Дело № 2-2685/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 сентября 2018 года г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова 

в составе председательствующего судьи Агарковой С.Н.

при секретаре Рохман С.Р.

с участием представителя истца прокуратуры Волжского района г. Саратова помощника прокурора Волжского района г. Саратова Юнусовой А.И., представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя ответчиков Петросяна Азата ФИО14, Петросяна ФИО15, Симоняна ФИО16- ФИО2, действующего на основании ордера № 20 от 15 августа 2018 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Волжского района г. Саратова в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», Петросяну ФИО17, Петросяну ФИО18, Симоняну ФИО19, 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом г. Саратова о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным,

установил:

Заместитель прокурора Волжского района г. Саратова в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов», Петросяну ФИО20, Петросяну ФИО21, Симоняну ФИО22, 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом г. Саратова о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным, в обоснование которого указал, что прокуратурой Волжского района г. Саратова проведена проверка соблюдения администрацией муниципального образования «Город Саратов» законодательства о землепользовании при предоставлении земельных участков физическим лицам. В ходе проверки установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 3 июня 2004 года № 127А-78 Федеральному государственному унитарному предприятию (далее ФГУП) «Опытно-производственное хозяйство «Волга» предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером иные данные площадью 3643 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, пос. Зональный с разрешенным видом использования «занимаемый АЗС». 10 июня 2004 года между администрацией г.Саратова и ФГУП «Опытно- производственное хозяйство «Волга» заключен договор аренды земельного участка № 580 на 49 лет с кадастровым номером иные данные площадью 3643 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный с разрешенным видом использования «занимаемый АЗС». Согласно сведениям администрации муниципального образования «Город Саратов» 20 мая 2005 года, 7 марта 2007 года, 12 августа 2014 года, 6 мая 2015 года по данному земельному участку заключались договоры замены стороны в обязательстве. В настоящее время на основании договора замены стороны в обязательстве от 6 мая 2015 года арендаторами указанного земельного участка являются ФИО3, ФИО4, ФИО5 На основании соглашения № 1 от 2 апреля 2008 года, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и арендатором, был изменен вил разрешенного использования с «занимаемый АЗС» на «для индивидуального жилищного строительства». В соответствии с соглашением от 2 июня 2016 года, заключенного между ответчиками, вид разрешенного использования изменен на «отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны». Считает, что в данном случае нарушена процедура предоставления земельного участка для указанных целей, без проведения торгов, чем предоставлены ответчикам ФИО6, ФИО3, ФИО5 преимущества в виде права на строительство на спорном земельном участке объектов недвижимости. Просит признать дополнительное соглашение от 2 июня 2016 года к договору от 10 июня 2004 года № 580 аренды земельного участка площадью 3643 кв.м. с кадастровым номером иные данные, расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный недействительным; восстановить разрешенный вид использования земельного участка площадью 3643 кв.м. с кадастровым номером иные данные, расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный «для индивидуального жилищного строительства».

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, пояснив в судебном заседании, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Просил в иске отказать.

Ответчики ФИО4, ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Представитель ответчиков ФИО4, ФИО3, ФИО5 в судебном заседании поддержал требования заместителя прокурора Волжского района г. Саратова, просил исковые требования удовлетворить.

Представители 3-их лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 3 июня 2004 года № 127А-78 Федеральному государственному унитарному предприятию (далее ФГУП) «Опытно-производственное хозяйство «Волга» предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером иные данные площадью 3643 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, пос. Зональный с разрешенным видом использования «занимаемый АЗС» (л.д.28-29). 

10 июня 2004 года между администрацией г.Саратова и ФГУП «Опытно- производственное хозяйство «Волга» заключен договор аренды земельного участка № 580 на 49 лет с кадастровым номером иные данные площадью 3643 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный с разрешенным видом использования «занимаемый АЗС» (л.д.5-7). 

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 20 мая 2005 года. заключенному между ФГУП «Опытно-производственное хозяйство «Волга» ФИО7, права аренды вышеуказанного земельного участка перешли к ФИО7 на тех же условиях, что и по договору от 10 июня 2004 года (л.д.8).

7 марта 2007 года на основании договора замены стороны в обязательства права аренды спорного земельного участка перешли к ФИО8 (л.д.9-10).

Соглашением № 1 от 2 апреля 2008 года об изменении договора аренды № 580 от 10 июня 2004 года аренды земельного участка, заключенным между администрацией г. Саратова и ФИО8, был изменен вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка с «занимаемый АЗС» на «для индивидуального жилищного строительства» (л.д.11).

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 12 августа 2014 года права арендатора на спорный земельный участок перешли от ФИО8 к ФИО9 (л.д.12).

На основании договора замены стороны в обязательстве от 6 мая 2015 года арендаторами указанного земельного участка являются ФИО3, ФИО4, ФИО5 (л.д.13).

В соответствии с соглашением от 2 июня 2016 года, заключенного между ответчиками, вид разрешенного использования изменен на «отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны» (л.д.14).

В настоящее время спорный земельный участок свободен от каких-либо объектов капитального строительства (л.д.15). 

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п.75 Постановления от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к ст.166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст.336, ст.383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст.928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п.8 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (п.1, 2 ст.37 ГрК РФ).

Согласно ст.7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п.4 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее- ГрК РФ), которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п.3 ст.37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ст.30 ГК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст.30, 36 ГрК РФ, ст.7, 85 ЗК РФ, ст.22 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с п.3 ст.35 ГрК РФ и п.5 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов, в том числе отдельно стоящих объековы бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны.

