Дело № 2-267/20

26RS0035-01-2019-004611-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2020 года г. Михайловск 

Судья Шпаковского районного суда Ставропольского края Стороженко Н.С.

при секретаре судебного заседания Нировой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, об обязании заключить договор аренды на новый срок, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Шпаковский районный суд с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, об обязании заключить договор аренды на новый срок

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ умерла мать истца - К.М.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения. После ее смерти открылось наследство в виде: прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов на земельный участок по 

<

адрес>, заключенному в простой письменной форме с Администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района СК от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографий по СК, и дополнительному соглашению о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному наследодателем ДД.ММ.ГГГГ.

В период жизни, ее матерью, К.М.А., в соответствии с действующим законодательством, на указанном земельном участке по 

<

адрес> было начато строительство одноквартирного одноэтажного 2-х комнатного жилого дома.

Согласно технического плана объекта незавершенного строительства от 29.09.2018

года, определены основные характеристики объекта - площадь застройки, степень готовности, проектируемое значение площади, подготовлена декларация об объекте недвижимости. Однако, ввиду смерти, ее мать не успела достроить указанный объект.

Специалистом ООО «Центр судебной экспертизы» выполнено строительно - техническое исследование специалиста №Ф от ДД.ММ.ГГГГ «О соответствии норм и правил, об отсутствии угрозы жизни и здоровью». Согласно которому, объект исследования - объект незавершенного строительства, расположенный по 

<

адрес>, соответствует строительным нормам и правилам, а также иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства действующих на территории РФ. Сохранение объекта исследования не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В апреле 2019 года истец получила свидетельство о праве на наследство в виде прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов; на земельный участок по 

<

адрес>, заключенному в простой письменной форме с Администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района СК от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографий по СК, и дополнительному соглашению о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ,. заключенному наследодателем ДД.ММ.ГГГГ. На основании чего, истец обратилась в Администрацию Шпаковского муниципального района с просьбой заключить с ней договор аренды на указанный участок. Однако комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района СК ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано так как строение, находящееся на испрашиваемом земельном участке не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В сентябре 2019 года истцом было направлено заявление в Прокуратуру Шпаковского района с просьбой провести проверку по факту законности отказа в заключении с ней договора аренды испрашиваемого земельного участка для завершения строительства. На что комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района СК от ДД.ММ.ГГГГ ей направлено письмо с указанием на отсутствие у Комитета обязанности на заключение с ней договора аренды на вышеуказанный участок так как объект незавершенного строительства не зарегистрирован в ЕГРН.

Просит суд признать отказ комитета имущественных и земельных отношений Администрации Шпаковкого муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным. 

Обязать Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения договор аренды з5емельного участка с кадастровым номером № площадью 900 кв. м, расположенный по 

<

адрес>, для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, без проведения торгов, сроком на три года для завершения строительства.

Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о дне и времени судебного заседания не явилась.

Представитель истца по доверенности ФИО2 извещенная надлежащим образом о дне и времени судебного заседания не явилась, представила заявление, в котором просила суд рассмотреть дело без ее участия.

Представитель ответчика комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края ФИО3 извещенный надлежащим образом о дне и времени судебного заседания не явился, представил возражения в которых просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований истца.

Представитель третьего лица администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края извещенный надлежащим образом о дне и времени судебного заседания не явился.

Суд в соответствии с ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело без его участия. 

Суд, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к следующему:

Статья 11 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, Конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

ФИО1 обратилась в Шпаковский районный суд с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, об обязании заключить договор аренды на новый срок. 

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как указано в ст. 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании ч. 1 ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Из п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ умерла мать истца - К.М.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения. После ее смерти открылось наследство в виде: прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов на земельный участок по 

<

адрес>, заключенному в простой письменной форме с Администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района СК от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографий по СК, и дополнительному соглашению о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному наследодателем ДД.ММ.ГГГГ.

В период жизни, ее матерью, К.М.А., в соответствии с действующим законодательством, на указанном земельном участке по 

<

адрес> было начато строительство одноквартирного одноэтажного 2-х комнатного жилого дома. 

Согласно технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ

года, определены основные характеристики объекта - площадь застройки, степень готовности, проектируемое значение площади, подготовлена декларация об объекте недвижимости. Однако, ввиду смерти, ее мать не успела достроить указанный объект.

Специалистом ООО «Центр судебной экспертизы» выполнено строительно - техническое исследование специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ «О соответствии норм и правил, об отсутствии угрозы жизни и здоровью». Согласно которому, объект исследования - объект незавершенного строительства, расположенный по 

<

адрес>, соответствует строительным нормам и правилам, а также иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства действующих на территории РФ. Сохранение объекта исследования не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В апреле 2019 года истец получила свидетельство о праве на наследство в виде прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов; на земельный участок по 

<

адрес>, заключенному в простой письменной форме с Администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района СК от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографий по СК, и дополнительному соглашению о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ,. заключенному наследодателем ДД.ММ.ГГГГ. На основании чего, истец обратилась в Администрацию Шпаковского муниципального района с просьбой заключить с ней договор аренды на указанный участок.

При обращении истца в комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района СК о заключении договора аренды земельного участка ей было отказано так как строение, находящееся на испрашиваемом земельном участке не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ («в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок...»), понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Судом установлено, что права и обязанности по спорному земельному участку истцу перешли по наследству, таким образом, истец ФИО1 имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 900 кв. м, без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года, поскольку права и обязанности 

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Сведений о том, что арендатору земельный участок предоставлялся в аренду на срок 3 года для завершения строительства, что исключало бы возможность предоставления земельного участка в аренду на срок 3 года для завершения строительства, стороной ответчика суду не представлено. 

На основании изложенного, суд считает необходимым удовлетворить требования ФИО1 к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, об обязании заключить договор аренды на новый срок. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, об обязании заключить договор аренды на новый срок - удовлетворить. 

Признать отказ комитета имущественных и земельных отношений Администрации Шпаковкого муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным. 

Обязать Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 900 кв. м, расположенный по 

<

адрес>, для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, без проведения торгов, сроком на три года для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Стороженко

Мотивированное решение изготовлено 06 февраля 2020 года.