможности в полной мере самостоятельно устанавливать свои права и обязанности своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Согласно заключению строительно- технической экспертизы от 08 июня 2017 года № Э 2017-06-223, Офис №1 общей площадью 57,4 кв.м, расположенный в цокольном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: город-курорт Анапа, ул. Краснозеленых, д.29/5 не соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к инсоляции помещений, а также не соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-Ф3 от 30.12.2009 года в части безопасных для здоровья человека условий пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями.

Офис №4 общей площадью 52,9 кв.м, расположенный в цокольном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: город-курорт Анапа, ул. Краснозеленых, д.29/5 не соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к инсоляции помещений, а также не соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-Ф3 от 30.12.2009 года в части безопасных для здоровья человека условий пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями. 

Рыночная стоимость представленных к экспертизе объектов недвижимости по состоянию на 19 апреля 2017г.и по состоянию на 20 декабря 2013 года составляет, всего: 3 502 015руб.

Офис №1, общей площадью 57,4 кв..м., расположенный в цокольном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Краснозеленых, д.29/5, оф.1 не может использоваться в соответствии с его целевым назначением, так как имеются нарушения нормативных требований, предъявляемых к инсоляции, а также нарушение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-Ф3 от 30.12.2009 года в части безопасных для здоровья человека условий пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями.

Офис №4, общей площадью 52,9 кв.м., расположенный в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, с кадастровым номером №, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул.Краснозеленых, д.29/5, оф.4 не может использоваться в соответствии с его целевым назначением, так как имеются нарушения нормативных требований, предъявляемых к инсоляции, а также нарушение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-Ф3 от 30.12.2009 года в части безопасных для здоровья человека условий пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями.

- 18/700 доля земельного участка, общей площадью 700 кв.м, по адресу: 

<

...> под использование нежилых помещений: офис №1 и 18/700 доля земельного участка, общей площадью 700 кв.м, по адресу: 

<

...> под использование нежилых помещений: офис №4 под их функциональное назначение, не выделена в натуре, в связи с чем использование земельного участка общей площадью 700 кв.м, по адресу: 

<

...> определяется в соответствии с целевым использованием основного строения.

Земельный участок имеет разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.

Основным строением в границах земельного участка является многоквартирный жилой дом.

Указанный земельный участок площадью 700 кв.м, по адресу: 

<

...>, в границах которого расположен многоквартирный жилой дом, в соответствии с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства не может использоваться.

Необходимо оформить изменение вида разрешенного использования земельного участка площадью 700 кв.м, по адресу: 

<

...>.

Суд полагает. что указанное экспертное заключение может быть положено в основу решения суда, поскольку выводы эксперта мотивированы, содержат ссылки на нормативные акты, даны специалистом высокой квалификации и с достаточным опытом работы по специальности.

В рассматриваемом случае сделка являлась кабальной, поскольку ФИО3 проживая в ином районе Краснодарского края, ФИО1 был введен в заблуждение относительно качества и стоимости офисных помещений, в связи с чем им подписан договор на крайне невыгодных для его условиях.

Указанные обстоятельства подтверждаются в том числе тем фактом, что стоимость указанных офисных помещений по результатам проведенной оценки составляет 3 502 000 рублей, что в многократно меньше стоимости, указанной в договоре, фактически стоимость спорных объектов завышена на 300%. 

Согласно статье 10 Г"К РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (зло\ потребление правом), не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ. договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по /договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В свою очередь до настоящего времени переход права собственности па недвижимое имущество не зарегистрирован, акт приема-передачи не составлялся сторонами и не подписывался.

Кроме того, подлежащее передаче имущество не может использоваться в соответствии с его целевым назначением, поскольку сами помещения имеют существенные недостатки и не соответствуют требованиям СНиП к инсоляции помещений, а также требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-Ф3 от 30.12.2009 года в части механической безопасности, пожарной безопасности, безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях, безопасных для здоровья человека условий пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, энергетической эффективности зданий и сооружений, безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

Данных о том, что ФИО3 мог знать об указанных нарушениях при подписании договора, ответчиком суду не представлено.

Так, согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе но своем} выбор} потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цепы; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Суд полагает, что приведенные недостатки, указанные в экспертном заключению являются существенными и неустранимыми, поскольку создают угрозу пребывающим в них лицам, а также исключают возможность использовать помещения по назначению, в связи с чем ФИО3 вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 166, частями 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ч. 3 ст. 179 ГК РФ).

Доводы представителя ФИО1 о том, что стоимость спорного имущества составляет 8 065 000 руб. и указанное подтверждается справками, выданной ООО « Финансовая компания « Эксперт «, являются несостоятельными.

Выводы, сделанные в указанных справках относительно рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества. ничем не мотивированы и никакими документами не подтверждены, противоречат приведенному выше экспертному заключению, в котором имеется анализ рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Доводы представителя ФИО1 о том, что спорные помещения могут быть использованы по назначению и указанное обстоятельство подтверждено решением Анапского городского суда от 19 апреля 2010 года, также являются несостоятельными.

Приведенным решением лишь признано право собственности на жилые и нежилые помещения, при этом судом не делался вывод о том, что нежилые помещения могут быть использованы как офисные помещения, предназначенные для работы в них людей.

То обстоятельство, что в настоящий момент эти помещения, с 2013 года используются как пояснил ФИО2, для размещения в них его офиса по продаже недвижимости, не может свидетельствовать о пригодности их для использования без нарушения требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-Ф3 от 30.12.2009 года в части безопасных для здоровья человека условий пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями.

Нежилые помещения могут быть использованы и по иному назначению, например, как складские помещения и т. п.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств отказать.

Встречный иск ФИО3 к ФИО1 о признании сделки кабальной, недействительной вследствие существенных недостатков удовлетворить.

Признать недействительной сделку договор купли- продажи от 20 декабря 2013 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1: 

офиса №1, общей площадью 57,4 кв.м., расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № находящийся по адресу: Российская Федерация Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул.Краснозеленых, д.29/5, оф.1;

18/700 долей земельного участка, общей площадью 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

офиса №4, общей площадью 52,9 кв.м., расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, кадастровый номер: №,. находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул.Краснозеленых, д.29/5, оф.4;

18/700 долей земельного участка, общей площадью 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства; 

Возвратив стороны в первоначальное положение, взыскав в пользу ФИО3 с ФИО1 денежные средства в размере 7 752 000 руб.;

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд. 

Председательствующий: