Мотивированное 

решение

 изготовлено 06.11.2018 г. Дело № 2-3155/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 26 октября 2018 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе: председательствующего судьи Усачева А.В.,

при секретаре судебного заседания Кругляковой О.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца, действующей на основании доверенности 66 АА № от 18.05.2018 года сроком на десять лет без права передоверия ФИО2, представителей ответчика ФИО3, действующей по доверенности без номера от 29.12.2017 года сроком до 31.12.2018 года, ФИО4, действующего по доверенности без номера от 29.12.2017 года, выданная сроком до 31.12.2018 года с правом передоверия, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» о внесении изменений в предварительный договор купли-продажи, взыскании денежных средств, 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» к ФИО1 о возложении обязанности заключить основой договор купли-продажи, 

установил:

ФИО1 предъявила к ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик», с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск о внесении изменений в 3.1.3, 4.1, предварительного договора купли – продажи № № от 30.04.2015 г., установив цену договора 5 751 268 руб., внесении изменений в 3.2. Приложения № 1 предварительного договора купли – продажи, исключив обязанность по обеспечению технического присоединения жилого дома к сетям газоснабжения, взыскании денежных средств в сумме 1 492 732 руб.

В обоснование требований указано, что 30.04.2015 г. сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № №. 

В силу положений п. 2.1. предварительного договора № № от 30.04.2015 г. 

стороны обязуются на условиях этого предварительного договора заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и придомового участка.

Существенные условия основного договора: его цена - 7 182 700 руб. 00 коп. (п. 3.1.3 предварительного договора) и технические параметры жилого дома (включая сведения об узлах и иных объектах, составляющих основные неотъемлемые конструктивные элементы жилого дома, передаваемые покупателю вместе с жилым домом), которые соответствуют проектной документации и указаны в приложении № 1 к основному договору и приложении № 4 к предварительному договору (п. 3.3.). 

Условия основного договора содержатся в приложении № 1 к предварительному договору, являющегося его неотъемлемой частью. 

Согласно п. 1.1 Приложения № 1 к предварительному договору купли-продажи жилого дома и придомового участка продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом и придомовой участок, входящие в состав жилого комплекса «Экодолье Екатеринбург» с развитым комплексом сетей инженерно-технического назначения, транспортной и социальной инфраструктуры, право доступа (и подключения) к которой покупатель приобретает с момента государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом и придомовой участок, а также с технической возможностью присоединения жилого дома к магистральным сетям инженерно- технического обеспечения, непосредственно используемыми в процессе электро-газо, водоснабжения и водоотведения, а покупатель обязуется принять и оплатить жилой дом и придомовой участок в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с п. 3.2 приложения № 1 к предварительному договору продавец обеспечит возможность технического присоединения жилого дома к следующим сетям инженерно-технического обеспечения: электроснабжения, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, как указано в Приложении № 1 не позднее срока, установленного ст. 4.1.4 договора.

Следовательно, исходя из буквального толкования условий предварительного договора ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» по основному договору обязан передать покупателю жилой дом с земельным участком под ним, а также с внутриплощадочными инженерными сетями, в т.ч. сетями газоснабжения, подведенными к дому в земле с установкой заглушки, обеспечив возможность технического присоединения жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения: электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения. 

Заключая предварительный договор ФИО5 исходила из того, что приобретаемый ею вышеуказанный жилой дом будет обеспечиваться теплом при помощи системы газового отопления, а также за счет газоснабжения будет обеспечиваться горячее водоснабжение и работа кухонной плиты. 

В настоящий момент к границам земельного участка, на котором расположен вышеуказанный жилой дом, сети газоснабжения не подведены, внутриплощадочные газовые сети не установлены.

Учитывая значительную стоимость платы за технологическое присоединение вышеуказанного жилого дома к газораспределительным сетям, недостаток – отсутствие сети газоснабжения, подведенной к дому, и внутриплощадочной развязки, является существенным недостатком, который невозможно устранить. 

По заключению специалиста ООО «Независимая экспертиза» № №-18 от 23.05.2018 г. рыночная стоимость жилого дома общей площадью 175,5 кв.м без газового отопления составляет 5 751 268 руб.

Таким образом, размер убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств ответчика по вышеуказанному предварительному договору составил 1 492 732 руб. (7244000 руб. – 5751268 руб), в связи с чем, обеспечительный платеж в указанной части подлежит возврату покупателю.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме, в обоснование привели доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. 

Представители ответчика, действующие по доверенности ФИО6, ФИО4, 

исковые требования не признали, в представленных суду письменных возражениях на исковое заявление, объяснениях, данных в судебном заседании, указали, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий предварительного договора, которое влечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении предварительного договора.

В силу положений п. 2.1. предварительного договора № № от 30.04.2015 г. 

стороны обязуются на условиях этого предварительного договора заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и придомового участка.

Пунктом 3.3. предварительного договора предусмотрено, что технические параметры жилого дома (включая сведения об узлах и иных объектах, составляющих основные неотъемлемые конструктивные элементы жилого дома, передаваемые покупателю вместе с жилым домом) указаны в приложении № 1 к основному договору и приложении № 4 к предварительному договору. Форма основного договора является приложением № 1 к предварительному договору.

При этом форма основного договора и приложение № 1 к нему являются образцами документов, какие-либо индивидуально-определённые признаки жилого дома и земельного участка данное приложение не содержит, сторонами не подписано. Приложение № 1 к основному договору содержит лишь перечень возможных технических параметров любого жилого дома, описание самих параметров отсутствует. 

Индивидуально - определенные признаки (технические параметры и место расположения жилого дома и земельного участка) согласованы сторонами в предварительном договоре и приложениях № 2, 3, и 4 к нему. 

Из подписанного сторонами приложения № 4 к предварительному договору купли –продажи следует, что жилой дом должен быть обеспечен сетями водопровода (введены в дом), канализации (введена в дом в двух точках с установкой дополнительных канализационных колодцев) и электроснабжения (подземная прокладка с выводом на наружную грань стены дома (без ВРУ приборов учета)) 3 фазы, мощность 11,5 кВт.

При этом сеть газоснабжения в согласованных сторонами технических параметрах жилого дома не указана, соответственно, обязательств ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» по обеспечению возможности подключения к сети газоснабжения на себя по предварительному договору не принимало.

Кроме того, за день до подписания предварительного договора, т.е. 29.04.2015 г., ФИО1 была письменно уведомлена о том, что приобретаемый жилой дом не входит в перечень объектов газификации первой очереди, соответственно и стоимость жилого дома формировалась без учета стоимости подключения (технологического присоединения) к сети газоснабжения жилого комплекса. 

Жилой дом введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, и соответствует параметрам, установленным сторонами и требованиям строительных норм и правил.

Поскольку качество и технические параметры жилого дома и придомового участка соответствуют условиям предварительного договора, то правовых оснований для изменения в одностороннем порядке условии предварительного договора, а также изменении цены предварительного договора не имеется. 

Кроме того, в отсутствии обязанности по обеспечению возможности подключения к сети газоснабжения ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик», как собственник земельного участка, произвел действия направленные на подключение жилого дома к сетям газораспределения, заключил с АО «Екатеринбурггаз» договор о техническом присоединении объектов капитального строительства к сети газораспределения № 11145 от 27.02.2018 г., из которого следует, что техническая возможность подключения газоснабжения имеется, срок подключения 10 рабочих дней с даты подписания акта о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования объекта к подключению. 

ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» предъявило к ФИО1 требования о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора. 

В обоснование заявленных требований указано, что п. 3.7. предварительного договора стороны установили срок подписания основного договора - не позднее 15.06.2016 г.

За нарушение этого срока заключения основного договора ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» добровольно уплачена договорная неустойка. 

Права собственности ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» на жилой дом и земельный участок зарегистрированы в установленном порядке. 

Уведомление о готовности застройщика к заключению основного договора отправлено покупателю 03.11.2017 г. в порядке, определенном предварительным договором. В ответ на полученное 23.11.2017 г. уведомление ФИО1 письмом (вх № 835 от 29.11.2017 г.) указала, что ею обжалуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома № № от 21.07.2018 г. и, соответственно, подписание основного договора не представляется возможным.

ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» повторно направил уведомление (исх. № 487 от 22.05.2018) с требованием о заключении основного договора, однако ФИО1 для заключения договора не явилась, жилой дом и земельный участок по акту приема-передачи по настоящее время не приняла.

Представитель считает, что истец ФИО1 уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. 

В судебном заседании представители ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» заявленные требования поддержали. 

ФИО1, ее представитель ФИО2 исковые требования не признали, в обоснование возражений указали, что принятые обязательства по предварительному договору в части обеспечения возможности подключения жилого дома к сети газоснабжения застройщик не исполнил, следовательно, оснований для понуждения к заключению основного договора не имеется. 

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела и оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему. 

Разрешая настоящий спор суд учитывает требования ст. ст. 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в пп. 1-3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе. (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом ( ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Он должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор передачи имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом установлено, что 30.04.2015 г. сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № №. 

Из буквального толкования условия этого договора следует, что стороны в срок до 15.06.2016 г. обязуются на условиях предварительного договора заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и придомового участка. Цена договора - 7 182 700 руб. 00 коп. (п. 3.1.3 предварительного договора). 

Существенные условия основного договора содержатся в приложении № 1 к предварительному договору, являющегося его неотъемлемой частью (п.3.1.).

Индивидуально-определённые признаки жилого дома, являющегося предметом основного договора, указаны в приложении № 1 к основному договору и приложении № 4 к предварительному договору (п. 3.3.). 

Проанализировав приложение № 1 к предварительному договору, суд приходит к выводу, что это приложение представляет собой форму (образец) основного договора, содержание которого не конкретизировано, какие-либо индивидуально-определённые признаки жилого дома и земельного участка данное приложение не содержит. 

Кроме того, приложение № 1 к предварительному договору сторонами сделки не подписано, что говорит о его незаключенности (ст. 432 ГК РФ). 

Из подписанного сторонами приложения № 4 к предварительному договору купли –продажи следует, что жилой дом должен быть обеспечен сетями водопровода (введены в дом), канализации (введена в дом в двух точках с установкой дополнительных канализационных колодцев) и электроснабжения (подземная прокладка с выводом на наружную грань стены дома (без ВРУ приборов учета) 3 фазы, мощность 11,5 кВт.

При этом сеть газоснабжения в согласованных сторонами технических параметрах жилого дома не указана, соответственно, обязательств ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» по обеспечению возможности подключения к сети газоснабжения на себя по предварительному договору не принимало.

Из буквального толкования приложения № 4 к предварительному договору (в редакции дополнительного соглашения № №№ от 15.04.2016 г.) усматривается, что стороны прямо оговорили индивидуально - определенны признаки (технические параметры) жилого дома, который должен быть обеспечен сетями водопровода (введены в дом), канализации (введена в дом в двух точках с установкой дополнительных канализационных колодцев) и электроснабжения (подземная прокладка с выводом на наружную грань стены дома (без ВРУ приборов учета) 3 фазы, мощность 11,5 кВт. 

Обеспечение технической возможности подключения объекта недвижимого имущества к сети газоснабжения в согласованных сторонами технических параметрах жилого дома – не указано. 

Разрешая спор, руководствуясь положениями статьи 421, 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что предварительный договор не содержит условий о возложении на застройщика обязанности по обеспечению возможности подключения к сети газоснабжения объектов недвижимого имущества, и, следовательно, нарушение условий предварительного договора со стороны ответчика не имеется, в связи с чем, приходит к выводу, что оснований для изменения существенного условия – цены договора, внесении изменений в 3.2. Приложения № 1 предварительного договора купли – продажи не имеется, следовательно, производственное требование, о взыскании денежных средств, уплаченных в сумме 1 492 732 руб., удовлетворению не подлежит. 

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу положений п. 3.7. предварительного договора срок подписания основного договора - не позднее 15.06.2016 г.

За нарушение срока заключения основного договора ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» добровольно уплачена ФИО7 договорная неустойка. 

Права собственности ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» на жилой дом и земельный участок зарегистрированы в установленном порядке. 

Уведомление о готовности застройщика к заключению основного договора отправлялось покупателю ФИО1, 03.11.2017 г., письмом ФИО1 (вх № 835 от 29.11.2017 г.) указала, что ею обжалуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома № № от 21.07.2018 г. и, соответственно, подписание основного договора не представляется возможным. Застройщик повторно 22.05.2018 г. направил уведомление с требованием о заключении основного договора, ФИО1 для заключения договора не явилась, жилой дом и земельный участок по акту приема-передачи по настоящее время не приняла.

На основании предварительного договора ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» был определен текст подлежащего заключению основного договора.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что до возникновения обязанности ответчика по заключению основного договора купли-продажи предварительный договор расторгнут не был, стороны исполнили свои обязательства по предварительному договору, право собственности застройщика на спорные объекты зарегистрировано в ЕГРН, и учитывая то, что на момент рассмотрения спора обязательства ФИО1 по заключению основного договора купли-продажи не исполнены, то имеются правовые основания для возложения обязанности заключить основной договор купли-продажи жилого дома и придомового участка на условиях, предусмотренных предварительным договором № № от 30.04.2015 г. 

При этом, суд не находит оснований для указания текста подлежащего заключению основного договора купли-продажи, поскольку его условия были указаны в предварительном договоре, поскольку включение в данный текст новых условий может быть произведено только по согласованию сторон.

Требования ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи удовлетворению не подлежат. 

В силу разъяснений, содержащихся в абзацах 1 и 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 вышеназванного Постановления Пленумов следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи следует установить фактический переход имущества от продавца к покупателю. 

Поскольку между сторонами акт приема-передачи имущества не составлен, правоустанавливающие документы на жилой дом и участок не переданы, обстоятельства фактического перехода жилого дома и земельного участка к покупателю сторонами не определены, при таких обстоятельствах оснований для государственной регистрации перехода права собственности не имеется. 

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Поскольку исковые требования ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» удовлетворены судом в части, с ФИО1 подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в сумме 6000 руб. 00 коп.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» о внесении изменений в 3.1.3, 4.1, предварительного договора купли –продажи № № от 30.04.2015 г., установить цену 5 751 268 руб., внесении изменений в 3.2. Приложения № 1 предварительного договора купли – продажи, исключить обязанность по обеспечению технического присоединения жилого дома к сетям газоснабжения, взыскании денежных средств в сумме 1 492 732 рублдей – отказать. 

Исковые требования «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» к ФИО1 о возложении обязанности заключить основой договор купли-продажи удовлетворить частично. 

Возложить на ФИО1 обязанность заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» основной договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер №, площадью 913 кв. м и расположенный на нем жилой дом кадастровый номер №, на условиях предварительного договора № № от 30.04.2015 г. 

В части требований обществу с ограниченной ответственностью «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок – отказать. 

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» государственную пошлину в сумме 6000 рублей 00 копеек. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: