Дело № 3а-165/2021 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

29 октября 2021 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Ключкиной У.Г.,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

представителя административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Сфера» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Сфера» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала, пояснила, что высокая кадастровая стоимость также лишает истца возможности изменить категорию спорного земельного участка для объединения его со смежным, принадлежащим Обществу земельным участком, относящимся к категории земель промышленности, и для последующего ввода в эксплуатацию находящегося на этих участках здания.

Представитель административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства, поскольку оценщик необоснованно определил рыночную стоимость путем сравнения объекта оценки с земельными участками сельскохозяйственного назначения, в то время как спорный земельный участок в сельскохозяйственных целях не используется, и вместе со смежным участком представляет собой единый автозаправочный комплекс, имеет коммерческое назначение. 

Представители административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, заинтересованных лиц: Администрации Ржевского района Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, заинтересованное лицо В.А.В., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. 

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по указанному адресу, площадью 523 кв.м, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, принадлежит административному истцу на праве собственности. Государственная регистрация права истца произведена 21 декабря 2020 года. Предыдущим собственником данного земельного участка являлся В.А.В. 

Являясь правообладателем земельного участка, обязанным в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004года №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» являющийся указанной истцом целью оспаривания кадастровой стоимости перевод земельного участка в составе земель сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается для размещения промышленных объектов при условии, что его кадастровая стоимость не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 20 ноября 2019 года № 11-нп.

Согласно приложению № 2 к данному приказу среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости по Ржевскому району составляет 4,16 руб., в то время как значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № согласно выписке из ЕГРН от 09 августа 2021 года составляет 12,14 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость данного земельного участка превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району, что затрагивает права ООО «Сфера».

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016года № 337-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Согласно части 7 этой же статьи результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Спорный земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области, его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 6350 руб.

В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от 16 сентября 2021 года № №, составленный оценщиком ООО «Олимп» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 1100 руб.

Оценив представленный отчет об оценке в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимые данные, идентифицирующие объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Тверской области, к сегменту которых относится объект оценки, информацию о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приведены копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Рыночная стоимость объекта оценки определена с применением сравнительного подхода, метода сравнения продаж. Мотивы отказа от использования доходного и затратного подходов оценщиком приведены.

Используя сравнительный подход (метод корректировок), оценщик в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 отобрал 3 аналога, расположенные в Ржевском районе Тверской области, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, их цены скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым объектом, и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости.

Не соглашаясь с выводами оценщика, ГБУ «Центр кадастровой оценки» в отзыве на административное исковое заявление указало, что в соответствии с пунктом 1.16 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года № 226, в редакции, действовавшей до 03 марта 2020 года, минимально возможный уровень кадастровой стоимости земельного участка вне зависимости от вида разрешенного использования и иных характеристик не может быть меньше, чем затраты на межевание и оформление прав на земельный участок. Кадастровая стоимость спорного земельного участка – 6350 руб. была установлена из расчета затрат на межевание и уплату государственной пошлины при государственной регистрации права. Данное правило не было учтено оценщиком при установлении рыночной стоимости. Кроме того, в качестве аналогов оценщик неверно использовал земельные участки сельскохозяйственного назначения, поскольку осуществление сельскохозяйственной деятельности на оцениваемом земельном участке невозможно.

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области также не согласилось с отчетом об оценке, в письменных возражениях указало, что оценщиком не приведены причины отказа от использования в качестве объекта-аналога предложения № 3 из перечня предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения; неверно подобраны аналоги № 1 и № 2, существенно различающиеся по цене; не мотивировано применение отрицательной корректировки на состав угодий и на ограничения в использовании объекта оценки, отсутствие положительных корректировок на форму/рельеф земельных участков № 2 и № 3, которые согласно публичной кадастровой карте почти полностью покрыты лесом и не могут использоваться по назначению, а также на значительную площадь объекта-аналога № 2; неверно определена величина скидки на торг. 

Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО3, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила. 

В частности, свидетель указала, что с учетом назначения оцениваемого земельного участка в качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода могли использоваться только земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов в соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 приведены на страницах 41, 49 отчета об оценке, а отказ от использования предложения № 3 в выборке предложений, представленных на странице 41 отчета, обусловлен тем, что из четырех предложений одного продавца (№№ 2, 3, 4, 5) оценщиком были выбраны два наиболее сопоставимых с объектом оценки. Для обеспечения достоверности результата оценки в качестве третьего аналога было использовано предложение другого продавца. 

Также ФИО3 пояснила, что различие в цене земельных участков-аналогов, составляющее 23%, является допустимым, к тому же после введения корректировок цены аналогов приведены в один диапазон.

Из показаний свидетеля следует, что отрицательная корректировка –60% учитывает не состав угодий, а совокупность всех ценообразующих факторов, вследствие которых земельный участок, в отличие от аналогов, невозможно использовать по назначению: площадь, несопоставимо меньше обычной площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположение в окружении земельных участков и объектов промышленного назначения, отсутствие свободного подъезда и неудовлетворительная транспортная доступность объекта оценки, нахождение в санитарно-защитной зоне автозаправочной станции.

Корректировка на конфигурацию и рельеф участков не требуется, поскольку по этим характеристикам, включая наличие древесно-кустарниковой растительности, на которую указывает Министерство, сравниваемые участки сопоставимы, это видно из публичной кадастровой карты, приведенной на странице 22 отчета. 

Отсутствие корректировки на площадь аналога № 2(200000 кв.м) оценщик мотивировал на странице 59 отчета тем, что для земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью меньше 10 га согласно таблице 38 «Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки СХН»//под редакцией ФИО4, Нижний Новгород, 2018 г. данная корректировка не применяется. 

Корректировка на торг принята на максимальном уровне в связи с длительным сроком экспозиции и невостребованностью земельных участков указанной категории, нестабильной экономической ситуацией после экономического кризиса 2014 года.

Основания ставить под сомнение показания свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, и содержащих сведения об иной рыночной стоимости, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

Довод ГБУ «Центр кадастровой оценки» о том, что рыночная стоимость оцениваемого не может быть меньше расходов на межевание и оформление прав на земельный участок, на нормах действующего законодательства об оценочной деятельности не основан и доказательствами не подтвержден.

При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества следует установить в размере, определенном в представленном истцом отчете об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Сфера» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1100 рублей. 

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 01 октября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 08 ноября 2021 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова