47RS0011-01-2020-001998-74

Дело № 2-215/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июля 2021 года г. Ломоносов

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Михайловой Н.Н.

при секретаре Померанцевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ропшинская Терраса» о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Ропшинская Терраса» о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома № 83/2019 от 09.07.2019 г., взыскании с ответчика уплаченной за дом и участок суммы в размере 13 600 000 рублей, неустойки по состоянию на 08.07.2020г. в размере 7 072 000 рубля, штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, компенсации морального вреда в размере 450 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, понесенных убытков в размере 1 371 870 рублей 67 копеек.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что они (покупатели) 09.07.2019г. заключили с ООО «Ропшинская Терраса» (продавец) договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого 

<

адрес>. Участок имеет кадастровый №, расположен по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, на участке расположен дом с кадастровым номером №

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора покупатель обязан уплатить продавцу в полном объеме цену участка и дома, указанную в статье 3 договора, в порядке и в сроки, установленные договором. Свои обязательства истцы выполнили в полном объеме и в указанный срок, путем безналичного перевода на счет продавца по указанным в договоре реквизитам перечислили денежные средства в размере 13 600 000 рублей.

Согласно пункту 2.2.2 договора истцы совершили все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на участок и дом.

По завершению всех необходимых процессуальных и финансовых действий, истцом был запланирован ремонт и заказ строительно-отделочных работ, необходимых для приведения приобретенного дома и участка в состояние, допускающее их использование по прямому назначению.

Однако после обращения истцов в ряд организаций, занимающихся строительно-отделочными работами, они стали получать отказы от потенциальных подрядчиков. Причиной таких отказов явилось выявленное неудовлетворительное техническое состояние приобретенного дома вследствие неустранимых дефектов в конструкции.

Ввиду указанного обстоятельства, в декабре 2019 года истцами была заказана услуга технического обследования с целью оценки технического состояния элементов конструкций сооружения для определения степени физического и морального износа, установления возможности дальнейшего использования обследуемого здания, выявление необходимости проведения работ по капитальному ремонту и выдачи рекомендаций по устранению выполненных дефектов и повреждений на обследуемых конструкциях, оценки технического и эстетического состояния строительных конструкций элементов здания, а также свода исходных данных для разработки проектной документации на капитальный ремонт. По результатам обследования был составлен «Отчет по проведению обследования технического состояния строительных конструкций здания» от 12.02.2019г. № 2019-20-12-АС.ТО, в котором указаны выявленные многочисленные дефекты строительства приобретенного истцами дома, в частности:

- аварийное состояние цоколя;

- недопустимое состояние наружных стен; 

- недопустимое состояние дверных и оконных деревянных блоков, требующих их полной замены;

- отсутствует конструкции отмостки;

- недопустимые прогибы и оголение нижней арматуры монолитной ж/б перемычки, надоконных перемычек в несущих газобетонных стенах в зоне опирания плит перекрытий верхнего этажа, нахождение части перемычек в аварийном состоянии;

- нахождение конструкции чердачного перекрытия в аварийном состоянии;

- нахождение стропильной системы в аварийном состоянии;

- нахождение кладки и штукатурки вентканалов в аварийном состоянии;

- недопустимое состояние обрешетки, требующее ее полной замены и т.д.

В выводах эксперта содержатся также критические замечания, указывающие на другие грубые нарушения, допущенные как на этапе строительства дома, так и в результате последующего пятилетнего его «простоя» в ожидании покупателя. Так, в частности, фундаментная плита признается аварийной, так как критические ошибки, допущенные в ее изготовлении, а также при отсутствии правильной консервации дома, неминуемо привели к образованию еще больших трещин и дальнейшему разрушению всей конструкции дома, его нагружении эксплуатационными нагрузками (полезными). Фундаментная плита, являющаяся неотъемлемой частью дома, не может быть заменена на другую, она является основой строения и вполне закономерно, что, ввиду ее аварийного состояния, и остальные, неразрывно связанные с ней элементы, также будут источниками угрозы для жизни и здоровья истцов. 

