Дело № 3а-149/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 апреля 2019 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Политовой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО «Красноеремтехпредприятие» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по 

<

адрес> об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ОАО «Красноеремтехпредприятие» обратилось в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 5 649 кв.м. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена в размере 10 413 479,58 руб. по состоянию на 11 марта 2016 года. 

Однако рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 11 марта 2016 года в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным оценщиком 

<

данные изъяты> ФИО2, составляет 2 945 106,15 рублей. Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика земельного налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Просит установить кадастровую стоимость указанного выше объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 2 945 106,15 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель административного истца ОАО «Красноеремтехпредприятие» ФИО1 заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области, представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, администрации Красносельского муниципального района Костромской области надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных требований не представили.

От заинтересованного лица администрации городского поселения Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, ходатайствовавшего о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в суд поступили письменные возражения, в которых отмечено, что заинтересованное лицо полагает обоснованными замечания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к выбранным объектам аналогам, а также считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что отклонение рыночной стоимости от кадастровой составляет более 30% и отсутствует положительное экспертное заключение. 

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ОАО «Красноеремтехпредприятие» на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 413 479,58 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка влияют на объём налоговых обязательства административного истца, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком 

<

данные изъяты> ФИО2

В отчете рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11 марта 2016 года определена в размере 2 945 106,15 руб. Оценщик определил рыночную стоимость объекта с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж), отказавшись от применения затратного и доходного подходов.

При этом оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Абзац 2 пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, на который в своих возражениях ссылается администрация городского поселения Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, решением Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2018 года № АКПИ18-142 признан не действующим с 2 июня 2016 г. в той мере, в какой при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствующей комиссии данное нормативное положение признает необходимым представление положительного экспертного заключения для случая принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Что же касается замечаний, высказанных комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области относительно объектов-аналогов, то суд отмечает следующее.

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> (аналог №), исходя из отсутствия в объявлении информации о наличии строений, его расположения в категории «земельные участки» обосновано учтен оценщиком как незастроенный. Поскольку оценка производилась на ретроспективную дату, отсутствие сведений на публичной кадастровой карте не свидетельствует о том, что на дату предложения объект недвижимости отсутствовал.

У земельного участка - аналога №, расположенного по адресу: 

<

адрес>), указан кадастровый номер, что позволяет определить его местонахождение, само по себе отсутствие указания на номер дома не влияет на возможность его использования в качестве объекта аналога. Иная информация, как следует из письменных пояснений оценщика, представленных в дело, получена по телефону контактного лица, указанному в объявлении о продаже.

Кроме того, с учетом произведенных корректировок стоимость 1 квадратного метра объектов аналогов № и № существенно превышает таковую для объекта аналога № (

<

адрес>).

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами, за исключением администрации городского поселения Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, имевшиеся возражения отклонены, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

Поскольку административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату такого обращения - 02 ноября 2018 года. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 5 649 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 марта 2016 года в размере 2 945 106 (Два миллиона девятьсот сорок пять тысяч сто шесть) рублей 15 копеек.

Датой подачи заявления считать 02 ноября 2018 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Костромского областного суда через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов