Дело № 3а-665/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭЛЬФ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

общества с ограниченной ответственностью «ЭЛЬФ» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01января 2018 года.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствии, в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) представил заявление об уточнении исковых требований, где просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, в которых решение об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» 9заинтересованне лицо) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения в которых, выразил несогласие с экспертным заключением.

Иные лица (Управление федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Лобня Московской области), участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили, позиций по административному исковому заявлению не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает с учетом обстоятельств дела, мнений участников судопроизводства и условий режима ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, введенного на территории Московской области административное дело рассмотреть по существу. При этом, применительно к конкретному делу с учетом необходимости соблюдения сроков рассмотрения административного дела судом первой инстанции и разумного срока судопроизводства (статья 10 КАС РФ) суд не усмотрел объективных обстоятельств для отложения разбирательства дела не относящегося к категории безотлагательных. 

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи суд, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 1700 кв.метра, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под автомобильную мойку с пристроенным торговым павильоном, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 13ВР-1633 была проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Из справок о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что по состоянию на 01 января 2018 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 15 464 900,00 рублей. 

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налога в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налогов.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований административный истец представил отчет № 115/19-ЗК, подготовленный оценщиком СОЮЗА «Лобненская Торгово-промышленная палата», согласно которого по состоянию на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 8 429 981,00 рублей. 

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны представителя Министерства имущественных отношений Московской области, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия, об определении рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «АМС Групп» ФИО1 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 25 февраля 2020 года, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены наиболее существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. 

Экспертом по состоянию на дату кадастровой оценки рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 11 910 000,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1 согласился представитель административного истца. Представитель Министерства имущественных отношений Московской области заключение не оспаривал. Представитель ГБУ МО «центр кадастровой оценки» выразил несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 7-16 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объекта путем использования сравнительного подхода – метода сравнения продаж, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведено в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» подверг его сомнению в частности указал, что расчет стоимости объекта оценки проведен только в рамках сравнительного подхода, что не обеспечивает получения объективного результата. На оцениваемом земельном участке расположена приносящая доход недвижимость. Отказ от методов доходного подхода к оценке земельных участков, застроенных доходными объектами, носит субъективный и недостаточно обоснованный характер. 

Кроме того, по мнению представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» выводы по анализу рынка, приведенные на стр. 51экспертного заключения по фактическим данным о ценах предложений, диапазон цен на сопоставимые объекты с рассматриваемыми объектами недвижимости не сопоставлены и не подтверждены данными аналитических исследований, размещенных в открытом доступе. 

Так же, полагает, что при расчете стоимости земельного участка не корректно выбран и должен быть заменен объект-аналог №1 площадью 18 763 кв.м, т.к более чем в 11 раз отличается от площади объекта оценки 1 700 кв.м. Ограничение на разницу в площадях приведено в рекомендациях авторов Справочника оценщика недвижимости – 2017. Использование данных Справочника в расчетах и при этом игнорирование рекомендаций авторов приводит к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Дополнительно, представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» при анализе внесения поправки на время предложения указал на отсутствие ее подтверждения аналитическим или иными общедоступными данными. Отказ от внесения корректировок на время предложения в сравнительном подходе (стр. 75) ошибочен и не обоснован, ссылка в экспертном заключении на срок экспозиции ошибочна, т.к срок экспозиции –это период времени с даты выставления на публичную оферту до даты сделки, при этом в течении срока экспозиции цена объектов-аналогов может меняться.

По мнению представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» допущенные нарушения привели к тому, что значение рыночной стоимости нельзя признать определенной надлежащим образом и вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах.

Суд с указанными выше доводами представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» согласиться не может исходя из следующего. 

Вопреки доводам представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» о необоснованности отказа эксперта от применения доходного подхода, количество применяемых подходов к оценке не оказывает влияние на объективность результатов расчета стоимости недвижимости. Обоснованный и исчерпывающий отказ от применения затратного и доходного подходов приведен на стр. 52-53 экспертного заключения.

Федеральными стандартами оценки предусмотрено использование одного

из существующих подходов к оценке. 