Истцы указали, что в заключении эксперта дана исчерпывающая характеристика состоянию несущих стен: еще на этапе строительства дома они были возведены с грубыми нарушениями технологии и также не изолированы от влаги на весь период пятилетнего «простоя» дома. Кроме того, на данный момент времени, они своим фактическим состоянием не отвечают требованиям и нормативам, применяемым к несущим стенам малоэтажных жилых домов, и опасны без основательных и дорогостоящих ремонтно-восстановительных работ.

Все вышеописанное, а также содержащееся в отчете эксперта создает реальную опасность для жизни и здоровья покупателей (истцов) при эксплуатации дома без проведения всех необходимых в этом случае ремонтно-восстановительных работ. Так, например, только по одному фундаменту, согласно отчету эксперта, необходимо выполнить следующие основные работы:

1) провести геологические изыскания;

2) усилить основание фундаментов по манжетной технологии под всем основанием здания;

3) «прозвонить» фундаментное основание с целью определения коэффициента армирования;

4) провести проверочный статический расчет после усиления грунта основания; 

5) произвести усиление фундаментной плиты с помощью устройства дополнительной монолитной ж/б плиты, толщиной 100 мм поверх существующей, с целью увеличения расчетного расстояния между слоями армирования, что приведет к увеличению несущей способности и предотвратит появление трещин.

Результаты обследования, выводы и рекомендации по капитальному ремонту содержатся в отчете по проведению обследования технического состояния строительных конструкций здания № 2019-20-12-АС.ТО.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора продавец был обязан предупредить покупателя обо всех имеющихся недостатках дома и участка, однако, этого сделано не было, более того, продавец не только не уведомил истцов (покупателей) о серьезных и существенных недостатках дома, делающих его эксплуатацию без значительных и капитальных ремонтно-восстановительных работ невозможной и опасной, но он также пытался скрыть следы таких недостатков. 

Так, например, визуально оценить реальное состояние внутренних стен дома, до его покупки, не представлялось возможным ввиду обильного отштукатуренного слоя, скрывавшего трещины и отклонения от установочных углов, несущая же балка в фундаменте дома буквально «слеплена» из цементного раствора путем воссоздания подобия ее облика для создания иллюзии ее существования (данные факты также отображены в отчете эксперта), также было выявлено, что поверх ж/б фундаментной плиты местами сделана подливка из «тощего» бетона марки В7.5, данные «наплывы» могут быть сделаны для сокрытия деформационных трещин в толще фундаментной плиты. Места опирания оштукатуренных металлических балок на несущие стены замазаны дополнительным слоем штукатурки, для сокрытия трещин, возникающих от смятия газобетонной кладки от передаваемых нагрузок перекрытия 2-го этажа. Вышеописанные и многие другие факты напрямую свидетельствуют не только о том, что продавец предоставил недостоверную информацию о приобретаемом истцами доме, но и об осведомленности продавца о его реальном состоянии, а также умышленном сокрытии от покупателей многочисленных недостатков и дефектов дома.

В результате проведения экспертизы-обследования дома, помимо многочисленных грубых нарушений технологии строительства, было также установлено, что представленная продавцом проектная документация не соответствует фактически построенному объекту. Дом построен не по заявленному продавцом проекту.

Истцы указали, что им передан товар (имущество), объект недвижимости, ненадлежащего качества с существенными недостатками, не безопасными для покупателя и не позволяющими использовать его по назначению.

Характер и назначение приобретенного истцами недвижимого имущества, земельного участка и жилого дома, предполагает использование такого имущества в личных и бытовых нуждах. Истцы полагают, что к правоотношениям между ними и ООО «Ропшинская Терраса» необходимо применять Закон РФ «О защите прав потребителей».

В целях досудебного урегулирования спорной ситуации, истцы направили в адрес ответчика заявление с указанием возможных вариантов разрешения конфликта с приложением подтверждающих претензии документов (один комплект 19.03.2020г. – по фактическому месту нахождения ООО «Ропшинская Терраса», лично генеральному директору ФИО5 под его подпись и печать продавца, второй комплект 20.03.2020г. – почтой России (РПО №) направлено на юридический адрес продавца: 188530, Ленинградская область, Ломоносовский район, дер. Разбегаево, промышленная зона Большевик, здание 6, кабинет 29, которое не было получено последним).

На указанное заявление какой-либо реакции со стороны ответчика не последовало.

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого 

<

адрес> от 09.07.2019г. цена объектов недвижимости составляет 13 600 000,00 рублей.

Как следует из пункта 3.3.1 договора, часть денежных средств по настоящему договору в сумме 8 850 000,00 рублей покупатель оплачивает с использованием покрытого безотзывного аккредитива, открытого в ПАО «АК БАРС» БАНК на момент подписания кредитного договора.

В силу пункта 3.3.2 договора часть денежных средств по данному договору в сумме 4 750 000,00 рублей оплачивалась за счет целевых кредитных средств, предоставленных кредитором, согласно кредитному договору, заключенному между ФИО1 и кредитором в Санкт-Петербурге.

Кроме того, истцы понесли следующие расходы, которые, при названных обстоятельствах, являются для них убытками, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода):

1) уплаченная сумма по ипотеке (кредитному договору) в размере 581 121 рубль 86 копеек, где на 08.07.2020г.: 

дата платежа 02.09.2019г., платежи по основному долгу 1 724,47 руб., платежи по процентам 82 077,39 руб., сумма ежемесячного платежа 83 801,86 руб.; 

дата платежа 30.09.2019г., платежи по основному долгу 3 288,84 руб., платежи по процентам 46 443,16 руб., сумма ежемесячного платежа 49 732,00 руб.; 

дата платежа 31.10.2019г., платежи по основному долгу 1 775,13 руб., платежи по процентам 47 956,87 руб., сумма ежемесячного платежа 49 732,00 руб.; 

дата платежа 02.12.2019г., платежи по основному долгу 3 339,49 руб., платежи по процентам 46 392,51 руб., сумма ежемесячного платежа 49 732,00 руб.; 

дата платежа 31.12.2019г., платежи по основному долу 1 824,65 руб., платежи по процентам 47 907,35 руб., сумма ежемесячного платежа 49 732,00 руб.; 

дата платежа 31.01.2020г., платежи по основному долгу 1 976,11 руб., платежи по процентам 47 755,89 руб., сумма ежемесячного платежа 49 732,00 руб.; 

дата платежа 02.03.2020г., платежи по основному долгу 5 075,76 руб., платежи по процентам 44 656,24 руб., сумма ежемесячного платежа 49 732,00 руб.; 

дата платежа 31.03.2020г., сумма ежемесячного платежа 49 732,00 руб.; дата платежа 30.04.2020г., сумма платежа 49 732,00 руб.; 

дата платежа 01.06.2020г., сумма платежа 49 732,00 руб.; дата платежа 30.06.2020г., сумма платежа 49 732,00 руб.;

2) страхование жизни от 09.07.2019г. в размере 19 475,00 руб.;

3) страхование имущества от 24.07.2019г. в размере 9 832,50 руб.;

4) оценка стоимости недвижимости для банка в размере 10 000,00 руб.;

5) аккредитив в размере 900,00 руб.;

6) государственные пошлины за регистрацию недвижимости 2050,00 руб.;

7) лабораторные испытания в размере 22 110,00 руб.;

8) выполнение дренажных работ в размере 341 081,31 руб.;

9) юридические услуги по юридическому сопровождению досудебного урегулирования спора в размере 85 000,00 руб.;

10) выполнение работ на проектирование, цена договора 405 000,00 руб., частичная оплата по данному договору 300 000,00 руб.

Таким образом, общая сумма понесенных истцами убытков составила, на момент подачи искового заявления, составила 1 371 870 рублей 67 копеек.

Все приведенные суммы убытков подтверждаются договорами, актами выполненных работ (оказанных услуг), платежными поручениями, платежными квитанциями.

Истцы также указали, что в приложенных к заявлению о досудебном урегулировании создавшейся ситуации 19.03.2020г. документах имеется коммерческое предложение на проектные работы от ООО «МЭЛ» на сумму 947250,00 рублей и коммерческое предложение на капитальный ремонт ООО «МЭЛ» на сумму 8 992 000,00 рублей. 

Таким образом, общая сумма финансовых затрат, необходимых для приведения приобретенного истцами объекта недвижимости, дома, в надлежащее состояние, пригодное для жилья, составляет 9 939 250,00 рублей. Вместе с тем, как следует из отчета об оценке № 486/06-2019 от 18.06.2019г. (на момент заключения договора купли-продажи), pыночная стоимость жилого дома составляла 10240000,00 рублей, а рыночная стоимость земельного участка – 3840000,00 рублей.

Таким образом, стоимость затрат на капитальный ремонт жилого дома соизмерима со стоимостью указанного объекта в момент заключения договора купли-продажи.

Истцы также оценили размер компенсации морального вреда, причиненного продажей им товара с существенными недостатками, в сумме 450 000 рублей.

В связи с отказом продавца рассмотреть предложенные покупателями варианты разрешения конфликта истцы направили в адрес ответчика 29.04.2020г. требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого 

<

адрес> от 09.07.2019г., возврате уплаченной суммы, уплате убытков, которое было получено ответчиком 07.05.2020г.

Однако уплаченные истцами денежные средства за объект не возвращены, каких-либо предложений по урегулированию конфликта со стороны ответчика в адрес истцов не поступило. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истцов в суд.

Истцами также рассчитан размер неустойки за просрочку в период с 18.05.2020г. по 08.07.2020г. по состоянию на 08.07.2020г. в сумме 7 072 000 рублей (от 13 600 000 руб. – 136 000 рублей за каждый день просрочки, период просрочки – 52 дня, 52 дня * 136 000 рублей).

Сумма, уплаченная покупателем по кредитному договору по состоянию на 08.07.2020г., составила 581 121 рубль 86 копеек.

Истцы указали, что на спорном объекте ими проведены работы по устройству дренажа индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, поскольку предполагалось дальнейшее благоустройства дома и участка (договор подряда на выполнение строительных работ № 103/2019 от 01.10.2019г.). Дренажные коммуникации являются неотделимым улучшением коммуникаций, отдельно от дома использоваться не могут и будут передаваться ответчику вместе со спорным некачественным объектом недвижимости. По мнению истцов, денежные средства в сумме 341 081 рубль 31 копейка, потраченные ими на устройство дренажа, являются для них убытками и подлежат взысканию с ответчика.

Истцы также просили взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Истцы ФИО1, ФИО2, их представитель ФИО3, действующая по доверенности от 29.06.2020г., выданной сроком на три года, в судебном заседании поддержали заявленные требования по доводам и основаниям, изложенным в иске, письменной позиции (т.1, л.д.4-т.2, л.д.198-199).

Представители ответчика, ООО «Ропшинская Терраса», ФИО4, действующй по доверенности от 14.10.2020г., выданной сроком на три года, возражали против удовлетворения заявленных истцами требований по доводам, изложенным в письменном отзыве (т.2, л.д.115-117, т.3, л.д.56). 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ПАО «АК БАРС» БАНК, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, в судебное заседание своих представителей не направили, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили. Управление Росреестра по Ленинградской области об отложении рассмотрения дела не просило, возражений на иск не представило. Представитель ПАО АК БАРС» БАНК представил письменные возражения в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя банка и отказать истцам в удовлетворении заявленных ими требований (т.2, л.д.1-3).

С учетом надлежащего извещения участников процесса суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между покупателями ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и продавцом ООО «Ропшинская Терраса», с другой, 09.07.2019г. заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого 

<

адрес> (т.1, л.д.11-14). Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> с находящимся на нем жилым домом, имеющим кадастровый № и адрес: 

<

адрес>.

Цена земельного участка и дома, согласно пункту 3.1 договора, составила 13600000 рублей.

Переход права собственности к покупателям, а также ипотека в пользу АКБ «АК БАРС» были зарегистрированы 11.07.2019г., о чем свидетельствует отметка Управления Росреестра по Ленинградской области (т.1, л.д.14-18-оборот).

Спорные участок и дом были приобретены истцами частично за счет кредитных средств, предоставленных АКБ «АК БАРС» на основании кредитного договора № от 09.07.2019г. (т.1, л.д.19-20).

ООО «Бегунов» по заказу истца ФИО1 был выполнен отчет по проведению обследования технического состояния строительных конструкций спорного здания №2019-20-12-АС.ТО (т.1, л.д.32-56), содержащий выводы о наличии критических недостатков ключевых конструктивных элементов дома и рекомендации по их устранению.

19.03.2020г. истцы вручили руководителю ООО «Ропшинская Терраса» заявление с требованием безвозмездно устранить выявленные недостатки жилого дома, либо возместить предстоящие расходы истцов по их устранению, либо расторгнуть договор, возвратив уплаченную стоимость имущества и возместив убытки (т.1, л.д.135-141).

29.04.2020г. истцы направили в адрес ООО «Ропшинская Терраса» претензию с требованием расторгнуть договор купли-продажи, возвратив уплаченную стоимость имущества и возместив убытки (т.1, л.д.142-147).

Согласно отчету об оценке №486/06-2019 от 18.06.2019г., выполненному ООО «БН Эксперт», рыночная стоимость спорного жилого дома на 14.06.2019г. составила 10 240 000 рублей, земельного участка, на котором он расположен, - 3 840 000 рублей (т.2, л.д.13-109).

ООО «Экспертный центр «Академический» по заказу ответчика подготовлено заключение №202-СТИ от 20.11.2020г., содержащее выводы о наличии недостатков спорного жилого дома и стоимости их устранения (т.2, л.д.119-154).

Платежным поручением №1 от 27.01.2021г. ООО «Ропшинская Терраса» произвело в пользу ФИО1 платеж в размере 1 137 964,47 рубля с указанием назначения «компенсация затрат по устранению недостатков дома по адресу: ЛО, 

<

адрес> по заключению «Экспертный центр «Академический» №202-СТИ» (т.2, л.д.170).

Для проверки доводов истцов о наличии недостатков спорного жилого дома судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро инструментальных исследований и оценки» (т.2, л.д.204-206).

Экспертами указанного экспертного учреждения ФИО8, ФИО9 и ФИО10 подготовлено заключение №99/ЛРСЛО/2-215/2021 от 25.06.2021г. (т.3, л.д.1-54), согласно выводам которого дефекты строительных конструкций жилого дома по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый №, за исключением невентилируемого («мокрого») фасада с дополнительной теплоизоляцией наружных стен плитным утеплителем из экструдированного пенополистрола толщиной 100 мм, возникли до 09 июля 2019 года по причине отсутствия должного технического контроля заказчика и авторского надзора проектировщика за процессом строительства здания застройщиком согласно проектной документации. Эксперты указали на следующие категории технического состояния строительных конструкций и их дефектов: 

- фундамент имеет ограниченно работоспособное состояние, его дефекты являются явными, значительными, устранимыми; 

- отмостка имеет недопустимое состояние, ее отсутствие является явным, устранимым дефектом; 

- наружные несущие стены имеют ограниченно работоспособное состояние, внутренние стены – работоспособное состояние; 

- перемычки имеют работоспособное состояние, дефектов не выявлено; 

- монолитное железобетонное междуэтажное перекрытие имеет работоспособное состояние, дефектов не выявлено; 

- балки и чердачное перекрытие в целом имеют ограниченно работоспособное состояние, их дефекты являются явными, устранимыми; 

- стропильная система крыши имеет недопустимое состояние, ее дефекты являются явными, критическими, устранимыми; 

- кровля имеет работоспособное состояние, дефектов не выявлено; 

- окна в целом в целом имеют ограниченно работоспособное состояние, двери - работоспособное состояние, их дефекты являются явными, малозначительными, устранимыми; 

- вентканалы в целом имеют ограниченно работоспособное состояние, их дефекты являются явными, значительными, устранимыми. 

Стоимость затрат по устранению указанных дефектов спорного жилого дома, выявленных экспертами, определена в размере 1 050 436,80 рублей. 

Экспертами также указано на наличие причинно-следственной связи между выявленными дефектами и нарушением технологии производства работ по возведению названного жилого дома.

