61RS0011-01-2019-002197-81 К делу № 2-1538/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2019 г. г. ФИО1

Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Матвеевой Н.Д.

при секретаре Калининой М.П.

с участием истицы ФИО2 в своих интересах и в интересах ФИО3 по доверенности

представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО4,

представителя ответчика ФИО5 по доверенности 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ООО "Домстрой" о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 14.02.217 года № 2-46 между ООО «ДомСтрой» и ФИО2, ФИО3 незаключенным, третье лицо Администрация Белокалитвинского городского поселения Ростовской области

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к ООО "Домстрой" о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 14.02.217 года № 2-46 незаключенным. 

В обоснование иска указал на то, что истцам на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 22.06.2004г. на праве общей долевой собственности принадлежит квартира № (ФИО3 - 2/3 доли, а ФИО2 - 1/3 доля), расположенная по адресу: 

<

адрес>. Многоквартирный дом №, 1993 года постройки, по адресу: 

<

адрес>, в котором располагается принадлежащая истцам квартира №, признан аварийным, на основании постановления администрации Белокалитвинского городского поселения Ростовской области № 45 от 18.02.2014г. указанный многоквартирный жилой дом признан непригодным для постоянного проживания, аварийным, грозящим обрушением и подлежащим сносу. 

14.06.2016г. администрацией Белокалитвинского городского поселения принято постановление № 228 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений, однако соглашение о выкупе сторонами не достигнуто.

Договором об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания от 11.07.2017года, заключенного между истцами и Администрацией Белокалитвинского городского поселения, Администрация изымает у истцов жилое помещение по адресу: 

<

адрес> (п. 1 Договора об изъятии), состоящее из двух жилых комнат, назначение: жилое, площадь: общая 47,3 кв.м., в том числе жилая площадь 28,4 кв.м., этаж: 6, кадастровый № (п.2 Договора об изъятии) за социальную выплату в размере 1763900 рублей.

14 февраля 2017 года между ООО «ДомСтрой», в лице директора Бабина Дениса Викторовича и истцами был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 2-46, объектом долевого строительства по которому является квартира №, состоящая из 2-х комнат, кухни, санузла, коридора, проектной площадью 47,40 кв.м., в том числе проектной площадью балкона 0,8, расположенной на 6-м этаже и доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, подлежащая передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Описание (подробная характеристика) квартиры приведено в п. 2.1 Договора. План расположения квартиры на этаже и самой квартиры приведены в Приложении № 1 к Договору долевого участия (п. 1.3 Договора долевого участия). Цена Договора долевого участия (то есть размер денежных средств, подлежащих уплате истцами для строительства (создания) квартиры )согласована сторонами в размере 1763900 рублей.

При подписании Договора долевого участия истцам не были предоставлены полномочия представителя ответчика на его подписание.

Между сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию, которым является предмет договора, указанным в пункте 1.3 Договора долевого участия, а именно не определена доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, подлежащая передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома. В договоре отсутствуют условия, предусмотренные ч.4статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ, в частности не указан класс энергоэффективности, о материале наружных стен, сейсмостойкости, помещений вспомогательного использования, что является основанием для признания договора не заключенным. 

В связи с чем просят суд признать Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 2-46 от 14 февраля 2017 года между ООО «ДомСтрой» и ФИО2, ФИО3, незаключенным и взыскать в пользу ФИО2 денежные средства в размере 587966 рублей 66 копеек, ФИО3 денежные средства, в размере 1175933 рубля 33 копейки. Взыскать с ООО «ДомСтрой» в пользу ФИО2 штраф в размере 293983 рубля 33 копейки, ФИО3, штраф в размере 587966 рублей 66 копеек.

В судебном заседании истцы и их представитель поддержали исковые требования, просили их удовлетворить. Утверждали, что документы и ключи от квартиры, отправленные ответчиком посредством Почты России, они не получали. Предоставили справку о том, что корреспонденция- бандероль, была утеряна Почтой России.

Представитель ответчика исковые требования не признал, сославшись на письменные возражения, приобщенные к материалам дела, пояснила, что истцы, в обоснование своих доводов о том, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №2-46 от 14.02.2017 является незаключенным указывают на то, что «при подписании договора им не были предоставлены полномочия представителя... на его подписание». Указанный довод считают несостоятельным, поскольку договор подписан директором ООО «ДомСтрой» ФИО, который согласно выписке из ЕГРЮЛ №72В/2017 от 06.02.2017 является лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица. Более того, согласно подпункту 2 пункта 207 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 9 декабря 2014 г. № 789), предоставление государственной услуги включает в себя, в том числе правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), согласно пункту 240 вышеуказанного Административного регламента, в случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает:

право- и дееспособность сторон;

наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;

наличие существенных условий сделки и др.

Согласно требованиям статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015г. N218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами, а при не устранении причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанных в статье 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный регистратор своим решением обязан отказать в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Предоставленный истцами Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о чем свидетельствует штамп на стр. 7 содержащий дату: 19.04.2017 и номер регистрации: 61:47:0010219:4262-61/006/2017-77, что свидетельствует о том, что заключенный договор содержал все необходимые сведения, в том числе все существенные условия, форма и содержание соответствовали требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Обосновывая свою позицию, истцы в исковом заявлении ссылаются на:

пункт 5 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, о незаключенности договора, по причине отсутствия в договоре сведений в соответствии с проектной документацией класса энергоэффективности, сведений о виде, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, сейсмостойкости, помещений вспомогательного использования;

ст. 168 Гражданского кодекса РФ о недействительности сделки, нарушающей требования закона, которая в соответствии с указанной статьей является оспоримой, поскольку в договоре не определена доля в праве на общее имущество МКД, подлежащая передаче участникам долевого строительства.

Ответчик считает, что требования о признании одного и того же договора и недействительным, и незаключенным являются взаимоисключающими. В отличие от незаключенного договора, недействительная сделка по смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ является совершенной. Незаключенность договора должна устанавливаться исходя из его текста при рассмотрении любого требования, основанного на таком договоре. Юридическим итогом квалификации договора как незаключенного становится отсутствие обязательственных отношений между сторонами в его рамках. По данной причине он не может признаваться недействительным.

По отсутствию указания на класс энергоэффективности, сведений о виде, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, сейсмостойкости, помещений вспомогательного использования в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №2-46 от 04.02.2017г. заключенном с истцами, отметили, что договор на стр. 7 содержит указание о том, что истцы ознакомлены с проектной декларацией, которая содержала большую часть указанных сведений: о виде, назначении, об этажности многоквартирного дома и, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий. Сведения о помещениях вспомогательного использования приведены в полном объеме в пункте 1.3 договора и приложении № 1 к договору стр. 8 договора.

Отсутствие показателя класса энергоэффективности и класса сейсмостойкости МКД объясняется тем, что проектная документация была разработана в 2016 году, когда действующее законодательство еще не содержало обязательного требования о наличии данного показателя и на дату окончания строительства Застройщиком паспорт энергоэффективности МКД изготовлен и сведения об этом показателе содержатся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию.

Считают, что сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

По мнению ответчика, истцы пытаются ввести суд в заблуждение относительно факта определения в договоре предмета договора, указывая, что «предметом договора участия в долевом строительстве в настоящем деле является только жилое помещение, общее же имущество в многоквартирном доме предметом договора не является», не приводя доказательств, в то время как в разделе 1 «предмет договора» договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №2-46 от 14.02.2017г. застройщик обязался построить МКД, указывая, что будут построены системы инженерно-технического обеспечения, то есть не только жилое помещение, но и входящее в состав указанного многоквартирного дома имущество (п. 1.2 договора).

Полагают, что утверждение истцов, что сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию, не определена доля в праве на общее имущество многоквартирного дома ничем не подтверждено и противоречит действующему законодательству, поскольку часть 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не содержит прямого указания на необходимость согласования такого условия. Ст. 244 ГК РФ прямо предусматривает, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона». Более того, доля в праве на общее имущество многоквартирного дома определяется в силу ст. 37 ЖК РФ, которая прямо предусматривает, что «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». Исходя из вышеизложенного, считают, что согласование данного условия не является обязательным, а само условие не определено законом как существенное.

Истцы используют неопределение доли в праве на общее имущество дома как основание для признания сделки незаключенной, однако, в силу ст. 168 ГК РФ, закон прямо относит такие сделки к оспоримым, а истцами требования об оспаривании сделки и признании ее недействительной не заявлено.

Пояснил представитель, что истцами совершены действия направленные на оплату договора, а также совершались действия, направленные на приемку объекта долевого строительства (акты осмотра квартиры от 07.02.2019 и 16.01.2019). Согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» акцепт, в частности, может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается заключенным с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон (пункт 1 статьи 433, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Перечисленные обстоятельства, позволяют утверждать, что истцы считали договор заключенным.

14 июня 2019г. в соответствии с положениями ч. 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ ООО «ДомСтрой» был составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства и направлен надлежащим образом в адрес истцов. 17 июня 2019г. документы и ключи получены истцами. По поводу утраты бандероли пояснили, что располагают сведениями о её вручении адресату, о чем свидетельствует- отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, сведениями об утрате бандероли не располагают, их не уведомляли.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

На основании вышеизложенного, считают требования истцов о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №2-46 от 14.02.2017 не обоснованными, не подтвержденным и не подлежащими удовлетворению. Истцами заявлено требование о взыскании с ООО «ДомСтрой» штрафа в размере 50% от суммы договора. Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300- 1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, основанием для взыскания указанного штрафа является одновременная совокупность юридических фактов: нарушение ответчиком прав истцов как потребителей, отказ в добровольном удовлетворении требований истцов, а также вынесения судом решения об удовлетворении требований потребителей.

Учитывая безосновательность требований истцов, отсутствие нарушения их прав со стороны ответчика, и, соответственно, отсутствие оснований для удовлетворения иска, требования о взыскании с ответчика штрафа полагают не подлежащими удовлетворению.

Отметили, что норма ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не применима к рассматриваемому спору. Истцами в адрес ответчика требований о признании договора не заключенным не направлялось. Более того, заявляя требование о не заключенности договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №2-46 от 14.02.2017, истцы декларируют, что договора в принципе не существует, то есть отсутствуют обязательственные отношения между сторонами в его рамках. Тем самым, истцы сами лишают себя статуса потребителей.

В соответствии с частью 1 ст. 56 ГПК РФ «каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Считают, что истцами не предоставлено никаких доказательств в подтверждение заявленных ими требований. Приведенные же основания являются неопределёнными, надуманными и противоречащими фактическим обстоятельствам. Полагают, что в совокупности данные факты свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны истцов, поскольку заключенный договор на дату подачи искового заявления полностью исполнен. При таких условиях считают, что требования истцов не могут быть удовлетворены судом.

Третье лицо Администрация Белокалитвинского городского поселения о дате слушания дела извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна. 

Выслушав стороны и их представителей, исследовав материалы дела, суд полагает иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №2-46 в г.ФИО1 от 14.02.2017г. подписан директором ООО «ДомСтрой» ФИО и истцами ФИО2, ФИО3(л.д.9-17).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ №72В/2017 от 06.02.2017 директор ООО «ДомСтрой» ФИО является лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица. 

Согласно подпункту 2 пункта 207 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 9 декабря 2014 г. № 789), предоставление государственной услуги включает в себя, в том числе правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), согласно пункту 240 вышеуказанного Административного регламента, в случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации, как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает:

право- и дееспособность сторон;

наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;

наличие существенных условий сделки и др.

Согласно требованиям статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015г. N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами. 

При не устранении причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанных в статье 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный регистратор своим решением обязан отказать в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ст. 16 Закона N 214-ФЗ право собственности участника на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ и Законом N 214-ФЗ. Основанием для регистрации права собственности на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ, действующей с 01.01.2017года)

В силу части 3 статьи 4 Закона, Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

В соответствии с частью 4 ст. 4 Закона, Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения),(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. 

Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.(часть 4.1статьи).

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.(часть 5 статьи)

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.(часть 6статьи)

Таким образом, обязательными условиями договора долевого участия являются определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Отсутствие указанных условий влечет признание договора незаключенным.

Оспариваемый Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 19.04.2017г., номер регистрации: 61:47:0010219:4262-61/006/2017-77, что свидетельствует о том, что договор содержал все необходимые сведения, в том числе все существенные условия, форма и содержание соответствовали требованиям действующего законодательства Российской Федерации и считается заключенным.

При рассмотрении дела судом установлено, что 14.02.2017 между обществом ООО "ДомСтрой" (застройщиком) и истцами(дольщиками) был подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №2-46 в г.ФИО1, согласно которому дольщики обязались обеспечить уплату согласованной цены 1763900рублей за счет средств, предоставляемых ими на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд единовременным платежом в течение 5календарных дней с момента государственной регистрации Договора, но не ранее выделения соответствующих средств по соглашению об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. При этом, участники долевого строительства направляют в соответствующее муниципальное образование заявление с просьбой перечисления денежных средств, предоставляемых им на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, непосредственно застройщику в рамках обеспечения обязательств по Договору, не позднее 3рабочих дней с даты регистрации договора.(п.п.3.1,3.3Договора).

В силу п.4.4Договора исполнение застройщиком своего обязательства по передаче участникам долевого строительства квартиры стороны признают встречными по отношению к исполнению участниками долевого строительства своего обязательства по уплате Долевого взноса.(ст.328ГК РФ)

Согласно п.4.5 Договора у участника долевого строительства при возникновении права собственности на квартиры одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на квартиры.

Согласно условиям договора передача доли осуществляется после ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию. Истцами, в лице Администрации Белокалитвинского городского поселения обязательства по внесению денежных средств исполнены, ответчиком обязательство исполнено: в установленный договором срок не позднее 01.03.2019года объект строительством завершен и в эксплуатацию в установленном порядке сдан.

Истцами совершены действия направленные на оплату договора, а также совершались действия, направленные на приемку объекта долевого строительства (акты осмотра квартиры от 07.02.2019 и 16.01.2019 с их участием), однако от подписания акта передачи объекта долевого строительства истцы уклонились.

22.01.2019г. ООО «ДомСтрой» получено уведомление ФИО2, ФИО3 от 06.12.2018г. об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия со ссылкой на п.3 ч.1 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ- на существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Письмом от 22.01.2019г. ООО «ДомСтрой» отказало в расторжении договора по причине того, что претензия была направлена еще до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что имело место 19.12.2018г., кроме того, отсутствовали доказательства существенных нарушений. Действия застройщика обжалованы не были.

14 июня 2019г. в соответствии с положениями ч. 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ ООО «ДомСтрой» был составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства и направлен надлежащим образом в адрес истцов. 17 июня 2019г. документы и ключи получены истцами.( отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, бандероль получена адресатом, л.д.60-62, 71-73).

Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (Пункт 6 Постановления, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Суд полагает не обоснованными доводы истцов об отсутствии указания на класс энергоэффективности, сведений о виде, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, сейсмостойкости, помещений вспомогательного использования в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №2-46 от 04.02.2017г. заключенном с истцами, поскольку на стр. 7 Договора(л.д.15) содержится указание о том, что истцы-участники долевого строительства ознакомлены с проектной декларацией, которая содержала большую часть указанных сведений: о виде, назначении, об этажности многоквартирного дома и, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий. Сведения о помещениях вспомогательного использования приведены в полном объеме в пункте 1.3 договора и приложении № 1 к договору стр. 8 договора(л.д.16).

Как установил суд, отсутствие в договоре показателя класса энергоэффективности и класса сейсмостойкости МКД объясняется тем, что проектная документация была разработана в 2016 году(л.д.64-70), разрешение на строительство получено 31.10.2016г., когда действующее законодательство еще не содержало обязательного требования о наличии данного показателя( изменения и дополнения, внесенные Федеральным Законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов(положений законодательных актов) Российской Федерации» №361-ФЗ от 03.07.2016г. вступили в силу с 01.01.2017г.). 

Проектная декларация, опубликованная застройщиком 08.11.2016г. полностью соответствует действовавшему на момент её опубликования законодательству. На дату окончания строительства Застройщиком паспорт энергоэффективности МКД изготовлен и сведения об этом показателе содержатся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. 23.05.2019г. Застройщику выдано уведомление о внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №61-504-147-2018 от 19.12.2018г., согласно которому многоквартирный дом имеет класс энергоэффективности А++(л.д.63, 56-59).

Согласно пункту 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Согласно пункту 1 статьи 1 и пункту 2 статьи 2 названного Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ он распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

С учетом того, что разрешение на строительство объекта было выдано ООО "ДомСтрой" 31.10.2016г., то есть до вступления в силу изменений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и, исходя из условий договора, суд полагает, что спорный договор является договором долевого участия в строительстве, не подпадающим под действие изменений Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2017г.

Вместе с тем, в соответствии с положениям пунктов 3, 4, 5 статьи 4 Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор содержит необходимые определенные законом условия, согласованные и подписанные сторонами.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ), с учётом соблюдения требований об относимости и допустимости доказательств. (ст.ст. 59, 60 ГПК РФ).

Суд полагает, что доводы истца опровергнуты допустимыми и относимыми доказательствами, представленными ответчиком, и не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, в том числе в части взыскания денежных средств и штрафа, как вытекающих из основного требования, в удовлетворении которого истцам отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 192-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО2, ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ООО «ДомСтрой», третье лицо Администрация Белокалитвинского городского поселения о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 2-46 от 14.02.217года между ООО «ДомСтрой» и ФИО2, ФИО3 незаключенным. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Белокалитвинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья подпись Н.Д. Матвеева

Мотивированное решение изготовлено 19.11.2019 г.

Подлинный документ подшит в дело № 2-1538 /19 и находится в производстве 

Белокалитвинского городского суда