Наличие на рассматриваемом земельном участке здания автомойки не является обязательным и исчерпывающим условием применения доходного подхода. Учитывая указанные в экспертном заключении причины отказа от методов доходного подхода, и приведенные выше, следует отметить сравнительно низкую плотность застройки рассматриваемого земельного участка (рис. 8 на стр. 21 экспертного заключения), работа только двух моечных постов здания автомойки из трех, свободное от арендаторов и неиспользуемое помещение магазина (фото на стр. 22-25 Заключения эксперта), значительную чувствительность результатов расчета от учитываемого уровня недозагрузки и ставки доходности здания автомойки, ? все это привело бы к заведомо недостоверному результату расчета доходным подходом рассматриваемого земельного участка.

Таким образом, определенная в экспертном заключении величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером объективно и обоснованно определена исключительно сравнительным подходом к оценке.

Что касается довода представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» относительно ненадлежащим образом проведенного анализа рыночной ситуации в исследуемом сегменте на дату определения стоимости, то в экспертном заключении на стр. 39-48 экспертного заключения приводятся исчерпывающий для анализа объем фактических данных о ценах предложений о продаже 36 (тридцати шести) потенциально сопоставимых с оцениваемым земельных участков. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен предусмотрен п. 11в ФСО №7, положения которого реализованы в экспертном заключении.

Подтверждение фактических данных о ценах предложений с «данными аналитических исследований, размещенных в открытом доступе» не предусмотрено действующим оценочным законодательством (в т.ч. федеральными стандартами оценки) и методическими рекомендациями по оценке стоимости земельных участков; не свидетельствует «о ненадлежащим образом проведенном анализе рыночной ситуации в исследуемом сегменте на дату определения стоимости»; не оказывает влияние на последовательность проведения исследования и полученные результаты экспертизы. 

Таким образом, определенная в экспертном заключении величина рыночной стоимости земельного участка объективно соответствует указанному в соответствующей части экспертного заключения на стр. 48, 51 рыночному диапазону цен.

Не может суд согласиться и с доводом о некорректно подобранном объекте-аналоге №1 на стр. 58 таблице № 12, поскольку различие в площади между рассматриваемым земельным участком и объектом-аналогом №1 учтено через соответствующую корректировку, определенную согласно Справочнику оценщика недвижимости –2017. «Земельные участки» под ред. ФИО2 на стр. 67-69 экспертного заключения, на стр. 68 приведен соответствующий фрагмент Справочника.

В используемом экспертом Справочнике оценщика недвижимости – 2017. «Земельные участки» под ред. ФИО2 указаны общие рекомендации по применению справочника, в т.ч. в части корректировки на площадь, и не ограничены какими-либо конкретными значениями в разнице между площадями оцениваемого земельного участка и подобранными объектами-аналогами. Разница в площадях с рассматриваемым земельным участком коррективно учтена экспертом через соответствующую корректировку (причем применяемое значение корректировки не является экстремальным), рассчитанную согласно данным Справочника оценщика недвижимости – 2017. «Земельные участки» под ред. ФИО2

Вопреки доводам представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об ошибочности отказа от внесения корректировок на время предложения в сравнительном подходе судом отмечено следующее данное положение определено на основании анализируемых в разных частях экспертного заключения открытых источников, в т.ч. аналитических и общедоступных данных, которые используются при анализе рынка рассматриваемого земельного участка (раздел 3 на стр. 28-51 экспертного заключения). В течении срока экспозиции цена выставленных на продажу объектов может меняться. В том случае, когда информация об изменении цены предложения на протяжении типичного срока экспозиции не подтверждается, равно, как и не подтверждается изменение цен на анализируемом сегменте рынка недвижимости согласно общедоступным открытым источникам, основание для внесения корректировки на время предложения отсутствует, ввиду чего в экспертном заключении корректировка на время предложения к ценам предложений объектов-аналогов не вносится. Отказ от внесения корректировки обоснован.

Принимая во внимание изложенное выше, а также пояснения эксперта данные в письменном виде относительно замечаний к заключению объективные основания указывающие на недостоверность определенной в заключении рыночной стоимости судом в ходе рассмотрения дела не установлено и сторонами не представлено. Напротив, на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Ходатайств о проведении по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы от сторон не поступало, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости следует считать 11 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177,178 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЭЛЬФ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 11 декабря 2019 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 1700 кв.метра, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под автомобильную мойку с пристроенным торговым павильоном, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>. равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 мая 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело № 3а-665/2020

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

07 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭЛЬФ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, руководствуясь ст.249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЭЛЬФ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 11 декабря 2019 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 1700 кв.метра, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под автомобильную мойку с пристроенным торговым павильоном, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова