РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2025 года г. Тольятти

Центральный районный суд города Тольятти Самарской области в составе

председательствующего судьи Апудиной Т.Е.,

при секретаре судебного заседания Тимаковой Е.Д.,

при участии истца ФИО1, 

представителя истца по устному ходатайству ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

представителя третьего лица СНТ «Синтезкаучук» ФИО4,

представителя третьего лица ООО «Тольяттикаучук» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-215/2025 по иску ФИО1 к администрации г.о. Тольятти о признании права собственности на жилой дом, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании права собственности на жилое строение - жилой дом, общей площадью 538 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, взыскании с ответчика госпошлины.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от 26.05.2017 ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 538 кв.м, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>.

На вышеуказанном земельном участке истцом за счет собственных средств в 2024 году построен двухэтажный дом.

Истец обратилась в Центральный отдел Управления Росреестра по Самарской области для государственной регистрации права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке с 

<

данные изъяты>.

Как следует из уведомления от 07.03.2024, регистрация права собственности приостановлена в связи с тем, что в отношении земельного участка с КН 

<

данные изъяты> установлено обременение – ограничение прав на земельный участок.

Позднее истцом получено уведомление от 20.05.2024 о прекращении регистрации права собственности в отношении жилого дома, расположенного на земельном участке с КН 

<

данные изъяты>.

Однако каких-либо ограничений в отношении земельного участка в момент оформления права собственности на него не было установлено.

В судебном заседании истец ФИО1, и представитель истца по устному ходатайству ФИО2, исковые требования с учетом уточнения поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по изложенным в письменных возражениях основаниям.

Представитель третьего лица СНТ «Синтезкаучук» ФИО4, в судебном заседании считал, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица ООО «Тольяттикаучук» ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по изложенным в письменных возражениях основаниям.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещены, представили письменные возражения на иск.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно подп. 2 п.1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

В соответствии с п.12 ст.70 ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» до 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

При этом согласно статье 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г.№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном частью 12 Закона N 218-ФЗ, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Закона N 217-ФЗ.

Статьей 23 названного закона установлено, что строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства (часть 2).

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.

Из материалов дела следует, что в соответствии со схемой градостроительного зонирования (приложение №1 к Правилам землепользования и застройки г.о.Тольятти), земельный участок истца расположен в территориальной зоне СХ-1 – зона садоводства и огородничества.

Согласно ст.68 Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти от 24.12.2008 № 1059 одним из видов разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах зоны СХ-1 – «для ведения садоводства» (классификатор 13.2).

Согласно коду 13.2 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, вид разрешенного использования "ведение садоводства" предусматривает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей.

В описании вида разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" (код 2.1) жилой дом определен как отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Таким образом, градостроительным регламентом территориальной зоны СХ-1 допускается размещение жилых домов при соблюдении установленных требований, а именно: количество этажей не более трех, высота не более двадцати метров.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 26.05.2017 ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 538 кв.м, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, государственная регистрация права истца зарегистрирована, согласно Выписке из ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из выписки из ЕГРН, земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под садоводство.

Указанная Выписка из ЕГРН на земельный участок КН 

<

данные изъяты>, содержит ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, срок действия не ограничен на основании постановления от 24.11.2014 №75, выданного Главным государственным санитарным врачом РФ ФИО6, режим территории санитарно-защитной зоны, в которой не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома. 

На вышеуказанном земельном участке истцом за счет собственных средств в 2024 году построен дом, общей площадью 103,6 кв.м.

Из экспертного заключения, выданного ООО «Центральная строительная лаборатория», по обследованию несущих и ограждающих конструкций садового дома, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, следует, что обследуемое здание одноэтажное с мансардным этажом, отдельно стоящее, 2024 года постройки, площадью 103,6 кв.м.

Здание – из мелких бетонных камней, перекрытие деревянное.

Здание возведено с должным качеством, механическая безопасность здания обеспечена конструктивными решениями. Строительные конструкции и основание здания обладают требуемой прочностью и устойчивостью, обеспечивающей в процессе эксплуатации отсутствие возникновения угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в соответствии с положениями ст. 7 «Требования механической безопасности» Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Обследуемый объект оснащен инженерными системами, обеспечивающими выполнение санитарно-эпидемиологических требований по охране здоровья людей, объемно-планировочное решение жилых и вспомогательных помещений, построек и их расположение обеспечивают возможность удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем, размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. 

Обследуемое здание соответствует государственным санитарным нормам и правилам: СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территории городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий", требованиям ст. 10. «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 

Обследуемое здание соответствует требованиям противопожарных норм ФЗ №123 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 2.13130.2012 «Обеспечение огнестойкости объектов защиты», требованиям ст.8 «Требования пожарной безопасности» Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Здание пригодно для использования по своему функциональному назначению, в качестве жилого помещения, при соблюдении в период эксплуатации требований «Правил противопожарного режима в Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 сентября 2020 г. № 1479.

Обследуемый объект расположен в границах земельного участка на огороженном земельном участке, расположение здания соответствует требованиям градостроительных норм, не ухудшает возможности использования прилегающих земельных участков, расположенных на них зданий и строений, не ущемляет права и интересы третьих лиц.

Обследуемое здание соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям согласно раздела II «Требования, которым должно отвечать жилое помещение» Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом". В обследуемом здании не выявлено наличие оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания, установленных в соответствии с разделом III «Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. 

Обследуемое здание отвечает требованиям к надежности и безопасности, установленным в разделе VI «Порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 и соответствует установленным требованиям для признания садового дома жилым домом.

Как установлено, истец обратилась в Управление Росреестра по Самарской области для государственной регистрации права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке с КН 63:09:0306036:1552.

Как следует из уведомления от 07.03.2024, регистрация права собственности приостановлена в связи с тем, что в отношении земельного участка с КН 

<

данные изъяты> установлено обременение – ограничение прав на земельный участок.

Позднее истцом получено уведомление от 20.05.2024 о прекращении регистрации права собственности в отношении жилого дома, расположенного на земельном участке с КН 

<

данные изъяты>.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в отношении указанного земельного участка установлены обременения - ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.11.2014 N 75 "Об установлении размера единой санитарнозащитной зоны имущественных комплексов ООО «ТОЛЬЯТТИКАУЧУК» и ЗАО «ТОЛЬЯТТИСИНТЕЗ», расположенных в г. Тольятти Самарской области» Учетный номер 63:09-6.111, включающей в том числе следующие ограничения: Федеральный закон о санитарно - эпидемиологическом благополучии населения № 52-ФЗ от 30.03.1999г.; V. Режим территории санитарно-защитной зоны:

5.1. В санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Данная санитарно-защитная зона была установлена Постановлением главного государственного санитарного врача РФ №75 от 24.11.2014, которое начало действовать с 17.02.2015, т.е. границы санитарно-защитной зоны являются установленными, а не расчетными.

Согласно п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.31 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В силу ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, продиктовано необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды и т.д. (части 2, 3 ст.36, ч.3 ст.55 Конституции Российской Федерации, подпункты 8, 10, 11 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из декларации об объекте недвижимости, заключения эксперта, его строительство завершено в 2024 году.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о возможности признания права собственности на спорное строение как жилой дом является выяснение обстоятельства, знала и могла ли знать истица в период после установления санитарно-защитной зоны о наличии соответствующих ограничений в отношении земельного участка, на котором возведено строение.

Согласно поступившей выписки из ЕГРН от 08.11.2024, в отношении всего земельного участка установлены ограничения прав, предусмотренные ст.ст.56,56.1 Земельного кодекса РФ, а именно: Федеральный Закон от 30.03.1999г. №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; V. Режим территории санитарно-защитной зоны». Карта зон с особыми условиями использования территории СНТ «Синтезкаучук» расположена в границах ориентировочной санитарно-защитной зоны промышленных предприятий, установлена решением Думы г.о.Тольятти Самарской области от 24.12.2008 №1059 «Об утверждении Правил землепользования и застройки г.о.Тольятти». Постановлением Главного санитарного врача РФ от 24.11.2014 №75 «Об установлении размера единой санитарно-защитной зоны имущественных комплексов ООО «Тольяттикаучук» и ЗАО «Тольяттисинтез», расположенных в г.Тольятти Самарской области» для имущественных комплексов ООО «Тольяттикаучук» и ЗАО «Тольяттисинтез» установлена единая санитарно-защитная зона.

Сторона истца в ходе судебного разбирательства поясняла, что первоначально земельный участок КН 

<

данные изъяты> приобретала в 2012 году, на тот момент он не был оформлен в собственность и на земельном участке располагался садовый дом. ФИО1 продала указанный земельный участок продала его ФИО8

Как пояснила ФИО1 в судебном заседании, она продала земельный участок КН 

<

данные изъяты>, ФИО8, с целью оформления последним права собственности и последующего выкупа у него земельного участка.

Установлено, что ФИО8 на основании решения Центрального районного суда г.Тольятти Самарской области от 19.11.2014 по гражданскому делу №2-6303/2014 оформил на земельный участок право собственности и продал его на основании договора купли-продажи от 26.05.2017 года ФИО1

Вместе с тем, в тексте решения Центрального районного суда г.Тольятти Самарской области от 19.11.2014 по гражданскому делу №2-6303/2014 указано, что ФИО8 обращался в мэрию г.о.Тольятти с требованием предоставить ему земельный участок в собственность, однако, получил отказ в связи с тем, что земельный участок находится в границах ориентировочной санитарно-защитной зоны промышленных предприятий, на которой не допускается размещение садовых товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.

Решением суда по гражданскому делу №2-6303/2014 также установлено, что Карта зон с особыми условиями использования территории городского округа Тольятти в соответствии с которой территория СНТ «Синтезкаучук» расположена в границах ориентировочной санитарно-защитной зоны промышленных предприятий, была установлена решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 года № 1059 (в редакции решения Думы городского округа Тольятти от 19.06.2013 года № 1236), утвердившим Правила землепользования и застройки городского округа Тольятти.

Как установлено судом, истец после приобретения земельного участка начала строительство садового дома на данном участке для постоянного проживания со своими несовершеннолетними детьми, поскольку истец изначально имела намерение проживать и работать в г. Тольятти (дети родились и получают образование в Тольятти).

Представитель истца указал, что 15.07.2020 г. истец получила сертификат, подтверждающий, в том числе, знание истцом основ законодательства РФ. В связи с чем, считает, что до получения данного сертификата истец не обладала знаниями в области российского законодательства и, в частности, не владела сведениями о наличии зон с особыми условиями использования территорий (санитарно-защитной зоны) в СНТ «Синтезкаучук».

Вместе с тем, суд учитывает, что отсутствие знаний основ законодательства РФ не препятствовало истцу неоднократно до получения соответствующего сертификата совершать сделки по купле-продаже недвижимого имущества. После покупки земельного участка первоначально в 2012 году, ФИО1 знала, что не сможет оформить его в собственность, в связи с чем продала его ФИО8 После чего в 2017 году выкупила у него земельный участок и оформила в свою собственность. Также, суд учитывает, что истец не лишена была обратиться за юридической помощью.

При указанных обстоятельствах, вопреки доводам стороны истца, с учетом открытого и публичного характера сведений об установлении решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 года № 1059 ориентировочной санитарно-защитной зоны промышленных предприятий, а в последующем Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.11.2014 N 75 "Об установлении размера единой санитарнозащитной зоны имущественных комплексов ООО «ТОЛЬЯТТИКАУЧУК» и ЗАО «ТОЛЬЯТТИСИНТЕЗ», наличия в ЕГРН информации об установленных ограничениях, а также в договоре купли-продажи ссылки на решение суда по гражданскому делу №2-6303/2014, суд приходит к выводу, что на момент приобретения земельного участка после установления санитарно-защитной зоны (в т.ч. ориентировочной в 2008 году) и до момента окончания строительства в 2024 году истец могла знать о наличии соответствующих ограничений в отношении земельного участка, на котором возведено спорное строение. При этом, то, что истец является гражданкой иного государства не препятствовало ей владеть данной информацией, поскольку данная информация является общедоступной, отражена на публичной кадастровой карте, доступ к которой является свободным.

Обозначение санитарно-защитной зоны какими-либо специальными знаками в данном случае законом не предусмотрено.

Доводы истца о том, что в выписке из ЕГРН ранее отсутствовали сведения об установленных ограничениях, опровергаются как доказательствами, полученными судом, так и доказательствами, которые предоставлял сам истец при подаче иска. 

Действующее законодательство РФ содержит прямой запрет на размещение жилых домов в санитарно-защитной зоне, об установлении которой истец могла знать после ее установления и до момента окончания строительства.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что размещение ФИО1 жилого дома на спорном земельном участке противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 192-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации г.о. Тольятти о признании права собственности на жилой дом, взыскании судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 мая 2025 года.

Председательствующий Т.Е.Апудина