Процедура предоставления земельного участка для строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды № 585 от 10 июня 2004 года регламентировался ст.30 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона (на торгах).

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст.37 ГрК РФ, ст.7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Из норм ст.40, 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Согласно материалам дела спорный земельный участок был предоставлен Федеральному государственному унитарному предприятию опытно-производственное хозяйство «Волга» для целей, не связанных со строительством, – использование по АЗС, что следует из постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 3 июня 2004 года № 127А-78 и указано в п.1.1 договора аренды земельного участка №580 от 10 июня 2004 года (л.д.5-7). При этом, при заключении последующих договоров замены стороны в обязательстве от 20 мая 2005 года, 7 марта 2007 года по договору аренды земельного участка № 580 от 10 июня 2004 года арендаторы вступали в договор на место прежнего арендатора на земельный участок с разрешенным использованием: занимаемый АЗС. Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка изменен на «для индивидуального жилищного строительства» (соглашение № 1 от 2 апреля 2008 года» (л.д.11).

В силу ст. 34 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 года, граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр.

В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости2.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.

Согласно ст. 30 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 года, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;

определение разрешенного использования земельного участка;

определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение));

принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием, в том числе, для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

На момент заключения оспариваемого соглашения от 2 июня 2016 года, которым вид разрешенного использования изменен с «для индивидуального жилищного строительства» на «отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны», с 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 1 марта 2015 года, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В силу ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;

2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;

3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;

3.1) земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;

5) земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса;

6) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации;

7) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;

8) земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации;

9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;

12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

13) земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

13.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

13.2) земельного участка, изъятого для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории у физического или юридического лица, которому такой земельный участок был предоставлен на праве безвозмездного пользования, аренды, лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации

13.3) земельного участка для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

14) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;

15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;

16) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

17) земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее - казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;

18) земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

19) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;

20) земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;

21) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;

22) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

23) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения;

23.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

23.2) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт;

24) земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

25) земельного участка для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;

26) земельного участка для осуществления деятельности Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;

27) земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

28) земельного участка резиденту зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии

инвестиционной декларацией;

29) земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

30) земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации;

31) земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;

32) земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи;

33) земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток;

34) земельного участка гражданину в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

35) земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

36) земельного участка, который находится в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или государственная собственность на который не разграничена, в целях реализации решения о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», Московскому фонду реновации жилой застройки, созданному субъектом Российской Федерации - городом федерального значения Москвой в соответствии с указанным Законом, в случае, если на таком земельном участке планируется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

37) земельного участка, включенного в границы территории инновационного научно-технологического центра, фонду, созданному в соответствии с Федеральным законом «Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В силу п.13,14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Таким образом, законом установлена и также была предусмотрена ранее действующим законодательством процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам для строительства. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

В связи с чем, арендаторы, ответчик по настоящему делу, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении вышеуказанного договора аренды, как арендаторы выразили свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным в нем видом разрешенного использования- в данном случае для индивидуального жилищного строительства, что соответствует законодательству, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст.85 ЗК РФ.

Между тем, при предоставлении земельного участка для строительства отдельно стоящих объектов бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30 ЗК РФ (до 01.03.2015), ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.12 (после 01.03.2015).

Таким образом, изменение разрешенного использования –для индивидуального жилищного строительства- на разрешенный вид использования- отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, в том числе путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших как на момент первоначального предоставления земельного участка, так и на момент заключения соглашения, норм ЗК РФ. Изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ответчиков может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для строительства.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Довод представителей ответчиков о том, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и соглашений, в связи с чем, соглашение об изменении вида разрешенного использования подписано в соответствии с требованиями законодательства, суд считает необоснованным.

Так, согласно п.4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно ответу, полученному на запрос суда из комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», земельный участок с кадастровым номером N 64:48:010121:0051 расположен в территориальной зоне Ж-4 – зона застройки индивидуальными жилыми домами. Вид разрешенного использования «отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны» является для данной зоны основным.

Вместе с тем, правовой целью заключения ответчиками оспариваемого прокурором соглашения было предоставление земельного участка на принципиально иных условиях, а именно для строительства отдельно стоящих объектов бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, в обход процедур, предусмотренных действующим законодательством. Земельный участок, находящийся в аренде, не мог быть предметом аукциона в соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ. Однако, несоблюдение изначально процедуры предоставления участка повлекло нарушение принципа публичности и прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности узнать о предоставлении земельного участка для строительства отдельно стоящих объектов бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны и подать заявление о намерении участвовать в аукционе.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения, предусматривающих размещение на участке отдельно стоящих объектов бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе, процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением требований ЗК РФ в части предоставления земель для жилищного строительства.

Предоставленный в аренду земельный участок не относится к категории земельных участков, предоставляемых в аренду без аукциона (без проведения торгов).

Учитывая, что соглашение от 2 июня 2016 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка №580 от 10 июня 2004 года не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, суд приходит к выводу о признании данной сделки недействительной в силу ее ничтожности.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать дополнительное соглашение от 2 июня 2016 года к договору от 10 июня 2004 года № 580 аренды земельного участка площадью 3643 кв.м. с кадастровым номером иные данные, расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный, недействительным.

Восстановить разрешенный вид использования земельного участка площадью 3643 кв.м. с кадастровым номером иные данные, расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный «для индивидуального жилищного строительства».

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волжский районный суд г. Саратова.

Судья Агаркова С.Н.