Мотивированное 

решение

 составлено 05.11.2019

Дело № 2-1812/2019

УИД 26RS0020-01-2019-001434-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Невинномысск 30 октября 2019 года

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Ульянова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями Шестаковой И.С., Шулепа В.И.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по доверенности ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Невинномысский городской суд с иском к ФИО3, с учетом отказа от части исковых требований и изменения исковых требований, о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 18.02.2019 недействительным и применением последствий недействительности сделки.

В исковом заявлении указала, что между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 18 февраля 2019 года.

По условиям договора ФИО1 передала в собственность ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес>, общей площадью 43.9 кв.м., KN №

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 26.02.2019.

Право собственности ФИО3 на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, как и обременение объекта недвижимости - ипотека в силу закона с 26.02.2019 по 20.08.2022.

В п. 3 условий договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 18.02.2019 указано, что оставшуюся сумму в размере: 1 170 000 (один миллион сто семьдесят тысяч рублей) будет выплачена продавцу вышеуказанной недвижимости, но не позднее 20.08.2022.

Считает, что договор является не заключенным в силу ст. 432 ГК РФ т.к. договор с отсрочкой и договор рассрочки имеют разную правовую природу.

Считает, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли - продажи с рассрочкой платежа от 18.02.2019, и истец была введена в заблуждение, заключив договор не с рассрочкой, а с отсрочкой платежа.

Более того, согласно п.5 договора купли - продажи с рассрочкой платежа от 18.02.2019, покупатель с момента государственной регистрации права собственности на вышеуказанную недвижимость несет за свой счет расходы по содержанию, обслуживанию, ремонт, в том числе капитальный ремонт недвижимости.

Данное условие договора купли - продажи с рассрочкой платежа от 18.02.2019 ФИО3 нарушено в связи, чем по данному адресу: г. Невинномысск, 

<

адрес> образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг и продолжает расти, т.к. ФИО3 находится в трудном финансовом положении. Что подтверждается долговыми расписками непосредственно передо мной и информации из открытого доступа с сайта ФССП.

Таким образом, считает, что ФИО3 допустила нарушение договора, которое повлекло для истца в значительной степени ущерб, и лишила того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора, и одновременно с этим, ответчик, нарушает условия договора, увеличивает сумму задолженности по коммунальным платежам и сумму задолженности за проданную квартиру.

18.06.2019 истцом были направлены в адрес ответчика досудебная претензия и дополнительное соглашение к договору купли- продажи о расторжении договора от 18.02.2019, однако ответчик не отреагировал на указанные претензии.

Просила признать договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 18.02.2019 недействительным. Вернуть стороны в первоначальное положение. Указать, что решение суда является основанием для прекращения регистрации права собственности за ответчиком - ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес>, общей площадью 43.9 кв.м., KN № и регистрации права собственности на указанную квартиру за истцом - ФИО1

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, указала, что ее принудили заключить договор, поскольку ответчик могла забрать проживающую у истца внучку.

Представитель истца по доверенности ФИО2, поддержала исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представителя ответчика ФИО4 просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Указал, что в договоре от 18.02.2019 имеются все необходимые условия, для признания его заключенным на законных основаниях, а именно: цена товара - : 1 200 000 рублей; порядок расчетов — после подписания основного договора; сроки расчетов - не позднее 20.08.2022 года; размер платежа - 1 170 000 рублей. Кроме того, указанный договор соответствует и пп. 2, 4, 5 ст. 488 ГК РФ. Довод истца о совершении сделки под влиянием считает несостоятельным, так как истцом не представлено доказательств о заключении договора под давлением или путем обмана со стороны ответчика. Все условия договора были обговорены сторонами заранее. Кроме того, последствия заключения такого договора так же разъяснялись, сторонам специалистом при принятии договора для перерегистрации права собственности. Довод истца о нарушении условий договора по неуплате покупателем расходов по содержанию, обслуживанию, ремонту недвижимости, считает необоснованным, польского ответственность по их уплате несет лично ответчик. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФв отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав стороны, заслушав свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (пункт 3).

Согласноп. 1 ст. 549ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силуст. 550ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствие сп.1 ст. 551ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пункт 2 ст. 558 ГК РФ предусматривает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 489 ГК Российской Федерации договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как установлено в судебном заседании между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 18 февраля 2019 года.

По условиям договора ФИО1 передала в собственность ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес>, общей площадью 43.9 кв.м., KN 26:16:040409:1011, а ФИО3 передала денежную сумму в размере 30000 руб. до заключения договора и обязалась выплатить ФИО1 денежную сумму в размере 1170000 руб. не позднее 20.08.2022. Стоимость квартиры определена в размере 1200000 руб. Указанная квартира до момента полной оплаты находится в залоге у продавца.

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 26.02.2019 года.

В настоящее время собственником квартиры является ФИО3, что подтверждается выпиской о праве собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной 26.02.2019 года.

Заключая договор купли-продажи квартиры, продавец осознавала, что не получила всей стоимости квартиры и не лишена возможности взыскать недостающую сумму с покупателя в установленном законом порядке, в связи с чем не отказалась от условий договора до государственной регистрации перехода права собственности.

Дополнительное соглашение к договору - это соглашение сторон договора с целью изменить его или расторгнуть, поэтому на дополнительные соглашения распространяются правила о сделках, обязательствах и договорах (ст. 153, п. п. 1 - 3 ст. 420, п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Если договор подлежит государственной регистрации, то и дополнительное соглашение нужно регистрировать. В таком случае оно считается заключенным и вступает в силу для сторон в момент подписания, а для третьих лиц - в момент регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 164 ГК РФ).

Каких-либо дополнительных соглашений стороны между собой в установленном законом порядке не заключили.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания, предусмотренныест. 168ГК РФ, для признания оспариваемого договора ничтожным, так как указанный договор совершен в письменной форме, содержит все существенные условия, продавцом - собственником объекта недвижимости и покупателем подписан, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры, перехода права и права собственности на жилое помещение осуществлена.

В соответствии с ч. 1 ст.179ГК РФ сделка, совершенная под влияниемнасилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влияниемобмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (ч.2).

Часть 3 указанной статьи гласит, что сделка на крайне невыгодныхусловиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделкапризнананедействительнойпо одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствиянедействительностисделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. 

Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

В соответствии со ст.166 ГК РФсделканедействительнапо основаниям, установленным законом, в силупризнанияее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такогопризнания(ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительностиничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требованиеопризнаниинедействительнойничтожной сделки независимо от применения последствий еенедействительностиможет быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес впризнанииэтой сделки не действительной.

Согласно ст.167 ГК РФнедействительнаясделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, инедействительнас момента ее совершения.

Как пояснила в судебном заседании истец ФИО1, она была ознакомлена условиями договора купли-продажи, самостоятельно его подписала, не возражала против его регистрации, была ознакомлена с порядком оплаты, однако не отказалась от его заключения. Указала, что ответчик оказала на нее давление, поскольку хотела забрать свою дочку, проживающую у истца, вместе с тем по поводу оказания на нее давления со стороны ответчика для заключения договора в правоохранительные органы не обращалась, также указала, что ответчик не лишена и не ограничена в родительских правах в отношении своей дочери, внучку у себя она не удерживает.

В судебном заседании свидетель ФИО5 пояснил, что является знакомым истца, со слов истца ему известно, что ответчик уговорила истца продать квартиру играя на ее чувствах как бабашки, поскольку ребенок ответчика проживает с истцом. Никаких денег за квартиру истец не получила.

В судебном заседании свидетель ФИО6 пояснил, что является мужем ответчика, пояснил факт заключению договора купли-продажи жилого помещения между ФИО1 к ФИО3, поскольку находился в одном здании в момент заключения договора, каких-либо претензий к договору от сторон не было.

В соответствии сп. 3 ст. 10ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Таким образом, разумность участников гражданских правоотношений, т.е. осознание ими правовой сути и последствий совершаемых действий предполагается, пока не доказано обратное.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приняв во внимание объяснения сторон, показания свидетелей, суд приходит к выводу, что оснований для признания недействительным пост. 179ГК РФ договора купли-продажи квартиры от 18.02.2019 не имеется, поскольку истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлены доказательства в подтверждение того, что договор между сторонами заключен под влиянием насилия или угрозы, обмана, либо на крайне невыгодных условиях.

Суд принимает во внимание, что истец самостоятельно подписала договор купли-продажи, продала имущество за цену и на условиях по своему усмотрению. В самом текстедоговоракупли-продажиот 18.02.2019 имеется собственноручная подпись истца. Кроме того стороны не отрицают что денежные средства подоговору в размере 30000 руб. были переданы покупателем продавцу.

Следовательно, есть основания полагать, чтодоговорбыл заключен добровольно, на условиях, согласованных сторонами.

Доводы истца о нарушении ответчиком условий договора купли-продажи от 18.02.2019 в части оплаты коммунальных услуг, не может служить основанием для признания договора недействительным, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). В настоящее время собственником спорного жилого помещения является ответчик, кроме того, по представленным в суд документам, задолженность по коммунальным платежам погашена.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО1 без какого-либо принуждения со стороны, заключила договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры с ответчиком и передала квартиру после заключения договора купли-продажи ответчику. Указанные обстоятельства подтверждаются обстоятельствами совершения истцом действий, направленных на отчуждение принадлежащей ей квартиры, а именно последовательность и осознанность решения истца продать ответчику принадлежащую ей квартиру на условиях, предусмотренных договором.

Следовательно, доказательств наличия юридически значимых обстоятельства для признания договора купли-продажи от 18.02.2019 недействительным материалы дела не содержат.

Таким образом требования истца о признании договора купли-продажи квартиры от 18.02.2019, заключенным между ФИО1 и ФИО3, недействительным, удовлетворению не подлежат, в связи с чем не подлежат удовлетворению требования о применении последствий недействительности сделки - о возращении сторон в первоначальное положение и указании, что решение суда является основанием для прекращения регистрации права собственности за ответчиком - ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес>, общей площадью 43.9 кв.м., KN № и регистрации права собственности на указанную квартиру за истцом - ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого помещения от 18.02.2019 недействительным и применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи жалобы через Невинномысский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.А.Ульянов