Представленное заключение оценивается судом, как технически обоснованное, непротиворечивое, выполнено экспертами, обладающими профильной компетенцией, предупрежденными об уголовной ответственности, в связи с чем, принимается в качестве доказательства по настоящему делу.

Оценив изложенные обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно абзацу 1 статьи 554 Гражданского кодека РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ определено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. 

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела усматривается, что приобретенный истцами у ответчика жилой дом по адресу: 

<

адрес>, имеет значительные конструктивные недостатки, возникшие в результате нарушения технологии производства работ по его возведению, т.е. до передачи указанного жилого дома покупателям.

Ответчиком наличие конструктивных недостатков спорного дома не оспаривалось, произведена выплата компенсации затрат на устранение таких недостатков, при этом, оспаривалось наличие оснований для расторжения договора.

Оценивая выявленные дефекты в контексте требований статьи 475 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что названные дефекты нельзя квалифицировать как существенное нарушение требований к качеству товара, поскольку они являются явными, значительными и устранимыми, при этом, затраты на их устранение, размер которых определен экспертным путем, составляют не менее 1 050 436,80 рублей, что не превышает 10% цены договора.

Суд отмечает, что в ходе рассмотрения спора ответчиком произведена выплата компенсации затрат истцов на устранение выявленных недостатков в размере, превышающем размер затрат, определенный экспертами ООО «Бюро инструментальных исследований и оценки», при этом, оценка затрат в большем размере является правом ответчика, как продавца, и прав истцов не нарушает.

При таких обстоятельствах, суд находит, что в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка надлежит отказать.

Поскольку заявленные истцами требования о взыскании убытков связаны с предполагаемым истцами возвратом спорного имущества продавцу (выплата процентов по кредиту, производство дренажных работ и пр.), то при отказе в расторжении договора основания для отнесения указанных затрат на ответчика отсутствуют, а требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Относительно требований истцов о взыскании неустойки суд приходит к следующему.

Согласно статье 22 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 названного Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Поскольку судом установлено, что требования потребителя о возмещении ему затрат на устранение выявленных недостатков были удовлетворены ответчиком лишь 27.01.2021г., т.е. с нарушением установленного законом срока, суд находит обоснованным исковые требования в части взыскания неустойки в размере 2 890 428 рублей 56 копеек, по 1 445 214 рублей 28 копеек каждому, размер которой рассчитан за период с 18.05.2020г. по 26.01.2021г. включительно (до даты перечисления ответчиком истцам денежных средств 27.01.2021г.) (1% от 1 137 964,47 рублей, 11379,64 рублей х 254 дня, с 18.05.2020г. по 26.01.2021г. включительно).

Истцами также заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда в размере 450 000 рублей.

Как следует из статьи 15 Закона о защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

С учетом изложенного, суд находит обоснованным требование истцов о взыскании компенсации морального вреда в части 15 000 рублей, по 7 500 рублей каждому.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении требований потребителя суд взыскивает штраф за несоблюдение добровольного порядка в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Таким образом, в пользу истцов подлежит взысканию штраф в размере 2 021 696 рублей 51 копейка, по 1 010 848 рублей 26 копеек в пользу каждого (50% от 4 043 393,03 руб. = 2 890 428,56 руб. + 1 137 964,47 руб. + 15 000 руб.).

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, а также с учетом того, что государственная пошлина при обращении в суд была уплачена ФИО1, в пользу последнего подлежат взысканию издержки по уплате государственной пошлины в размере 10 800 рублей. Кроме того, в пользу ФИО1, на основе принципа разумности, подлежат взысканию понесенные им издержки на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей (т.1, л.д.133).

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 28 342 рубля.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд:

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ропшинская Терраса» в пользу ФИО1 и ФИО2 неустойку в размере 2 890 428 рублей 56 копеек, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, штраф в размере 2 021 696 рублей 51 копейка, а всего 4 927 125 рублей 07 копеек, по 2 463 562 рубля 54 копейки в пользу каждого.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ропшинская Терраса» в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 800 рублей и по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ропшинская Терраса» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 28 342 рубля.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 июля 2021 года.

Судья Н.Н. Михайлова