66RS0021-01-2025-001258-11

Дело № 2-82/2026

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

15 января 2026 года Богдановичский городской суд 

<

адрес> в составе: председательствующего судьи Бабинова А.Н.,

при секретаре Охотниковой Т.П.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, взыскании денежных средств и судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование которого в судебном заседании указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ФИО2 был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Указанный предварительный договор был составлен ответчиками. Условиями договора (п.1.3.1) предусмотрено внесение задатка в сумме 200 000 рублей. Данную сумму она выплатила ФИО2 путем перевода со своего банковского счета, на счет ответчика ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На момент подписания предварительного договора ответчики знали, что она состоит в браке и ее супруг в настоящее время проходит военную службу в зоне специальной военной операции. У нее отсутствует доверенность от супруга на приобретение квартиры. В дальнейшем при попытке заключить основной договор ей стало известно от нотариуса, что без согласия супруга сделка не может быть нотариально удостоверена. Также, ей стало известно, что предварительный договор купли-продажи подлежал удостоверению у нотариуса, поскольку продаваемая квартира находится в долевой собственности ответчиков, в том числе несовершеннолетнего ребенка. Помимо этого, предварительный договор купли-продажи был подписан только ответчиком ФИО2, остальные собственники договор не подписывали. Вернуть добровольно денежные средства в сумме 200 000 рублей, ответчик ФИО2, отказалась. Полагает, что указанные нарушения при оформлении предварительного договора купли-продажи, свидетельствуют о незаключении такого договора. Просила иск удовлетворить, признать предварительный договор купли-продажи незаключенным, взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в сумме 200 000 рублей и судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 7000 рублей.

Ответчик ФИО2, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в судебном заседании заявленные требования не признала, пояснила, что условием предварительного договора купли-продажи предусмотрено внесение задатка в сумме 200 000 рублей. Денежные средства ею были получены в полном объеме от истца. Заключение основного договора не состоялось по вине самого истца, которая отказалась от покупки квартиры. О том, что истец состоит в браке и супруг находится в зоне проведения СВО, ей известно не было. Полагает, что предварительный договор купли-продажи не подлежал нотариальному удостоверению. Продаваемая квартира, действительно на момент подписания предварительного договора купли-продажи находилась в долевой собственности, в том числе несовершеннолетней ФИО4. Почему договор не был подписан всеми собственниками, пояснить не может. У нее доверенности на подписание предварительного договора от имени всех долевых собственников, не имелось. Просила в иске отказать.

В письменном отзыве на иск ответчик ФИО2 указала, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о незаключенности предварительного договора купли-продажи квартиры Поскольку истец является ответственной за неисполнение предварительного договора, полученные денежные средства в качестве задатка возврату не подлежат. (л.д.42-44)

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела. Доказательству уважительности причин неявки, не представили, ходатайств об отложении дела, не заявляли. С учетом мнения сторон, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, заслушав стороны, считает исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению в виду нижеследующего:

В соответствии с положениями п.1 ст.420, п.1,2 ст.421 и п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п.1 и п.2 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Как указано в п.1 и п.4 ст.380 и п.2 ст.381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, между ФИО3, ФИО4, ФИО2, действующей за себя и своего несовершеннолетнего ребенка ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, выступающих в качестве продавцов с одной стороны и ФИО1, являющейся покупателем с другой стороны. (л.д.16-17)

Пунктом 1.3.1 указанного договора предусмотрена сумма задатка в размере 200 000 рублей, цена договора составляет 4 000 000 рублей (п.1.3), которая входит в цену договора (п.1.4).

Из представленной истцом ФИО1 выписки по счету и чека по проведенной банковской операции следует, что сумма задатка уплачена ответчику ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 рублей.(л.д.18,63)

Согласно п.1 ст.158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, договоры по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе принадлежащих несовершеннолетним, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Соответственно, то же касается и предварительных договоров данного вида, которые в силу прямого указания закона заключаются в форме, установленной для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Как установлено выше, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ составлен в том числе от имени несовершеннолетней ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д.16), которая в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости является долевым собственником продаваемой квартиры (1/6 доля), что не оспаривалось ответчиками в ходе рассмотрения дела судом.(л.д.36-39)

Более того, как установлено в судебном заседании, предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подписан со стороны продавцов лишь ответчиком ФИО2, являющейся долевым собственником, другие собственники ФИО3 и ФИО4 данный договор не подписывали, а соответственно в договорные отношения с истцом ФИО1 не вступали, соглашение о задатке не подписывали, их воля на заключение данной сделки отсутствовала, то есть предварительный договор купли-продажи, содержащий в себе соглашение о задатке, заключен без участия других долевых собственников квартиры и при отсутствии полномочий у ФИО2 действовать в их интересах.

Исходя из установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, поскольку он является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействителен с момента совершения (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно ст.1102 и п.1 ст.1103 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Таким образом, полученные ответчиком ФИО2 денежные средства в размере 200 000 рублей, подлежат взысканию в пользу истца ФИО1

Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ, понесенные истцом ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7 000 руб. 00 коп. (л.д.12), в связи с удовлетворением заявленных требований в полном объеме, подлежат возмещению ответчиком в заявленном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 предъявленные к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО4 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 200 000 рублей и расходы по оплате госпошлины в сумме 7000 рублей, всего 207 000 руб. 00 коп.

Решение в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в течение месяца в Свердловский областной суд в апелляционном порядке через Богдановичский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Богдановичского

городского суда Бабинов А.Н.